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■政府楼据显示中国买家占了海外买家约7成。 资料图片 综合报道 安省政府早前推出15%的海外买家销售税以遏抑楼价，但最新政府数据显示，多伦多海外买家的买屋价格比本地人高出接近一半，而在海外买家当中，中国买家占逾7成，有专家坦言，海外投资者是推高本国楼价的主因。 根据《环球邮报》（The Globe and Mail）透过《资讯自由法》索取未经公开的政府数据显示，安省政府推出海外买家税“辣招”后的4个月内，非国民在大多区买屋的平均楼价是977,611元，但国民和永久居民买屋的平均楼价为659,470元，两个平均价格相差为48.2%。 另一方面，政府调查海外买家的国籍显示，绝大多数来自中国，占70.6%，第二位是美国，只占4.6%，而印度排第3，占3.6%。 卑诗省亦出现海外买家买屋较贵的情况，卑诗省政府数据显示，海外买家买屋的平均价格为1,065,444元，本地人买屋的平均价格为958,701元，两个平均价格相差11.1%。 加拿大帝国商业银行（CIBC）经济师Benjamin Tal表示，海外买家在推高楼市价格上扮演关键角色，特别是在市中心等高需求的地区，影响了该地区的房屋可负担性。 专门研究多伦多及温哥华楼价的西门菲沙大学（Simon Fraser University）Josh Gordon教授说，海外买家引发所谓的涟漪效应，抬高所有物业的价格。富有海外买家通常喜欢购买豪宅，本地买家出不起价钱，只好退而求其次转往较平的地区，最终把楼价上升的效应扩展到所有地区。 中国居外网负责人称 加息无阻华买家入市 ■罗雪欣 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）与加拿大统计局上周二（19日）联合公布全国各地非居民拥有住宅物业的统计数据后，在中国推介全球各大城市楼盘的居外网（Juwai.com）行政总裁罗雪欣透过本地传媒声称，海外买家不是加国楼市问题所在，有关意见受到本地学者关注。罗雪欣接受《星岛日报》越洋专访时仍声称，借贷利率低企才是楼价上升的主因，就算央行提高利率，中国买家也会入市。 罗雪欣形容加拿大物业的海外买家为稻草人，身处于拒绝认同本地投资者获便宜借贷利率，是推动楼价上升主因的国家，她声称，房产市场的基本真理是低贷款利率会推高价格。她又声称，要解决房产可负担危机的方法，是要令本地投资者支付更高昂的借贷利率，以及每购入一项投资物业就需缴更多首期。 另一方面，罗雪欣声称非居民买家的存在令首次置业人士受惠，因非居民买家较钟情新建物业，当他们购买楼花，发展商便会获得建屋成本资金保障。 罗雪欣又声称，据其网站研究显示，加拿大最受中国买家青睐的城市顺序为多伦多、温哥华、满地可及卡加利，声称约72%中国买家是自住用途，17.5%买家因子女的教育而购买。她声称，虽不能估计大温地区的本地买家于2018年的入市意欲，中国买家的需求，最少可维持今年下半年水平，但应不会返回2015年最高峰情况；至于卑诗省的楼价持续上升，她引用卑诗房地产协会最近公布的数据解释，她声称数据显示，房屋放盘量少于过往水平，甚至较过去10年平均数字更少约3分之1，卖家忧供应持续紧张，难以购买新物业令业主更不想出售物业，供应少也是造成楼价上升的原因。 罗雪欣声称，温哥华是个安全投资地点，亦是子女成长的理想环境，中国买家不会放弃在温市寻求居所，加上大部份中国买家是为家人而购买，属长线投资，就算明年提高利率仍会维持入市。 CMHC及统计局的报告指出，非居民买家与海外买家定义不同，非居民买家是主要住宅不在加国的买家，在海外居住的加国公民及移民都属非居民。

