选城市 : 多伦多 | 温哥华
2022年01月25日 星期二 16:37:21
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Tag: 加国,楼市

瑞銀警告:溫哥華與多倫多正出現樓市泡沫

【加拿大都市网】过去一年加拿大平均房价上涨14%,瑞士银行警告,温哥华与多伦多正出现楼市泡沫。 加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association,CREA)周五公布的9月份地产数据显示,在多重放盘系统(MLS)上出售的全国房屋平均价格为686,650元,比上一年同期高出近14%。 加拿大8月份的通货膨胀率达到4%,是近20年来生活成本增长最快的月份。周五的地产最新数据意味着本国房价上涨的速度是创纪录通胀率的三倍多。 CREA表示,平均房价可能会产生误导,因为多伦多和温哥华等最昂贵市场的销售严重影响了平均价格。因此CREA引人了另一个数字,即MLS房价指数 (HPI),可以更准确地衡量整个市场的指标,因为它剔除了一些波动性。 但HPI的涨幅甚至超过了目前的平均房价,过去12个月上涨了21.5%。根据当地地产局的数据,在大多伦多地区,9月份房屋的平均售价为1,136,280元,一年内上涨了18%。在温哥华,平均房价为1,186,100元,比去年上涨超过13%。 CREA主席史蒂文森(Cliff Stevenson)表示,仍有大量需求追逐日益稀缺的房源,因此这个市场仍然具有很大的挑战性。 大流行对房价产生了意想不到的影响,经济的不确定性并没有使人们变得更加保守,而是渴望购买更大空间。 在最新地产数据公布之际,瑞银(UBS)发出警告说,多伦多和温哥华是全球两个最严重的房地产泡沫市场。 在年度排名报告中,瑞银调查了欧洲、北美和亚洲24个世界主要城市的住房市场,根据房价与当地收入水平和其他因素的比较进行评估。然后根据泡沫指数分为五个级别。得分高于1.5的,瑞银认为存在泡沫风险;介乎0.5至1.5之间的,表明市场被高估;而在0.5至-0.5的,表明房屋价格公平;-0.5至-1.5的,代表房价被低估;任何低于-1.5,意味着楼市低迷。 全球有六个城市被认为存在房地产泡沫,其中两个在加拿大。 在今年度的泡沫指数中,多伦多得到2.02分,排第2,仅次于德国法兰克福(2.16)。温哥华得分为1.66,紧随香港 (1.90)、慕尼黑 (1.84) 和苏黎世 (1.83)之后。 瑞银表示,多伦多房价在过去十年中实际上翻了一番,尽管政府通过外国买家税和租金控制等措施进行干预,导致市场在2018年和2019年稍微稳定,但此后继续加速上涨。 瑞银警告说,创纪录的低按揭贷款利率正在推动房价上涨,加拿大央行将不可避免地提高利率,因此低按揭利率不会持续太长时间,这可能会导致目前的房地产热紧急刹车。 约克大学(York University)经济学教授法利斯(George Fallis)表示,多伦多的房地产市场已显示出与基本面脱节的所有迹象。他说,只有在泡沫破灭时才知道泡沫存在,它只一直膨胀,一直膨胀,直到爆破为止。 V05 图片:过去一年加拿大平均房价上涨14%。CBC

