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2022年08月19日 星期五 00:25:54
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Tag: 房产经纪

诉讼争议:加拿大房产市场存在价格操纵 经纪串通抬高价格佣金

【加拿大都市网】据加拿大的房地产条例规定,房屋卖家需向买方代理人支付佣金,最近有诉讼指,价格操纵(Price Fixing)使房地产经纪的佣金在已炽热的市场中持续飙升。 据CBC报道,关于加国房地产市场的大部分讨论,都是围绕房价的快速上涨,但经常忽略的是几乎在每次买卖房屋时,国民支付的佣金都会同步增加。 主要研究房地产行业佣金结构的经济学家巴维克(Panle Jia Barwick)举例,大多伦多地区代表买家的经纪公司于2005年,可从平均单户住宅中赚取约8,795元的佣金; 在2021年12月,买方的经纪公司将获约36,230元,或是同一栋房屋的四倍佣金。 不过,经调整通胀率后,2005年至2019年间,家庭收入中位数仅增长14%。 报道指,近年有国民提出集体诉讼,指控加拿大房地产市场存在价格操纵和反竞争行为,而上述差异只是诉讼中提出的要点之一。 2021年4月9日,代表多伦多居民修特兰(Mark Sunderland)发起的集体诉讼案声称,加国部分最大经纪公司,包括ReMax、世纪21(Century 21)和IproRealty Ltd.等,以及加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)和多伦多地区房地产局(Toronto Regional Real Estate Board)互相密谋、同意或安排,以固定、维持、提高或控制价格,为大多伦多地区的买方经纪服务。 全国各地的佣金结构各不相同,但房地产经纪及其经纪公司通常会根据房屋售价收取一定百分比的佣金。在亚省和卑诗省,首10万元为7%、余额是3%; 在全国其他地区,佣金界乎4%至5%之间。 虽然卖方支付全部佣金,但会由代表他们的经纪和代表买方的经纪公司分摊。 修特兰的诉讼称,由多伦多住宅房地产局和加拿大房地产协会制定、称为买方经纪佣金规则的协议,迫使在多重放盘服务(MLS)放盘的住宅房地产卖家支付买方经纪的佣金。 诉讼指,这种安排阻碍市场竞争,原因是它迫使卖家支付在没有协议下不会支付的费用,并否定谈判价格或服务质量的能力。 全国许多房地产局也存在类似的做法,而网站Realtor.ca允许房地产经纪查看提供的佣金金额,但将讯息隐藏于公众视野之外。 巴维克说,不提供标准佣金率的人可感受到这种价格操纵的影响。 目前加拿大房屋的平均售价为74.6万元,税前佣金(由买卖双方的经纪分摊)为26,330至37,300元。在多伦多,平均税前佣金超过6.2万元。 修特兰的律师称,当他卖掉房子时,向买方经纪和他的经纪支付了标准的2.5%佣金,而他必须支付2.5%佣金的原因是大多区各经纪公司串谋的价格操纵。 涉及诉讼的答辩人已反驳其论点或认为个案没有根据。 不过,巴维克表示,如没有买方经纪佣金规则,服务的价格将更具竞争力,买方将为自己的代理人付费,并可协商定价或完全放弃服务。 在英国和澳洲,买卖双方要为自己的代理人付费,佣金率也较低。 巴维克说,这也鼓励卖家与其代理进行更积极的谈判,佣金率也很可能会下降。 V06

市场回暖 市价合理 今年你换不换屋?

