如何選出好的賣房經紀?

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多倫多經歷了狂風暴雨、冰天雪地之後,終於迎來了春暖花開的好時光,地產交易也隨着氣溫的攀升而開始趨熱。如果你有計劃這個時候賣屋,要把它交給什麼樣的地產經紀你才可以高枕無憂,坐享「漁翁之利」?

 

近幾星期的周末,走到街上,不難見到大街小巷插滿地產經紀搞開放屋(Open House)的宣傳牌。大家都感受到,賣房旺季已經展開。作為業主,都想賣房過程一切順利,並以最快時間賣得最好價錢,要做到這幾點,便應該由挑選一位合適的地產經紀開始。在簽署代理協議前,不妨多見幾位「候選人」,問問以下幾個問題,衡量對方是否在賣房事宜上的最佳戰友。

1、你有哪些與地產行業相關的認證?

接過對方手上的名片,會發現不同人有不同的頭銜,例如營業代表(Sales Representative)、經紀(Broker)、地產公司持牌人(Broker of Record)等,他們都是接受過地產從業員培訓及考核,可為客戶進行房地產買賣的正規地產經紀。不過,有些地產經紀入行前可能修讀及考取過其他專業資格,而這些專業知識都可能與房地產買賣相關,例如財務、會計、水電、土木工程、建築、法律等。

擁有這些專業認證,客戶獲得的服務質素自然不止於一般的房地產買賣。除了各種與地產行業相關的認證,經驗也是一種無形的認證。問問對方過去一年經手賣出的物業有多少?成交價如何?平均幾多天賣出?高於或是低於叫價成交?不過 ,切記不可只聽片面之詞,要深入分析其答案。一般來說,在短時間內賣得越多物業的經紀,聽起來好像都很不錯,但究竟是否賣得合理好價錢,還是只是賣得低價所以才賣得快,又是另一回事。

2、你是全職從事地產經紀嗎?

持牌地產經紀中,有不少人視之為養妻活兒的全職工作,但也有不少人只將地產經紀作為一份兼職,本身還是有一份正職的。這也難怪,因為根據多倫多地產局(TREB)最新的數字,大多地區的持牌地產經紀超過4.9萬人,但以2017年為例,全年二手住宅交易宗數共有9.2萬,即平均每人每年做不到兩宗買賣。為了維生,需要身兼幾職也是可以理解的。

詢問對方是否全職地產經紀,就是想知道對方有幾緊貼市場,能否掌握行業脈搏,每年有幾多實戰經驗,更重要的是,對方會否全心全意服務受委託的客戶。有時豐富年資的兼職地產經紀,服務質素亦未必及全情投入的全職新人。

3、你對這個社區熟悉嗎?
作為賣家經紀,其工作除了賣屋之外,亦是向潛在買家銷售夢想,一個理想生活的美好願景。有一些地產經紀,在某個城市的某幾個社區非常活躍,很多時在區內的街角,總見到他們的賣屋宣傳牌。一般來說,他們對該社區有比較深入的認識,那裡有公園,那裡有超市,區內中小學排名走勢如何,都能朗朗上口。另一方面,他們也較留意及了解社區的未來發展,例如政府有否新的基建計劃、附近會否有新的樓房興建等,這些因素都有可能影響區內房價及市場走勢。

4、你是如何定出叫價?

要賣得又快又好價錢,其實應該由一個正確的叫價開始。作為代表屋主的地產經紀,應該懂得按照市場狀況,為屋主作出合理的分析及引導,從而定出能平衡各方的叫價。除了整體地產市道,社區性因素也很重要,例如近期同一小區或同一條街上,有幾多房屋狀態類似的物業成交,成交價如何,都是重要的參考數據。如果叫價太高,不切實際,只會嚇走潛在買家,最後只得久久呆在市場上,無人問津。如果叫價太低,或許能吸引買家,但能否收到合理還價的柯化,又是另一回事了。

5、作為賣家預計要花多少錢?

買賣樓房的過程中,會產生不少壓力,其中一個減壓的重點,就是了解在整項交易中將要花費多少金錢,並避免一些意料之外的支出,因為很多情況下,這些額外開支都是不愉快的驚喜。與代表你的地產經紀坐下來好好商量,列出各項開支,例如律師費、驗屋費、稅項等,並訂立一個預算。此外,地產經紀的傭金,一般來說是成交價的5至6%,但這個數字是可以商量的,也要跟地產經紀達成協議。

 

6、你的銷售策略是怎樣的?

要確定你的地產經紀有一套行銷計劃,用什麼方式來將你的物業推出市場,例如,會否聘請專業攝影師拍攝房屋相片什至拍攝短片?會否利用社交媒體為樓盤宣傳?會為物業創建一個獨一無二的網頁嗎?有效的行銷策略,是賣得又快又好價錢的關鍵之一,懂得從不同渠道接觸潛在買家,總好過只在你家門前草坪插牌。

7、想為物業增值,掛牌前還有什麼可做?

大部份人都知道,將物業掛牌上市前,要為房屋執整一下,從而提升吸引力,什至可為物業增值。但究竟有什麼要執、有什麼要整,地產經紀應該可以給予更為專業的指引。有一些執整項目,可以只是將雜物清理,做一些小維修,花費的時間與金錢不多。但也有一些執整,例如太殘舊的浴室、老土過時的廚櫃、目測可見的屋頂瓦片剝落等,都屬於成本較高或裝修時間較長的項目。是否值得做,或經濟能力是否負擔得起,屋主與地產經紀便要共同研究,取得平衡。

 

來源:加拿大都市網

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