地产

据CBC报导，今年8月，加拿大房地产市场开始小幅上涨，这与之前经济学家对市场看衰的预期相反。 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）周一公布的数据显示，经季节因素调整，8月加拿大所有地区的房屋开工率为223,232套，高于7月的221,974套，其中自2003年以来最活跃的安省做出了96,000套的贡献，为全国最多。此前市场那个观察人士一直预计，8月份房屋开工率将达到216,000套。 另外，多伦多的公寓年增长率为36,000套，CMHC表示，在过去几年里，前所未有的公寓镂花高水平销售确保了公寓类住房在短期内保持强劲势头。 TD高级经济学家迈克尔（Michael Dolega）表示，8月份的报告显示，加拿大房地产市场在经历了第二季度的震荡，以及安省政府监管的变化，政策的更改和利率的调整之后，仍相当强劲。“未来几个月，加拿大的住房市场将开始保持相对健康，但随着利率上升的影响，房价将开始下降……”他说。 迈克尔预测：下个月或下下个月，房屋开工将接近目前的水平，但在2018年初会达到20万的趋势，并在之后的一年下降。 C02

■地产发展商决定取消温西柏文发展项目「Langara West」。网上图片 本报记者报道 温哥华一个地产发展商表示，由于迟迟未获得市政府发出建筑许可证，因此决定取消西区一项柏文发展项目。市府对发展商的决定表示失望。据地产代理透露，大部分买家曾与律师接触，打算向发展商追究责任，其中三人更有意控告对方。 根据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，2014年3月，地产发展商Vivagrand Developments，以1,250万元购入位于甘比街(Cambie St.)夹西59街(W. 59Th Ave)的一幅土地，该处原本是红鹤酒家及两幢独立屋的所在地。根据商业地产经纪估计，该幅土地至今的市值上涨了至少两倍。   汤伟培 买家获退1成订金再加50%补偿 该个名为「Langara West」的柏文项目约两年前开始预售，当时的楼花呎价由700至900元不等，并预计于2019年7月竣工。 不过，今年4月，Vivagrand发信予买家，表示一直未获得市府发出的发展或建筑许可证，该公司给予买家选择可以自行放弃，或继续履行双方签署的合约。 直至8月中旬，发展商再次致函各个买家，指迟迟未获市府批出建筑许可证，加上建筑成本上涨及金融机构停止提供资金等多个因素，令到他们最后决定放弃该个发展项目，而该幅土地将会出售。 「Langara West」的71个买家将会获得退还全数订金，另加相等于订金50%的补偿。以订金49,390元计算，订金及赔偿总金额为74,085元。不过，有估计，该区目前的预售柏文单位平均呎价，已经上升至1,200至1,400元左右。 市府透过电邮答复记者查询，对「Langara West」柏文项目「腰斩」表示失望，特别是当局已经差不多完成审批许可证程序。 都市发展研究所（Urban Development Institute）主席麦克马林（Anne McMullin）指出，面对地价不断上涨，发展商又迟迟未能获得许可证，令到建筑工程拖延太长，他们决定取消发展计划并不足为奇。而发展商在出售土地后，可以再利用资金在其他地区进行投资。 此外，地产代理汤伟培周五接受《星岛日报》访问时表示，大部分买家曾与律师接触，了解能否向发展商追究责任，其中三名买家更有意控告对方。不过，代表律师建议买家接受赔偿方案，原因是发展商已根据买卖合约要求，作出赔偿，很难再追究法律责任，如强迫对方在土地兴建住宅，万一出现「烂尾」，后果更为严重。 发展商恐有样学样 影响市场运作 汤伟培指出，发展商以平均850元每平方呎出售物业，建筑成本为每平方呎500元，连同1,400万的地价，建筑成本是每平方呎约850元。据汤伟培了解，发展商以每平方呎1,100元出售整项计划，扣除赔偿后，仍然有利可图，但这个案带出的后遗症是其他发展商如有样学样，便会影响市场运作。 他认为，市场传言因一棵树被斩去，令市府迟迟未发出建筑许可，可信性存疑，而买家获得的订金赔偿，只可以支付在本拿比购买同类单位的订金，要在温市西区寻觅另一单位，相信并不容易。 根据网上资料显示，Vivagrand为总部设于中国广州的祥利集团（Xiang Li，译音），在北美洲的子公司。除了Langara West之外，还有两个「即将推出」的发展项目，分别位于邻近渥列治中心（Oakridge Centre）及西端区。

8月份多层共管大厦价格升幅达20%，带动大多区平均屋价升至逾73万。 星报资料图片 本报记者 大多伦多地区8月份经电脑多重放盘系统（MLS）转售的住宅物业为6,357间，较去年同期下跌34.8%，放盘数量也降至7年来最低位；但楼价在多层共管大厦的20%升幅带动下，平均屋价升至732,292元，比去年同期升3%。 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）主席Tim Syrianos指出，近日多份报告均显示，大多区经济维持强劲。受惠经济利好的消息，加上房屋价格升势放缓，因此预期踏入秋季市场，对自置物业的需求会有所改善，将超出正常的季节性增加。 8月楼价微跌   8月份的平均楼价为732,292元，虽然较7月份的746,033元轻微下跌，但仍比去年同期上升3%，主要受惠于多层共管大厦和半独立屋的双位升幅，镇屋售价也上升近9%。另一方面，电脑盘的新挂牌数量只有11,523间，减少了6.7%，是自2010年以来8月份的新低。 综合屋价指数（Home Price Index，HPI）比去年同期上升14.3%，指数升幅抛离平均屋价，是由于今年的高端豪宅成交量较去年少。 TREB市场分析总监Jason Mercer表示，销售量和放盘数字反映出市场相当均衡，如果市况在未来几个月维持现状，预料屋价的每年升幅将趋向正常化，略高于通货膨胀率。然而若买家正如TREB所作的消费者调查，放弃观望态度入市，而挂牌数量仍停留目前状况，则楼价会加速上升。

