地产

■ 近年大温柏文市道持续畅旺。资料图片  联邦法院法官已颁下至少一项法庭命令，要卑诗省发展商向税务局提供楼花买家在公寓兴建前及兴建期间摩货的资料，以便税务局查核买家在摩货获利后是否如实缴付相关税项。报道指，除此之外，税务局亦正提出其他数项同类申请，这反映出联邦政府致力打击在楼花市场里可能出现的瞒税情况。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，在9月，联邦国家税收部长就两个公寓项目，向法院提出申请，要求法院颁下命令，发展商要提出上述楼花买家摩货的资料。该两项项目分别是协平世博集团(Concord Pacific)的One Pacific，以及Westbank Corp.在市中心的Telus Gardens。 该两个发展商表示，会遵照法庭的命令。其中Concord Pacific Developments Inc.的规划副总裁米汉(Matt Meehan)强调，客户的资料是受到私隐法保障，发展商不能随便透露，除非法庭下令披露。 等候法庭命令 米汉续道，为了保护客户的资料及确保披露资料是合乎法例，该公司已要求加拿大税务局提供法庭命令的内容，一俟该公司取得，便依照法庭命令而行。 Westbank Corp.亦在电邮回复道，会遵照法庭命令。 在某个公寓项目建成入伙前，楼花单位有可能被转手及摩货数次。根据目前做法，加拿大税务局只会知道向卑诗田土厅登记的最终买家的资料，而不知道在此之前的其他买家的身分和资料，亦无从查核其他买家在该等交易中是否已缴交相关税项。 温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）表示，楼花买家可能是非加拿大居民，举例说，一个来自伊朗的人士以10万元买入一个楼花，然后于一个月后以12.5万元成功售出，帐面上获利2.5万元。根据入息税法，如不是加拿大税务居民，该笔利润可能要支付25%预扣税。不过，如无人知道该人来自伊朗及并非税务居民，该人最终可能没有支付预扣税。 李克伦指出，假如买家身分的资料要常规地向当局提供，当局可以更容易作出查核。 当被问到是否希望卑诗省作出修订，诸如规定发展商要例行披露楼花买家的资料时，加拿大税务局发言人阿尔瓦雷斯(Bradley Alvarez)称，额外的资料有助税务局查核违规行为。 城市发展研究所(Urban Development Institute)主席麦克马林(Anne McMullin)表示，纵使发展商支持加拿大税务局打击瞒税的目的，但是须要考虑到是否会侵犯私隐。 卑诗新民主党在今年5月省选运动期间，承诺过会设立由多个机构组成的特别工作小组，打击地产市场的税务欺诈及洗黑钱活动。省府称，正密切留意联邦政府的法律行动。 本报记者

亲爱的黛比： 你对楼梯绘画有甚么看法？我们住在乡郊，不会在家里穿鞋子，所以我认为不会构成油漆剥落的问题。如果楼梯在油漆时必须继续使用，最好的方法是什么？ 梅兰妮 亲爱的梅兰妮： 我们把彩绘楼梯和乡郊、度假屋生活中所见到的休闲装饰风格连结起来。染色和涂上清漆的楼梯最为实用，但油漆可为楼梯增添不少性格。把楼梯踏步板染色，并将竖板涂上油漆，可以带来最大的视觉冲击，而竖板会有较少的磨损痕迹。如果你也选择为楼梯涂漆油，可为踏步板选择某些花纹图案。选用这些设计，磨损更会增加外观效果。我在这里展示的乡村楼梯装饰使用了梳刷技术（combing technique）。你可以在油漆和工艺品店购买用于这做法的梳刷，但我从发泡芯层板（foam core）裁下当梳刷，并自制梳齿。竖板高度是梳刷的两倍。   先把楼梯涂上两层奶油色的乳胶漆，然后让它过一晚干掉。混合多色釉、芥末色乳胶漆和上剂上釉液。先由竖板开始，涂上芥末色釉料，以水平线方向用梳刷扫向竖板上方，再扫往下方，并重复动作。用抹布擦掉梳刷上多馀的油漆。完成所有的竖板。 每次做一级楼梯，把釉料涂在踏步板和踏级前缘，把梳刷沿水平线扫过台阶。在踏步板部分，将梳刷垂直往下在台阶中心部分扫上弯弯曲曲的线。轻轻在涂上釉料的踏级前缘点画，增添一些质感。涂上3或4层清漆作为保护。哑面清漆最不滑脚，所以是较安全的选择。 如果在为楼梯漆油时，必须使用楼梯，可遮盖楼梯，逐级楼梯涂油漆。当第一组楼梯完全干掉后，在上面铺上纸，然后油漆最后一组楼梯。 黛比

文：花泽类 小米草为一年生草本植物，全草具药用价值。植株直立，高10至30厘米，不分枝或下部分枝，被白色柔毛。叶与苞叶无柄，卵形至卵圆形。花序长3至15厘米，初花期短而花密集，逐渐伸长至果期果疏离；花冠白色或淡紫色，花药棕色。蒴果长矩圆状，种子白色。花期6至9月。分布于中国新疆、甘肃、宁夏、内蒙古、山西、河北。生长在阴坡草地及灌丛中。有小米草四川亚种及小米草高枝亚种两个变种，形态较为接近。小米草提取物为小米草的全草的地上部分，具有去眼袋、消疲劳的功效。 湿暖气候生长快 小米草喜温暖湿润气候，适应性较强，耐寒又耐热，最适宜生长温度为25至35℃，5至8月气候温暖湿润，生长最快，遇上夏季38至40℃高温，生长仍然良好，一年可播种3至4次，收籽2至3次。8月下旬播种的小米草，只能作为牲畜和鱼类的饲料，不能留作种籽。小米草由于生长期短，5月份后可以随时收割随时播种，小米草能旱地种植，又能在水田、沼泽地以及鱼池池底种植，只要掌握栽培技术，都能生长。 小米草根系发达，要求深耕，施足底肥。一般在幼苗期、割后追肥。它的种籽细小，外表有一层壳皮包著，需要有充足水分才能发芽，幼苗期生长缓慢。旱地或水田种植小米草都需要将田地整平，土块整细，使播种的种籽能充分得到水分。鱼池池底种青，在池底四周开一圈围沟，以排过多积水，有利小米草生长。底部不平坦的鱼池最好先进行平整，以使池底大面积保持均匀湿润状况，这样小米草长势均衡，否则会出现低处禾青禾高、高处禾短禾黄的现象。如果来不及平整，可采用保持全池湿润，少处低洼渍水，在高处播种，待幼苗长15至20厘米时拔起移栽于低洼处。 播种两大法 小米草采用播种繁殖，播种前要进行选种和发芽试验。选择粒大的种籽进行播种。小米草播种期须视乎土坡的温度而定，一般土坡温度在10℃以上就能播种，专门为收割鲜草播种期安排为3月和7月下旬，6月和9月上旬4次，全年可收割鲜草6、7次。专门为收获种籽的播种期安排为3月下旬和6月8月中旬3次，全年可收获种籽2、3次。 小米草分直接播种和浸种播种两种方法，以浸种播种的效果为好。播种方法分撒播、点播和育苗移栽。撤播适用于鱼池池底种植，点播适用于旱地、鱼池堤边和堤面种植，育苗移栽不论水田或旱地都能适应。池底种小米草作为淹青养鱼的，利用鱼池池底种小米草，效果更好，既省肥又产量高。点播和移栽的行距为20厘米，株距为10厘米，专门为收种籽的播种方法是行距25厘米，株距20厘米。小米草籽小以浅播为宜，上盖一层薄土为最好，这样可减少种籽的损失。 