2019年大多地区的房地产市场基本是在原有放缓的层面回头微弱上行,这得益于加拿大稳定的人口增长以及减压降息。2020年新年开始,多方数据显示大多伦多地区的房市步入回暖的迹象。有专家和业内人士预测,多伦多2020年的房屋市场将会正向反弹。 大多伦多地区的房地产市场在经历了2017年的政策打压、2018年疲软和2019年的平稳发展后,2020年开年展现出恢复活力的迹象。多个区域的房价都有缓步上升。大多伦多地区全职地产经纪余浩表示:"2020年,大多伦多大多数地区的房产市场应该是量价齐升,表现优于2019年,但不大可能像2017年的市场一样疯狂,否则政府一定会再次出手干预。同时,我认为海外买家税在未来10年也无法取消。本国购买者应该利用这段时间,巧用银行贷款优势,实现多套房的投资,在5到10年的短期内实现财富越级才是最重要的事。" 大多伦多地区全职地产经纪余浩 condo带领楼市发展上行 余浩认为,2019年的房地产市场是稳中有升,尤其独立屋市场逐渐显现出回暖的迹象。"150万以内的房产只要价格相对理性,销售得还是很快的。70-100万之间的房产还经常出现抢offer的现象。2019年的秋冬季市场,由于房源比较少,刚需买家大多数都是硬著头皮上,也有极少数出现成交价高于市场理性价格的情况,颇有一点2016年疯狂的样子。" 对于2020年房地产市场的展望,余浩称:"我相信2020年绝对是2019年多伦多房地产的2.0版本,稳中有升。2019年年末的3个月,根据成交记录,已经在发出强烈的市场信号:中低价位的买家急于入市,市场上在卖的房源紧缺。这些都使得2019年年末秋冬季的市场相比较2018年和2017年冰冷的市场,有楼市小阳春的感觉。" 至于持续火热的condo市场,多个地区都出现了一房难求的现象,在市中心(downtown)区域的condo尤其明显。余浩对此表示:"市中心的condo挂牌之后,收到3至5个offer都是正常的现象。很多condo的单元年初居然会比年末少了5%以上成交量。我曾见过市中心city place的一个单元2019年比2018年多卖出了10万元。Condo市场的火热也让众多建筑商在下半年发了好多楼花盘,看来大家对未来condo的信心还是很足的。"   余浩预测,Condo市场在2020年应该还会有一定程度的涨幅,尤其是位于市中心的楼盘。"因为市中心的生活圈本来就是一个自给自足的生态圈,downtown的人住在市内、生活在市内、工作在市内,所以他们只有选择在市内居住,有房住或者有房租就成了最重要的因素。而住在市里就一定是步行,举步地铁、公交、工作地点就成了非常重要的因素。可以预见C1 / C8的城市圈东至church,西至Bathurst,南至湖边,北至Bloor这个大区域将成为未来买家和地产商争抢和厮杀的大范围。这个地区的condo单元尺价和租金一定会随著刚需继续往上。不同于downtown北面的北约克(North York)和万锦(Markham)等地的condo,因为大多数住户有车的缘故,变得购买主观因素并没有那么集中。所以我认为在2020年的增值方面应该没有市中心的condo增速快,但仍会因为其属低价位的缘故,会处在刚需和投资购买者的入门级选择。大多数一房在50至60万,两房都在65至80万左右。因此我觉得2020年仍有增加的可能性。毕竟要在北约克居住的话,买独立屋或者半独立也要在80万以上的。我也建议大家,如果选择购买condo作为自住房,应尽早下手购买,因为condo市场仍然处在上升通道内,还没有到最高点。" 今年换屋时机好 余浩认为,独立屋以及freehold房屋的市场,在2019年秋冬季因为房源很少,造成了有一些看上去还不错的房源出来就吸引了很多买家竞标的现象,因此成交价自然高出标价很多。"这说明了目前的市场有很多选择独立屋的刚需买家。之前也有一些卖家挂低价吸引买家竞标,但是多半是底气不足,抱着差不多价格就能卖掉的心态去卖。现在的卖家则有绝对主动权(power)。价格一定要到位,不然宁可继续等。而结果是,这些卖家大多数也等来了他们想要的价格。