据CBC新闻报道，大多伦多地区房地产协会(TREB)周三发布的销售数据显示，大多伦多地区8月份地产销售数量较2016年8月下跌了34.8%。多伦多房价较去年8月相比有3%的上涨，平均价格为73.2292万加元，然而8月房价和前几个月相比仍然是大幅下跌的。但TREB市场分析主管Jason Mercer认为随着越来越多的人重新回归到房地产市场中，这一现象可能持续不了多久。他说：“如果房屋销售数量与待售房屋的比例开始走高，那么房价自然也会上涨。”C09

■ 大温出租物业市场兴旺，不少业主把自己的物业全部或部分出租。网上图片  一个华裔男地产代理因为无牌提供物业租务服务，违反地产服务法，被卑诗地产议会处分，合共罚款7,500元。 裁定专业不当行为 遭4项处分 经过调查，卑诗地产议会裁定地产代理陈鸿(Hong Edward Chen，译音)作出专业不当行为，因此作出4项处分决定。 该4项处分，分别是对陈鸿及其地产公司Edward Chen Personal Estate Corporation予以训斥；陈鸿及其地产公司要在90天之内，向该议会支付合共6,000元的罚款；陈鸿要自费完成由卑诗大学(UBC)尚德商学院（UBC Sauder School of Business）所提供的出租物业管理补习教育课程，而时间由该议会定出；以及陈鸿及其地产公司要在60天之内，支付1,500元执行费用予该议会。 如果陈鸿及其地产公司未能遵守上述命令，卑诗地产议会可能在没有另行通知的情况下，暂停或吊销陈鸿及其地产公司的牌照。 陈鸿与妻子在2014年6月6日开设Worldever Trading Ltd.。同年8月6日，陈鸿完成出租物业管理补充牌照考试，但是他没有采取进一步行动，从卑诗地产议会领取出租物业管理牌照。 在一个多月后，他辞去在Worldever Trading Ltd.董事的职务，并把自己手上的公司股份全部转给妻子，这样妻子就拥有公司的全部股份。 与妻组公司提供物业管理 在2014年11月至2016年8月期间，陈鸿透过Worldever Trading Ltd.，为业主提供出租物业管理服务，其中包括如经陈鸿买卖物业的客户，可获免费物业管理服务。在该段时间里，估计Worldever Trading Ltd.为大约18个业主提供物业租务服务，而没有证据显示陈鸿曾收到相关报酬。 此外，Worldever Trading Ltd.在其网页上刊登一些出租物业的广告，包括物业的详情及租金，但是网页上没有注明相关经纪的姓名。 在2016年6月，卑诗地产议会接到有人“举报”，于是展开调查，并在同年8月3日致函陈鸿有关处分决定。 以为通过考试就自动获牌照 12天后，陈鸿作出回复，表示自己以为通过了出租物业管理牌照考试，便自动获得牌照，可以提供出租物业管理服务。他承认在这件事情上，错误地自以为是。 陈鸿于2016年8月取得物业租务服务的牌照，2017年6月成为Worldever地产公司的独资东主。

■ BCREA预测，卑诗省房屋销售量今年将较去年回落一成。资料图片  卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)周四公布第三季市场展望报告，预测全省房屋销售量今明年将回落，其中今年较去年减少一成（见附表）。 据BCREA报告指出，2016年易手房屋单位约达11.22万个，创下新高纪录。今年估计会下调10%，至约10.09万个单位。至2018年，全省房销量估计减少多1.9%，至9.9万个单位。 至于大温区，2016年通过电脑盘(MLS)售出房屋达40,880个单位，今年预测会回落11.4%，至36,200个单位；到了2018年预料会进一步减少0.6%。 本省经济表现仍冠全国 BCREA首席经济师缪尔（Cameron Muir）指出，卑诗省经济表现继续是全国最佳，带动消费者信心及房屋需求持续上升。 他补充说，强劲的就业增长、来自其他省份的移居者人数增加，加上千禧世代人士逐渐长大建立家庭，都有助推动房屋交投。 不过，缪尔指出，房屋供应未能配合需求，导致省内很多地区的房屋价格大幅攀升，特别是低陆平原区的柏文市场。 平均屋价较去年升3.5% BCREA预测，2017年卑诗省房屋平均价格约达71.5万元，较2016年上调3.5%。到了2018年，卑诗省平均屋价可望上升多4.1%，至差不多74.5万元。 2016年，大温区屋价跃升12.7%，至平均101.72万元。根据BCREA最新估计，今年平均屋价可望微升2.2%，至104万元，至2018年将攀升多2.9%，约达107万元。

据路透社新闻报道，最近一项调查显示加拿大房地产市场在今年接下来的时间里会有一定的冷却，但安大略省政府出台的政策对多伦多房地产市场的影响可能持续3-12个月，多伦多房价不会冷却太久。 目前多伦多房屋销售量下跌超过40%，但房价跌幅并没有完全平衡之前30%的涨幅。根据加拿大各大银行分析师的预测，加拿大房地产价格在2017年会上涨8%，在2018年可能会有所放缓，房价预期上涨3%。低利率造成的加拿大经济对房地产市场的依赖短时期内不会消失。 分析师表示，只有央行加息，并配合一系列的贷款紧缩政策，房市才能在全国范围内冷却。 09

