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2022年08月18日 星期四 13:49:38
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Tag: 房屋贷款

疫情期间房价飞涨 央行无意提高房贷门槛

(■■同加拿大一样,新西兰的房价也一直在飙升。彭博社) 持续的创纪录超低利率,助长本国房地产价格飙升。正经历同样情况的新西兰政府已开始采取措施打压房价,包括考虑提高购房者获得抵押贷款的难度,加拿大是否该仿效?对此,各方有不同观点,加拿大央行行长麦克伦(Tiff Macklem)的评论显示,不赞同本国效法新西兰。 据加拿大广播公司(CBC)报道,本国楼价正以不可持续的速度上涨的态势,不仅仅引发社交媒体上的吐槽,国际媒体也在关注。《纽约时报》称之为“即将破裂的地产泡沫”,路透社直呼“加拿大的炙热住房市场已成为一团燃烧的篝火”。 许多国民对此感到担忧,而同样面对房价飞涨的新西兰,政府正试图提高购房者获得抵押贷款的难度,以此作为打压房价的措施。 麦克伦似乎对本国是否应效仿新西兰表示不屑,并暗示在疫情之后更重要的是让经济重回正轨。他曾指出,一些人基于房价会继续上涨的假设而购屋,令住宅房地产市场出现过热的早期迹象,但房价上涨的很多压力,也来自于人们在疫情期间需要更多的住宅空间。 本国和新西兰的批评人士都认为,创纪录的超低利率助长了房价的上涨,且这种上涨不仅仅发生在大城市。随着全球经济升温的迹象显现,这些担忧可能加剧。 前部长称将被迫效仿新西兰 财经记者兼金融顾问、曾担任联邦内阁部长的特纳(Garth Turner),长期以来一直批评本国的房地产市场过热,他相信加拿大最终将被迫效仿新西兰。 特纳说:“我们将不得不在这方面做些事情,因为普通家庭已不再能负担得起普通住宅,不仅在多伦多和温哥华,而且在史戈米殊(Squamish)和哈利法斯(Halifax)均是如此。” 到目前为止,加拿大还没有发生过严重的房地产危机,但特纳认为,随着房价和人们借贷数额的不断攀升,利率最终上涨可能会带来新西兰政府所担心的那种影响,即房价的急剧修正对国家的金融稳定构成风险。特纳说:“这是现在埋在加拿大社会的一颗定时炸弹。”

安省新民主党新政纲 首置业者10%免息贷款

(■■贺华丝(左上)表示,为了让民众在疫情期间对前景更有希望,率先公开省选政纲。视频截图) 现在距离2022年的省选尚有超过一年半的时间,新民主党领袖贺华丝(Andrea Horwath)率先提出房屋政纲,为首次置业者提供楼价10%的免息贷款。 她在多市士嘉堡区宣布房屋政策时说,安稳的家居是每个人的权利,一个负担得起和切合家庭需要的房屋越来越遥不可及。很多家庭居住在破旧甚至是不安全的出租单位,也有不少家庭无力负担而几代人挤住一个狭窄的单位,更多人要迁至远离熟悉的社区生活。安省有185,000个家庭正轮候入住公共房屋,当中有35%排队的是长者。 安省房屋问题不断恶化 安省的房屋问题在过去10多年来不断恶化。她说,士嘉堡区的房屋问题极为严重,夫妻两人与3名子女挤住一睡房单位的情况并不罕见。自由党执政期间容许业主更换租客时加租。保守党上台后更取消新建房屋的租金管制,并且令业主更容易驱赶租客。很多租客唯恐业主为加租找借口驱赶旧住客而提心吊胆。 新民主党提出向全省311,000个低收入家庭给予直接租金补助,并对所有出租单位实施租金管制,也将鼓励业主把地库或车房改建为可负担的出租单位以增加收入。 她说,民众在疫情期间挣扎,有需要为他们带来希望和曙光。目前距离下届省选尚有一年半,民众可以摆脱保守党的开倒车政策,或自由党执政15年来对房屋问题的不作为。省府可以设立一个基金为年收入低于200,000元的初次置业家庭提供房屋市值10%的免息贷款。这笔贷款采用股权贷款(Equity Loan)形式,换言之,省府拥有部分业权。业主可以选择直接还款,或是卖屋或搬迁时还款。这种方式可以协助大量本无力负担首期的租客买屋。星岛记者报道

