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本报记者 大多伦多地区楼市纵使受省府辣招影响，且市场新屋供货量跌，但楼房价格仍然强劲，销售量甚为理想。据建筑业及土地发展协会公布的数字指出，去年新屋销售，共管式公寓单位占82.5%，单幢房屋则仅占17.5%，而去年大多伦多地区整体新屋提供量只有4.4万幢而已，不过屋价平均较前年高出超过32%。 建筑业及土地发展协会（BILD）昨日公布大多伦多地区新屋销售及价格等数字，显示去年虽然新屋供应量较2016年降，但销售及价钱持续向上。去年大多伦多地区新屋销售额为44,143幢，上述数字是继2002年、2011年及2016年后第四好的表现。 销售新楼房中，以共管公寓单位表现最出众，占大多伦多地区新屋销售82.5%，即36,429幢成交；但单幢房屋如独立屋、半独立房屋及镇屋等，销售比例则只有17.5%即只有7,714幢新屋成交，这也是自从该协会于2000年起，就新屋成交量进行统计以来，最低数字。 该协会新任主席兼行政总裁韦基斯（David Wilkes）形容，去年推出市场的新建独立屋成交量创新低，并不代表市民对单幢屋需求减少，而是去年新建单幢房屋供应量锐减所致。他坦言一直以来，该协会都敦促地方政府及省政府，应考虑多兴建新楼房纾减住屋压力。 据该协会昨公布数字，去年12月为止只有11,397幢新建楼房出售，这较对16年12月底可供购置楼房数量13,136幢，下跌了13.2%；若比较10年前同期数字，更下跌逾60%。其中新建单幢式房屋在去年12月底，仅得3,481间可供购买，较10年前同期急跌74.4%。 该协会指出，正因新建楼房供应量跌，令房屋价格显著上升，现时新建单幢房屋价格平均需123万元左右，较2016年12月约99.5万元上升23.2%；至于新建共管公寓单位价格，更如火箭般飙升至平均71.6万元左右，较2016年12月平均价50万元，上升幅度达到41.3%。

■ 素里及列治文的公寓涨幅，高达30%至40%，比一般的独立屋升幅为高。 资料图片  本报记者张文慈报道 卑诗省物业业主，本周起陆续会收到卑诗物业估价署(BC Assessment Authority)发出的2017年物业估价单。根据估价署周二公布资料，大温物业估价平均上涨9.9%，远低于去年的20%至25%。整体而言，大温地区独立屋估价升幅较小，但在列治文、素里等城市的公寓涨幅，就高达30%至40%。 资料显示，卑诗省全部物业总值上涨11.9%，其中大温物业总值同比增长9.9%，总计为9,071亿元，去年为8,252亿元；最新估值中的132亿元，涉及新建或重新分区估值。整体而言，在大温都会区，独立屋估价由下降5%到上涨15%均有，公寓估价涨幅在5%至35%之间，公寓涨势明显。另外，商业物业估价涨幅由5%至50%，轻工业用地估价涨幅由零至45%。 卑诗物业估价署评估员博尔戈（Paul Borgo）表示：“与去年的物业估价相比，独立屋住宅市场非常稳定，而今年多户房屋，包括公寓、城市屋市场却很强劲，估价涨幅相对较大。” 温西部分独立屋跌价1成 其中，温哥华住宅物业估价平均增长5.6％（见附表），与去年同期相比大幅下降，西区许多独立屋住宅估价更减少了5％至10％。然而，列治文、素里等城市公寓的涨幅却很明显。例如，一个25.2万元的列治文标准公寓，上涨至33.8万元，涨幅高达34%；一个北素里21.7万元标准公寓，上涨至30.3万元，涨幅40%；素里中央区公寓价格上涨38%；兰里公寓涨幅则达36%。 卑诗物业估价署评估员施维格利（Laura Schwagele）在接受《星岛日报》记者访问时表示，观察去年第三季数据，列治文公寓售出达809个单位，价格上涨25.7%；同一时间，独立屋仅售出204间，价格仅些微上涨1.8%，可见公寓涨幅十分惊人。 在温哥华，温东高层公寓平均估价从去年的48.6万元涨到55.7万元，涨幅达15％。温西低层公寓平均涨10％，达到90.6万元。