■ 卑诗省府正研究调低业主加租幅度上限。CBC电视图片 卑诗省房屋厅长罗品珍(Selina Robinson，图)表示，正在研究降低每年加租幅度上限。 根据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，罗品珍指出，目前，卑诗省容许业主每年加租幅度最多2%，另加通胀率。她透露她的部门将会就有关加幅规例作出检讨，藉以减轻租屋者的压力。 按照现行规定，业主每12个月可以调整租金一次，并且须在加租3个月前通知租客。以温哥华市为例，一房单位租金平均为1,950元，意味着业主今年可以加租78元。 据加拿大租屋指数（Canadian Rental Housing Index）提供的资料显示，卑诗省约有517,430个租屋住户，占整体住户数目的29%，其中大温地区的租屋住户比率更有34%。 租客组织建议加幅与通胀看齐 卑诗省租客权益组织租客资源与咨询中心(Tenant Resource and Advisory Centre），呼吁省府尽快调低租金加幅至相等于每年的通胀率。该个中心总干事阪本（Andrew Sakamoto）表示，以月租1,950元计算，今年通胀率为2%，即相等于仅39元。 自由党评论员苏利文(Sam Sullivan)指出，调低租金加幅可能会对出租房屋供应构成影响，特别是最近越来越多的短租情况。本报记者

■ 列治文米切尔岛上，将出现26.5万平方呎的分契式工业单位。PC Urban图片  有开发商计划将列治文市米切尔岛（Mitchell Island）上，一个旧钢铁厂，改造成26.5万平方呎的分契式工业单位。 据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，占地12英亩的旧钢铁厂，将转变为现代工业区，适合中小型企业的办公厂房单位。 这是7年来列市首例，将成为列市最大的工业区计划。 开发商PC Urban负责人索金（Brent Sawchyn）说：“我们发现这是距离温哥华最近，唯一剩余地点适合中小型企业。我们非常高兴能够从 IntraUrban Laurel带来高品质建筑设计，为这个充满活力的河滨社区取得成功。” 报道指，2019年落成的工业区分契式单位，单位面积从3,640平方呎到12,500平方呎，可提供码头和坡度装载，26呎高的天花板高度。所有单位都可以看到的菲沙河（Fraser River），每平方呎预售价格为270元。本报记者

■ 近年不少柏文楼盘出售时，都出现如图中排长龙“睇楼”的场面。资料图片  本报记者冯瑞熊报道 卑诗省府去年8月向在大温买楼的外国买家，额外征收15%的物业转让税(PTT)，希望可冷却炽热的楼市。过去一年大温楼市不仅没冷却，今年7月住宅物业价格比去年同期升8.7%，其中柏文价格更劲涨18.5%。近日有指省新民主党(NDP)政府，可能限制楼花转让；《星岛日报》访问地产商、经纪、学者和市民，均指限制楼花转让不只未能舒缓房屋短缺，反打击发展商建楼意欲，令短缺恶化，最终令楼价再飙升。回应是否管制楼花转让的查询时，省府未正面答复，只称将与地方政府共同努力，解决影响省民的房屋及可负担问题。 一向有投资大温柏文的陈先生接受《星岛日报》访问时表示，对于近日大温柏文需求及价格续升，感到意外。他说近日参观温哥华市中心的柏文楼盘，发现除了大排长龙，来看楼的九成是华裔，该楼盘呎价是2,300元至3,000元，顶层Penthouse呎价就高至3,900至4,000元，无阻睇楼者意欲。 陈先生称，曾与身旁一来自中国大连的参观者闲聊，对方表示想买到该楼盘顶层Penthouse单位。陈透露Penthouse面积约2,500呎，粗略计算，售价达1,000万元。陈先生向记者表示：“楼盘虽位于温市中心，但光是一个单位就要一千万元，实在厉害！” 打击建楼意欲 供应更趋紧张 陈先生称他也经常买卖柏文，“我不是买卖楼花，而是在正式成交后才买卖，做足手续和交足税”。他说2013年以呎价约500元买入列治文市中心一个约800平方呎的两房柏文，到2016年省府额外征收15%物业转让税出台之前售出，当时呎价升到600元，“我获利10多万元，但现在该柏文单位呎价已升到800元，如果我当时没出售，目前即可多赚数十万元了”。 陈先生认为，这证明省府去年所推“辣招”的减慢升幅效果，只属短暂，长远来说没作用。他认为如要解决房屋短缺，最主要是增加供应。他承认部分进行楼花转让的人未向加拿大税务局（CRA）申报获利，他认为打击这些逃税的人，某程度也打击炒卖楼花。惟他指如果交了税，依然有利可图，这些人也会继续炒买楼花的。 卑诗大学(UBC)商学院副教授达维多夫（Thomas Davidoff）向《星岛日报》记者表示，限制楼花转让是错误方向，因会打击发展商建楼意欲，令供应更趋紧张，楼价反被推高。他主张，目下最重要是加建房屋，无论出租或出售给本地居民，这都是本省应该致力做的事。他指如果担心这些房屋落入一些“错误的人”手中，省府可征收物业税(Property Tax)，但这应在房屋建成后，而非建成之前。 ■ 达维多夫 不过，达维多夫称，希望有更多楼花买卖的资料，可以供决策者或学者参考，因为身为房地产教授的他也不清楚楼花买卖情况。他更认为发展商其实也不喜欢楼花买卖，因会在正式成交时引起混乱。 对于有指NDP省政府或将会限制楼花买卖，大温地产发展商钟日刚认为不可能：“只要有楼花（预售），就一定有楼花转售。”他指由楼花售出到正式成交长达数年，“有很多事情会发生，（买家）可能转工，婚姻可能出现问题，怎可能不准转让？” ■ 钟日刚  “增加房屋供应才是解决之道” 钟日刚表示，发展商向银行贷款，银行为减少风险，都会在楼花售出40至50%后才放款。如果省府限制楼花买卖，将打击发展商建楼意欲，令供应更紧张。他指现在出问题的只是有些买卖楼花的人逃税，未缴交利得税；但他指现时负责楼花转让的律师，在这方面的核查已更严谨。 钟日刚又称，解决房屋问题的办法是增加供应，再把收取的税收兴建更多给低收入人士的可负担出租单位。他特别指出，很多人忽略了，现在每年有数万留学生到本地读书，与本地居民竞争房子，如果政府解决留学生住房问题，有助舒缓房屋紧张。 ■ 谭清华 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，近年柏文市场很炽热，热点包括列治文与本拿比等城市，而近日温哥华甘比走廊(Cambie Corridor)一个柏文楼盘，呎价就升至1,300元。据他观察，入市的人是“炒家多于用家”，不过，由于担心新上台的NDP省府或就楼市推“辣招”，加上市场是否饱和、银行加息以及收紧房贷等因素，柏文市场处于观望状态，也多了楼花放出市场。

