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2022年10月06日 星期四 04:51:51
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Tag: 房贷

利率上调1%!50万贷款每年多付超3千元

■■利率上调整整1%,或加剧贷款业主的财务压力。 星报资料图片   【加拿大都市网】加拿大央行出乎意料地于把政策利率上调整整1%,这将加剧贷款业主的财务压力,并可能将更多买家引进已经降温的房地产市场。 多伦多抵押贷款经纪公司Ratehub.ca的联合行政总裁莱尔德(James Laird) 是市场观察者之一,他曾预计加息75个基点。早前也英国《金融邮报》,与货币政策报告中的实际语言相比,大幅加息75个基点甚至1%,对房地产市场的影响甚小,若央行更清晰地说明未来加息的路径,可能反而更能影响房地产巿场。 莱尔德相信加拿大房地产市场已经有时间消化大幅加息的消息,认为大幅加息水平并不会引起任何“下意识的”反应。 自3月以来,央行已3次加息。与去年同期相比,多伦多6月份的房屋销售量下降41%以上,而温哥华的销售量在同一时段下降了35%。自今年初以来,这两个市场的房价均以较慢的速度下跌。一般认为市场放缓是源于潜在购房者变得更谨慎行事。 拖累家庭资产负债表 对于已经购买房屋的人来说,加息使抵押贷款变得更加昂贵,而全面加息将进一步拖累家庭资产负债表。拥有固定利率抵押贷款的加拿大人在抵押贷款更新前,并不会看到付款额的变化,不过他们应已有心理准备,将要支付更高的费用。 浮动利率抵押贷款持有人,则可能在加息后的几个月内感受到压力。加拿大抵押贷款及住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)最近的一份报告发现,在疫情期间,越来越多人涌入这类抵押贷款,使其在市场上的份额超过50%。 在加拿大,个人平均抵押贷款金额约为50万元,当前浮动利率为2.85%,按揭超过20年,每月还款额约为2,735元。 在上调一个百分点利息后,浮动利率将达到3.85%,月供将升至2,990元,即每月可能要多支付255元,或每年多约3,060元。 假设年初的平均浮动利率为1.60%,则今年加息后的额外支出每月约增加554元或每年6,648元。 房屋买家借钱更难 或转向信托机构 加拿大中央银行大幅加息,令房地产市场更是雪上加霜。鲲鹏国际总裁孙晓明(图)指出,将有更多准买家和业主,要转向信用合作社(Credit Union)或其他融资途径借钱。 ■■孙晓明   孙晓明表示,银行的浮动利率即时调高1%,固定利率也将上涨。调升1个百分点的利息相当多,100万元的贷款额,每年要多支出1万元的利息。除了贷款人每年支出的成本将大幅增加,在房贷压力测试下,买家可以获得的贷款额也会缩减。 由于有更多买家将不符合银行的严格贷款条件,只好选择要求较宽松的信用合作社或信托机构。她说,不论消费者是从五大银行贷款,抑或转而求其次向其他机构取得融资,贷款难度均大大提高,所取得的额度也将有所降低。 她指出,房地产市场在过去几个月已经是疲弱,现在更是雪上加霜,销售量和价格将再下滑。星岛记者报道    

利率不断上涨 房贷究竟该选浮动还是固定?