温西独立屋住宅增长2％，略高于240万元，而温东独立屋增长1％至135万元。 威斯勒多户房屋涨30％ 今年最大涨幅地区之一，是世界闻名的滑雪胜地威斯勒（Whistler），该区多户房屋平均估价从去年的67.3万元，增长至87.7万元，增长30％；北温朗斯代尔（Lonsdale）高层公寓涨21％；本拿比铁道镇公寓也涨20％，至72.8万元。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan），周二在接受《星岛日报》记者采访时表示，连柏文都持续大涨，显示温哥华住房可负担危机尚未解决，估计省府2月或出台更严厉的控制楼价政策。 上述估价是卑诗物业估价署每年对省内每个物业的价值评估，理论上，政府估价等于该物业前一年7月1日的市场价值。每年1月初，业主会收到卑诗物业估价资产评估通知，显示其物业的价值、分类和适用的豁免。政府估价是税务部门征收地税的唯一依据。 公众如欲上网查看最新的物业估价，请登入https://www.bcassessment.ca/浏览。

■10月份大温楼市，以公寓成交量最高。网上图片  本报记者报道 卑诗省主要房地产市场在过去一个月持续活跃，据大温地产局(REBGV)最新报告显示，本年10月份该地区录得3,022宗房地产交易。按年激增35.3%；另外，菲沙河谷地产局(FVREB)也发表报告指出，同期有1,642幢住宅物业成交，按年劲升26%。 据大温地产局总裁奥迪尔(Jill Oudil)表示，上月份的交投量比过去10年的10月份平均线高出15%。她说：“销情视乎住宅类型而定， ……独立屋由于库存充足，此类物业价格有下调压力；相反，城市屋和公寓市场则出现供不应求情况，买家能选择的有限，价格自然升。” 分契式住宅供不应求 大温10月楼市销情普遍上升，公寓基准价逾64万元，按年增幅为22.7%。奥迪尔指出，大温地区上月住宅物业成交量达到3,022宗，公寓物业所占比率达51%。 尽管大温地区独立屋价格升势已显著放缓，但今年10月份录得940宗交易，比去年同期上升44.2%，但就比前年同期减少34.6%。目前，大温地区独立屋基准价(Benchmark price)达到1,609,600元，按年增长4%(附表一)。 奥迪尔又认为，卑诗省经济强劲，就业市场前景乐观，带动本省住屋需求上升。 她说，大温各类型住宅物业的销售对挂牌楼盘比率(sales-to-active listings ratio)达33.1%；其中柏文最抢手，销售对挂牌楼盘比率高达66%。 菲沙河谷地产局总裁萨霍塔(Gopal Sahota)表示：“菲沙河谷的柏文市场交投量非常畅旺，销售对挂牌楼盘比率高达105%，换句话说，此类物业供不应求，挂牌不用多久即成交。  萨霍塔还指出，菲沙河谷今年10月份房地产成交量，创下菲沙河谷地产局成立以来的第二最高纪录。该地区独立屋基准价目前达到97.2万元，按年上升11.8%(附表二)。

■近年不少市民购入良好地段的柏文楼花作投资。资料图片 ■柏文的售价持续上升，令买家对投资柏文单位更有信心。资料图片 ■Dan Wong 本报记者 独立屋及镇屋近期售价下跌，反观公寓回报更有利可图，于是在大多伦多及邻近地区最近出现了公寓热。王者置业的Dan Wong表示，由去年10月至今年4月确实出现了一片抢购公寓的热潮。 王者置业的Dan Wong首先以购买公寓现货来分析，投资者购买一间镇屋，以100万元成本购入，每个月收租约2,000元，但反观若以45万元购入一个良好地段，如央街地铁沿线的公寓，将单位出租亦可收到2,000元租金，但成本却低多了。此外，于2017年4月后，独立屋及镇屋的售价跌了20%，但公寓反而上升，于是大家对投资公寓更有信心，因此令公寓再现一个高峰。这完全因为投资在公寓的回报率高及成本低。 Dan Wong指出，近7年购买楼花非常流行，主要是市民及投资者对楼花的认识更多，根据他出售楼花的经验，过去7年购买了楼花的人都赚钱，而这些从楼花中赚到金钱的人，会重新将赚到的金钱投入巿场。