茉莉花Jasmine是亚热带植物，来自亚洲地区的人再熟悉不过。不过在北美多数地方，就只能盆栽。茉莉花以香味取胜，最著名的是用来做香精、香水、及茉莉花茶。在某些方面说，与栀子花很像，只要有一盆，就满室生香。 茉莉花通常很小，花型就很多变化，有些是单瓣像梅花一样，有些复瓣像小朵玫瑰。有些花瓣很细，像星星。颜色多数是白色，但也见过淡粉色，甚至黄色，浅紫的。同时买时要确认是树型，还是攀爬式。若是后者就要竖立支架。 不论是地栽或是盆栽，茉莉花都需要肥沃的土壤。地栽时可以多加有机土，特别是堆肥土compost，manure等，及泥苔土peat moss。土壤的排水一定要非常好，不可以有积水，否则会导致烂根。茉莉需要足够温度，及充分阳光才生长得好，及较多花。茉莉也需要定期浇水，天若不下雨 就必须补水。此外一年可以施肥一至两次。 盆栽 盆栽时，要买消过毒的盆栽土potting soil，盆的排水孔必须够大，及不可以堵塞。由于盆栽土本身没有养份，因此在成长的月份，大约是4月起至8月间，可以于浇水时施平均肥及磷钾肥(氮磷钾三个数字最好是1-2-1比例的肥料)，或是施两次缓效肥slow-release fertilizer。 茉莉需要充裕的光照，户外种植可以有少许荫，室内种植时每天必须有4-6小时的直射光照，对于一般住宅可能不易做到，这就是为什么室内盆栽花很难做到花朵茂盛的原因。 为使茉莉花得到充分光照，夏天时可以放到户外。不过盆栽茉莉就不可以放在全日光的范围内，因为盆土很易全干。所以要有些遮荫，及注意补充浇水。也可以放在阳台，但要注意风不是太强的地方。如果有像porch一类的前廊，也很适合摆放。 （单瓣茉莉像星星) 茉莉需要充分的水份，盆栽时不可以使盆土全干，但盆栽的金科玉律也不可以违背，盆土不可以永远是湿的。所以最重要是，浇水时要透澈，不可以有积水在盆中。直到土面感觉干了，才浇下一次水。同时要用室温水，最好是干净的雨水。而冬天时，就要注意减少浇水次数。大约土面下一公分(约半寸)以上都干了，才需再浇水。 茉莉花在室内盆栽时需要很高湿度，一般住家的湿度都不够，而打湿机humidifier的功能最适合茉莉花。其他补救方式包括：将好几盆盆栽放在一起，彼此增加湿度；或是将盆放在一个舖满碎石pebbles 的小盘子，里面放些清水，使水份蒸发上升。不过水的高度，就不能触碰到盆底，以免水份进入盆内。此外在附近喷雾气，也有帮助。 (复瓣茉莉花像小朵玫瑰) 茉莉是亚热带植物，盆栽时室内不可以太热，否则很易生虫。最好是保持清凉气温，大约摄氏15-23度(华氏60-75度)，这样植株更健康，开花条件更好。茉莉还需要充分的新鲜空气，夏天时不时打开窗户，放室内时不要放在接近冷气或暖气附近，或是长期放在有空调的房间内。 刚入冬时，夜间气温应较低，大约摄氏6-12度之间，入夜后不要有灯光，使之进入冬眠期。大约6至8个星期后，就会开花。 茉莉很少需要换盆，根部在紧迫的况态下开花最好。而要茉莉开花状况好，入冬后(10月以后)夜间要全黑，不要经常开灯。而气温也要凉一些，大约摄氏8到12度间(华氏45-55间)，不要太温暖。大约6-8个星期后逐渐恢正常温度，及充分光照。 这是为什么室内盆栽时，茉莉开花状况很难令人满意的原因。 修剪 刚种的茉莉可以在第一年及第二年，掐去顶部一小段茎，这样可以让植株有更多新枝，将来更茂盛，更多花。成年植株每年春天时应修剪一次，一方面剪去枯枝，一方面刺激生长。因为太多枝会阻碍日光进入内部。 室内盆栽如果枝太密，更会导致生虫，此外也影响新枝的生长。同一原理，凋谢的花也要及时摘去，使得新的花陆续有来。同时注意进入8月之后就不要修剪，因为茉莉应当在一月开花，因此这时将开始结蕾，修剪会剪去明年的花。 (茉莉多为白色，也有黄色、浅紫、淡粉) 某些茉莉，包括攀爬式都需要较频繁的剪枝。购买时最好多问一句，是否需要较多修剪，及何时修剪。 繁殖 茉莉可以剪枝繁殖。非开花期间(最好是6月到10月间)，可以剪下顶部的一段茎，大约有三个节的枝，将下部叶子摘去，只留顶部一对叶子，然后将底部插入潮湿的盆土中。繁殖时要用非常干净的土壤，通常是消过毒的繁殖土sterilized potting soil，也可以用一般盆栽土再加沙土，或是珍珠岩perlite。 繁殖时要保持高温及高湿度，方式是用透明罩。大约一个半月后会生根，这时可除去覆罩，及逐渐恢复正常光照。 对症下药 有人说，种的茉莉花花朵不多，花也小。总之室内盆栽茉莉不是容易的事，很多人都有这烦恼。因为要茉莉多花，必须长时间有充分阳光，开花前6周必须维持夜间低温及无光，这些都不易做到。 另一个经常遇到的问题可能是，花在刚开时就跌落，要避免，要调节浇水时间，不要使盆土常湿，同时保持室内空气流通，室温要稳定。此外可以检查是否生了虫，然后使用适当药物。 攀爬式的茉莉很易生红蜘蛛spider mites，一种极小螨虫，可以喷horticultural oil，或是neem oil。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。

