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旺市Vellore Village社区街景（本报资料图片） 据建筑业及土地开发协会（BILD）数据显示，旺市于今年的房屋销售量将会成为约克区之冠。目前该市已售出2,456个公寓单位，以及414个单一家庭房屋单位；相对2018年分别是291间及91间。 据新闻网站yorkregion.com报道，万锦市人口略高于旺市，今年销售的726个公寓单位排在第二位。但以家庭房屋类别来说，烈治文山售出199间而位居第二名，史托维尔排第三位，共售出187间。建筑业及土地开发协会高级副总裁舒洛活迪（Justin Sherwood）向区报《Vaughan Citizen》表示，旺市的楼市甚为活跃，原因是在其都会中心，正在集中进行多个新项目，吸引处是连接地铁系统。 交通项目支持旺市物业增长 无论是建筑业及土地开发协会的数据或舒洛活迪的声明并不令人感到惊讶，约克区政府表示，旺市在各市镇中有最多建筑项目，至今已有21个区域交通项目支持地区增长。 相比在大多伦多地区，约克区售出1,418个单位，仅次于锁售1,519个单位的皮尔区，荷顿以1,120个单位而排在第三位。以公寓单位分类，多伦多市售出7,484个单位，预期会登上榜首，约克区以3,453位居第二名，第三名的皮尔区是2,813间。 该会称在整个大多伦多地区，公寓单位于7月份的销售量及单一家庭房屋单位的销量同样是按年增长。根据Altus Group资料显示，新房屋包括独立屋、排屋、半独立屋和镇屋，在7月份共售出566间。虽然过去的7月销售上升136%，但相比10年的平均数相差29%。 至于低中高密度的新公寓大厦，叠排镇屋（stacked townhouses）和阁楼单位售出2,297个；这是自2018年7月以来上升22%，比10年的平均数高出42%。 协会总裁韦卡斯（David Wilkes）说，由于单一家庭房屋与公寓单位的价格差距越来越窄，令新买家缺乏选择。因此，本地需要发展更多适合中产人士居住的房屋，这样能够支撑已建社区的交通发展。

大多地区独立屋平均价格在今年上半年回升。资料图片 大多伦多地区有过半数区域的独立屋平均价格在今年上半年回升。地产代理Re/Max的统计发现，多伦多市North Riverdale、South Riverdale、Blake-Jones和Greenwood-Coxwell所属的E01区，有15.2%的升势最强劲，平均屋价为1,378,987元，比去年升超过18万元。中区华埠在内的C01区，则以12.8%的升幅排第二位。 据Re/Max安省及大西洋分部分析多伦多地产局(TREB)的65个分区今年头6个月独立屋的统计显示，有接近88%区域的销售量增加，有51%区域的平均屋价较去年同期上升。 多市外围905地区的交投最活跃，全部30个区域的成交量均告上升，有43%的区域是量价齐升。多伦多市的35个区，只有20个区的销售量增加，有57%区段的独立屋平均价格增加。 首置和换屋人士趁价升前入市 Re/Max行政副总裁亚历山大(Christopher Alexander)表示，独立屋的市况终于重上轨道，上半年的成交量比去年同期几乎增加18%，反映出地产市道回复正常水平。独立屋所占的市场比率也开始攀升，由去年的43.1%增加至现时的45.7%。 Re/Max指出，可负担能力是促使独立屋销售增加的主要原因，首次置业者和细屋换大屋的买家都趁屋价回升前入市。市东E01区更因为地点好，有15.2%的升幅，平均屋价由去年的1,197,133元升至1,378,987元。 C01区的Trinity-Bellwoods、Palmerston-Little Italy、Little Portugal、Dufferin Grove、Kensington-Chinatown和Niagara的平均屋价由1,732,193元升超过22万元至1,953,511元。 第3位是有11.2%升幅的C11区Leaside和Thorncliffe Park，独立屋平均价为2,193,747元。 此外Dorset Park、Wexford-Maryvale、Ionview、Clairlea-Birchmount和Kennedy Park的E04区，以及Junction Area、High Park North、Runnymede- Bloor West Village、ambton-Baby Point、Dovercourt-Wallace Emerson-Junction的W02区，由于放盘少都是卖方市场，出现抢Offer的竞价情形。 C01区和E01区的销售与放盘比率分别为62.5%和88.8%。 烈治文山独立屋价约138万元 报告表示，虽然个别地区的需求热烈，但多伦多市有大约45%地区依然是买家市场。例如布尔街以南的平均屋价过200万元，布尔街以北的独立屋却有较大的议价空间。 此外，Oakwood-Vaughan的C03区，以及Sherwood Park、Mount Pleasant West和Mount Pleasant East的C10区，也仍然有100万出头的独立屋。 报告指出，士嘉堡区L'Amoreaux、Tam...