【加拿大都市网】正为了选择房屋贷款而伤脑筋吗?利率不断上升下,究竟该如何选择哪一种类型的房屋贷款呢?专家说,拉长时间轴来看,浮动房贷利率总体利息成本最低,但目前是利率向上走升期,可以考虑固定房贷利率。 浮动利率房贷利率会随着央行的隔夜利率而波动,固定利率房贷利率是根据债券收益率定价的,借款人在整个贷款期限内支付一样的利率。 加拿大皇家银行高级经济学家霍格(Robert Hogue)表示:“两者利率差距因经济周期而异,因此有时会缩小,有时会扩大,一年半或两年前,浮动利率和5年固定利率大致相同,然后差距明显扩大,现在又缩小了。” Meridian Credit Union体验总监奥斯特兰德(Mark Ostland)表示,一旦央行开始加息,持有浮动利率抵押贷款的人每月的利息支付将会增加。截至5月31日,Meridian Credit Union的5-年浮动利率为2.6%。如今央行又加息0.5%,借款60万元的每月利息支付将增加约170元。 目前,浮动利率低于固定抵押贷款利率。截至5月31日,加拿大主要银行的5年期浮动利率一般在2.5%至3%之间,而5年期固定利率为4.5%至 5%。 多年来,浮动利率房贷一直为房主提供更便宜的贷款成本。奥斯特兰德说:“利率起起伏伏,但数据显示,浮动利率在很长一段时间内的总体利率最低。” 尽管如此,卡尔顿大学斯商学院副教授李伊恩(Ian Lee)预计,到2023年底,央行将继续将其政策利率提高到3%以上。因此,这可能是值得的考虑固定利率的时候,因为房贷主不受任何利率上涨的影响。 但三位专家均说,如何选择还是要看每个人的风险偏好。李伊恩说:“如果你愿意赌一把,那就选浮动;如果你在财政上更保守、不想受到任何意外的打击,那就选固定利率。”奥斯特兰德建议房贷主可以研究一下将现有的浮动利率转换为固定利率是否更值得。 霍格则提醒,鉴于当前的高通胀环境,各类支出正在上升,借款人需要对房贷成本更谨慎。但他相信,因为加拿大房贷申请人都必须通过严格的银行压力测试,借款人必须证明他们有能力支付比房贷合同利率高出2个百分点或是能承受至少5.25%的利率成本,因此绝大多数的人应该都不会因加息而缴不出房贷。 随着利率续扬,三位专家都预计房地产将进一步下跌。市场上已出现买家后悔的情况,一些购房者开始懊悔买在高点,甚至有人退订的情况。 霍格说:“假设你去商店买东西,货架上只剩下一件商品了,但有10个人都想要它,你就会陷入疯狂的高价竞标中,如今降温则更好地反映房屋的真实价值。” 加通社资料图片 v01

加国76万户延期还贷 每月延缴金额超10亿

(■■报告显示,业主逾期90日以上偿还房贷的比率仍低。星报资料图片) 加拿大房屋贷款债务在今年初开始上升,新冠病毒疫情更影响不少业主的还款能力。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)报告显示,各大银行合共批出76万笔延迟或押后供款的申请,连同私人贷款机构的延期供款计算,全国每月延缴房贷的金额超过10亿元。 住宅房贷年度报告指出,中央银行的隔夜拆息调低150点,以协助家庭和商户度过经济动荡,房屋贷款的固定利率和浮动利率在今年4月减息。由于固定利率和浮动利率的差距扩大,因此业主在4月和5月大多数选择浮动利率。 各大银行在疫情期间为客户提供最长6个月的延期供款,有76万笔房贷获准延期。报告认为,由于向房贷投资公司(MIC)申请延迟供款的比率高达10%,因此相信其他财务机构的延期供款的数量更多。以全国住宅房贷每月的平均供款额约为1,333元计算,每月延迟缴交的房贷款额超过10亿元。 料贷款烂尾案显著增加 报告指出,逾期90日或以上偿还房贷的比率仍然相当低,显示业主有能力供款或取得延迟还款;但随着延迟供款期限结束,今年第3和第4季未能依时偿还房贷的比率将显著增加。 据悉,满银和其他银行已经成立一个新部门,专责处理房屋贷款和汽车贷款烂尾的个案。 报告表示,银行的无保险房贷比率持续上升,今年首季占房贷的63%。有投资抵押的房贷比率则从2018年的35%,降至2019年底的31%。银行以及财务机构的有保险房贷比率在2019年末季也较1年前微跌1%。 加拿大6大银行的房贷地位依然稳固,占新房屋贷款市场的67%,房贷财务公司(MFC)则占20%份额,信用合作社(Credit Union)有12%。市场占有率1%的房贷投资公司,估计掌握140至150亿元的房贷放款额。 报告指出,6大银行的房贷资金有66%来自客户的存款;信用合作社放贷的款项,有77%为存款。银行房贷资金在今年首季有17%是债券,比去年上升4%。虽然私人的房屋贷款只占市场的1.1%,但以房贷为支撑的证券正不断增加。星岛记者报道