■ 位于温哥华布拉德街夹德雷克街的柏文One Burrard Place，预计2019年竣工。网上图片  本报记者报道 大温近年柏文市道畅旺，价格上升不少，有指一些购买了柏文楼花的人士，在柏文未落成前把合约转让，赚取金钱。温哥华一个大型地产发展商把旗下一个位于温市中心的预售楼盘“合约转让”费用提高，为利润的25%，防止有越来越多楼花买家在楼宇未落成前把合约转让。部分楼花买家对此表示愤怒，认为楼花买家也要承受风险，所购买的单位不一定会升值，而现在发展商欲在利润上分一杯羹。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，在2015年底，Reliance Properties Ltd.与Jim Pattison Developments，开始预售该两家公司位于温哥华西端布拉德街(Burrard St.)夹德雷克街(Drake St.)的柏文One Burrard Place。该柏文楼高53层，预计2019年才竣工，落成后会成为温市其中一幢最高及豪华柏文。 当时450平方呎的柏文单位，售价由40万元起，即大约890元一平方呎。在2016年初，全部354个单位售罄。 地产经纪称，现时同类单位每平方呎的价格已升至1,250元左右，换言之上涨了360元，约40%。 在过去数个星期，Reliance Properties Ltd.已告诉欲在柏文落成前，把自己的单位转让的楼花买家，他们需要签署修订协议，规定他们要支付从中获利的25%予发展商，而非原先购买价的1.5%。 买家不满费用突然调高  举例说，如果某买家以50万元购买了一个柏文楼花，而该买家现欲在柏文未落成把该单位以60万元售予他人。在之前，该买家要支付原先购买价50万元的1.5%，即7,500元予发展商，不过现在该买家要支付赚取的10万元的25%，即2.5万元予发展商，换言之，该买家要多付1.75万元。 Reliance Properties Ltd.总裁斯托韦尔(Jon Stovell)指出，该公司不鼓励炒卖投机。他说，该公司近月收到买家把单位转让的要求大幅增加。 不过，有转让楼花的买家就表示不满，认为发展商突然提高收费，只是想从他们要承受风险的利润上分一杯羹。 发展商一般收取的相关费用，为购买价的1.5%至2%。

春天最早开花的多数是球茎花，这一类植物都需要经过冬天的冰雪封藏，因此都是寒带植物。在热带不能当作多年生种植。球茎花多数是以球茎方式出售，很少是种在盆中出售。秋天买了球茎种下，第二年春天开花。 春天开花的球茎花很多，最常见的就是水仙花及郁金香，其它常见的有下面这10多种。 Scilla campanulata 地中海蓝钟花，中文又叫锦枣儿 6. Scilla campanulata 地中海蓝钟花(蓝铃花) 小小蓝色或白色吊钟式的花，花名有campanula字样，其实跟这花就有些像。其它俗名还有：Spanish bluebells西班牙蓝钟花，或是Wood hyacinth 树林风信子。原产地就在西班牙、葡萄牙一带。在当地非常粗生，几乎任何地方、土壤如何贫瘠都可以种，同时可以忍受少许荫。 中文名又叫锦枣儿，因为球根很像中国的枣子形状，也是需要经过冰雪的寒带植物，在4-9区是多年生。虽然多数是蓝色，但越来越多白色、粉色、及有紫色花纹的。 7. Scilla Siberia Siberian squill 西伯利亚蓝钟花 也是百合科锦枣儿属植物，又名西伯利亚锦枣儿、西伯利亚海葱。原产地伊朗、土耳其、俄罗斯西南部等地，但就不是西伯利亚土生植物。 植株矮小，最高6-8吋。与前面地中海蓝钟花不同处是，花朵一茎一朵，6片花瓣是向外张，但有时也会下垂。多数花是蓝色，有直条纹，此外也有粉色、紫色及白色花。 蓝钟花需要阳光，才能孕育花朵。非常耐寒，适合2-8区栽种。非常适合石头花圃，在适当环境经常被认为是野生、侵略性太强的植物。 蓝钟花很易由种子繁殖，也可以每两三年掘出分株。 另一种较不普遍的花贝母是单朵花的Fritillaria...