■■随着成交量增加及源减少，魁省满地可市屋价持续攀升。星报   星岛日报讯 根据魁省最新一份地产市场报告显示，满地可上个月住宅销售量持续攀升，而楼盘数量则继续减少。 魁省地产经纪专业协会(Quebec Professional Association of Real Estate Brokers)指出，6月份满地可市易手的各类房屋单位有4,339个，比去年同期上升7%。 相对地，挂牌放售住宅单位则连续第45个月下跌，导致屋价持续上调，尤其是满地可岛外围地区。 今年6月份，满地可单户房屋价格中位数（median price）为352,250元，较2018年6月上升8%。 柏文类住宅单位的6月份价格中位数，比一年前攀升2%，至261,000元。 至于设有2至5个单位的Plex类别，在上个月的屋价中位数则为539,000元，较去年同月增加6%。 6月份楼房买卖最活跃的地区为Saint-Jean-sur-Richelieu及北岸(North Shore)，分别占整体成交量的16%及12%。综合报道

■■抱着住房梦的多伦多中产阶级现在仍只能望“房”兴叹。星报   星岛日报讯   在心仪的多伦多社区购买中等价位的住宅需要年入多少？《星报》对电脑放盘系统（MLS）的销售数据进行分析后发现，抱着住房梦的中产阶级现在仍只能望“房”兴叹。 据《星报》的分析指出，在多伦多的全部140个社区，购买中等价位独立屋所需的年收入，即使只付20%的首付款，也比当地典型中等收入家庭的一年所得，高出数万元。 即使在多伦多房价最可负担的丹尼斯山（Mount Dennis）地区，购房者仍需要年入超过10万元，才有资格购买616,500元的中等价位住宅。而根据目前可获得最近年份的加拿大统计局数据，这个数字是相当于2015年当地典型家庭年收入的两倍。 去年近半独立屋价格破百万 数据显示，多伦多2018年售出的全部独立屋中，46%的价格超过了100万元。 贫困水平一度是多伦多最高的丽晶园（Regent Park）地区，中等价位的独立屋甚至都超过了100万元，达到了102.5万元，如果按20%的首付计算，买房者需要年入171,659元，才有资格获得抵押贷款。 在多市两个最畅销的社区，位于西南部京士威（Kingsway）附近的Stonegate-Queensway以及东端的the Beach区，独立屋的中位数价格分别为112万元和126万元。 租客升级业主 至少需时11年 包括Bedford Park-Nortown、Newtonbrook East、Forest Hill South和Yonge-St. Clair在内的至少9个社区，在数百套易手的住宅中，售价全部超过100万元。 在Bridle Path-Sunnybrook-York Mills社区，独立屋的中位数价格高达近400万元。一个家庭需要高达655,487元的年收入，和20%即逾80万元的首付款，才能负担得起每月超过1.9万元的抵押贷款，才能成为业主。 接受《星报》访问的专家表示，这意味着只有最富有的买家，或者在当前的住宅中拥有份额的买家，才能买得起独立屋。 而首次购房者，如果没有父母或祖父母赠予的大笔首付款，则几乎完全被拒在房市的门外。 对多伦多的租房者来说，据可负担住房办公室估计，他们可能需要11到27年的时间，才能为中等价位的住房省下10%的首付。 本报综合报道

买家主导的市场下，卖家该如何让自己的房子顺利脱手呢？财富管理专家Mark Ting在CBC撰文提供几个小贴士：如果有心卖房，不要在低迷市场中定价太高，否则房屋难以顺利出售。将房屋里里外外彻底清洁。一个蓬乱的房子给人的印象不好，可能让人感到你没有妥善保样房子，或者可能衍生其他问题。如果需要，聘请专业人员进行深层清洁，消除令人不愉快的气味。可以做一些小装修，因为在低迷的市场中，一些房屋破碎缺陷可能都不是买家愿意接受的。简单作一些清洁、油漆和修复，在厨房或浴室填上一层新的填缝剂，就有很好的效果，不会让买家找到借口来砍价。不建议做重大装修，应该装修需要时间又要费大钱。但可以考虑聘雇家居陈设专家(Staging)来帮助美化房屋，吸引潜在买家。如果几个月之后，您的房产很少或根本没有买家的兴趣，那么可能是时候进行重新检讨销售策略，或可考虑换一个房地产经纪人。若有出价，即使价格太低不合心意，不需立刻拒绝，应考虑让经纪人尝试谈判。从长远来看，所有的清洁、涂装和修理都会带来巨大的回报，不要低估第一印象的重要性。选择房地产经纪人时要有选择性。不要错误地选择那些他们说可以为你赚到最多钱的房地产经纪人。经纪人应该要实质地能证明他们的评估是合理的，他们还需要强大的谈判技巧。v01   