财务专家支招:疫情期间延迟还房贷好过拖欠信用卡

(■■专家指出,延迟房贷还款,远比拖欠信用卡欠款为佳。网上图片) 新冠状病毒疫情期间,大部分银行和金融机构向失业或收入减少的客户,提供延迟偿还贷款的方便。财务专家认为,延长房屋贷款比较对消费者有利,因为延迟缴付信用卡数要面对高昂的利息。 因应疫情,很多银行和合作财务机构降低信用卡利率、延迟还款,以及调低信用卡和信用贷款的最低还款额,并且为房屋贷款提供房贷延迟还款计划。据加拿大银行协会资料,有超过71万人向银行申请延迟还房贷或略过一期还款,约90%的申请获得批准。 网上金融平台Lowestrates.ca的罗斯曼(Ellen Roseman)指出,金融机构未必会迅速批核延迟还款的申请,有单亲母亲花了4个星期时间,才摆平银行只适用于房屋贷款和信用贷款,但仍未能解决关于信用卡的欠款。因此,申请人要有耐心,并且透过社交媒体提出投诉,如果仍然无法解决,则向该机构的公关部门主管表达不满。 罗斯曼称房贷延迟还款虽受联邦政府和辖下的加拿大按揭及房屋公司(CMHC)监管,但各金融机构有独立的标准和条件。况且延迟并非豁免,银行不会承担迟滞的成本。 渥太华财务专家詹士(Michael James)表示,如果业主尚欠20年期的30万元房屋贷款,以3%利率计算,每个月的还款额为1,661元。如果银行同意延迟6期供款,房贷债务将增加至304,500元。如果银行同意延长供款期,贷款人未来需要多供款11期。 他说,为了延迟6期供款而要多缴交5期利息看似不划算;但以未来20年的每年通货膨胀计算,消费者实际所支付的金额比现时少。因此,贷款人只是花一些代价,便可以专心顾虑目前要面对的其他问题。 卡数利叠利不易还清 虽然各大银行的信用卡利率在上月初,由原来的19.9%至20.9%大幅减至平均10.99%;但消费者必须明白到,卡数未清或延迟还款是要支付利息的。 多伦多破产信托师Linda Stern表示,如果消费者欠10,000元卡数,以10.99%优惠利率计算,延缴3个月的累计卡数为10,277元。即使未来的9个月,每个月偿还250元;并且在其后的24个月,每月还款350元;期间也没有再以信用卡消费,持卡人仍欠下大笔卡债。 她说,持卡人在上述的33个月合共缴付10,650元,当中包括4,576.91元的利息;但账面上仍欠信用卡公司3,992.63元。因为信用卡公司在3个月后恢复19.99%%的利率,并且是以每日利叠利的复息计算。她指出除非在延迟还款期后能够迅速清还全部卡数,否则高利率会令消费者陷入财务困境。星岛记者报道

出租屋业主申请缓缴房贷被银行拒绝

(■部分有物业收租的业主表示,申请延缴按揭时遭银行拒绝。星报资料图片) COVID-19疫情带来的经济打击,令许多家庭陷入财务困境。加拿大各大银行推出允许业主暂缓支付房贷(mortgage deferral)的措施,并非无条件惠及所有需要的家庭。银行表示,有关政策只适用于自住物业。一些拥有出租物业的屋主,正面临既不能从租客那里按时收到房租、又不能从银行取得必要帮助的困境。 加拿大广播公司(CBC)报道,加拿大按揭及房屋公司(CMHC)仍强调,缓缴房贷或租金的政策只适合最需要的人。如果有能力缴,就不要享受这一救急措施。 一位在大多区拥有多个出租物业的女房东科里奥(Margret Curlew)对CBC表示,她的一些房客告诉她下个月可能难以缴租。在得知银行推出允许缓缴房贷最多6个月的政策后,她早前去银行申请缓缴房贷,但是被拒绝。 “所有银行都说,不行,这政策只适用于自己居住的物业(principal residence)。” 部分银行或调整政策 联邦政府上周宣布,已经与加拿大各大银行商定,让业主可以选择延缓缴交房贷最多6个月,以帮助民众度过因失业或开工不足而面对的财政困境。但是科里奥和许多其他业主都面对一个共同问题,这种帮助并不容易取得,银行要根据每一个申请者的情况逐一审批。在一些情况下,即使最需要这些帮助的人,也不一定能从银行拿到批准。 加拿大帝国商业银行(CIBC)、皇家银行( RBC)、道明银行(TD)、满地可银行(BMO )和丰业银行( Scotiabank )五大银行均表示,不论业主的房贷是否有上保险,都可以申请缓缴房贷。丰业银行等还表示,允许每个业主最多三个非自住物业缓缴房贷。科里奥表示早前她被拒绝的唯一原因,是涉及的物业非自住。但现时既然政策似乎有所改变,她会再致电银行倾谈。她表示,既为自己也为租客目前所处的境况担心。虽然她有一些储备金,但不知疫情会持续多久。租客中则有不少是低收入家庭。“我不想把任何租客赶走。但是如果没人保护业主,最后我们终将会因缴不出房贷而失去一些物业,那么那些租客又能去哪里呢?” 另一位接受CBC采访的业主科采夫(Philip Kocev)亦表示担心。他是一名地产经纪,名下有三套在大多区的出租物业。目前尚没有租客向他表示缴不出房租。他最大的关注是政府的政策将如何落实。目前联邦政府尚未宣布任何直接帮助出租客及出租单位的救急措施。省长福特表示,不允许有人因缴不出房租而被迫迁。不过安省政府也没有抑制本省的房租。 不止是有出租物业的业主,在加拿大各地都有其他各类房屋业主,被银行拒绝缓缴房贷。拒绝的理由各式各样。一些人被告知他们的房贷太新,所以不能缓供。一对安省基秦拿(Kitchener)的夫妇被银行告知,他们的物业不符合缓供资格,因为他们两人均已退休。 被CBC问及是否会敦促各大银行对申请缓供的业主更加宽容,CMHC发言人表示,该机构已经给了银行更大的灵活度,来宽限业主缴付房贷。 不过,这位发言人不肯表示CMHC是否会在3月18日宣布的措施之外,采取更多措施。CMHC总裁西多尔(Evan Siddall),在本月21日的推特中表示,缓交房贷和房租是一种人道救援措施,不是给所有人“大赦”或是提供储钱的机会。“只要有能力缴付账单,都必须支付。”就连大多数租客权益团体亦表示,如果租客在本月还能按时付房租,应该尽量这样做。不必要地拖延缴租,会给市场带来巨大影响。实在有困难的租客,可以联系房东,商定一个可行的缴租计划,包括要求提前使用租期最后一个月的押金。本报综合报道