现在的投资人士已有很多公寓的常识，他们知道只要购买一些地点好的大厦，无论将来楼市怎样变化，他的投资也不会太坏。 Dan又称购买楼花者只有10%是用来自住的。由于购入楼花至成交可以入住的时间，最少需要3年或以上，如果要等着单位来入住，时间比较长，因此很多人购买楼花是用作投资，而这种投资方式一定要有计划，以时间换取增值。 很多人购买了一至两个公寓，在收楼后将单位租出，吸取现金流作为供楼及利润。与此同时，他们又会再购入一至两个楼花，经过3至5年后，先前购买的单位已供楼一段时期，再加上楼价亦大幅度升值，于是实行换血，当其手上楼花到交楼期，就将手上的现货单位卖出，套现后作为楼花部分或全部成交款项。用这种滚雪球的技巧，投资回报便会越来越大。 楼花转名需缴60%税 Dan强调，目前大部分的发展商是容许已经购买楼花的客人，免费或收取少许手续费就可将楼花转名，很多人以为这是十分着数的事。事实上，95%以上购买楼花的客人不会这样做，因为这种楼花转让而赚钱的方法其实不划算，赚到的利润有60%须缴交给政府。法例规定楼花转让所赚到的金钱并非以利得税来计算，而是作为个人收入交税，并且要先将赚到的金钱，缴交省的13%购物税，如果大家赚了10元，就要缴交6元作为税金，谁都不会笨到用楼花转让方式来套利的。  

■ 温市公寓平均呎价约1,170加元，为全球第6高。资料图片  本报记者报道 根据一项全球地产研究结果显示，温哥华市中心的公寓价格，属于全国第六高（附表一），至于独立屋价格则排第八(附表二)。 而香港其中3个地区，无论是公寓还是独立屋，平均呎价均占据前三位。 据加拿大地产公司Century 21周三发表的全球楼市报告，分析了全球29个国家共75个城市或地区的房地产数据。温市公寓平均呎价为1,172.80元(加元，下同)，为全球第六高。毫无疑问，香港则是全球楼价最贵的城市，其中港岛公寓平均呎价2,330.81元，高居榜首；仅次其后的九龙区，平均呎价1,911.20元；新界区平均呎价1,804.59元，名列全球第三位。 独立屋方面，温市独立屋的平均呎价为824.47元，名列全球第八位。而九龙区独立屋的平均呎价则高达3,570.23元，成为全球独立屋屋价最高的地区；第二高的香港岛，平均呎价为3,254.71元，新界区独立屋平均呎价1,327.50元，名列第三。 香港3地区包办最贵独立屋前三名 香港是整体楼价最高的城市。以独立屋为例，九龙区的屋价是北京的3.5倍。北京独立屋平均呎价为1,005.31元，屋价是全球第四贵。 报告同时指，新加坡楼价近年急速攀升，其中公寓平均呎价达1,038.78元，为全球第八高，而独立屋平均呎价则为921.48元，在全球独立屋屋价排名榜上，名列第七。

无论是地产业界人士还是在安省拥有住宅物业的人士，都从数据分析、亲身感受等多​​方面讨论目前安省，特别是大多伦多地区的地产市场状况，大都得出“哀鸿遍野”的结论。但如果深入细致作具体审视，还是有一个亮点可以给我们一些振奋的。 大多地区6月份二手楼房的房价及销售量，已从4月份的高峰连续两个月下跌。独立屋市场价量齐跌的幅度，更令人咋舌。现时尚算可以在淡市中站得住脚的，要算是共管柏文市场，虽然销量也有下跌，楼价升幅亦见收窄，但至少不及独立屋市场般惨不忍睹。 市场转变早有苗头 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的6月份二手楼房交易报告，大多地区二手楼房的均价为79.4万元，与去年6月比较上升6.3%。然而，综合各类型房屋的销售量，则只有7,974宗，较去年6月下跌37.3%。同时，正在放盘求售的所有类型楼房，多达19,680间，比去年6月劲升接近6成，显示市场上新货源源不绝。 普遍分析认为，大多地区的二手楼房市场，是于今年4月省府宣布楼市辣招以后，才开始步入冷却。但事实上，早于省府公布各项辣招前的4月初，市场已弥漫怪异气氛，买卖双方的主次地位悄悄逆转。