所以我认为2020年的卖家谈判的实力应该是高于买家,卖家在谈判桌上应是掌握著绝对权力,而不像2018年那样多半是以割肉的心态去卖房。" 从2018年到2019年,卖家心态的改变会在一定程度上影响市场。余浩称:“只要有一到两个坚挺的、较高的成交价格,接下来的卖家一定是以此为标准。事实上,2016年和2017年疯狂的市场,也是因为一个比一个更高的价格而抢上去的。虽说2020年的市场大概不会重现2016、2017年的疯狂现象,但是市场的反转是肯定的。也就是说买家想要在一定程度上在2020年的市场上抄底的可能性很低了。可能你尝试的每一个offer卖家都把价格咬得很死。” 很多有换房需求的人,都会思考2020年是否是一个换房的好时机。余浩对此表示,因为卖家的权力反转,在价格谈判上逐渐拥有优势,因此这时如果是尝试换房的人,应属于机会到来。“因为此时卖掉房子,一定是过去三年内最好的价格。而要买的房子,虽然可能比2018年的价格要低,但仍有小概率的机会淘到宝。如果是小房换大房,我建议先卖再买。市场逐渐回暖证明了小房能以最好的价格在最短的时间内成交,而且可以把交接的时间放3个月之后,再去选择买新的房子。这有点像2016、2017年我处理换房客户的案例了。而在2017、2018甚至是2019年,我都建议换房最好先买好自己的房子,再去卖房。因此对于换房的客户们,2020年会是过去三年里,换房时机最好的一年了。” 至于单纯想要卖房或者买房的人,余浩也认为2020年也依然合适。“最健康的供需平衡、最优惠的贷款政策、最稳定的移民政策和人口流向以及最充足的开发项目这几个因素,将会构成2020年房地产市场的稳定。 坦白说,如果2017年出台了海外买家税之后,房地产走势是下坡路,那么2018年是最低的坡底。走过了2018年,2019年已经开始往上回暖,但都是平缓的平直的状态。如果不出甚么新的政策,2020年将是过去三年来多伦多房市最健康发展、最稳定向上的一年。” 新屋动工量是重要标志 大多伦多地区的人口流入量位于加国所有的城市之首。由于新移民、留学生、工签持有者的大量涌入,对住房的需求往往供不应求。根据统计数字显示,大多伦多地区每年新建房屋的数量远远赶不上大多伦多地区每年约15万的人口涨幅。由于全年有许多购房者进入市场,为市场提供了稳定的需求。但房屋市场重要的健康标志之一仍是每年房屋的建筑数量。 安省的新建房屋数量在2019年有所下降。由于2017和2018年的房地产市场震动,让许多建筑商延期了建房计划,步伐有所缓慢。人们不可不免地看到了房屋开工数量的下降。但这只是一个暂时的下降。有经济学家预计房屋建筑数量将反弹,2020年将是重振多伦多房屋市场的繁忙的销售年。2020年及之后会恢复强劲的增长。 经济学家 Edgard Navarrete在一分给安省的住房预测中写道:“2019年房地产市场的疲软数字可以归因于前几年的市场不佳表现,以及联邦政府的相关政策降低了房地产市场需求后,市场产生的后续反应。鉴于新房的建设性质,新屋市场的动工滞后的现象不足为奇。” 他解释称:“在项目动工之前,建筑商通常会发售新的单元。因此,2017年和2018年的相关地产交易活动并不能显示那段时期的新住房需求,而是展示过去一段时间市场不受贸易紧张局势和政策冲击影响时候的需求。” 从整个安省的角度来看,经济学家Navarrete预计,到2020年将有74,100个新屋开工,比2019年的69,400个增加6.8%。接下来2021年将进一步增加6.2%至78,700个。而后在2022年,预计会下降0.9%,有78,000个新屋开工。 经济动力的持续强势也会给房屋销售带来火花,这将使建筑商在2020年能够提高房屋建设数量。多伦多地区的人口将在未来继续保持强劲的增长势头,而政府的政策是旨在通过扩大住房供应和解决可负担住房的问题来增加房屋建设数量。 如果如上的专家预测得以实现,那意味着2020-2022年的房屋建设数量将会和2016-2018年的基本相同,那么2019年低迷状况就只是昙花一现。