大温地区的出租公寓大楼销售市场正在放缓。《温哥华太阳报》报道专精出租公寓销售的古德曼商业（Goodman Commercial）的负责人古德曼（David Goodman）说：“毫无疑问，市场冷了。”根据古德曼的研究评估，2018年低陆平原共售出155栋公寓大楼，2017年也卖出150栋公寓大楼。而今年前四个月只有31栋大楼成交。 “我估计今年很难有80或90栋建筑物会成交。”古德曼说销售下降，主要是开发商退出市场，特别是那些专注于购买本拿比铁道镇和温哥华西区建筑物的开发商。古德曼说，整体土地和公寓大楼的价格下降7％到20％不等，他认为这样的回档会让市场更健康。过去几周，他发现潜在买家开始有些活动了，毕竟过去三年市场太热，会让一些买家驻足观望，如今他们开始动作，会以2016年的价格为基准来出价。古德曼说，卖方必须意识到，如果他们真有心出售大楼，将不得不降低价格。 他在温哥华Kingsway路上有一个建筑物要出售，该物业可以翻新建成六层公寓、共42个租赁单位，整个物业最近降价68.8万至570万元。他的报告显示，大温地区目前有5,595个租赁单位（51个建筑物）正在兴建，其中一些建筑物可能会在今年底前完工，但许多建筑物还需要两年时间完工。另有4,548个单位（63个建筑物）已经得到大温各市政当局批准，估计这些单位中约有80％将陆续动工。他并询问房东们对租屋市场的反馈意见，多数房东表示租房市场也放缓了。“过去每一间出租单位总会有8~9个潜在租客来看房，如今只有2~3个。”不过古德曼相信租屋市场还是会稳健成长，“因为温哥华移民增长强劲、失业率又低，当你买不起房时，租屋是非常可行的选择。”网上图片v01

房地产市场低迷对你我有什么影响？一份最新研究显示，大温房市低迷，使过去一年房产业主的帐面损失估计共达892亿元，等于每个屋主赔了数万至数十万元不等。 该研究乃估算2018年4月至2019年4月期间大温哥华地区所有住房类型房价中位数下降后的住宅物业总价值，并计算每个家庭平均损失额。例如： 温哥华有283,915套房产，住房数量最多，总股本价值下降13％，亏损436亿元，即每户153,873元。 西温哥华的房屋数量较少，为16,930套房产，但中值下降幅度最大，为14.7％。总股本价值下跌76亿元，即每户451,485元。 在高贵林港，有21,755套房产，总股本价值减少了15亿元，亏损10.2%，每户减少了71,634元。 总部位于温哥华的商业房地产和房地产税评估公司Burgess, Cawley Sullivan & Associates的高级合伙人苏利文(Paul Sullivan)表示，主要是政府征收许多房产税，导致买气受挫、价格下降。例如卑诗省政府推出投机空置税、学校税、外国买家税等，温哥华市政府也有空置税。此外，联邦政府从2018年1月起针对房屋贷款压力测试实施更严格的规定，亦让房地产市场明显放缓。 与此同时，前几年香港、新加坡、悉尼、伦敦和纽约等其他房地产市场也和温哥华一样，呈现两位数增长率，但2018年因中国本身经济放缓，加上有更严格的资本流出海外的限制，使得来自中国的买气变弱，对全球几个房地产热络的市场都有冲击。 苏利文并提到，损失不只是帐面上的问题。「因为资产损失，将影响家庭的紧急开支、装修费用、教育和医疗方面的开支。屋主会收紧预算，这代表整个家庭经济都有影响。」 根据央行2019年财务系统审查中的报告显示，卑诗省家庭的债务与收入比率超过350％，负债情况沉重。而卑诗省家庭的净资产比其他省的民众更多地集中在房地产上，例如安省家庭净资产中的42％属于房地产，卑诗家庭却高达52％。 卑诗省新民主党政府表示，其各种针对房地产的税收和措施旨在缓和房价，稳定过热的住房市场，因为对许多在本省赚取收入的民众来说，买房或租房都成了难以实现的目标，等于剥夺了住房基本人权。 网上图片 v01