■ 有部分业主改建特色屋时，遭人划上疑涉种族歧视的涂鸦。受访者提供  本报记者张文慈报道 温市议会周二通过保留特色屋奖励办法（incentives for the character home） ，允许特色屋主可建后巷屋出售，但温桑尼斯业主会抗议市府不许拆特色屋，是不环保和涉及种族歧视的做法。 温哥华市政府首席规划师凯利（Gil Kelley）表示：“通过相关政策，可提供更多可负担房屋，并解决出租房屋需求日大的问题，并且与收入水平相匹配。” 市府规划部门在报告指出，温哥华全市约有1.5万幢建于1940年以前的特色屋，其中约1.2万幢符合奖励办法，在通过更改土地用途(zoning)附例后，将允许屋主在改建时可增建筑面积，或兴建后巷屋后单独出售，增添更多房屋供应。后巷屋也可为共管物业（strata-titled）。 有业主指政策涉嫌歧视华裔 报告指，市府除特别举行公听会，并做过民调听取市民及业主意见，作为修订相关附例参考，温哥华祖裔委员会（Vancouver Heritage Commission）也同意相关修改。 市府表示，难以估计最后有多少业主愿意参与计划，但有信心新措施将可以为温市带来数以千计的新房屋。 不过，桑尼斯业主会（Shaughnessy Heights Property Owners' Association）副会长朱祖镛（Anthony Chu）在接受《星岛日报》访问时指出，温市政府自2014年6月所推出的一项临时政策，不许业主拆特色屋，巳令特色屋物业价值一直下降，市政府拒绝取消这项不公平的政策，既不环保也涉及种族歧视。 朱祖镛表示，“第二和第三桑尼斯有1,496幢特色屋，业主70％以上是华裔，这个歧视性的政策，很明显针对华裔，有种族歧视嫌疑，我们已去函中国驻温哥华总领馆及驻加大使馆，要求代为交涉。” 他指出，市府要求保留1940年前兴建的特色屋，其实不环保，因为部分旧屋已经腐烂并且发霉，或者墙壁使用的是含铅油漆，要求保留1940年前兴建的旧屋非常不合理。朱祖镛强调，市府应该允许业主，对自己的物业有决定权。他表示：“部分改建特色屋，还可见到种族歧视的涂鸦。” 朱祖镛还表示，拥有后巷屋的自住物业业主，把物业出售后将有可能要支付增值税，而且减少隐私，未必划算。

■ 大温上月柏文市道依然炽热。资料图片  大温柏文和城市屋市道继续活跃，带动区内上月住宅物业销售量比过去10年同月平均销量为高，其中柏文及城市屋平均在市场分别推出22天及24天便售出，比独立屋的42天为快。 大温地区上月各类住宅物业综合基准价超过103万元，较去年上升近一成一。 大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)发表最新报告，指出大温上月售出852间独立屋、518间城市屋及1,451间柏文，合共2,821间，较去年9月总销量2,253间增加25.2%，也比过去10年9月平均销量上升13.1%，但较前一个月(即今年8月)的3,043间减少7.3%。 REBGV表示，独立屋市场现时处于平衡，而柏文和城市屋依然是卖家市场。 在屋价方面，低陆平原独立屋、柏文及城市屋上月的综合平均基准屋价为936,400元，较一年前上升12.4%；大温上月的综合平均屋价为1,037,300元，比去年上涨11.1%。 温西独立屋基准价达365万 在独立屋方面，大温上月的平均基准价为1,617,300元，按年计上升2.9%，比10年前更上升112.1%。当中以温哥华西区的基准价最高，上月为3,653,500元，与上月无起跌，但较去年上升0.8%；西温紧随其后，上月基准价为3,136,600元，比一年前下跌8.5%；本拿比南区上月的基准价是1,728,600元，较上月上涨0.6%，也比去年上升2.3%；而列治文及温哥华东区上月的基准价分别是1,695,000元及1,564,900元（见附表）。 至于城市屋，大温上月基准价为786,600元，比去年上涨14.5%，其中以温哥华西区为最高，达到1,265,100元，按年计上升11.7%，北温上月基准价也接近100万元，为964,700元。 柏文方面，大温上月基准价录得635,800元，较去年上升21.7%，当中西温上月基准价逾100万元，为1,153,700元，按年计上升15.2%。 此外，上月大温透过俗称电脑盘(MLS)新挂牌的独立屋、城市屋及柏文共5,375间，较今年8月的4,245间增加26.6%，比去年同月的4,799间亦增加12%。本报记者

■ 温市中心采用被动式节能技术的两幢柏文设计图。受访者提供  本报记者李群报道 全球最高的被动式节能屋（Passive house）或落户温市中心。两座逾40层高的出租柏文开发计划，已向温哥华市政府申请改变土地用途（rezoning），温市议会预计1至2年内对该绿色建筑开发计划给予审批。该新型建筑可把能源消耗降低近90%，温市府绿色建筑管理部门负责人指出，该建筑有助温哥华实现到2030年，市内全部新建楼宇达到零碳排放的目标。 被动式节能屋技术1990年代源自德国，目前全球拥有该技术标准的最高建筑位于西班牙北部城市毕尔包（Bilbao），为两座分别28及31层高的大厦。温市该开发计划的地盘位于温市中心阿伯尼街（Alberni St.）1400号，现为一幢1970年代兴建的老旧出租柏文。如果新开发计划获得批准，该地盘将兴建两座楼高分别为43及48层的出租柏文大厦，也将成为全球界最高的被动式节能建筑。 新大厦分别为43及48层 该计划由发展商Landa Global Properties及Asia Standard Americas共同提出，前者周一发布新闻指出，新开发柏文大厦的命名，将于本月4日在加州召开的全球被动式节能屋大会上宣布。 被动式节能屋在世界很多城市均可见到，目前世界各地共有1,151个符合标准的此类建筑，但在北美洲却属较新事物。加拿大首个被动式节能屋在威斯勒（Whistler）出现，目前本国共有7个被认可的此类建筑，其中6个位于卑诗省，且大多集中在大温地区，包括独立屋、孖屋及低层多户住宅等。 发展商Landa Global Properties行政总裁张凯文（Kevin Cheung）说：“该类型的建筑是发展的趋势，我们希望参与向该领先技术的转变。我们希望成为先行者，也要为目前尚不存在的很多设施作典范。” 有助2030年新建筑达零排放 温市府都市规划、设计及可持续发展总经理凯利（Gill Kelley）对两家发展商能推动该创新计划表示欢迎，他说：“我们希望到2030年，温哥华全部新建筑达到零碳排放污染的目标，这个计划将帮助我们实现这一目标。” 温市府绿色建筑管理部门经理潘德（Sean Pander），周一接受《星岛日报》记者采访时表示，该两幢大厦如果成功兴建，无疑将成为温市的“绿色建筑”。潘德表示，温市将对该计划展开公众咨询，加上市议会的各项程序，预计重新区划申请将在一两年内给予审批。 潘德说：“温哥华冬季不太冷、夏季不太热的气候环境，特别适合兴建被动式节能标准建筑。该建筑主要靠独特设计，以及墙壁、窗户的施工安装等，令能源使用更高效。与普通标准建筑相比，被动式节能建筑成本约高出3%至7%，不过建筑节省的能源开支及简单的维修成本，完全可以抵消高出的建筑成本。” 计划兴建的两幢柏文共有129个出租单位，总建筑面积65万平方呎，另拥有一个1万平方呎的托儿中心。   1990年首批房屋建成 被动式房屋源自德语Passivhaus，其概念最早源于瑞典隆德大学（Lund University）教授阿当森（Bo Adamson）与德国被动式房屋研究所博士法斯特（Wolfgang Feist）在1988年5月的一次讨论。在德国当地政府支持下，1990年最早的一批被动式房屋在德国达姆施塔特建成。1996年在德国成立的被动式房屋研究所致力推广和规范此类房屋的标准，越来越多的被动式房屋落成。 室内二氧化碳可维持低水平 据维基百科资料，被动式房屋在国际上所定义的健康和舒适的居住环境，会把室内二氧化碳维持在较低水平，进而达到减少室内结露所造成的黑霉菌发生。以室内舒适温度来说，夏天维持在25度以下，在冬天则维持在20度以上，并且避免冷风的出现。与传统建筑物比起来，不仅舒适而且达到极高的能源节约。 被动式房屋需要很少的能源即可维持舒适的室内环境，因为其优异的保温隔热性能和高效率的热回收系统，使房屋全年几乎不需要主动提供暖气和冷气需求。因此，这类建筑是采取一种“被动”的方式，极少能源投入甚至是零投入，就能达到能源节约目标。