家具店破产 零售业惨不忍睹

本周一北美股市不开盘,美国是“总统日”、加拿大则是“家庭日”假期,在家没事上网的朋友,突然在家俱零售巨头Pier 1的网站上看到一条简短的消息,公司宣布chapter 11破产保护,并且谢谢加拿大客户多年来的支持。 这家成立于1962年的大型零售商Pier 1,今天同时宣布将关闭所有加拿大零售店面,这对于加拿大经济和就业岗位造成的影响还暂时无法评估。不过这些对于加拿大消费者都习以为常了。这几年来,加拿大零售商家惨不忍睹,从丹尼尔到Futureshop,到Sears百货店,一个个实体零售店纷纷凋零。 历史悠久、实力强大的Sears破产后,大家都看到所有的流程。首先是指定清盘者,这次选定的是Hoskin & Harcourt LLP,然后是向法庭申请,估计3月23日将会进行清仓拍卖,这些都是前两年Sears拍卖一模一样的路数。 这些年作为零售商,在加拿大的日子非常艰难。虽然说加拿大处于低利息环境,加拿大人的家庭债务平均利息成本略微低于4%,但人们对于利息成本的敏感度比以往任何时候都高。2008年之前,央行加息1%,对消费影响为1.1%;而2000年这个指标只有0.8%。可见,如果加拿大现在加拿大央行加息,那就意味着消费受限制的程度比10年前高20%,比本世纪初高60%。 过去几年,加拿大人的房贷总量每年按照6.2%的速度增长,从下图就可以明显地看到:造成这一局面的并非是因为贷款买房的家庭增加了,而是每一个背负房贷的人债务负担增加了。 作为货币政策制定者,加拿大央行经常关注debt service ratio这一指标,加拿大的房奴们每年债务都以6.2%的速度增长,但是债务成本占可支配收入的比例却一直稳定在6%。这显然和加拿大人1%左右微薄的薪资增长不匹配。目前平均每一个加拿大人每个月的房贷还款中有一半是用于归还本金,利息部分也只占据一半(各占可支配收入3%)。 除非加拿大人的薪资增长能够有质的飞跃,现有房贷人的DEBT TO SERVICE RATIO将会成为压在消费者头上的一座大山。 两年前开始的利息正常化脚步,涨利息的锤子,将债务深重的加拿大人敲打得苦不堪言,从现在的各种迹象看来,加拿大央行需要大踏步的追赶美联储降息的脚步了。 美联储这一轮的加息峰值早已经显现,剩下的就是一路降息,虽然没有人知道会降低到什么水平,但是一些分析师已经又在鼓吹零利率了。 上周特朗普总统最新美联储提名人Judy Shelton和Christopher Waller回应了参议员的问题,期间Waller表示在下一次经济衰退中会将利率降低到零。但是,即将离任的行长波洛兹对于降息只字不提,一月份的议息会议上继续保持不作为,将利息维持在1.75%的水平。 影响加拿大央行降息决策目前有两个障碍,首先是NAFTA之后的美墨加协议USMCA正式签署,加拿大房地产市场今年大幅反弹,这些都预示着加拿大经济2020年增长将会不俗。 另外一个是在通胀水平方面,分析师认为加拿大通胀率会保持在高位,2020年通胀率会非常接近加拿大央行的通胀门槛,平均水平将在1.9%附近徘徊,随时都可能突破红线。 如此高的通胀预期,加拿大央行能不加息就不错了,在降息方面并没有美联储那么大的空间,要知道美国的通胀率只有1.5%! Laurentian银行分析师表示,对于那些期盼这加拿大央行降息的朋友而言,除非加拿大经济突然遭到重大冲击,否则很难成行,加拿大央行想要走上宽松之路的门槛很高。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考,不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