加拿大房市跌跌不休，是否已经触底了呢？一些经济学家表示，政府一系列打房政策已经成功，房地产市场呈现软着陆，并没有崩溃，未来5年将缓步上扬。 国际信用评等公司穆迪的姐妹公司 - 穆迪分析(Moody Analytics)的房地产经济学家柏格斯(Andres Carbacho-Burgos) 说：“经过两年多的修正，转售市场的销售似乎已经触底。” 加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示，最新的加拿大房地产协会报告显示4月份房地产销售连续第二个月上升。“市场月度上涨3.6％，虽然不能说是市场全盘的清晰信号，但强烈暗示已达到周期性底部。市场的活动力首次攀升2017年12月以来的水平之上。” 卑诗省和安省连续推出冷却房地产市场的措施，以及联邦政府收紧房屋贷款压力测试后，房市开始疲弱，直到最近有了反转迹象。屋主想知道房市触底之后会发生甚么？是否又暴冲式上扬呢？ 柏格斯的报告提到：“随着货币紧缩的直接和间接影响，全国房价在2020年会平缓升值，但2021年将短暂下跌，接下来的几年内都会恢复上涨。” 他说，未来5年的多伦多独立房价升幅相对较好；蒙特利尔的升幅属于中性；温哥华房价明年还会下跌，未来5年几乎是持平的状态。” 全国各大城市未来5年的独立屋房价升跌情况： (2019年第一季至2024年第一季) 圣约翰斯市(St. John’s)   6.1% 贵湖(Guelph)                  5.5% 爱民顿(Edmonton)       ...

星岛日报讯 大多伦多地区的新屋销售继续畅旺。建筑业及土地发展协会（BILD）最新报告指出，3月份有2,314间新屋成交，虽然仍比10年平均成交量少36%，但已经较去年同期上升20%。 协会委托统计的Altus顾问公司表示，上月的独立屋、半独立屋、连屋和镇屋在内的单家庭住宅销售量为886间，大幅抛离去年同期的295间，但较过去10年的平均水平少38%。这是单家庭住宅连续第5个月的销售量超过去年同期。不过，中、高层柏文、堆叠镇屋（Stacked Townhouse）和复式单位（Loft）的成交量，则比去年同期减少13%，也较过去10年的平均水平少34%。 Altus顾问公司行政副总裁亚仙诺特(Patricia Arsenault)表示，市场上对单家庭住宅的需求一直未有减少，但过去两年有很多准买家持观望态度。单家庭住宅仍普遍存在可负担能力的问题，令价格有优势的其他类型房屋更受入市买家的青睐。 市场需求一直未有减少 3月份单家庭住宅和共管物业的基准屋价较2月份略有调整。新单家庭住宅的基准屋价为1,116,640元，较去年下跌7.6%。新共管柏文(Condo)单位的基准屋价在过去12个月升5.1%至780,839元。 协会总裁兼行政总裁韦基斯（David Wilkes）表示，虽然新屋价格近期稍有调整，但对大多伦多地区很多民众而言，可负担能力仍然是一个大问题；除非大多伦多地区的房屋供应能够作出结构性的改变。加快新屋兴建、减少阻滞和降低成本，均需要业界、政府和公众三方共同合作寻求解决方案。 运亨地产物业代理黎宇昌认为，新屋销售情况好转是一个很合理的现象，毕竟市场沉静了两年时间。况且，独立屋、半独立屋和镇屋新盘的叫价比两年前低，因此促使新的单家庭住宅成交量增加。他指联邦政府的房屋贷款压力测试已经实施有一段时间，加上中央银行近期维持利率不变，各大银行并且减低息口。因此市场上有预期政府将在未来放松压力测试，令不少买家选择买新屋楼花，以便有更多时间等待政策改变。本报记者

■美国2月新屋开工下滑8.7%，房屋市场依旧缺少振兴迹象。资料图片 美国2月新屋开工116.2万户，环比下滑8.7%，低于预期及去年同期值；2月营建许可129.6万户，同样不及预期。独栋住宅新动工数环比下滑17%，构成主要拖累。 新屋1月份开工情况的反弹曾一度勾起了市场对美国房地产市场的期待，但好景不长，2月美国新屋开工与营建许可双双下滑，低于市场预期。《华尔街日报》报道，美国人口调查局26日公布的资料显示，美国2月新屋开工116.2万户，不及预期值121万户，环比下滑8.7%，前值从123万户上修至127.3万户。同时，这是近八个月以来最大的环比跌幅。 同比方面，2月房屋新开工数较去年同期下滑9.9%，这同时也是2016年9月以来的最大同比跌幅。美国商务部表示，恶劣的天气可能是导致新开工住宅数量急剧下降的原因。其中，独栋住宅的新动工数环比下滑17%至80.5万户，为2017年5月以来的最低水准，被认为是拖累新屋开工情况的主要因素。值得注意的是，独栋住宅建筑占据了美国住房市场的最大份额。公寓新动工数则环比上升23.5%。 分地区来看，美国东北部、西部、南部地区新屋动工数分别下滑30%、19%及7%。仅中西部地区新屋建造情况较为乐观，增幅为27%。此外，美国2月营建许可129.6万户，同样不及预期值130.5万户，前值从134.5万户下修至131.7万户，独栋住宅的营建许可同样疲软。这反映出新住房的开发进度有所放缓，这与1月份资料公布时的乐观前景形成了对比。 今年1月，美国新屋开工曾出现一次大幅反弹——从两年多以来的最低点回升，同时，新屋营建许可也出现较大幅度的上升。当时有分析认为，这反映出美国房地产商的乐观预期，表现出市场强劲的回暖动力。 尽管如此，需求端仍未见明显起色。美国1月新屋销售年化总数为60.7万户，环比下跌6.9%，创去年10月以来最大单月跌幅。房屋建造成本的上升以及建筑工人的短缺使房屋开发商的信心有所下降。