(资料图片) 据大温哥华房产协会在10月3日星期二发出的报告显示，区内9月份的住宅成交数量为2821间，较2016年同期上升25.2%，但较8月份下跌7.3%，其中以城市屋和柏文成交占多数。 大温地区9月份有5375间住宅新放盘，较去年同期增加12%，较8月份也上升26.6%。 住宅指标价为例$103.73万，较去年同期和8月份分别上升10.9%和0.7%，其中独立屋是$161.73万，较2016年同期及8月份，分别增加2.9%和0.1%

球兰过去很受欢迎，种过的人都很喜欢。近来在花店也常见到，而且见到球兰的叶子更多变化，很多是花叶品种及皱叶品种，叶子皱成一团团的。在不开花时见到，真的想不到是什么植物。 一般人种的球兰学名Hoya carnosa，是厚叶开花植物，而且有攀爬性，最适合吊盆种植。花开时一大团粉色小花组成一个圆球，而且非常香，因此种过的人都很欢迎。因为花球都向下生长，所以更适合种在较高的吊盆，这样更容易见到花朵。 常见的球兰都开淡粉色或白色花朵，不过也有深红色、米色，甚至绿色。每朵花通常小于一公分，但很多花朵聚生，成为圆球状，因此中文名又有叫做球兰的。仔细看，那些小花非常精致，五瓣花瓣像星星状，都有深色花心，花心也是五角，像小星星，真正是粉雕玉琢。也因此这花还被叫做Porcelain Flower，表示像是瓷器一样细致。 球兰不像外形那样娇生惯养，反而很粗生，枝叶生长很快。而因为叶子很厚，能聚水，因此不用太频繁浇水。不过要其开花就是一项挑战，这就是为什么较少见到开花的球兰出售的原因。 此外因为叶子厚实有光亮，似腊质，因此又有一个俗名叫Wax Plant。至于Hoya这个名字就是为纪念一名植物学家Thomas Hoy而取的。 球兰原产地在东南亚，印度一带，南边远至澳洲都有。在热带是多年生，多数是攀附在树干上生长。和兰花一样是附生植物。在原产地，球兰的叶子有的小到不足一 寸，也有的大至两尺以上，而有的叶子则薄得几乎透明。与我们常见的球兰非常不一样。 种植 多数人是将球兰种在吊盆，或像其它攀爬植物一样，也可以圈成圆形，或是竖立支架向上长。 种球兰时，应当在幼小时多修剪，这样才会长出更多枝，将来更茂密，也更多开花的枝。就像菊花一样，大约剪两三次，就可以有6-8枝主要的茎。 前面说过球兰很易种植，但就很难开花。要诀是要将盆放在有充分阳光的地方，如果是向东的窗户，可以放在窗边。如果是向南或向西的窗口，可以放在距离窗口约三四尺的地方。如果你放在低光区，它也不会死，可能还会很旺盛，但就不会开花。 很多植物在逼根状况下较易开花，所以不要轻易换盆。除非非常必要。通常在换盆后的头一两年都不会开花。同时换盆时，也不要一次就换更大的盆，最好只是大一点点。 此外要看品种，有些品种的球兰可能第一年就开花，但有些要等两三年后才开花，因此购买时最好问清楚。此外运气好的，有些品种会持续开花，不过多数都是只在花季开一次花。在花蕾出现后就不要转换盆的方向及位置，否则会掉蕾。 球兰的花期不一，有的春天开花，也有夏天甚至秋天开花的。有一点要注意的是，毬兰的花开在同一个部位，因此花谢后不要剪去开花的茎，否则失去开花机会。 球兰喜欢高湿度，所以最好房中有humidifier喷雾器，维持在50%以上湿度最好。否则也可以每隔一两天在植株上喷雾气。喷雾水还可以阻止红蜘蛛Spider Mites的出现。 可以施平均肥，就是氮、磷、钾都有的肥料。如要刺激开花，也可以选择磷及钾较高的肥料。 浇水修枝 球兰不能断水，但因为是厚叶植物，要避免盆土永远是湿的。所以原则是，等土面干了再浇水。温度也不要太低，冬天最好不要低于摄氏10度。(华氏55度。) 成熟的毬兰可能会枝茎太长，也可以在春天时修剪，促成植株茂密。如果修剪得宜，每一个枝会有三四个花球，总共可以有十几个大花球同时开花，非常美丽。 此外球兰冬天会休眠，所以要减少浇水次数，大约土面下一公分干了再浇水。而且要停肥。冬天时也不要放在太暖的地方。更不要放在暖气或冷气出口处。同时通风要好。夏天时最好不时开窗。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。