不满经纪冀提前解约 客户可磋商房产公司

  ■想与房产经纪提前解约,可不是一件容易的事。 网上图片

房产经纪疯狂吐槽:中国买家毫无诚信!

关于看房 近几年我常常接到中国人在美国打来的电话,说他们此时在某某城市,问我能否马上带他们看看房。这就是一点不了解美国行情的表现。 这里我想解释一下在美国经纪人是如何带人看房的。首先美国的各个州,各个区域都有一个当地房源的MLS系统(Multiple Listing Service),它是一个功能强大、权威性很高的房地产综合信息平台。目前整个南加州的所有城市共享一个MLS系统,经纪人只要是缴了会员费的都可以使用,而且当我们拿到卖房合同后,必须在三天之内把详细的房屋信息输入MLS系统里,然后把房门钥匙放在一个电子钥匙盒里并挂在门外。当买方经纪人带客人看房时,根据MLS上每栋房子的具体要求,用一个指定密码的电子钥匙,就可以打开钥匙盒取出钥匙。而且在打开钥匙盒的一瞬间,卖方经纪人就会收到一封电子邮件,得知是谁在什么时间来看过房。当然还有一些具体的细节和我们要严格遵守的规章制度,由于市场上多数都是二手房,卖主还住在屋里,就是能拿到钥匙也一定要事先预约,决不可以轻易开门。 由此可见,我们在南加州的所有经纪人不仅拥有相同的房源,并且可以带客人看到所有的上市屋。这一点是美国经纪人的一大优势,因此我们和买卖双方一般只签署独家代理合同,买方或卖方只应该选择一个自己信得过的经纪人。脚踏两只船的买家不仅得不到任何好处,而且还会失去经纪人的信任,有谁会为那些不尊重自己劳动的买家尽心尽力呢! 中国买家给我们带来的挑战 美国金融危机发生以后,在过去的四五年里,从中国大陆过来买房投资的人一波接一波,这对我们这些懂中文的经纪人来说无疑是件快乐的事。这些买家大多来自北京,上海,深圳和广州,因为他们在那边卖一套公寓就可以在这边买一栋独立别墅了。而他们中间大多数人都不清楚美国的房产买卖如何抄作。美国如此之大,在哪个洲哪个城市买房都不确定,就算他们已经确定在南加州买房了,这里也有几百个城市,东南西北相距也有两个多小时的车程。由于这种不确定的因素,他们过来以后就需要到处看房,有的甚至以旅游的形式在全美各大城市都看。他们很清楚,在美国买房,买主不花一分前就可以得到如同贵宾的待遇。所以每到一个地方就联系当地的经纪人带他们看房,可是每个买家又能买多少房子呢?可以想象,有多少经纪人就成了他们的免费导游。虽然中国的买家给我们带来了更多的生意,同时也给我们带来了更大的挑战,苦恼和无可奈何。 几年前我因为搬家离开了我辛勤耕耘的城市来到了和尔湾市相邻的新港海滩市,自然我就失去了我以前的卖房群体。本打算在此重新开始耕耘,我却不断地收到中国买房投资者的邮件和电话,让我忙得不亦乐乎,哪还有时间和精力去开辟卖方市场呢? 我来美国已经二十余年,一直生活在美国人的圈子里。绝大多数美国人诚实本分,遵纪守法。大家以诚相待,做好自己份内的事,互相尊重,不会耍心眼儿,我也是一直这样为人处事的。我很感谢那些给我来信来电的人,感谢他们在众多的经纪人之中信任我选择了我。我耐心地给所有人回信,不厌其烦地回答各种各样的问题,包括与房地产买卖不相关的问题,为他们设置不断更新的房源网站。 有缘分的自然就成了我的客人,成了我很好的朋友,令我开心快乐。同时我发现我的工作量增加了无数倍,无论白天黑夜,周日还是周末都有做不完的事,答不完的问题和看不完的房子,结果呢,我的成交量比以前也多不了多少。付出的远远要比得到的多,而且还常常遇到一些不尊重我们的人,把我们当成免费导游的人,问我们要佣金回扣的人,脚踏几只船的人,帮他们找到了满意的房子又去找亲戚朋友下单的人等等,这些人在把大量的金钱带进美国的同时,也把在中国的坏习惯和耍心眼儿带到美国了!难怪我的一个台湾经纪朋友对我说,她拒绝所有从大陆来的买房人,说他们毫无信用可言。我想她一定是受到了很大的刺激吧。 有这样的买家 有一对夫妇送女儿来洛杉矶上大学,他们非常诚恳地要我帮他们的女儿在大学附近的几个城市找合适的房子, 预算在一百万美元左右,需要贷款。我首先给他们介绍了我信得过的贷款人,花了很多时间帮他们搜房预约,然后开车去很远的地方接送他们,在不同的城市连续看了几天的房子,看中了好几栋房之后说回去商量以后给我结果,几天以后我打电话找到他们的女儿,她支支吾吾说她父母改变主意,这次不打算买了!他们就那样消失了,连一句对不起都没有。 几个月以后我从他们的贷款人那儿发现他们已经买了我带他们看过的房,直接从卖房经纪人手中买的!他们以为那样可以节省一点钱,可事实却并非如此,买方经纪人的佣金是由卖方支付的,而且是在卖房合同上事先签订好的,如果买主直接找卖方经纪人,那么卖方经纪人就得到双份佣金,因为他可以告诉卖家是他找到买主的。而且卖方经纪人首先要代表卖方的利益。