首次买房者福利 政府提供免息资金

为协助年轻中产人士购买房屋以达成安居梦想,联邦政府宣布推行“首次置业者鼓励措施”(First-Time Home Buyer Incentive),将于9月2日(下周二)正式接受申请。此计划为合资格者提供免息资金,减轻每月支付按揭款项,当局预期全国约10万个家庭可以受惠。 联邦家庭、儿童及社会发展部长兼负责加拿大按揭及房屋公司(CMHC)事务部长杜克洛(Jean-Yves Duclos)、国会议员马万里(Majid Jowhari)及舒尔特(Deb Schulte),昨天在烈治文山公布“首次置业者鼓励措施”于下月初正式实行。 杜克洛称,现时有不少年轻的中产家庭难以实现置业梦想,政府通过全国房屋政策,推行首次置业者鼓励措施,帮助这些人士找到安全、便利及可负担的房屋,预计全加拿大包括大多伦多地区近100,000个家庭,将受益于该计划而首次拥有物业,每月按揭供款可减少达286元,有助纾缓经济负担。 家庭年收入须低于12万元 合资格首次置业申请者家庭年收入为12万元或以下,他们持有具保险的房贷金额,加上鼓励金额,不得超过家庭年收入的4倍。购买现有房屋,将可以获得5%的鼓励金额;购买新建房屋可获得5%或10%奖励金额,新的或转售的流动房屋,也可获提供5%鼓励金额。该政策容许申请者毋须持续还款,也不计算利息,借款人可随时偿还鼓励金额,提前付清也不用支付罚款。买方必须在25年后,或是在房产出售之时,偿还鼓励金。 此外,该计划配合2019年联邦预算案其他相关措施,帮助首次置业者支付首期,例如将退休储蓄计划(RRSP)提款限额从25,000元增至35,000元;联邦政府已自今年开始,为该计划在未来3年内预留12.5亿元。 当局又容许合资格的首次置业者在持有房屋按揭贷款,经由Canada Guaranty、加拿大按揭及房屋公司或Genworth担保,所要求的最低首付款项之后,可通过与联邦政府共享股权房贷提供者基金(Shared Equity Mortgage Provider Fund),在购房时申请部分融资。这是今年预算案提出为期5年﹑价值1亿元的借贷基金,由加拿大按揭及房屋公司管理,于今年7月31日推出开始实施。 图文:本报记者

加拿大政府要给首次买房者发福利!快看你能否申请

加拿大政府要给首次买房者发福利啦!9月2日开始,加拿大将正式实施“首次购房者激励措施”。即政府提供一定金额的激励金(相当于免息贷款),帮助购房者降低每月抵押贷款的成本,而不增加他们的财务负担。 据悉,这项激励措施3年内的资金总额将达到12.5亿元。 政策适用范围 有资格享受这个政策的,必须是首次购房者,年收入不能超过12万元,并需要支付最低首付款。此外,总借款金额不得超过家庭年收入的4倍。 如果符合这些标准,就可以向加拿大政府申请5%或10%的激励金。 购买现有房屋,可以获得5%的激励金额; 购买新建房屋,可以获得5%或10%的激励金额。 购买新建或现有的移动屋,可以获得5%的激励金额。 激励金不具有利息,不需要持续还款。 要还多少钱? 可以随时全额偿还激励金,无需支付因提前还清的罚款。 必须在25年后或者房产被出售时,偿还激励金。 激励金的偿还基于该物业的市场价值。 购买20万元房屋,获得房价5%或10000元的激励金。如果所购房屋增值到30万元,则需偿还当前价值的5%或15000元激励金。 购买20万元房屋,如获得房价10%或20000元激励金,当房屋贬值到15万元时,则需偿还当前价值的10%或15000元激励金。 如何申请 据政府网站,申请这项福利有以下几个步骤: 1、了解该计划;计算可购买的房屋最高价格以及可以获得的激励金额;查看计划;找房。 2、确定资格;联系贷款人/抵押贷款专业人士;查看计划要求并确保符合条件;自我评估。 3、申请激励金;查看具体信息并选择适合自己的激励措施;打印并签署申请文件,将其交给贷款人;贷款人提交申请;告知律师;拨打1-800号码进行激活。 4、还款。 糯米编译  