南素里完善的社区配套使之在过去数年越来越备受家庭追捧。由于独立屋房价波动，开发商Essence Properties看准机会，把传统的城市屋生活推向更高层次。Evolve是The Hampton大型规划社区的最后一期城市屋系列，其设计为业主带来一个既豪华而且维护简便的生活空间。这个城市屋社区能提供媲美独立屋的宽敞、舒适与豪华，但毋须费神管理大量繁琐的外在保养。 Evolve位于南素里宁静社区，数分钟即达Grandview Heights中心地带，购物、学校与文娱康乐设施应有尽有，The Shops at Morgan Crossing大型购物中心、名牌私校Southridge School与全新的Grandview Heights水上活动中心触手可及，日常生活所需不假外求，即使要前往大温各区，公共交通与高速公路网络亦非常便利。 Evolve这一系列精致的四卧室配四卫浴城市屋，每套室内面积高达2,400平方呎。室内设计强调功能性，高端细节包括多项天然气设置，例如风热暖气系统，能令室内各处保持均衡温度，另有全屋空调的升级选项。此外，还有高效能天然气热水炉、5炉头燃气煮食炉灶、预接烧烤炉燃气喉管及主卧卫浴铺设地热地板。美食厨房配备名牌KitchenAid家电组合、石英枱面、触感顺滑的入墙焗炉、强力抽油烟机、方便收纳小型家电的储物柜及大量储物空间。主客厅建有精美的入墙火炉与视听区，令宴客或家庭聚会更开怀。现仅余4套，即可入住，售价由$85万余起。 请于即日起莅临参观Evolve全新装潢的华美示范屋（地址：素里2239 – 164A Street），开放时 间为每日中午12时至下午5时（星期五除外）。查询详情点击这里或请电604-723-4497。

■上图为艾灵顿大道发展前照片，多年后已铺上柏油路面和设有交通灯（下）。 ■芬治大道同一位置未发展（上）及多年后的模样（下）。 ■1967年市民从高楼望向弥敦菲腊广场。星报 ■1967年市民从高楼望向弥敦菲腊广场。星报 本报记者   过去十年来大多伦多及邻近地区的房地产市场炒得火红火热，有不少华人亦在房地产价格狂升时赚到不少利润，由于最近政府出招将这股房屋价狂升潮压下来，华人及其他族裔房地产投资者，已经慢慢转到另一条战线上，就是购买一些偏远地区但有潜在发展价值的土地。有地产经纪指，万锦市的土地从60年代至今每亩售价升值了20倍以上。 其实这个转变是有迹可寻，现时多伦多及邻近地区约克区等大地产商，及凭着土地发达的富豪们，能够有今天腰缠万贯的身家，很多是托父母甚至是祖父母在移民加拿大后的祖荫，他们有长远眼光，以低价购入市区北边的土地，于三、四十年或更远时候，城市逐步发展到已拥有的土地上，于是就升值百倍甚至千倍。如果不将土地出售自行发展，时至今日升值可能是以千倍计。 从历史上可看到多伦多市真正发展，是于第二次世界大战之后，由于欧洲被战火毁坏，意大利、葡萄牙及中国人涌入，于1951年人口突破100万，于是多市向四周围近郊发展。到1971年多市人口达200万时，范围就更加扩阔。 犹太欧裔移民早着先机 当时城市规划北至士嘉堡市，很多犹太及其他欧洲裔早期移民，早就看中这块宝地，在50年代购入大量土地（当时是荒地或农地）给刚出生的子孙，子女们随着城市发展而长大，当政府决定发展士嘉堡，及有计划作城市规划时，他们子孙名下的土地立刻升价百倍。由于这些地主已经成年，加上祖先有经商及发展智慧，很多人将土地自行发展，最终摇身变成大地产商或商家。这是有眼光在多伦多投资大块土地而致富的第一商机。 于80年代大批华人移民到多伦多定居，其实他们亦有第二个投资土地发达的商机，但是似乎只有少数人能洞察到，或加入投资发展土地行列。记者于1982年移民多伦多，当时在史刁士大道（Steeles Avenue）以北的太古广场一带仍是粟米田，只有一个俗称“鸡场”农庄式出售西洋纪念品剧院商店，店内还有一家西餐厅。 再往北行的16街及麦坚士少校大道更是荒野一遍，由东到西都是丛林、荒地及农地。如果当时在这些地区购买大幅土地，时至今日价格至少升值1,000至3,000倍。 60年代至今升价逾20倍 近年华人在加拿大及大多伦多邻近地区投资房地产收获丰富，吸收到不少经验，他们从大多伦多市及邻近地区房地产发展历史吸取教训，很多华人以及其他族裔移民开始着眼北上，只要有财力及耐性，可能会在安省未来城市发展中获利。 购买一幅土地的升值潜力究竟有多大，地产经纪黎宇昌选择有第二次购买土地，价格可以作出比较的万锦市旧坚尼地路（Old Kennedy Road）3个楼盘作例子，这些土地于60年代仍然是荒地，到城市将这地段规划化及批准建筑上盖，地主已赚了一大笔钱。这3个例子是到了万锦市全面发展的阶段。 第一个例子是旧坚尼地路一幅面积1.91亩土地。于1994年10月17日成交，业主叫价75万元，以62万元成交。当时每亩售价为30万元。 第二个例子是旧坚尼地路168号土地，面积亦是1.91亩，于2006年10月31日成交。业主叫价150万元，以130万元售出，每亩平均售价为65万元。 第三个例子是旧坚尼地路186号，面积9亩。于2016年4月27日成交，业主叫价3,240万元，成交价为3,200万元。每亩平均售价为350万元。 黎宇昌指出，由于3个土地转让都在同一段街，但出售时间不同，以此作为比较就可以明白到购买面积大的土地，持有一段长时间后，增值能力有多大。 以第一个例子售价与第三个例子售价作比较后，发现第一个例子每亩售价于22年内升值11倍。第二个例子与第三个例子比较，发现第二个例子每亩售价于10年内升值5.5倍。从比较得知，若于1960年在旧坚尼地路购入土地持有至今天，每亩售价肯定升值20倍以上。 黎宇昌强调购买土地当然是要靠眼光，亦需要一定财力和耐性。但只要加拿大政治局势稳定，移民政策不变，作为长远投资肯定是稳赚的。