■ 列治文3号路一个新建城市屋屋苑。  图文：本报记者冯瑞熊 大温楼价升势持续，现要在温市找百万元以下房子几近不可能，目前连南邻列治文市的新建城市屋(Townhouse)屋价，近月也突破了百万元关口，端的是“大温居大不易”。有地业界业表示，适合小家庭居住的城市屋价格飙升，除了追上柏文价格外，更因为列市可建城市屋的土地供应减少，导致成本增加。有学者担心本属可负担水平的城市屋，也开始变成难以负担，这可能产生很大问题。 熟悉列治文城市屋市场的地产经纪奚知知(Sherri Xi)，周一接受《星岛日报》记者访问时透露，最近数月，列治文新建城市屋的呎价升至750至800元，所以一间市面上较常见、面积1,300平方呎的新建城市屋，价格即已超过了100万元。 ■ 奚知知 奚知知表示：“其实城市屋的这个价钱，比新建柏文的呎价还要低(目前新建柏文呎价已接近1,000元)。” 她认为，城市屋的市场需求很大，因为它拥有自己的车库、可供小孩活动的前庭后院，没有泳池，管理费较低，非常适合小家庭居住。 开价79万 93万元成交 除了需求以外，奚知知指列市可供建城市屋的土地供应量下降，导致土地成本上升，“目前一间1,300平方呎的城市屋，光是土地成本就需要40万元，加上建筑费用和税项支出，令新屋售价推高至100万元。”她举例说，最近列治文市中心亚历山大路（Alexandra Rd.）一个有96个单位的新城市屋苑，面积由1,185至1,310平方呎，单位售价由838,000元至988,000元，推出很快就售罄。 事实上，不仅新的城市屋，列市旧的城市屋同样受追捧。全美亚裔房地产协会创会会长麦敏华，向本报记者表示，列市4号路(No.4 Rd.)一间6年新的城市屋，面积约1,400平方呎，8月中旬开价79万元，在7天内业主收到16个报价，结果以93万元成交，比叫价高出14万元。 业界指旧屋呎价仅约450元 对于这个二手城市屋价格，麦敏华不感到意外，“它的呎价只是664元，比起柏文来说，并不算昂贵。”她指新建城市屋的售价虽然升幅较大，但目前楼龄较老城市屋的屋价，仍然可以接受。她举例说，一间位于列市柯里将军路(General Currie Rd.)、有27年楼龄面积1,750平方呎的城市屋，叫价是79.9万，呎价只是大约450元。 ■ 麦敏华 麦敏华分析道，大温楼价飙升的其中一个主要原因，就是政府审批时间太长，令房屋的供应追不上需求。她认为，只要供应增加，屋价自然回落。 此外，卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，据他所知，购买城市屋的多属于用家，炒家较少。他指出，温哥华的城市屋不多，要买城市屋的人多选择列治文与本拿比等城市。列市的城市屋，以1、2、3号路(No.1,2,3 Rd.)以及威廉斯路(Williams Rd.)等区的单位，最受用家欢迎；市内4号路附近也建有不少城市屋，价格也相对便宜。 根据大温地产局资料，在2014年7月，列治文独立屋平均价已接近100万元，为98.98万元；当年城市屋平均价为51.53万元，相差为47.45万元。到三年后的2017年7月，市内独立屋的平均屋价劲升至168.2万元，而城市屋平均屋价则为78.75万元，与独立屋之间相差89.45万元；这两种房屋的价钱差距呈倍增现象，可见需求炽烈之一斑。

■北卡Pisgah国家森林风景如诗，难怪Ty Hendrix 和他的夫人Kady与儿子Jack搬到此处。 Team Billy Harris Real Estate Professionals   许多人到美国，就是希望能住在“顶天立地”的别墅里。不过在华人聚居的纽约、三藩市与洛杉矶都会区，新房产的地坪多已降至5000平方英呎以下。不过以美国之大，还是有不少地方，可以让您买到15英亩(6公顷)地皮的门禁别墅，例如在北卡罗来纳的Reserve。 华尔街日报24日Amy Gamerman报道，许多人喜欢自家有广大庭院与草皮，一些人因此看上了高尔夫球社区，但是那样还是会有很多邻居。对于甚至不想要看到邻居的房子的人，一个选择就是美国东岸的乡间。 北卡Pisgah国家森林附近几英哩，有一处Reserve门禁社区，社区总面积达1100英亩(约440公顷)，总共只有57户，每户的地坪则用木围篱隔开来。从事金融顾问的Hendrix先生就是住户之一，他在2003年用109万美元盖了一栋4000平方英呎的住宅，属于他的土地达15.5英亩(约6.4公顷)。 在他的家里，他就可以在过去的伐木小路远足，在自己拥有的森林里种人参。而他住的地方，距离他在Brevard镇的办公室，不过仅7分钟的车程。 对于他这种人来说，乡村俱乐部住宅所包含的种种设施都没有必要，他要的是更多的隐私、更大的私有空间与土地，更好的风景，而且不必与邻居鸡犬相闻，更可免于偷窥者的骚扰。在那种没有宅基地规划的乡间，他的梦想都能实现。 这种有钱人特别看重隐私，也对邻居精挑细选。这个社区总共有29位房东，有几位买了好几块地皮；每块地的大小，在10英亩(4公顷)到44.6英亩(18公顷)之间，每年的管理费在1200到2400美元，用以维护长达5英哩的私有道路、门禁设施与监视系统。为维持社区品质，对建筑的材料样式也有指导规定。 在北卡之外，田纳西州大烟山国家公园附近的Allegheny Cove也是一处广达300英亩(120公顷)的门禁社区，社区内有可以滑艇的湖泊，可以观赏瀑布的木屋。社区总共也仅有36户，每户的地皮广达5英亩(2公顷)到20英亩(8公顷)。喜欢当地气候、景观与野生物的人，可以在自己的地皮兴建上万英呎的豪宅。 其实在全美各地，都有着类似的门禁社区，住着为数众多的上层中产阶级。这类社区当然也有一些不尽如人意之处，例如距离医院、商店等服务设施较远。这对于一些住户都不是问题，他们甚至愿意开飞机到镇里采购。