如果以3月份及6月份的数据相比，3个月内二手楼房销售量大跌34%，平均价亦下挫了13.4%。那些房价年升幅高达33%的美好岁月，已经离我们而去了。 柏文市场跌势较温和 地产网站Condos.ca，早前在其网站内进行了一个简单的读者意见调查，问题是：“对多伦多共管柏文市场有何看法？”结果发现，在1,000个回应者中，四成表示房地产市场不时有起有跌，多伦多也不例外。只有不到三分之一回应指，多伦多共管柏文市场仍然强劲，并对未来充满信心。其他回应则认为多伦多共管柏文市场脆弱，也有人表示对此并不关心。 事实上，由于房价高企，首置人士及年轻家庭都转投较易上车的共管柏文市场，令二手共管柏文仍不乏买家。相对于包括独立屋、半独立屋及镇屋等的低幢房屋，共管柏文的跌势已算“温和”得多。 以情况最恶劣的独立屋市场来看，根据TREB的报告，6月份包括416及905地区的独立屋二手销量，比未有楼市辣招的3月份，下跌了41.4%。平均售价亦从3月份的121.4万元，回落至6月份的105.6万元，跌幅达13%。 相反，共管柏文的情况比较反复，尽管4月份共管柏文的销售量与3月份相比已出现跌势，但平均价反而出现4%升幅。可是，升势却仅止于此。往后两个月，共管柏文逐步价量齐跌。按年计算的销量跌幅进一步扩大，楼价按年升幅不断收窄。但好消息是，与低幢房屋相比，共管柏文的销量跌幅是最少的，而楼价年升幅却是最高的。以6月份为例，独立屋平均价按年升幅只剩7.8%，但共管柏文仍然有23.2%升幅，算是不错了。 柏文市场秋季有望回升 Condos.ca最新一篇市场报告中指出，7月份多伦多共管柏文单位的呎价为628元，与60天前相比，下调了6.03%。不过，与去年7月相比，呎价还是有近2成增长。该网站认为，楼市放缓之势已定，但共管柏文市场只是面临正常化的影响，并反回可维持的增长趋势。普遍相信，目前的放缓情况会在秋季前回升，而且长远的楼价增长，也不会令人们在今次楼市放缓中感觉出来。 根据该网站的数据，6月份多伦多共管柏文单位呎价为649元，与去年6月的524元相比，升幅达23.9%，显示卖家依然能在楼市中获利，买家亦正在进入一个健康增长的市场。不过毫无疑问，买卖双方的态度都比以前更审慎。 大多区Condo叫价仍在涨 以多伦多市各个区域来分析，市中心共管柏文平均呎价最贵，达813元，与士嘉堡区的384元相差超过两倍。该网站去年9月曾对多伦多的共管柏文平均呎价作出分析，按照资料显示，市中心地区的共管柏文平均呎价，自去年9月起，已上涨了128元。 在正常市况下，挂牌求售的二手楼盘应该可在25至30日内找到买家。但该网站分析，在7月份，共管柏文业主最好预期要56日左右，才等到买家出现及达成交易。不过，这情况在7月份属于正常，因为很多人都会出外旅游，消费都集中在度假而非买楼。 纵使房市有点呆滞，但业主放盘时的叫价还是继续上升。目前大多区一睡房共管柏文单位的平均叫价为46.3万元，两睡房单位的平均叫价为65.9万元。

作者Gerry Hyman律师为多伦多星报专栏作家 问：每次我们在炉子上煮食的时候，设置在单元厨房外面的火警钟就会铃声大作。业主委员会表示，这些报警器已经老化，变得过于敏感，物业法团计划更换，不过是要业主自费。我们应该承担更换的费用吗？ 答：如果大厦章程书（declaration）规定报警器是公共设施的一部分，修理或更换的费用是法团的责任。 如果报警器是每位业主单位的一部分，则业主需要负责保养、维修或更换。若业主未能在合理时间内进行必要的维修或更换，根据《共管物业法》，法团有义务开展工程，并将费用计入业主应缴付的公共费用之内。 问：我的新公寓单位买卖协议书中，包含了两行有关市府公园管理部门征税的“法律用语”。交割日到来的前几日，我的代表律师提供了一份我在交割日必须交付的费用表，当中包括公园管理部门征税的3,000元。这合法吗？ 答：发展商的购买协议中包括一项声明，是有关买家在交割日应支付的房屋购买价格的调整额，当中可能包括支付城市公园税的份额。如果是这样的话，付款的要求是恰当的。