卑诗特许会计师协会(Chartered Professional Accountants of British Columbia，简称CPABC)周四发表最新一份研究报告指出，大温区居民生活开支日益增升，其中住房方面的支出更占家庭收入的超过八成。 CPABC研究发现，2016年，大温区业主在住房方面的开支，占了整体家庭收入的87.1%，比2015年时急升了14.5个百分点。相对地，在维多利亚区，业主的住房开支占家庭收入的53%，比对上一年上升了5.5个百分点。 CPABC主席马西森(Lori Mathison)指出，大温区平均每个工人的年薪不足5.5万元，要拥有一个安居之所，以及享受一个舒适生活，实在是一个难事。 上述报告更显示，楼房按揭、信用卡及信贷额等消费者负债正在不断增加。2016年，卑诗省消费者负债平均为62,395元，是全国各个省份中最高。 马西森分析，一旦收入或利率有任何重大变化，卑诗省民面对的冲击将会是最大，也意味着可能会出现拖欠还款或破产等严重财务问题。本报记者/网上图片

■ 卑诗基隆拿东南部这幢豪宅，定于10个月初公开拍卖。Platinum Luxury Auctions官网  本报记者报道 卑诗省内陆基隆拿市(Kelowna)东南部，一幢叫价650万元的豪宅，将于下个月初公开拍卖，不设底价。 据负责拍卖的Platinum Luxury Auctions表示，该幢豪宅距离基隆拿市中心仅15分钟车程，住客可以观赏到当地著名奥卡纳根湖（Okanagan Lake）自然美景。物业占地14英亩，室内总面积达一万平方呎。设有5个睡房及5个半洗手间。 准买家须事先办理登记手续 同时，有私人大闸和专用行车道通往物业，并且设有一个可容纳3车的车库、特色长廊，以及全屋装有特大玻璃窗。除了设备齐全的大型厨房之外，屋内更设有一个私人酒吧，包括酒吧和一个台球台。 该幢物业附有一个出租苹果园，租期至2017年的年底，每年的净回报约有1万元至2.5万元。新业主可以选择改装为网球场等其他设施。 据Platinum Luxury Auctions透露，原有业主打算更换面积较小的住所，并且希望有较多时间旅游。 基隆拿这幢豪宅的最新物业估价为320万元，但对上一次有买家出价为650万元。 拍卖时间将会在10月5日太平洋时间晚上7时开始。买家必须事先办理登记手续，详情可以致电1-800-419-1629，或登入Platinum Luxury Auctions的官网http://platinumluxuryauctions.com/listings/kelowna-british-columbia/浏览。

■ 多伦多首次被选为全球房地产泡沫风险最高的城市。 星报资料图片  本报综合报道 瑞银财富管理（UBS Group AB）昨日发布2017年全球房地产泡沫指数（Global Real Estate Bubble Index）指出，多伦多成为全球房地产泡沫最高风险城市，直至今年第二季为止，房产价格在一年内上升20%，但瑞银表示加元走势转强及央行进一步加息，可望消减多伦多楼市泡沫。 瑞银对全球20个城市的住宅房地产价格进行分析，多伦多首度占据全球房地产泡沫指数首位，加拿大另一个炽热的房地产温哥华排行第4位。香港排行第7位，为亚太区风险第二高城市。 指全球8房市出现泡沫 瑞银指出，包括多伦多在内的全球8个房地产市场在过去5年均出现泡沫，房价平均由2011年起已经上升50%，其中以多伦多风险最高，但不少买家仍担心楼价进一步上升，因此不惜高价入市。 报告指出：“房地产如果每年上升10%，相当于房产价格在每7年上升一倍，这是无法持续的升势。”报告又指，多伦多和温哥华未被上一次全球金融海啸或商品价格积弱拖垮，加速过去10年的楼价升势。 加拿大按揭利率持续低企，舒缓买家在高楼价下的负担压力，但为了压抑过热楼市，安省政府早前颁布一系列“辣招”，其中4月引进15%非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，NRST），立即令5月房屋销售宗数按年跌37.3%，平均价格亦下跌13.8%。 路透社报道指，大多伦多区整体平均房屋价格于4月见顶，高见920,791元。 多伦多地产商会（TREB）数据则显示，8月多伦多平均房屋价格为732,292元，虽然已经较4月下跌约20%，但仍然较1年前上升3%。 瑞银这个泡沫指数以抑制（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估（overvalued）和泡沫风险（bubble risk）来衡量全球金融中心的楼市泡沫风险。评分高于1.5分的属泡沫风险，今年有8个城市上榜，去年则只有6个；而评分在0.5至1.5分属估值过高，去年三藩市和阿姆斯特丹在这组别是头两名。 亚洲区中泡沫风险最高的是雪梨和香港，报告提到除了这些主要城市拥有地利优势和富户数目快速增长的基本条件外，来自海外特别是中国买家的需求，以及过去3年平均近两成的楼价升幅，进一步刺激投资者的乐观情绪。