■ 有物业管理公司经理称，很多业主对网上审裁法庭认识不足。此为示意图。省府网站图片  本报记者庄昕报道 全世界首创的网上审裁法庭——卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，简称CRT)，去年7月起运作至今，已经接到1,564宗裁决申请，330宗已经作出仲裁。在当中成功仲裁的66宗分契物业(Strata)业主与业主立案法团之间的纠纷里，有多达12宗是缺席裁决（Default Decision）的。有物业经理就此提醒市民，亟需重视网上审裁法庭发出的通知书，以免遭受不必要损失。如果当事人不予理会，极可能会吃大亏。 ■ 卑诗民事审裁处是全球首创的网上审裁法庭。网上图片  据CRT周四公布的年度报告指出，该网上审裁法庭自去年7月1日开始受理分契物业纠纷，以及在今年6月1日起，接受金额5000元以下的小额钱债纠纷仲裁以来，已经接到13,878个市民查询；正式递交裁决申请的有1,564宗，其中分契物业纠纷占628宗，小额钱债纠纷占936宗，CRT已就330宗作出仲裁。 逾7成个案属业主告法团 从CRT网上公布的裁决结果显示，在已经仲裁66宗分契物业纠纷中，以业主起诉业主立案法团的个案最多，达48宗，占了总数72.73%；业主立案法团起诉业主的15宗，而业主之间的纠纷只有3宗（见附表1）。 此外，在年度报告中，有12宗是缺席裁决，占已仲裁66宗个案的18.18%；而这当中又以业主立案法团起诉业主的个案居多，达9宗，占总数6成（见附表2)。 在大温地区任职物业管理公司经理的梁雄杰，周四接受《星岛日报》记者采访时提醒市民，必须留意法庭通知书，以免耽误答辩期限，从而被缺席裁决：“CRT发出的通知书（Dispute Notice）一般都是电脑打印文件，没有法庭盖章，也不需要申请人签署，但却具有与法庭文件相同的法律效力。” 料市民乏认识 忽视通知书重要性 他表示，估计很多业主可能对新创设的网上审裁法庭认识不足，所以忽视所收到的通知书，从而导致被缺席裁判：“CRT的裁决具法律约束力，可以在法院执行。市民收到该通知书后，必须于14天内作出回应，避免失去答辩机会而蒙受损失。” 按省府规定，业主立案法团的业主有责任保存所有涉及立案法团运作的文件，包括法团完整的会议纪录、各项裁决、财务报告以及其他法律文件等。业主如遇纠纷，回应通知书实属不可或缺的程序，不宜忽视。 CRT不仅是卑诗全球首创的网上审裁处，它还以适时及具成本效益的方式解决法律争议。对于不谙英文的居民，CRT提供免费的电话传译服务，职员接到电话时，将按求助者要求，接通中文电话传译服务员。

■ 温市西乔治亚街的加油站早已拆卸，夷为平地。  随着温哥华地价近年持续升高，市中心多个加油站相继出售，有当地居民抱怨加汽油日益困难，估计未来恐怕要越区或过桥去到较远地方才能加油。 今年4月初，温市中心西乔治亚街(W. Georgia St.)一家经营了61年、占地16,369平方呎的雪佛龙加油站(Chevron gas station)，以7,200万元的高价卖给一家房地产公司。该公司表示将在该地建造高档的住宅大厦。 ■ 斯密克向记者抱怨，现时加油就要开车至两公里外的油站。  住在附近的温哥华女居民斯密克（Tia Smik）告诉《星岛日报》记者，她在该区住了6年，本来为自己座驾加油非常方便。在油站出售并关闭后，她必须转而远赴两公里外、位于温市中心布拉德街（Burrard St.）和戴维街（Davie St.）交汇处的Esso加油站加油。 Chevron证实渥街油站本月已关门 斯麦克表示，听说Esso加油站也已经挂牌销售，虽然油站出售价格尚未标明，但是这个占地17,292平方呎的铺位，是温市中心区现存的最后一间油站。她说：“如果连这一家也要关闭，我就要过桥南下温西或者北上西温加汽油，非常不方便。我的邻居中，也有人抱怨不已。” 卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business）副教授萨默维尔（Tsur Somerville)表示，加油站在中心城区消失在许多国家都发生，比如美国纽约市的曼哈顿区，就没有很多加油站，车主都要去周边的地区加油。 据CTV电视台报道，温哥华市近期再有汽油站关闭，并转手改建住宅。Chevron证实，位于温市渥街（Oak St.）夹西41街的加油站，8月16日已关闭；而位于西16街夹甘比街(Cambie St.)的一个油站也已结业。惟该公司未公布出售这两个物业所涉及金额。图文：本报记者张文慈