这样的买家让我们的辛勤劳动付之东流,也没有达到如同在中国跑单的效果,而且还以身作则,教会自己的女儿如何撒谎,如何不尊重别人的劳动!我除了吸取教训以外实在没有精力为这样的人生气伤神。 去年又碰到一个一百多万美元的现金买家,打电话告诉我说他的钱已经全部到位,准备买房了。那之前他来过美国,要我带他看房,我没同意,因为他没有资金证明。这次我带他和他的儿子看了很多房子,看中了一套全新的,完全符合他给我提出的要求,无可挑剔,价钱也在他们的预算以内。可是他说他得回去和太太商量以后再定,我又累又饿还得开车一个多小时送他们回酒店。 第二天他来电说他太太认为太贵了,要是卖方能降低一万他们就买。我告诉他那儿的新房很抢手,卖方一分钱都不降,你不买别人就买了。于是他对我说:你不是能拿到不少佣金嘛,能否为我们贡献一万美元!我简直不敢相信自己的耳朵!自己手里有一百多万现金,可眼里还看着我这一点点佣金,情愿放弃买房也不让我们攒点辛苦钱。在中国买房,好像买家要支付很多费用,包括经纪人的佣金,来到美国不仅分文不付就得到各种服务,是否应该感恩才对呢? 我们的报酬 上面那个新房开发商支付给买方经纪公司的佣金不到百分之二,扣出公司的分成和我们要承担的费用和税收,我们到手的报酬只不过百分之一。目前在美国市场,单方经纪佣金大约在百分之一到三之间,有的新房甚至不支付佣金,根据市场的供需情况和卖方的急切程度来定。而这个佣金是直接支付给经纪人所在的公司或Broker的,扣除公司分成,大约百分之二十到五十不等,剩下的我们还要支付联邦和加州所得税,再加上保险费,公司监督审核费和律师费等等,到手的远远没有人们想象的多。我知道有不少聪明的中国人,他们拿到Broker执照,注册一个房地产经纪公司,鼓励买房人自己去找房或请当地经纪人带着看房,看中以后再由他们下offer,完成交易。他们什么都不做,当然就可以和买家分享佣金了。由此造成了有些买家一开口就问我们要佣金回扣的人,这样的买家只看得见眼前的利益,却失去了经纪人的信任,很可能会多付自己不知道的房钱而因小失大。 记得十五年前我们自己第一次买房的时候,我们的经纪人仅仅给我们打了一个电话,告诉我们在什么地方正在建新房,让我们自己去看看。结果我们去看了很喜欢就买下了,整个建房和转户过程,那个经纪人什么都没插手,就拿到了卖方3%的佣金。我开玩笑对美国老公说,这经纪人什么都没干就攒那么多钱?他说经纪人给我们提供的信息就很值钱啊,否则我们也不会买到那么心意的房子了!这就是美国人的思维方式,信息情报值钱,我很赞同。 我们的新任务 本来在加州买新房,我们经纪人只需要第一次带买主去看房,看中了把买主交给卖方就大功告成了。可是自从中国的大队人马过来买房以后,我们的工作范畴也扩大了无数倍!繁琐的二手房不说,对于那些买了新房的客人,我们不仅要帮他们翻译和解释那些厚厚的合同和各种相关文件,在整个建房和转户过程中还要翻译买卖双方之间的各种邮件和问题,陪他们去设计中心选择不同的装修材料,寻找保险公司,帮做最后的房屋检查,联系水、电、气和垃圾管理公司,提供学校以及各种各样与在美国安家有关的信息和情报等等,这些本来应该由买方自己做的许多事儿,我们像管家一样都做了,我们用我们的劳动来感谢那些信任我们的人。帮助那些对美国不了解,英文无法沟通但尊重我们的劳动,珍惜我们的信息和情报的同胞,我们心甘情愿!可是对有些买家,无论我们帮他们节约了多少钱,做了多少分外的事都不够,还让我们感到好像我们永远都欠他们的! 其实,经过这些年的职业熏陶,我已经学会了怎样站在他人的角度去理解和原谅那些让我们不愉快的人。对我来说,无论有过多少不愉快的经历,我都仍然喜爱这个职业。一心一意地为客人着想,把他们买卖房屋的事当成自己的事。岂能尽如人意,但求无愧于心!令人欣慰的是,我遇到的绝大多数人都是真诚可爱,素质很高,有文化有修养,并且能够成为我终生朋友的人。 在过去的十年里,我作为房地产经纪人所感受到的那些苦那些乐是几天几夜都写不完的。几乎每一单买卖都有苦有乐,乐从苦中来方之甘甜。如同游乐场的过山车,没有刺激也就没有精彩。我们的生活也是如此,由于收入极不稳定,如果要靠经纪人的收入来养活全家的话是极其危险的!在我们刚刚经历过的金融危机期间,不知有多少经纪人辛勤地工作得到的却是零收入,最后不得不纷纷改行,另谋高就。 在行外人看来,买卖房屋似乎很简单,但却并非如此。如今的客人对经纪人的要求越来越高,尤其是从中国来的客人,简直就把我们当成是百科全书。本来在房屋买卖过程中涉及到的知识面就很广,客户又指望你什么都得懂,即便是你工作范畴以外的问题也要为他们找到答案,所以我们对相关的法律,贷款,市场行情,估价,转户,税收还有不断更新的合同条款等等都得不断地去学习和提高自己才能赢得客户的信任,继续享受房地产经纪人所应该享有的乐,而忘却那些丰富了我们人生经历的苦! 来源:今日头条