置业人士选择独立屋而非Condo的很大原因，是因为独立屋长远而言有许多潜质。无论置业者要组织家庭、设立家居办公室或者只是简单地希望有多点地方可用，独立屋付出的房价，比较物有所值。买家在物色房子时，都喜欢将地下室列作必要设施，不过每个家庭对地下室的期望千差万别。 我尝试将买家、尤其是首次置业人士，对地下室的要求划分为五大类，以便业主在翻新时将物业的价值最大化。以下5个选项的排列次序没有特别原因。 1.改造成有收益的物业 如果单位的面积比所需要的大，何不将多出的地方例如地下室，改成能够带来收益的单元。地下室设成一个独立套间，有卧室、厨房及浴室等，方便租出。地下室不应被标记为平价及只合收入不多的人租用。地下室装修不便宜，手头不宽裕的买家根本不会考虑。然而，改造成能带来收益的地下室增加了物业的价值，租金收益可用作按揭供款，又能够用尽房屋的面积，何乐而不为？而且你会发觉住在独立屋比Condo或柏文大厦，生活更方便。 2. 家居办公室 大部分置业者物色房子时都会将家居办公室列在清单，但很快便妥协：“随便找个角落就可以工作了”。而地下室是设家居办公室的一个绝好选择，既然已经有这些地方，为何白白浪费？地下室的专设家居办公室除了令你有一个宁静地方专注工作，还可以在需要的时候方便地改变用途，也会令房子增值，日后卖得好价钱。 3. 新增睡房 有些地下室面积不大，只够容纳一个独立房间，最理想是将房间装修成套房，供家人使用，让他们享受更多空间。新增睡房也会令房屋升值，日后可以善价而沽。 4.多用途空间 如果你不想修建一个特别的居住空间(typical living space)，何不将地下室修建为多用途房间，将屋内其它袖珍房间或者活动室，集中在地下室，分门别类满足家中各人。例如带熨衣和叠衣空间的洗衣房、健身室、储物房及大型食品储藏室等，这条名单可以无限延伸，只要善用地下室空间，你想要的设施都可在地下室一一实现。 5.游戏室及男性私人空间 地下室可以考虑闯作游戏室、家庭活动室或男性私人空间，从而避免在屋内其它地方设置这些活动空间。地下室也可以用作客人娱乐空间、朋友过夜需要、通宵达旦玩乐、与家人度过温馨一晚的地方，而且可以做音响室或者你不想破坏家居整体环境的地方。资料来源TheRedPin  

作者：袁晓辉 媒体人 作家 园艺爱好者 春天最早开花的多数是球茎花，这一类植物都需要经过冬天的冰雪封藏，因此都是寒带植物。在热带不能当作多年生种植。以前介绍过夏天开花块茎花 ，那一类就是热带植物。在寒带只能当作一年生。 球茎花多数是以球茎方式出售，很少是种在盆中出售。秋天买了球茎种下，第二年春天开花。除非是买来盆栽，通常盆栽就只能种一年，但也可以在盆栽的花谢后，移植到地里继续种。但就要保留叶子，直到自然凋谢，确保球茎有明年开花的养分。但就未必一定会成功。 种球茎时有几个原则，一是种植的深度，以球茎直径的3倍为标准。可以更深些，但不要浅过这深度。其次，种时不要施肥，因为每一个球茎都已经有了足够的养分(这是为什么花谢后不要剪去叶子的原因，让叶子继续制造养分给球茎)。种时可以只施一些骨肥 bone meal，以帮助球茎的根部生长。 种球茎花最好是群植，效果最好，而且一般是单数群植，看来最自然。不过群植时不要互相接触，而且要有些距离，因为每一个球茎都会自己繁殖，需要一些空间。如果种得好，球茎会自我繁殖，显得拥挤，就要每三四年掘出分株。  此外部分球茎也可以水栽，包括水仙花及风信子，水栽时也是只能种一次。 春天开花的球茎花很多，最常见的就是水仙花及郁金香，其它常见的有下面这10多种。  1. Allium 大花葱 这是让人眼前一亮的花，因为花球很大，最大的可以有8吋以上。而且枝茎很长很挺。一般有一尺半，最高的3尺高。 这是寒带植物，必须有寒冷冬天雪藏地下球茎。适合4-9区生长。在热带种植须将球茎放在冰箱下层约两个月之后种，同时只能当一年生。 大花葱多数是蓝紫色，但也有偏蓝色或偏粉色的。球茎越大，花朵也越大。所以买球茎时可以挑较大的，同时价格也会较高。不过因为是多年生，是很好的投资。另有小花种，与一般烹饪用的葱很像，花朵小到不到一寸。 ▲这是一般的小葱花 和所有球茎花一样，花谢后将花头减去，以免继续结种子，浪费养分及精力。而叶子就要尽量保留到自然凋谢，给叶子机会进行光合作用，制造明年需要的养分。 如果阳光充足，大花葱会自我繁殖，因此每隔三四年就要挖出来分株，否则太挤迫，会影响花朵大小。 2. Anemone银莲花 银莲花又名秋牡丹，英文俗名叫Windflowers，一般都很矮，有些带须根，有些有地下茎，像郁金香一样秋天种下，早春时开花，在寒带及温带是多年生，适合第4-7区生长。 通常有匍匐地下茎的是花形像菊花的Grecian windflower，而有地下球茎的是Poppy anemone，花朵就像是罂粟花，这些地下茎都是要在秋天时，与郁金香等球茎花一起种下，然后在早春时开花。因为是多年生，年年会开花，不过也需要每 三五年挖出来分株，才会生长更好， 花朵像野雏菊，多数是蓝色、白色及粉色。地下茎很会蔓延，可以不时掘出分株。但不论是种植或分株，最好是在春天时进行，秋天分株及种植较难。由图片可以看出，银莲花款式很多，可以非常艳. 银莲花植株矮小，经常被种在树下，可以忍受少许荫，但要阳光开花状况才好。 3. Camassia 美克莲 Camassia正名是Leichtlin camass，百合科植物，英文俗名又叫wild hyacinth (野风信子)，中文名又叫锥百合，属于百合科的球茎花，原产地就在北美西部偏干地区，因此在北美很易种。花生在一呎馀的花柱上，多数是浅蓝色花(Blue Danube)，非常轻柔。但也有深蓝、浅紫及白色种。小花呈星状。花在早春时开，多数被群植在有荫的地方。但也需要阳光，开花状况才好。 美克莲适合3-10区生长，可以在秋天时买球茎来种，第二年开花。如果是种种子，和其它球茎花一样，要第三年才会开花。锥百合喜欢偏酸性土壤，可以多加 堆肥土及泥苔土peat moss。但是对于土壤不挑剔，如果你的土壤不太好，甚至多黏土，种其它花都有困难，特别是球茎花，这时就可以种锥百合了。 美克莲开花期较其它球茎花稍晚，因此种在花圃可以延长球茎花的花期。而且多株群植，一片蓝色非常抢眼。   4. Crocus番红花 番红花又叫做藏红花，中国人可能熟悉她的花蕊作成的烹饪香料Saffron，是地中海一带居民烹饪时常用的珍贵香料，更是西班牙海鲜饭的必须用料。 ▲Crocus番红花除了种在树下，也适合种在石头花园 番红花非常矮小，通常是春天最早冒出头的花朵之一。有时雪未溶化，就已经冒出头来。所以非常耐寒，适合3-8区生长。一般花朵是紫色、粉色、黄色及蓝色，也有夹白色及黄色条纹的。 番红花除了适合种在树下，种在石头花园，也适合种草地上，因为花开得早，花谢时草才开始生长，也可以开始剪草，不会伤害番红花的生长。 种番红花只要种在一吋的地下，同时种时要注意底部向下。如是种在较多阳光地方，以后开花情况会较佳。花谢后不要剪去叶子，第二年才会再开花。番红花因为矮小，很适合种在石头花园里。同时不论种在什么地方，最好多用堆肥土compost，最好是多腐叶做的堆肥 番红花原产地在土耳其、伊朗一带。除了做香料，也被认为有医疗作用，包括镇静、化痰、免疫及抗氧化作用。但不宜大量食用。  5. Daff 水仙花学名Narcissus是春天开花球茎花中最大的一只，西方人种的水仙与中国人水养的很不相同。多数是将球茎种入土就不用管了，之后每年都会开花。 水仙是寒带植物，适合3-9区，球茎需要经过冰冻期才能开花。 ▲Daffodil...