疫情使新房贷减13.2% 减息让业主趁机更新合约

(■■疫情使很多业主趁央行减息更新房贷合约,最普遍是锁定5年期固定利率。) 新冠疫情打击全球经济,加拿大各省从3月中旬开始便陷入停摆状态,中央银行为稳定民生3度减息。 网上金融平台Lowestrates.ca表示,社交距离和取消房屋开放(Open House)等因素影响房屋销售,新房屋贷款量自然也大幅减少,但很多业主趁银行低息更新房贷。疫情爆发的3个月,新房贷较去年同期减少13.2%,重新贷款则上升10.22%。 37.12%业主仍选浮动利率 平台指出,目前的浮动利率并不吸引,去年的浮动利率基本上是最优惠利率减一厘,但今年3至5月期间的浮动利率只减半厘。 在过去3个月有62.88%新申请、更新或重整的房贷选择固定利率,较去年同期的57.73%增加超过5%;现时只有37.12%业主依然选择浮动利率。 平台行政总裁杜云(Justin Thouin)表示,很多业主趁央行减息更新房贷合约,最普遍是锁定5年期固定利率。 由于社交隔离措施让一般人长时间留在家中,因此很多人不再只是简单续期,上网搜寻和比较房屋贷款息口也大幅增加。星岛记者

加拿大人暂缓支付房贷比例高 魁省27%居首位

(■近两成加拿大人被迫推迟支付房贷。CBC) 随着疫情持续蔓延,在加拿大按揭及房屋公司(CMHC)保险的暂缓支付房贷(mortgage deferral)比例显示,魁省、亚省、安省高居前三位,卑诗省则位列第四。 CMHC公布的数据显示,魁省在全国CMHC暂缓支付房贷比例最高,达27%,其次是亚省,为26%,仅魁省和亚省相加已超过全国的半数。接着是安省21%,卑诗7%,沙省和纽奔驰域省均为5%,缅省4%,新斯高沙省3%,纽芬兰及拉布拉多省2%,爱德华王子岛则为零。 CMHC行政总裁西多尔(Evan Siddall)周二向联邦国会金融委员会报告指出,到目前为止,全国大约有12%的抵押贷款持有人选择推迟付款。 延迟还款加重经济危机 不仅如此,西多尔还警告说,由于新冠疫情引发的经济危机,几乎有20%拥有CMHC房贷的加拿大人可能被迫推迟到9月份还款,而暂缓支付房贷数量攀升可能给经济带来巨大麻烦。 他当天在国会金融委员会报告时还表示,在未来12个月内,本国平均房价可能会下降9%至18%。他说,CMHC现在必须采取措施,避免使年轻人以及加拿大纳税人遭受因房价下跌而加剧的损失。因此,CMHC正在根据这些市场情况评估是否应该改变承保政策。星岛综合报道

加拿大央行连降基准利率 房贷利率不降反升

(■■专家建议消费者在现阶段,选择浮动房贷利率。加通社) 加拿大央行的基准利率最近一降再降,但市场的房贷利率却不降反升,令人费解。有房贷专家指,消费者能否取得较优惠的房贷利率,取决于房贷种类和风险因素。 为应对新冠疫情和油价大跌对经济造成的冲击,央行最近将基准利率降至0.25%。但令人不解的是,房贷利率并未应声下跌。 加拿大房贷专业人员协会(Mortgage Professionals of Canada)总裁泰勒(Paul Taylor)指出,房贷利率有可能会稍微下跌,但不会立即下跌,因为银行在房贷业务上的边际利润不高。他认为,如果金融市场持续动荡,房贷利率甚至可能不会下降。 自上周以来,一些房屋贷款和商业贷款利率,反而有所上升。房贷利率搜寻网站Ratehub创办人莱尔德(James Laird)说,在3月17日,大多数借贷机构提供的最低固定房贷利率,介乎2%至2.5%之间。但在一星期后,利率却平均上升了0.5%。因此,他认为很难预测未来的房贷利率走向。 选择浮息业主应能受惠 莱尔德指出,选择浮动利率房贷的消费者,应能受惠于央行减息,因为浮动利率在本月已下降了整整1%。央行最近刚宣布减息半厘,莱尔德相信,浮动利率仍有下调空间。他估计,浮动房贷利率将会低于2%,许多甚至低至1.5%。 至于固定房贷利率,莱尔德则认为较难预测。他说,在一般情况下,央行减息会推低固定房贷利率,但在上周,一些借贷机构却加入不寻常的“固定利率溢价”,推高固定房贷利率。 莱尔德指,认为加国将陷入长期经济衰退的消费者,会偏向选择浮动房贷利率。而预计加国经济在今年较后时间,或明年年初反弹的消费者,则会选择固定房贷利率,因为随着经济好转,浮动利率将会上升。 房贷经纪拉弗布兹(Denise Laframboise)说,新冠疫情导致经济不稳,无疑令借贷机构忧虑到借贷风险。 拉弗布兹与57间借贷机构有业务往来,她称,这些机构提供的利率相差甚大,而且每天都不同,有时每个小时都在变。对于大多数客户,她会建议选择浮动房贷利率,因为短期内一定不会有通胀,所以央行不会加息。 她又指出,延期支付房贷供款的申请宗数多少,亦会影响到房贷利率;有些借贷机构最近收到的申请宗数,突然增加了数倍,她的客户有些等了多个小时,才有机会与银行商谈。综合报道