安省地产议会支持增加违规经纪罚款

记者文琪 在安省地产议会早前提交安省政府和消费者服务厅的修改REBBA第一阶段回复中,还提到RECO支持增加对违规地产从业员个人和地产经纪公司的惩处。 对于有市民众提出,随着房地产市场繁荣和房价水涨船高,惩罚违规房产经纪的罚款也应该随之增加。 违规纪录网上可查 Kelvin Kucey回应说:“安省地产议会完全支持对违规和破坏规定的人增加惩罚,继而增加罚款额度,并且以此阻止不良行为的发生。我们也支持‘退赃(disgorgement)’,地产经纪或经纪公司需要退还因他们的不良行为,而赚取的一部分或全部的提成费用(comission)。这样可以使罚款继续与房地产市场的价格成比例地上涨。” 除增加罚款之外,RECO还会采取多种手段促使房地产从业员遵纪守法。具体包括教育(educations),以确保注册地产经纪了解如何遵守房地产交易中的相关规定;调查投诉(Investigating complaints ),以便RECO能识别并采取行动来应对不合规的行为;接触买家和卖家(Reaching out to buyers and sellers),以便他们了解在买卖过程中应该有什么样的期望,并了解当他们有不满时可以向RECO提出投诉。Kelvin Kucey说:“我们还会定期检查房地产经纪公司,以确保他们正确处理其记录和信托账户。” 对于如何能够查询地产经纪的过往记录,Kelvin Kucey说:“我们网站有A一个‘房地产专业人士搜索(real estate professional search)’功能,一旦房地产经纪或销售人员因违反‘不动产和商业经纪人法(REBBA)’而被起诉,在搜索该人的姓名时,将显示所涉及讯息。RECO强烈鼓励买卖双方在聘请房地产销售员或经纪为自己服务前,使用该搜索功能查看地产专业人员是否有任何被起诉的纪录。”