■■新屋价格指数显示，房屋市场和经济开始出现转弱迹象。CBC   星岛日报讯   根据地产网站Better Dwelling报道，加拿大统计局的1月份新屋价格指数（New Housing Price Index，简称NHPI）下跌，显示房屋市场和经济开始出现转弱迹象。 NHPI是一项住屋价格指数，但与加拿大地产协会（CREA）公布的价格基准不同，NHPI只反映建筑商出售独立屋（detached）、半独立屋（semi-detached）及镇屋（townhouse）的价格。该指数通常被学者及经济学家，用于研究新建房屋的定价趋势。 此外，NHPI只反映由发展商提供的最佳销量房屋数据。因此，该指数并不能像MLA Canada公布的数字一样，全面地反映新屋价格。 该指数显示，加拿大全国1月的新屋价格比上月跌0.1%，与去年同期相比，同样下跌0.1%。虽然跌幅轻微，但这是自2009年以来首次下跌。 多伦多较去年同期跌1.53% 地区方面，多伦多市1月的新屋价格比上月跌0.19%，与去年同期相比，下跌1.53%。与2017年的高峰期相比，大多伦多地区新屋价下跌了1.62%。值得注意的是，该个“高峰期”，是在实施新按揭规定前的一个月录得。 温哥华1月的新屋价格，比上月跌0.1%，与去年同期相比，则下跌0.28%。 Better Dwelling认为，虽然NHPI并不适合计量新屋的价格变化，但该指数可以反映，经济是否已开始出现转弱迹象。综合报道

■2008年出售楼花的Front St.300号。 ■2017年售价单中列出了总回报达267%。 本报记者 近年大多区多个发展商推出一些像地铁沿线般地点十分热门的楼盘，这些楼花落成期是3至5年，但仍然引发排队抢购热潮，显然大多区的房地产投资人士已经从独立屋转向投资一些柏文楼花。 地产经纪黎宇昌表示，由于过去10年内买了良好地段及良好发展商楼花的人士，到成交时，大家都能够以较小成本得到丰厚的利润，所以大家在大多区独立屋及镇屋升至高位而在楼价回落之际，就选择投资楼花来继续炒卖。 单位月租2300元 黎宇昌特别举出一个由发展商TRIDEL于2008年推出楼花的市区楼盘，投资者购买这个楼花后的回报状况为例。这个是一睡房649呎单位，售价为37万元。位于市区中心的Front St. 300号。Tridel于2008年开始发售楼花，当时首期及至交楼付款为售价的20%，即7.5万元。大厦于2014年落成。而这个单位于2017年脱手售出，售价为57万元，业主赚了20万元，回报率为55%。 他指出，如果纯粹以资金投入来计算，这个单位业主投资回报率是267%，每年平均回报率为30%。如果将款项投资在加美股市上，并能正确地选购一些优良股票的话，其年回报率亦只有10%。其计算方式是业主于2008年购买楼花之后，现金分段投入总资金为75万元。到2014年成交时，业主以利率3%作房屋按揭贷款。同时立刻将单位出租，现在这单位能够收到的每月租金为2,300元，去除管理费及地税和按揭贷款供款，仍然是正现金流的投资项目。 黎宇昌强调，这个例子恰巧可以解释为什么这几年有大量金钱涌入柏文楼花单位市场了。