本报记者 技术的发展带来更高性能的节能窗户，除减少能源流失、保持室内温度外，还可减少水汽凝结（condensation），降低噪声。安装高质量的节能玻璃窗不仅可降低能源支出、提高居住的舒适度，未来放售房屋时还可增加价值。GreenON承诺提供每扇节能窗最多500元、每家最多5,000元的补贴。 不过在计算补贴时，是以每面墙上的窗户“开口”作为补助单位。即使是多于一块玻璃的大型窗户，也只能按一扇窗申请补贴。在安装窗户时要考虑三大要素：玻璃的性能，窗框哪种最好，以及聘请施工质量高的装修公司。 要合资格申请补贴，必须安装Energy Star认可、保暖性能最好的2017年最新型号窗户。玻璃窗保暖性能通常以“U值”（U-Factor）来表述。U值代表窗子的热能传输比率，其单位含意是每平方米的窗子在室内外一定的温度差之下所流失的热能。U值越低代表窗子的保暖性能越好。 GreenON要求住户安装U值小于1.4w/m2.K（以华氏计算温差时0.25 Btu/h.ft2.°F）的玻璃窗，才能申请补贴。此外，住户安装的窗子必须符合安省所在的气候分区第三区（Zone 3）的要求。 除对窗子性能有要求外，是否正确安装窗户也十分重要。安装不好的窗户可能会出现漏风、噪声、尘土甚至漏水等情况，造成昂贵的损失，因此住户要选择GreenON认可的门窗公司进行安装。 此外，在更换窗户时，要采取“由墙到墙”（brick-to-brick）的全部更新方式，即是要将原有的窗框、侧壁等全部拆除更新。因除玻璃外，窗框等其它窗户的组成部分也会影响整体保暖性。 市面上有不同类型的窗框，除了要配合房屋本身的外貌和风格外，在节能保暖方面也各有长处和不足。住户在工程进行前要与装修商进行充分协商咨询和讨论，找到最适合的产品。 另外可向装修商了解是否可使用“低发射率涂层玻璃”（Low-E glass，E代表emissivity），这种玻璃透过一层特殊设计的、比头发丝还要细的薄薄透明的涂层，来反射长波的红外线（热能），防止冬季热量由室内流失到室外，达到保暖目的。一些玻璃涂层也可以反射短波的太阳能红外线，在夏天防止室外的热量透过玻璃的热能传输进入室内，达到保持室内凉爽的功效。好的低发射涂层玻璃可以减少多达3成的热能流失或热能侵入。

■安装高性能节能窗户，可以减少能源流失及保持室内的冷暖温度。 星报资料图片 ■喷射隔热泡沫可自行扩展，用于阁楼与墙壁外，也可填充裂缝。星报资料图片 本报记者 为房屋加隔热保温层（insulation），是提高居家能源效率最直接有效的做法之一，可以有效降低冷暖气费用支出。 一般而言，保温层在3个地方安装：阁楼、地库和外墙。安省绿色基金（GreenON）承诺为家居提供加装保温层的花费补贴如下：提升改善阁楼保温层，可获每平方呎1元、最多1,500元的补贴。提升改善地库保温层，可获每呎2元、最多1,900元补贴。改善房屋外墙保温层（exterior wall insulation），可获每呎2元、最高3,800元补贴。3项工程若同时进行，最多可获7,800元补贴。 不同材料的保温隔热效果不同。效果是透过R-Value指标来量度。R-Value一般受两个因素影响，保温材料厚度及材料隔热量转移和交换能力。R-Value数值越高代表材料的保温隔热性能越好。GreenON要求家居提升保温层工程中，必须使用R-Value不低于20的材料装修地库或外墙，以及不低于50的材料来装修阁楼，才有资格获得政府的补助。 除加装保温层外，进行房屋密封、防止热量透过缝隙外流，对于房屋保暖也十分关键。在通常情况下，家居流失的热量有四分一是透过门、窗、管道的缝隙流失的，因此堵塞这些缝隙十分重要。 每栋房屋的结构、情况都不同，流失热量的途径也不同。在进行装修工程之前，找有经验的装修公司对房屋进行检测，寻找房屋流失热量最严重的部分、如何加装保温层可有效提升保温性能，可收事半功倍之效。 除加装及改善保温层外，GreenON资助项目还包括安装两种利用天然能源取暖和致冷的家居装置。“空气源热泵”（air source heat pumps）利用室内外空气交换，在冬天由室外空气中获取热能来进行室内保暖。在夏季则透过相反的程序达到保持室内凉爽的效果。“地热源热泵”（ground source heat pumps）则是由地下获取热能来达到类似的效果。进行这两项装修工程，分别可以获得最多5,800元及20,000元的退款补贴。

■住户须聘请认可装修商完成工程，才有资格申请退款。星报资料图片 本报记者 安省绿色基金（GreenON）强调，为了有资格申请退款，住户必须聘请GreenON认可、在其官方网站上列名的装修商来完成装修工作，租客要进行装修工程须取得业主书面同意。装修商将协助业主申请政府退款补助，代表业主向GreenON提交退款申请表格。业主需要确认工程已经完成，提交有关的付费证明，然后在4至8周内获得退款支票。  欲日后申请退款的住户在装修工程开始进行之前，除了要确定所聘请的装修公司是达到GreenON资格要求、被认可日后有资格申请退款的机构之外，还可以向装修商提出下列问题：保温层、保温窗及其它节能装修工程，在安装和使用的材料是否达到GreenON的规定？安装后如何节省能源和支出？何时可收回装修的投资？能否查看公司以前完成的装修工程？材料和安装是否有售后服务和保证期？ GreenON网站提供了一个搜索工具，只需键入住址或邮政编号，就可检索到住所有资格申请哪些补助项目，以及住家附近有哪些GreenON认可的建筑装修商。该机构表示会不断将新的被认可装修公司加入名单中，并会将一些与RONA、Lowe's及Home Depot关联的承包商加入名单中。如果民众在居住区域难以找到合资格装修商，可透过GreenON网站进行咨询，或提醒熟悉的装修商与GreenON联络，登记成为认可装修商。 GreenON提醒消费者保护自己的权益，警惕上门推销生意的装修公司。如没当事人许可，任何公司都不能上门推销。而装修公司若希望成为合资格装修商，可登入GreenON.ca/contractor-signup申请，申请者必须达基金会资质要求，并参加与低碳装修有关的完整培训。 GreenON设有家居节能免费咨询热线GreenON Support，民众可透过电话1-888-728-8444，或电邮info@GreenON.ca与节能专家联络，获得客观公正的指导。民众亦可透过网站GreenON.ca获得更多详细信息。