■ 研究显示，卑诗省占八成的年轻人相信，未来5年内无法置业。网上图片  根据皇家地产公司(Royal Lepage)周四公布的最新一份置业报告指出，在卑诗省，占八成年龄介乎25至30岁的“顶峰千禧世代”(peak millennials)认为，未来5年内无法达成置业的梦想。 皇家地产委托市场分析机构Leger进行的一项研究发现，对购买房屋方面，卑诗省的“顶峰千禧世代”明显较全国其他省份的同龄人士悲观。尽管有86%卑诗受访者认为，置业是一项好的投资，但占多达83%相信，他们现在至未来5年内，都难以“上车”，即没能力做首置族。 全国方面，占59%受访者相信，在未来5年内有能力购买物业。 大温住房贵迫千禧代迁居他区 是次研究更显示，全国占五成的“顶峰千禧世代”正在租屋居住，另有14%则与父母同住。 报告分析，年轻人在大温区置业难度更高。以35万元作为购买首个住房预算，在卑诗省可以购买一个2个睡房加开放式书房的单位，但在大温地区，则只可能买到一个2个睡房的单位，并且不会在温市，而是在近郊地区。 皇家地产行政总裁索珀（Phil Soper）指出，大温地区楼价贵，令到不少千禧世代迁至其他地区。他补充说，目前，兰里、基隆拿（Kelowna）或维多利亚的房屋价格，仅相等于温市的约一半。Leger于今年6月7至14日期间，透过互联网收集了1,000个“顶峰千禧世代”国民意见，民调误差率为正负3个百分点。本报记者

有没有想到在花园里种美丽的蔬菜？其中大黄(Rhubarb )及瑞士甜菜(Swiss Chard)就是两种好看、又好吃的植物。 大黄Rhubarb 大黄Rhubarb属荞麦科，原产地在西伯利亚、中国甘肃一带，非常耐寒，有大片深绿色的叶子，配上鲜红色的叶柄，十分美丽，而且非常好种(粗生)。可种在半荫处，对土壤也不挑剔。唯一需要是潮湿土壤，最好种时多加堆肥土或泥苔土(Peat Moss)。有时种在角落，几年不理，都不会死。 大黄属于寒带植物，必须有寒冬(即一个冰冻期)才能生长。虽然耐寒，但是入冬前还是最好用干草、腐叶土、或牛粪土(Manure )等覆盖基部。 大黄在中国一直是药效极高的中药，除有消炎作用、还可当泻药，近来并发现可帮助改善肾功能。在西方人眼中，大黄最主要用途是用叶柄做甜食，特别是做派饼馅，因此又叫Pie Plant。他们将红色的叶柄煮过滤渣之后，加上糖做成派饼。此外可以做成果酱(Jam)，叶柄还可用来做酱(Sauce)，用来配鱼、鸡最可口。不过大黄的叶子有毒，不可入口，但可以放入堆肥箱。 一般见的大黄都是红色叶柄，不过也有绿色的，虽然做Pie一样可口，却没那么好看。因此买时可买Canada Red、Cherry Red 等，不要买Victoria 种。 如要收成，不要用刀割除，因为切口会腐坏。最好是由近根部处扭转一下然后用力拔除。大黄的花在未全开时，也可以当做菜花(Broccoli)吃。 大黄在春季及秋季都可以种，如果是买的盆装幼株，就任何时间都可以种，一株大黄可以生长至少十年及有收成，因此种时挖较大洞，多填新的有机土或Top Soil，将根部种在土下一寸就可。因为植株较大，最好有三尺以上间隔的距离。 大黄不挑剔土壤也不怕荫，但还是每天要有几小时光照，确保土壤排水要好。而且大黄很需要养份，最好平时多添加有机土(如牛粪堆肥土等)，如使用化肥可使用高氮肥，但要非常小心，因为不可以触碰到根部的幼芽。另一个重要工作是，要不时清理附近的杂草。 初种的第一年要忍住不收成，这样来年之后会有更健壮的植株及更好收成。之后每年四到六月都是收成期，大约见叶柄一尺长后就可以收成。收成时由基部扭转拔断，如果扭转后还拔不断，才用刀割。同时为保植株继续成长及健康，不要一次就将所有叶柄都收成，要保留至少一半叶柄。收成期一般长达八个星期。 因为种大黄主要的收成是为了叶柄，因此在春天时一见开花就要摘去，否则花朵会占用养份。冬季前如果没收成，叶子会枯干，这时可以由基部剪去叶柄，只露出少许根芽。如果是在非常严寒的地区，最好是覆以干草或新的有机土(或牛粪土)，以过寒冬。之后每四五年掘出，将地下根茎切割分株，这样才有较健康植株及较好收成。 大黄很难由种子繁殖，不过只要取一截根部，就可以繁殖。根部在种过一年之后，就会逐渐肿大，有些像人参，又或是像较瘦的生姜，只要有一个生芽的芽眼就可以分割另植。 此外大黄也可以盆栽，但就要较大的盆。大约一尺半，或十五寸以上直径的盆。不过盆栽时土较易干，因此不能忽略浇水。只要定时除杂草，大黄很少疾病或虫害。 瑞士甜菜(Swiss Chard) 与大黄一样，瑞士甜菜也是有鲜红色的叶柄，只不过身子比大黄小一号。此外，瑞士甜菜的叶子不仅无毒而且可以吃。可能是最受欢迎的花园蔬菜。 瑞士甜菜也不像大黄是多年生，通常是种一、两个月就可收成。因为甜菜是像菠菜一样的蔬菜类，喜寒怕热，所以通常在早春时就可下种(直接将种子种在花圃，大约半寸深)，到六月时已经可以收成。然后到八、九月时再种，秋天又可收一次。夏天不是不可以种，但要记得浇水，否则土一干，叶子就枯萎，而且变得苦涩。 瑞士甜菜有红柄种，也有乳黄色或紫色叶柄。有些人将几种间隔种也很好看。甜菜像菠菜一样，是偏凉天气的蔬菜。对土壤不挑剔，生长也快。只要注意浇水，不要让土全干就可。同时见到花蕾时就剪去，以刺激植株只长叶子。此外极少虫害，又不怕轻度的霜，可以一直种到11 月。 像菠菜一样有可能惹蚜虫，鼻涕虫等，可以自制肥皂水喷洒，收成时由外面的大片叶子收，里面的小叶会取而代之。叶子及叶柄都可以吃，如作沙拉、或是像菠菜一样清炒。如果要花园里有些鲜红色，瑞士甜菜可以一试。 瑞士甜菜好吃又好看，但超市却很少见到，主要因为这蔬菜不易运输，所以更有理由自己种了。 作者/袁晓辉/媒体人/作家/园艺爱好者