加國樓市面臨高度脆弱性 四城房價遠超居民負擔水平

■■加拿大房地产市场依然属于高风险。 网上图片 星岛日报综合报道 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)表示,加拿大房屋市场连续第8个季度面临高度脆弱性。 CMHC对加拿大15大城市的房屋价格进行最新一季的市场分析,分四大项作出评估,包括过热(overheating)、价格加速(price acceleration)、高估价值(overvaluation)及过度建设(overbuilding)。报告点名多伦多、温哥华、维多利亚和咸美顿等城市的房价高估,和价格加速是高度脆弱性主要元凶。这四个城市的房价,远超过居民能负担的生活水平。 爱民顿、卡加利、沙斯卡通及利斋拿,被评为中度水平的脆弱性;温尼辟、满地可和哈利法斯等属低风险一群。 ■房价超市民负担力 加国楼市高度脆弱   卑诗安省非常脆弱 不过报告警告,满地可部分街区房价持续快速增长,所以要留意价格加速的风险。温尼辟则因为实际个人可支配收入下降但房价续涨,所以高估值问题已从低度转为中度。CMHC称,尽管温哥华过去两个季度房价增长放缓,部分地区的房地产价格出现下滑,但仍属于温和过热。多伦多虽然第一季度的销售大幅下降,但仍然逾越了过热的门槛。 CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)说,全国差异性还是很大,卑诗省和安省市场非常脆弱,而大西洋市场正在嗡嗡作响。 大多柏文销情一枝独秀 6月售价同比涨23.5% 大多伦多地区多层共管大厦的销售无视价格调涨,继续遥遥领先其他类型的房屋,基准价比去年同期升近四分一。建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association,BILD)的6月份新屋销售统计显示,虽然单家庭住宅价格略为回软,但成交量仍被柏文大幅抛离。 6月份卖出的2,500间新屋当中,低、中、高层柏文、堆叠镇屋(Stacked Townhouse)和复式单位(Loft)占2,079间。统计指出,虽然今年6月份的Condo销售量,较去年同期破纪录的5,290间下跌61%,但与过去10年的平均数量相比,只是减少17%。柏文6月份的基准价(Benchmark Price)为774,554元,较去年同期升23.5%。 新屋成本受政策影响推高 新的独立屋、排屋和镇屋上月售出421间,比去年同期减少19%,与过去10年的平均数量相比更跌71%。新屋基准价为1,132,957元,在过去12个月以来下跌9.4%。 协会总裁兼行政总裁韦基斯(David Wilkes)表示,柏文销售相对畅旺,反映目前的市场形势。大多伦多地区独立屋和柏文的新屋成本,受政府规定和繁琐审批程序拖慢新屋兴建所影响,政府费用和苛捐杂税几占新屋成本的四分之一。 他说,协会为今年10月22日的市政选举推出“为发展而建”(Build for Growth)宣传运动,呼吁民众要求候选人重视房屋政策,公平对待新屋的各项收费和赋税,以及拨款改善基建。 多个新楼盘推出令6月份柏文库存量增加至10,335个单位,单家庭住宅也微升至4,848间。协会委托统计的Altus顾问公司行政副总裁Patricia Arsenault称,业界和买家继续把注意力,放在相对更能够负担的柏文单位。大多伦多地区上月推出14个新盘,是6月份有纪录以来的第2高位,几乎有一半单位在月底被认购。依照以往市场状况,6月份的新盘一般到月底的销售量是接近三分一。 大温独立屋价续跌 柏文价增逾3成 据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发表最新报告显示,大温地区一些城镇独立屋价格持续下降,其中在西温和温哥华西区,按年跌幅达5%至7%。不过,大温地区的柏文价格则在同期显著上升,按年增长高达三成半。 据CMHC首席市场分析员庞德(Eric Bond)表示,由去年6月至今年6月间,温市西区独立屋基准价(benchmark price)下降至340万元,跌幅达到7%。北温和列治文市独立屋基准价也下降,但跌幅较小,最多不超过4%。 部分城镇独立屋 楼价升6%至15% 不过,大温地区也有部分城镇的独立屋市场仍然求过于供,导致价格持续上扬,按年升幅达6%至15%,这些城镇包括素里、兰里,以及枫树岭等。 尽管有分析指卑诗省独立屋市道略见降温,但部分地区的楼盘仍有价有市。温哥华市一幢面积不足900平方呎的单层独立屋,最近以差不多1,500万元放售。 根据温哥华区报Vancouver Courier报道,位于西温“黄金地段”贝尔维尔大道(Bellevue Ave.)的一幢平房,室内总面积只有880平方呎,设有两睡房及两套厕所,目前叫价1,488万元,即平均呎价高达16,909元。 有房地产专家分析,该幢平房具有优厚的再发展条件。其中占地面积达1.1万平方呎,并且邻近海旁位置。根据卑诗物业估价处(B.C. Assessments)的最新资料显示,该物业的估价为1,025万元。同时,邻近一个占地面积相若的另一幢独立屋,2016年建成,室内面积4,000平方呎,2017年12月以1,300万元易手,较原有叫价低198万元。 ■■室内面积只有880平方呎的西温一幢平房,目前以近1,500万元叫价求售。网上图片   庞德称:“在温哥华地区,独立屋价格被高估的情况仍然相当普遍,基于目前的供求基本因素,这些价格水平显然已被严重高估。” 另外,大温地区柏文物业价格“全线上升”,只是升幅多少的问题,例如在素里及兰里等城镇,柏文售价按年劲升26%至35%;至于在温市和北温,升幅虽然稍逊,但仍然达到16%至20%。  

加拿大房屋銷量跌至5年新低!!