本报记者 安省政府于较早前宣布，将透过“安省绿色基金”（Green Ontario Fund，GreenON）向安省家庭提供节能装修改造的退款补助。 具体补助的项目包括： ‧进行新的保温层工程（new insulation）及空气密封（air sealing）工程的家庭，可分别获得最高7,200元及100元的退款。 ‧安装Energy Star认可的地热装置（ground source heat pumps）的家庭可获最高2万补助。对维修现有地热泵工程的家庭可获4,500元补助。 ‧安装Energy Star认可的“空气源热泵”（air source heat pumps，是一种透过室内外空气交换达到致冷或取暖效果的装备）家庭可获得5,800元补助。 ‧安装合乎节能要求的新窗户的家庭可获得5,000元补助。 除了上述家庭装修补贴之外，合资格家庭（包括柏文大厦住户）还可获得100元安装智能室内温控器（smart thermostat）的退款补贴。 安省绿色基金今年早前已推出一个绿色家居安装项目GreenON Installations，为登记的合资格家庭免费提供并安装智能温度控制调节器（smart thermostat），以及对家居设施的节能情况进行免费评估。 调温器补贴已截止登记 目前这一项目已截止登记，安装工作已对登记用户展开。仍希望参与的民众可以在明年再开放登记时申请。 而不愿意等到明年再登记的家庭，则可以先行自费安装智能调温器，然后向省府申请100元退款。

综合报道 多伦多市区内高楼大厦越来越多，而且越来越密集，令一种天然资源──太阳光日益成为争夺对象。新开发的高楼大厦可能遮挡了周边房屋的光照，令一些住户早前安装的昂贵太阳能发电板“武功尽废”。多伦多市议会规划和增长委员会应市议员要求于昨天展开讨论，探讨制订法规保障市民“阳光权”（Right to Sunlight）的可能性。 市议员米赫域（Joe Mihave）今年8月就这一问题致信市议会，要求多伦多首席规划师提交报告，考虑透过协议、规则或是市政附例来保障已安装太阳能板的住户不受到新建楼盘遮挡带来的不利影响，合理保障其“阳光权”。 CBC报道，住在多伦多中城的一户人家早在10年前投资18,000元安装了太阳能发电板，令电费开支平均节省约6成。但是几年前其房后的空地被地产商购买，目前正在兴建一栋12层高的建筑物。新建筑在全年大部分时间正好遮住该户住家每天正午及下午的光照，原本由早上至下午均可受到光照而发电的太阳能板，现时只有每天正午之前两、三个小时可以发电。 新建筑项目取得了市政府的规划许可，而该户人家的光照权利受到新建筑不利影响，在目前没有任何规章或是附例可以保障其利益。米赫域在接到该户居民的投诉后，致信市议会关注这一问题。他在信中表示，目前居民的光照权利在法规上是一片空白，市府应该手解决新建楼盘与现有民居之间争夺光照的问题，特别要合理对待那些已经安装了太阳能板而受新建筑物不利影响的家庭。 米赫域表示，他认为遇到此种竞争情况，应该本着“先来者优先”的原则。因新楼盘遮盖而难以获得太阳光发电的住户，应该得到建筑商的补偿。相反，如果一个高楼已经在筹划建造中，而业主仍决定在这地区购屋，那么业主就不应该再主张自己的“阳光权益”。针对自己选区内该户人家的情况，米赫域认为住户先在这一区域居住并安装了太阳能板，所以任何新的建筑物侵害到其光照利益，建筑商应该依据住户蒙受的实际损失提供经济补偿。

2013年，Goodale和Hyde买了Nelson街上26号的一幢联排别墅，价格61.3万。而在过去四年中，他们花费了35万在房屋的修缮和支付各种费用上。为此他俩不得不推迟它们的婚礼，并且卖掉这幢房子。而房子陆续出现的问题在房子早先的检查中病未出现。 Goodale和Hyde于是起诉了奥克维尔镇，认为如果不是他们在房屋建设时的法定检查中疏忽，他们也不会支付如此高昂的维修费用。实际上，Goodale在2014年8月将奥克维尔镇告上法庭，要求80万刀的损失赔偿。当时这一诉讼并未成功，奥克维尔镇也否认了他们在这过程中有任何责任。房屋的第一个问题就是地下室的霉味。屋主原先以为是漏水造成的，但当直面石膏板呗打开，一系列的结构问题出现了。屋主最终发现，在屋子后面的地基和墙面之间又10公分的间距，此外还有其他几个结构上的问题。来源：Tononto StarC08