违规收“入场费” 媒体曝光后投诉增

记者文琪 《星岛日报》记者今年1月在“业内人士爆优先选屋 ‘买筹费’涨至6万元 建商开售独立屋1小时涨价1万元”报道,及《加拿大都市报》今年4月在“购楼花收入场费 多城流行潜规则 RECO警告:勿挑战法律”报道中,率先踢爆购买楼花违规收取“入场费”的现象。 Kelvin Kucey说:“RECO的确在报道后,收到更多与不合理收取入场费相关的投诉。”问到监察这些行为遇到什么挑战时,他说:“我们非常需要消费者在遇到这种行为时,能够及时地向RECO提交投诉,以便我们跟进并进行相关调查。当我们接触消费者时,也会鼓励他们对地产经纪或销售人员的不当行为提出投诉。像我之前提到过的,提交投诉是消费者帮助我们工作的最重要方式。” 市民如发现有注册地产经纪违规,想向RECO投诉,可以登录http://www.reco.on.ca/file-a-complaint-form/填写投诉表格。市民若想查看你的地产经纪是否曾遭起诉,则可以登录http://www.reco.on.ca/realestate-pro-search/。

2华裔经纪涉收“入场费” 安省地产议会最高罚5万

记者文琪 安省地产议会(RECO)日前宣布起诉3名地产经纪,其中两名为华裔,指他们涉嫌违规向买家收取金钱利益,让对方可优先购买楼花单位。RECO法规监管部官员接受记者专访时表示,这是安省首次因涉违规“入场费”而对经纪提诉,一旦罪名成立,违规者将面对最高5万元罚款,并指出这只是对相关投诉采取的第一步行动,收集更多资料后,RECO会考虑采取其他行动,包括撤销牌照。 本报记者于今年1月及《加拿大都市报》于今年4月,率先报道有地产经纪向市民收取佣金形式的现金“入场费”(entry fee,或称买筹或排队费),且不提供收据,让准买家获得优先购买楼花机会的现象后,安省地产议会随即通报了收取入场费的相关规定。时隔半年,RECO近日因有市民举报而首次采取行动。 接消费者投诉后介入调查 其中一名投诉人指,向一名地产经纪付了3万元后,获安排“插队”购入一个单位,投诉人的丈夫其后质疑为何要付这笔钱。另一名投诉人则称,向经纪付了5,000元得以参加楼盘的贵宾(VIP)预售活动。根据《安省房地产交易法》规定,经纪在物业交易中,不得要求或收受雇主以外任何人士提供的款项。 RECO法规监管部副司法官Kelvin Kucey对《加拿大都市报》记者表示,“我们这次是因为接到消费者投诉才介入相关调查。曾与姓氏为Brackin、Wang和Ruan这3位经纪合作进行房地产交易的消费者向我们投诉,地产经纪向他们收取‘入场费’,还不提供收据,不符合RECO针对收取入场费的相关规定。RECO经过与投诉人及被投诉对象面谈,搜集文件和证据等程序,目前这项调查已经结束。根据掌握的证据,对这3位地产经纪提出了指控。” Kelvin Kucey称,这是安省地产议会第一次因“入场费”问题对经纪提起诉讼。由于涉嫌违反“《不动产和商业经纪人法》(REBBA,Real Estate and Business Brokers Act, 2002)的规定,在《安省违例法》(Provincial Offences Act)的规定下,将在安省法院(Ontario Court of Justice)对他们提出指控。每个人的最高罚款额为5万元。” RECO在今年7月31日发给安省政府和消费者服务厅(Ministry of Government and Consumer Services)的关于对修改“不动产和商业经纪法”(REBBA)第一阶段的回复中,有提议未来希望不完全依赖省府起诉(provincial offence prosecutions)、加强RECO的执法权(enhanced compliance and...