■大多伦多地区楼价与去年同期比较下跌5.2%。星报资料 本报记者报道 经电脑盘(MLS)系统显示,全国4月份房屋交易量比3月份下跌2.9%,与去年同期相比更减少13.9%,是5年多以来最低。根据加拿大地产协会(CREA)统计,全国有60%的房地产市场销售量下降,尤其是菲沙河谷、卡加利、渥太华和满地可。 在成交量方面,4月是7年来该月份的最低位,也较10年平均低6.9%。全国平均屋价为495,000元,比去年同期下跌11.3%。由于全国平均楼价受大温哥华地区和大多伦多地区这两个最活跃,也最昂贵市场的重大影响,如果扣除这两个地区,全国平均屋价可以减低109,000元至386,100元,而与去年同期比较只是下跌4.1%。 ■全国平均房价下跌,但柏文价格比去年同期升14.7%。星报资料 地产协会指出,平均价格只可以视作市场趋势,并不能够显示出多元化社区或地域差异所产生的实际房屋价格。 压力测试打击3省交投量 协会总裁苏高(Barb Sukkau)表示,4月份的房地产市道继续受支付20%以上首期买家,由今年开始要接受压力测试的影响所笼罩。 首席经济师克兰普(Gregory Klump)说,新的压力测试令亚省、沙省和纽芬兰省的交投量减少,造成市场不稳。加拿大地产协会早已向政府发出警告,新措施对依赖天然资源省份的经济产生很大打击。 上月的新挂牌数量下跌4.8%,是9年来4月份最低。由于4月份的销售放缓少于新放盘数量,销售与新放盘的比率由3月份的52.3%上升至53.7%;接近长期平均的53.4%。依照业界标准,销售与新放盘的比率在40至60%之间属于均衡市场,高于60%为卖方市场,低于40%则是买家市场。 柏文价格去年同比升14.7% 报告指出,安省金马蹄地区的楼价稳定,并且开始有按月上调的趋势;但由于一年前屋价急升,令楼价与去年同期比较依然下挫。与去年同期比较,贵湖升5.9%,大多伦多地区、渥维尔─米顿和巴里市则分别下跌5.2%、8.7%和8.4%。柏文单位价格比去年同期升14.7%,镇屋和排屋也升6.5%,独立平房和两层房屋则分别下跌1.1%和4.8%。 ■独立两层房屋价格下跌4.8%。星报 卑诗省低陆平原地区屋价在2016年下半年短暂下跌后继续上涨。与去年同期比较,大温哥华地区升14.3%,菲沙河谷升22.7%。维多利亚市升14%,温哥华岛其他市镇升20%。 渥太华屋价与去年同期比较升8.4%,主要是受两层住宅升9.4%带动。大满地可地区升6.3%,也是被两层住宅升7.3%推高。

買度假屋長住日漸風行 退休人士主導佔9成

■■购买度假屋长期居住,已成为新的趋势。星报资料 星岛日报记者 据新近的民调发现,加拿大度假屋市场中有91%是退休人士,反映他们是主导者﹔相对去年的调查结果,虽然退休人士仍主导市场,但占有比率为55%。同时,有些省份的退休者出租城市的物业,购买度假屋长期居住,已成为新的趋势。 由地产代理商RE/MAX所进行最新的民调显示,退休人士购买度假屋的地区,包括爱德华王子郡(Prince Edward County)及科莫斯谷(Comox Valley)。在卑诗省、安省及中西洋省份,有更多的退休及准备退休的人士购买城市外围的度假物业作为退休居所,令度假与住宅的界线变得模糊。 该代理商加西地区执行副总裁艾殊(Elton Ash)表示,去年的民调发现有更多的婴儿潮及退休人士出售在多伦多及温哥华等城市的住宅物业,他们把售卖所得购买度假屋,以此作为退休居所,远离城市生活。 活跃退休族热爱度假区置产 这类人士属于活跃的退休一族,他们希望维持体魄强健,继续参与喜爱的活动,主要生活方式如耕种、行山及管理酒庄﹔热门地区如南奥肯那根(South Okanagan),华沙加滩(Wasaga Beach)及丽都湖镇(Rideau Lakes)。 由于美金强劲,居住于西尔万湖(Sylvan Lake)及温尼辟湖(Lake Winnipeg)地区的退休人士,出售南边避寒住宅,改买度假居所作为退休房屋。 另一份由Leger主导的独立研究,当中发现有58%的加拿大人希望以度假居所作为休闲目的,与亲友消磨时间﹔但84%的受访者表示没有购买度假屋。 RE/MAX安省-大西洋地区执行副总裁及地区总监亚历山大(Christopher Alexander)称,有众多国民期望能够圆加国梦想,可以在度假屋居住,但不一定要拥有这类物业。有不少人与亲友合力租用度假屋,所以这类房屋的需求甚大。 买度假屋休闲兼投资 是次该代理商的民调结果,有33%的国民表示拥有或希望购买度假屋作为投资目的。特别是在多伦多,位于北湾─太阳岭(North Bay-Sunridge),彭克劳(Bancroft)及布鲁士半岛(Bruce Peninsula),有众多度假屋业主出租多伦多的住宅,一年中大部分时间居住在这里,余下的日子出租﹔他们出租主要居所,购买房屋作为消闲用途。 Leger的研究发现,有54%受访者表示拥有或考虑购买度假屋,并动用储蓄作为资金﹔有20%说会使用按揭,另外20%依赖家庭资产,只有11%使用遗产。此外,有关可负担的购买价格,国民拥有或考虑购买度假屋的要求,有55%接近湖滨﹔53%认为合理保养成本﹔43%靠近城镇。