根据北美租屋网站PadMapper发表的最新租金数字显示，温哥华租金略见回落，其中一房柏文单位租金下调至少于2,000元水平，但较去年同期则上升超过一成(见附表)。 ■ 2017年8月一房单位租金比较  周三公布的全国房屋租金报告指出，2017年8月份，温哥华一个一房单位的中位数租金，由对上一个月的2,090元，减少4.8%至1,990元，较2016年同月则增加了13.7%。 至于两房单位方面，8月份在温哥华租住一个两房单位的月租为3,200元，较7月份微跌0.9%，比起一年前则上升3.2%。温哥华租金仍然高居全国榜首。 加国最大都会区──多伦多，继续仅次于温哥华，成为全国租金第2高都会区，8月份一房单位租金平均为1,850元，少于温哥华差不多8%。比起7月份，多伦多在8月份的一房单位租金则录得2.8%的升幅，较一年前则上涨了8.8%。 多伦多8月份两房单位租金为2,450元，较7月份微升0.8%，比去年同期上升14.0%。多伦多市两房单位租金低于温哥华同类单位租金约30%。 至于卑诗省会区维多利亚，8月份一房单位中位数租金为1,100元，比7月份回落1.8%，但是较一年前则上涨12.2%。两房单位的同期租金则为1,480元，较对上一个月上升5.0%，比去年同期则减少3.3%。 PadMapper分析全国人口最多的25个都会区，正在放租或空置出租单位的数据。本报记者

如果经纪的承诺或协议与业务有关，就必须坚守（星报资料图片） 作者：Joe Richer（Reco Registrar） Q：我有意聘请一位表示愿意给予回扣的房地产销售人员。但是我怎样保证能拿到回扣？ A：在活跃的市场中，试图脱颖而出的销售人员和经纪可能会提供回扣或者其它奖励，以吸引潜在买家和卖家与他们合作。在安省，允许房地产专业人士使用这类推广策略，这可以为客户节省开支。 如果你因为经纪提供的回扣很吸引而选择与其合作，在承诺合作前，你应该考虑几件事情。 经纪与销售人员需遵守的规定是，必须公正诚实地对待每个人，并对他们的财务承诺负责。换句话说，如果他们的承诺或协议与业务有关，就必须坚守。 首先，房地产代表必须明确回扣的细节。成交后，回扣会通过经纪公司转给你，还是你的代理人在得到公司支付的佣金后再向你付款？明确理解有助于避免日后的误会或冲突。 第二，如果房地产专业人士向你做出承诺，获取书面签署的回扣细节。书面文件可以附加在你和经纪的代理协议中，或者作为一个完全单独的文件。 无论哪种方式，在签署之前，请阅读并彻底了解。如果你不确定所订立的协议，请寻求独立的法律意见。 如果你最终签署协议，则文件往来将作为查验回赠条款的参考。 即使有书面形式，也可能会出现分歧。如果你无法解决与经纪的争议，那么下一步是负责确保员工遵守省立法与公司规则的经纪公司。另外，请记住，你的代理协议是与经纪公司签署的，而不是与经纪个人。 如果在与经纪交谈之后争议仍未解决，或者你仍然不满意结果，那么可以告诉RECO。 在某些个案中，一旦我们评估情况和证据，投诉可能适用于解决争议。有时可能透过“调解”解决，这是通过有关各方之间的相互协议来重点解决问题的好办法。 根据情况，当收到投诉时，我们还可能会采取步骤对销售员或经纪公司进行纪律处分或制裁。 关于回扣的最后一个注意事项：最便宜的交易不一定是最好的交易。回扣的确很诱人，但在聘请一个房地产专业人士之前，应该先约见多名专业人士才是上策。 总之，你应该对你的代表的经验和服务感到满意，而不仅仅是回赠优惠。

■ 卑诗省7月份房销减少，但屋价则持续攀升。资料图片   本报记者报道 根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新一份报告显示，卑诗省7月份房屋成交量，较去年同期下跌6.3%，但屋价则持续攀升，按年上涨5.3%，其中大温地区则录得2.2%的温和升幅(见附表)。 ■ 卑诗省主要地区平均屋价 据BCREA指出，卑诗省在7月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，有9,275个单位，比去年同期回落6.3%。其中大温地区易手房屋则占3,012个单位，较一年前下调8.8%。 在成交额方面，全省上月房屋销售总额达到64.8亿元，比去年同期减少1.3%。至于大温地区方面，今年7月份房屋成交总值达31亿元，比一年前下跌了6.8%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析，经济增长强劲、人口持续增长，以及供应短缺等多个因素，继续在今个夏季带动全省楼房销售及价格。 料年底前楼市趋平稳 他补充说，不过，从今年5月份以来，房销量减少了4%，而楼盘数目则由20年新低逐渐回升。因此，若这个趋势持续，今年年底前的楼市可望会呈现较为平衡的状况。 卑诗省在今年7月份的挂牌房屋共有31,089个单位，较去年同期减少3.7%。至于大温地区方面，7月份楼盘供应量为9,869个单位，比一年前增加9.1%。 卑诗省平均屋价近70万元 屋价方面，今年7月份，卑诗省平均屋价为69.9万元，较去年同期的上升5.3%，其中大温平均屋价由去年7月的100.8万元，增加至今年7月的103万元，微升2.2%。 另一方面，分析二手独立屋市场的加拿大国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）最新数据显示，大温地区7月份房销攀升7.8%，屋价则按年上涨8.56%。