法律连线:推荐验屋师允许经纪收转介费吗?

提问:如果我的房地产经纪人向我推荐验屋师,是否允许经纪收取转介费?   回答者:Joe Richer(Reco Registrar)   我总是建议买家进行验屋,所以很高兴听到你正在寻找合适的验屋师。   若你的经纪或销售人员帮你联系验屋师,是允许他们收取转介费的。但就要求,在你与验屋师签约之前,经纪必须以书面形式向你披露转介的安排。     事实上,披露要求不仅仅适用于验屋师,所有类型的服务提供商都适用,例如贷款经纪人。当你卖屋的时候,你还可能要寻找房屋售前装饰师、油漆匠或者摄影师来帮助你的房屋看起来处于最好状态。   如果你的经纪或销售人员,因为向你转介而从服务提供商那里获得任何直接或间接利益,必须在你雇用他们推荐的供应商之前通知你。披露不仅限于金钱上的交易,甚至可以包括作为谢礼收到的一瓶葡萄酒。此外,如果你的代表与服务提供商有任何类型的私人关系,都被要求以书面形式告诉你。例如,如果他们是家庭成员或私人朋友。   考虑到他们之间的关系,你是否会聘用经纪推荐的服务提供商?最终选择权在你。   寻找适合你需求的服务供应商有时可能是一项挑战。由于你的经纪与以前的客户和服务提供商有合作经历,他会对使用哪些人服务有实用的建议。   但是,若你的经纪披露他们会从转介中获益,而你对此安排感到不舒服,肯定还有其它方法可以找到这些服务,朋友和家人也可以是推荐服务的好资源。   总之,无论你使用何种来源查找服务提供商,在选择合作伙伴之前,最好是多方尝试,做一些研究和面试。   寻找合适的服务提供商可以在买卖过程中带来不同效果。你的经纪人或销售人员的参考可能是有用的,但重要的是要知道他们会从中得到什么利益。与房地产交易的其它环节一样,最重要的是作出明智选择。

黑幕:想抢先买楼花先交三万入场费!安省地产经纪被诉

安省地产议会(RECO)宣布起诉3名地产经纪,指他们涉嫌违规向买家收取金钱利益,让对方得到优先购买“楼花”单位的机会。 根据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道,RECO合规副注册主任葛斯(Kelvin Kucey)表示,近日接获5宗投诉涉及分契式大厦(condo)预售手法的投诉,并已把调查结果通知警方。 近年多伦多楼价飙升下,新开卖的楼盘“楼花”单位吸引大量买家。据报有地产经纪向买家收取“入场费”(或称买筹或排队费),透过与发展商的人脉关系,协助买家优先购买单位,有买家更声称付了钱后不获发收据证明。葛斯说,有民众被告知只须付现金就可以入场买楼,但不会获发收据、不设退款,情况引起会方的关注。 其中一名投诉人指,向一名地产经纪付了3万元后,获安排插队购入一个单位,投诉人的丈夫其后质疑为何要付这笔钱。另一名投诉人则称,向经纪付了5,000元得以参加楼盘的贵宾(VIP)预售活动。 ■有经纪被投诉收取金钱利益,让买家提早购买“楼花”单位。 星报资料图片 根据《安省房地产交易法》规定,经纪在物业交易中,不得要求或收受雇主以外任何人士提供的款项,违者最高可罚款5万元或入狱两年。 斥做法损业界声誉 RECO表示,当局另外正调查一宗相关案件,但投诉人不合作,以致调查受阻。另外,由于其中一至两宗案件怀疑有诈骗成分,因此局方调查人员已经通报警方。 加中地产投资总商会会长袁浩彬表示,今年初才首次听到有人收取“入场费”,当时听闻有许多经纪这样做,批评这做法有损业界声誉。