■近年不少市民购入良好地段的柏文楼花作投资。资料图片 ■柏文的售价持续上升，令买家对投资柏文单位更有信心。资料图片 ■Dan Wong 本报记者 独立屋及镇屋近期售价下跌，反观公寓回报更有利可图，于是在大多伦多及邻近地区最近出现了公寓热。王者置业的Dan Wong表示，由去年10月至今年4月确实出现了一片抢购公寓的热潮。 王者置业的Dan Wong首先以购买公寓现货来分析，投资者购买一间镇屋，以100万元成本购入，每个月收租约2,000元，但反观若以45万元购入一个良好地段，如央街地铁沿线的公寓，将单位出租亦可收到2,000元租金，但成本却低多了。此外，于2017年4月后，独立屋及镇屋的售价跌了20%，但公寓反而上升，于是大家对投资公寓更有信心，因此令公寓再现一个高峰。这完全因为投资在公寓的回报率高及成本低。 Dan Wong指出，近7年购买楼花非常流行，主要是市民及投资者对楼花的认识更多，根据他出售楼花的经验，过去7年购买了楼花的人都赚钱，而这些从楼花中赚到金钱的人，会重新将赚到的金钱投入巿场。现在的投资人士已有很多公寓的常识，他们知道只要购买一些地点好的大厦，无论将来楼市怎样变化，他的投资也不会太坏。 Dan又称购买楼花者只有10%是用来自住的。由于购入楼花至成交可以入住的时间，最少需要3年或以上，如果要等着单位来入住，时间比较长，因此很多人购买楼花是用作投资，而这种投资方式一定要有计划，以时间换取增值。 很多人购买了一至两个公寓，在收楼后将单位租出，吸取现金流作为供楼及利润。与此同时，他们又会再购入一至两个楼花，经过3至5年后，先前购买的单位已供楼一段时期，再加上楼价亦大幅度升值，于是实行换血，当其手上楼花到交楼期，就将手上的现货单位卖出，套现后作为楼花部分或全部成交款项。用这种滚雪球的技巧，投资回报便会越来越大。 楼花转名需缴60%税 Dan强调，目前大部分的发展商是容许已经购买楼花的客人，免费或收取少许手续费就可将楼花转名，很多人以为这是十分着数的事。事实上，95%以上购买楼花的客人不会这样做，因为这种楼花转让而赚钱的方法其实不划算，赚到的利润有60%须缴交给政府。法例规定楼花转让所赚到的金钱并非以利得税来计算，而是作为个人收入交税，并且要先将赚到的金钱，缴交省的13%购物税，如果大家赚了10元，就要缴交6元作为税金，谁都不会笨到用楼花转让方式来套利的。  

■大多区的房产市场有复苏迹象。资料图片 大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大火热异常的房地产市场，在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，但最近一段时间似乎又有了复苏的景象。但新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 据加拿大广播公司CBC记者报导，加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指导原则将在月底出台，并在明年年初开始实施。 这一指导原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试，并禁止“合作房贷”、co-lending 等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。 金融机构监理办公室负责人鲁丁（Jeremy Rudin ）表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，办公室不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。 资料来源：RCI

■有指近期市场变动，令缩短成交时间的情况增加。星报资料图片 ■不少首次置业的年轻人，没足够储蓄交首期，需长辈帮助。 星报资料图片 ■黎宇昌 本报记者   大多伦多地区最近几个月的房屋市场波动，令不少业主和买家均急于将成交期大幅缩短为一个月甚至只有两个星期，迫使很多买家要向金融机构短期贷款以解燃眉之急。运亨地产物业代理黎宇昌表示，出现这个情况，主要是业主需要这笔钱才能成交另一间物业。因此相信缩短成交期只是一种过渡现象。 黎宇昌指出，提早交吉可以减少买家改变主意的机会。更重要的是，有一些业主较早前已经签约买屋，因此急于成交套现，才有钱成交新购买的物业。否则要借过桥贷款（Bridge Loan）。业主缩短成交期对部分买家而言，是趁机压价好机会。因为并不是所有买家都能够在短时间内，调动大笔资金进行交易。 估价不足贷款额减少 事实上，缩短成交期对很多买家也有好处。未来的市场走势并不明朗，缩短成交时间令银行必须提前进行物业评估。他说，由于银行一般会等到成交前一、两个星期才会估价。假若在4月签约到8月底成交，因为受大市的影响，银行无论如何都不能够评估得4月后的价钱。如果今日签订Offer后在月底成交，银行会立刻估价；银行也会以近日的市况评估物业，估值与成交价基本上不会有差别。延长成交期的一个风险，是如果银行的估价低于屋价，买家获批的贷款额便会减少。他说，买家贷款不足，便要自行设法填补成交价与贷款额之间的差额。 他说，一般正常的成交期是介乎60至120日，但近期的市场变动，才突然增加不少大幅缩短成交时间的情况，尤其是独立屋，很多均要求在2至3星期内成交是并不常见。相信近期这类能够在短时间内成交的买家，都是毋须卖屋的置业者。目前的地产市道有回稳的迹象。过去的3个月是量价齐跌，现时跌幅收窄、成交量也略增、放盘数目也减少，可见势头是已经回稳。因此，未来缩短成交时间是否会成为一个新趋势，很大程度要视乎买家的配合。巿场上除了首次置业的人之外，不少买家都要先出售物业才有钱交易。 另外一个缩短成交期的原因，可能是现时开始踏入秋季，尽快成交令买家可以在圣诞节前入伙。否则入冬搬屋除了担心天气之外，也很少人选择在过节期间搬迁。他说，缩短成交时间并不会影响验屋。因为验屋条件一般是签约后5个工作天内，甚至可以在签Offer的翌日便完成。