注意!延缴房贷产生的利息可能会被加回本金

RBC的延迟交付抵押贷款计划,可能令客户的付款额增加。CBC 本国各大银行上周均响应联邦财长的要求,同意为因新冠病毒疫情而遭受财务困扰的人士,提供延迟最多6个月缴付抵押贷款的优惠。但延迟缴付的利息计算方式,对贷款人士而言压力依然沉重。 在加拿大皇家银行(RBC)工作的消息人士向加拿大广播公司(CBC)透露,目前的政策是所有抵押贷款持有者,均有资格享受这种延期付款的优惠,但是银行要首先保证在短期内不亏钱。 消息人士称,“延期缴付实际上意味着,每次延期付款产生的利息,都被加回到抵押贷款的本金余额中。从技术上讲,银行会在延期付款产生的利息之上,对客户再征收利息。” 可以选择延长摊销期 消息人士还表示,这也意味着由于抵押贷款余额增加,客户在下一个续约期的付款额将增加。如果客户不希望增加付款额,则可以选择延长摊销期,但这通常需要完整的信用申请,而申请可能会影响客户的信用评分。 一种选择是在延迟缴付期结束后支付额外的数额,让抵押贷款尽快回落至其当初的金额。 另外两家大银行的抵押贷款延期缴付政策与RBC的类似。 丰业银行(Scotiabank)在其网站上最近更新的有关延期缴付常见问题解答中也表示,利息将会累积。该银行称,“您将在整个抵押期内支付更多的利息,但是延期缴付可以帮助您获得短期现金流。丰业银行还提供个人和汽车贷款、信贷额度以及信用卡的延期付款。” 满地可银行(BMO)的网站亦声明利息会累加到抵押贷款之上。 根据CBC获得的电子邮件,RBC还提供6个月的信用卡延期付款服务。但是,在延迟期结束后,信用卡的最低付款额将包括所有延迟付款产生的利息。这意味着最低付款额可能会大幅增加。 综合报道

加拿大人重视置业负担 三分之一业主会额外还房贷

虽然房屋价格节节高涨,但民众依然把置业安居视为长远财务规划的目标。加拿大专业按揭协会(MPC)的年度调查显示,每年有三分一的业主会额外偿还房屋贷款。 协会行政总裁泰勒(Paul Taylor)表示,虽然高价房屋有可望而不可及的情况出现,但研究发现全国各地的买家,普遍将豪华列为18项置业衡量因素的榜尾。买家最重视的是,每个月的负担、支付首期的储蓄、房屋价格的上下波动、以及未来的升值潜力。 报告指出,买家考虑的因素与过去10年来的置业习惯相比,不论是首次买屋的人或已经拥有房屋的业主,绝大部分人要购买理想家园,均相当小心谨慎才作出决定。毕竟置业是累积财富和为未来储蓄的最有效途径。 协会首席经济师邓宁(Will Dunning)说,民众对于房屋的花费是相当精明和审慎,大多数人均会提前清还房屋贷款,每年有三分一的业主会支付额外的供款以加速还款。由于业主积极偿还房贷,令原来已经是低息的借贷环境更为低迷。 研究显示,加拿大人的负债与收入比率持续上升,但业主的负债与资产比率则依然维持平稳,反映出民众的债务增加是有合理的财务原因。本报记者

每家将多花1000!加国家庭债务负担加剧

加拿大家庭的债务水平越来越高,造成的后果是一旦加息,国民会面临更高的本金和利息负担。皇家银行预测,加拿大一般家庭在2019年,将会在债务的本金和利息上多支出1,000元。“这相当于比2018年平均增加了7.6%。对许多家庭而言,这是一剂难以下咽的苦药。” 皇银分析指,一个好消息是加国家庭平均收入在2019年也有望提高,可以部分抵销加息带来的经济压力。皇银预测,在偿还各种债务本息之前,加国家庭在2019年的可自由支配收入(disposable income)将增加2,300元。若受加息影响偿还本金的负担会增加1,000元,那么在偿还各种债务本息之后,家庭的可自由支配收入,仍会比2018年多1,300元。 各类支出增加 苦过2018年 这似乎可以令不少家庭面对加息压力时,获得一个较为舒适的“靠垫”。但问题是除本息负担增加以外,日常生活各种其他商品和服务的价格也会上涨,单靠这增加的1,300元是否应付得了,对许多家庭而言答案是否定的。因此这些家庭要准备好比2018年更加勒紧腰带。 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)上月已警告说,多伦多和温哥华的家庭债务水平过高,令他们更加难以抗衡利息上涨所带来的经济压力。温哥华的债务对家庭收入的比率为242%,多伦多为208%。这意味者在温哥华和多伦多,家庭每拥有1元可支配收入,即分别对应着2.42元及2.08元的欠债要偿还。CMHC指出,推动家庭债务上升的最大因素是房屋贷款。房贷平均占到每个家庭债务总额的三分之二。 综合报道