■ 有地产界人士指本地房屋成交下跌，但屋价未出现大跌幅。星报资料图片  地产公司Re/Max昨日公布加国两大房屋市场-温哥华及大多伦多地区，在今年1至7月份的表现，显示本国豪宅市场似乎仍受两省政府冷却楼市措施影响，不仅售价超过300万元的豪宅出现成交量下跌趋势，连售价100至200万元的房屋相比去年同期，成交量跌幅颇严重。 据调查报告显示，今年1至7月期间，温哥华逾300万元豪宅成交量较去年同期下跌40%，此类豪宅转手宗数，由去年同期838宗下跌至今年的499宗。大多伦多区此类豪宅，成交则下跌14%，转手宗数由去年1至7月份的860宗，下跌至今年同期的738宗。 至于大多伦多地区100至200万元的房屋，成交量较去年1至7月份下跌26%，但在温哥华此类价格房屋成交量仅下跌10%。 大多区及温哥华地区200至300万元房屋成交额，相比去年同期则分别下跌16%及27%。 是次楼市走向调查的Re/Max安省及大西洋省份地区总监亚历山大（Christopher Alexander）形容，结果显示欲入市购置房屋的准买家，至今仍受省府冷却楼市的辣招影响，对楼市继续处于观望态度。 买家青睐大多区周边城市 不过亚历山大表示纵使本地房屋成交下跌，但房屋价格似乎没出现大跌幅，显示卖家对自己所持物业质素甚有信心，认为买家观望实属市场正常反应，卖家并未因而出现恐慌性抛售。 虽然大多区整体百万豪宅成交下跌，不过大多区边缘位置的城市，百万豪宅则有价有市。据调查结果显示，奥克维尔市（Oakville）300万元以上豪宅，去年1至7月期间，销售量只有15幢，但今年同期则有24宗成交，显示买家对大多区周边城市深感兴趣。本报记者

■ 温市公寓平均呎价约1,170加元，为全球第6高。资料图片  本报记者报道 根据一项全球地产研究结果显示，温哥华市中心的公寓价格，属于全国第六高（附表一），至于独立屋价格则排第八(附表二)。 而香港其中3个地区，无论是公寓还是独立屋，平均呎价均占据前三位。 据加拿大地产公司Century 21周三发表的全球楼市报告，分析了全球29个国家共75个城市或地区的房地产数据。温市公寓平均呎价为1,172.80元(加元，下同)，为全球第六高。毫无疑问，香港则是全球楼价最贵的城市，其中港岛公寓平均呎价2,330.81元，高居榜首；仅次其后的九龙区，平均呎价1,911.20元；新界区平均呎价1,804.59元，名列全球第三位。 独立屋方面，温市独立屋的平均呎价为824.47元，名列全球第八位。而九龙区独立屋的平均呎价则高达3,570.23元，成为全球独立屋屋价最高的地区；第二高的香港岛，平均呎价为3,254.71元，新界区独立屋平均呎价1,327.50元，名列第三。 香港3地区包办最贵独立屋前三名 香港是整体楼价最高的城市。以独立屋为例，九龙区的屋价是北京的3.5倍。北京独立屋平均呎价为1,005.31元，屋价是全球第四贵。 报告同时指，新加坡楼价近年急速攀升，其中公寓平均呎价达1,038.78元，为全球第八高，而独立屋平均呎价则为921.48元，在全球独立屋屋价排名榜上，名列第七。

■ 联邦政府于今秋公布全国住房策略。星报资料图片  联邦政府官员近期连番暗示，今秋将会公布全国住房策略，而相关官员现正修例，尝试改变目前住房津贴“跟屋不跟人”的做法，把津贴直接交予受助人，好处是让部分受助人不会因特别原因离家而得不到房屋津贴，譬如面对家暴的妇女便不会因为恐怕丧失津贴而不敢分居。 据加拿大按揭及住房公司（CMHC）行政总裁西多尔（Evan Siddall）表示，公司目前正与各省和地区合作，研究在可负担住屋供不应求的地区上，如何发放有关津贴，但又不推高租金。 西多尔认为，全国住房政策的重点放在增加供应，包括兴建新单位和翻新现有单位。 在多伦多和温哥华等供应紧绌的地区，需求高企令买房和租房成本上升，导致低收入住户进一步受压，因此确保“跟人不跟屋”的住房福利不会进一步推高租金和房价至为关键，否则福利将不能惠及任何人。 西多尔建议可以“规定津贴只适用于指定地区”，以避免租金和房价在部分地区进一步被推高。 CMHC人员表示，个别供应较充裕的市场，可应付这种“跟人不跟屋”的津贴所带动的需求，同时不推高市场价格。 西多尔指，由于每个市场的情况不同，因此要设计适用于不同地区的“跟人不跟屋”津贴十分棘手。他又认为增加可负担房屋的供应，同时能有助减贫及改善民众整体健康情况。资料来源：加通社