8月份多层共管大厦价格升幅达20%，带动大多区平均屋价升至逾73万。 星报资料图片 本报记者 大多伦多地区8月份经电脑多重放盘系统（MLS）转售的住宅物业为6,357间，较去年同期下跌34.8%，放盘数量也降至7年来最低位；但楼价在多层共管大厦的20%升幅带动下，平均屋价升至732,292元，比去年同期升3%。 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）主席Tim Syrianos指出，近日多份报告均显示，大多区经济维持强劲。受惠经济利好的消息，加上房屋价格升势放缓，因此预期踏入秋季市场，对自置物业的需求会有所改善，将超出正常的季节性增加。 8月楼价微跌   8月份的平均楼价为732,292元，虽然较7月份的746,033元轻微下跌，但仍比去年同期上升3%，主要受惠于多层共管大厦和半独立屋的双位升幅，镇屋售价也上升近9%。另一方面，电脑盘的新挂牌数量只有11,523间，减少了6.7%，是自2010年以来8月份的新低。 综合屋价指数（Home Price Index，HPI）比去年同期上升14.3%，指数升幅抛离平均屋价，是由于今年的高端豪宅成交量较去年少。 TREB市场分析总监Jason Mercer表示，销售量和放盘数字反映出市场相当均衡，如果市况在未来几个月维持现状，预料屋价的每年升幅将趋向正常化，略高于通货膨胀率。然而若买家正如TREB所作的消费者调查，放弃观望态度入市，而挂牌数量仍停留目前状况，则楼价会加速上升。

一个月以前，国外财经博客网站zerohedge曾撰文表示：“温哥华的房地产泡沫又卷土重来，而且比以往任何时候都要猛烈”。但从目前的情况来看，这种趋势似乎显得不太明朗且开始出现分化。根据加拿大温哥华房地产委员会公布的最新数据，在哥伦比亚地区对国外购房者实施征收15%的物业税政策一年之后，今年5月份不再可能出现有史以来最大的房地产泡沫。 另一方面，征税也对来自中国的金融寡头、不法者、洗钱者进行了一次考验。但几乎所有人都希望尽可能让这些资金出手。在去年夏天的物业税征收措施推出之后，温哥华房价在出现温和下降，但随后又重回有史以来最高的泡沫价格。随着房地产市场价格出现分化，相关的房价和公寓价格也开始上涨至历史最高纪录。 根据温哥华房地产委员会发布的数据，按类别分类统计的价格数据如下： 对公寓型房屋来说，其5月份的基准价格为57.13万加元。过去12个月中的涨幅为17.8%，而较4月份的价格则上涨3.1%。 附属单元房产的基准价格为71.54万加元，同比上涨13.%，环比上涨1.9%。 独立物业的基准价格为156.10万加元，同比上涨3.1%，环比上涨2.9%。 今年5月份唯一出现下跌的数据为房地产实际交易量。该地区2017年5月份的房地产销售总量为4364套。与2016年5月份4769套的数字相比，销售量下降8.5%，创历史最新记录。 换句话说，温哥华地方政府推出征收15%物业税的限制措施，降低了当地房地产交易量比率。然而，房地产卖家却也开始寻找更具积极性的买家。非常幸运的是，新一波买家又开始出现了，而且是在征收15%物业税的基础上出现的。虽然这种出现趋势缓慢，但买家数量却在不断增加。 虽然加拿大房地产市场本月的情况与上月差别不大，但可以用一些图表来说明该国国内的房地产泡沫情况。首先就是加拿大与美国两国的房贷情况对比，这些贷款多数属于抵押贷款。 其次，尽管加拿大国内的贷款利率相对较低，但该国国内家庭的债务平均比率接近40%，高于美国国内家庭债务平均比率。 最后的点睛之笔：加拿大国内与美国国内房价索引指数对比。这需要进行一个对比说明： 仔细回想一下就会发现，或许对加拿大来说，非常幸运的一点就是其对温哥华房地产泡沫的挤压努力失败了。假如这一做法获得成功，并在全国范围内蔓延，则必定会导致该国房地产市场出现一场崩盘，而且也会引发抵押品价值的崩溃和普遍的信贷违约。对加拿大银行系统来说，“均值回归”的结果将会是毁灭性的。 当然，这并不是说加拿大国内的房地产泡沫问题已经得到了解决。但至少从目前的情况来看，这一问题又被来自中国的买家们横插了一脚。这些买家宁可把自己的钱投在加拿大的房地产市场，也不愿意让其留在国内。

3月时多伦多房市的盛况，许多多伦多市民应该还记忆犹新。各类房屋平均售价1个月内飙涨了33%，每次open house都是人山人海，感觉不加价抢offer压根买不到房... 但随着4月安省政府宣布开征15%海外买家物业税，加上经营次按的Home Capital受安省证监会调查，似乎动摇了多伦多地区准买家的信心。多伦多的房市一下就冷却下来了。 Oakville的皇家地产公司（Royal LePage）的经纪Carissa Turnbull说，许多在前两个月疯狂价位上买房的人，现在都反悔了宁愿放弃定金。至于上周末的一个Open House，看房的人居然一个都没有。 《彭博》引述多伦多地产商会（TREB）的数据显示，虽然今年4月多市的平均楼价按年上升25%，却低于今年3月的按年33%升幅，而4月的平均楼价为920,791元，也只较3月价格微升0.5%。 华人看好的地区跌最惨！ 根据多伦多地产商会（TREB）的数据，5月首两周的放盘物业数目按年上升47%，售出单位数目则下跌16%。有卖家欲趁楼价仍处高位时出售物业图利，但买家态度转趋审慎。密市地产经纪Case Feenstra表示：“一周前，若有Open House会有40至50人前来参观，如今有5人上门已算好运。” 奥克维尔（Oakville）地产经纪Carissa Turnbull更表示，她上周有一间房盘Open House完全没人上门参观：“我们见到过去数个月出天价买房的人反悔，放弃定金不再想完成交易。” 而房价方面，即使新挂牌上市的数量比去年同期大幅飙升近50%，但5月上旬的楼市报告显示，大多伦多地区成交的平均楼价只有89万，比4月份的平均楼价（92万）跌了3万加元。 列治文山销量暴跌62%，万锦暴跌46% 据环球邮报称，自从安省4月20日推出16条打压楼市新政后，大多伦多地区的房屋销量应声暴跌，跌幅最狠的均是华人聚居的区域，其中列治文山的独立屋、半独立屋以及没管理费（Free Hold ）镇屋的销量比去年同期暴跌62%，万锦市暴跌46%，多伦多416地区则跌23%。 根据多伦多地产公司Realosophy Realty Inc.统计的数据，其中销售量跌的最狠的是列治文山，新政实施30天内，该区房屋销售量暴跌62.1%，销量跌了近三分之二。跌幅榜排在第二位的是Stouffville，跌幅近一半（49.3%）。万锦市排在第三位，销量跌了46.2%。 狂潮结束，回复理性 数个月前楼市最炽热时，不时出现「不看楼」或「不检查房子」就成交的个案，而业主为争取最高利润，则爱以低价放盘，刺激买家竞价，宾顿市经纪Joanne Evans指如今已行不通：“狂潮已经结束，市场已回复理性。” 屋宇检查公司Carson Dunlop也表示，公司二月的业绩下降34%，之后逐步回升，至本月首两周的业务已回复去年5月水平。公司创办人Alan Carson认为，楼市的确出现转势。 虽然有不少地产经纪表示楼市近况欠佳，路透社向银行分析师进行的调查显示，安省推出16项楼市降温措施的效果温和且仅属暂时性，预期多市全年的楼价将继续攀升13%，3个月前的同类调查只显示分析师预期今年楼价只会上升9.5%。 被问及楼市会否出现大幅调整的危机时，逾半分析师认为，多伦多楼市「有可能」或者「极有可能」出现调整。皇银高级经济师者霍格（Robert Hogue）指，多伦多楼价和家庭负债比率高企，令当地楼市特别难以抵御经济冲击。 满银资本市场（BMO Capital Markets）高级经济师Sal Guatieri指，低息是推高多伦多、以致南安省楼价的助燃剂，而加元自2014年油价下泻起至今已贬值24%，也增加房价对海外投资者的吸引力，抵销楼市新措施原本可带来的影响。 多伦多房市变身买家市场，卖家乞求买家出价 自从安省推出新政后，地产网MLS新挂牌上市的房屋大幅增加，大批炒楼者纷纷想赶快抛盘，试图在楼市达到顶峰之前兑现。而在还不稳定的政策下，买家大多选择了观望，并不轻易出手。期待房价会慢慢从3月份的高位跌下来。 但与此同时，卖家却仍然希望像房市能像今年3月一样疯狂，特别是那些已经买了新房，急需出手正在住的房子的人，被这个忽然冷却下来的房市打击到不知所措。 经纪Mr. Pasalis称，现在很多买家经纪不断收到卖家经纪的电话，乞求他们的客户能提供报价。因为那些换房的卖房已经崩溃了，他们已经在高位的时候买下了房子，如果不能赶紧出手现在自住的房子，将会面临很大的亏损。 Mr. Pasalis还举了一个血淋淋的例子.... 最近他所在的经纪公司，买卖了一间开价75万的镇屋。即使他公司的经纪出价只有65万，低于叫卖价10万，幅度高达13%，但最后还是成交了，因为卖方别无选择...