联邦推按揭奖励计划 助首次置业者「上楼」

  ■家庭、儿童及社会发展部长杜洛斯(左二)昨日宣布全国房屋政策新措施,帮助首次置业家庭减轻负担。Twitter

千禧代收入债务双高 房贷较X世代多近3倍

据加拿大统计局发表最新研究报告显示,相对X世代(Generation X)而论,千禧世代(Millennials)家庭收入及债务水平「双高」,原因相信与千禧世代教育程度相对较高有关。事实上,千禧世代被称为「受教育最多」(most educated)的世代。 该报告指出,千禧世代负债虽然高,但大部分为房屋按揭贷款。此外,千禧世代的资产净值中位数,也高于X世代在年轻时所拥有的资产净值中位数。X世代泛指在1965至1971年出生,目前已踏入中年的人士,而千禧世代则指在1982至1991年出生,目前年约25至34岁青年人士。 千禧世代被称为「受教育最多」 加拿大统计局的这项研究,采用1984年至过去几年的金融调查数据,结果表明,截至2016年,千禧世代的每年平均家庭收入达到66,500元,而当年X世代在25至34岁时,每年平均家庭收入只有51,000元(已按通胀率调整至2016年)。 另外,千禧世代的资产净值中位数达到70,600元,而X世代在当年的资产净值中位数只有42,800元。 加拿大统计局也表示,尽管近年房地产价格节节上升,但「出人意表」的是,千禧世代置业步伐并没有放缓,他们与X世代及或婴儿潮世代一样喜爱「投资砖头」,这三代的房屋拥有率大致相同。 唯一分别是,千禧世代房贷债务中位数达到21.8万元,或家庭收入中位数2.5倍,而X世代在当年的房贷债务中位数只有67,800元,或相等于家庭收入中位数。 换言之,千禧世代的置业可负担能力相对恶化。综合报道

联邦财政预算下周出炉 房贷期限将延长

■■莫奈周四在多伦多接受学童的提问。加通社 本报综合报道 联邦财长莫奈(Bill Morneau)3月19日将公布自由党政府的第四套预算案,这将是10月联邦大选前的最后一套政府支出花费蓝本。 会计师事务所普华永道(Pricewaterhouse Coopers)预计,在大选之年的预算案中,政府不会拒绝向纳税人奉上数个“礼包”,一些可能的惊喜下周即将揭晓。 延长房贷期限 政府的抵押贷款压力测试旨在确保利率上升的情况下,购房者也能够负担抵押贷款,但这项测试使得许多年轻人对房地产市场望而却步。 该行业团体提出的解决方案之一,就是为首次购房者重新引入30年期投保抵押贷款,从而减少每月的还款额,让更多买房者能够达到压力测试的要求。 政府可能采取的另一项措施是加强购房者计划(HBP)。目前的HBP是允许首次购房者从注册退休储蓄计划(RRSP)中取出最多2.5万元用于购房。这一限额自2009年起一直没有变化,加拿大地产局建议政府将限额提高1万元。 长者税务及福利变化 长者面临的问题是莫奈关注的另一个领域。一个获得普遍支持的想法,是为注册退休入息基金(RRIF)的提取提供更多灵活性。目前的规定是,加拿大人必须在年满71岁时,才能将他们的RRSP转变为RRIF或年金。预算案公布前提交给政府的提案中,包括提高最低必须提款的年龄门槛。 另一项可能的新政涉及入息补助金(GIS),它为低收入老年人提供除老年保障金(OAS)之外的每月非应税补助。咨询公司KPMG认为,政府可能提高符合领取GIS资格的收入限额。 药品补助计划措施 药品补助计划(PharmaCare)估计是预算案中另一个值得讨论的主题。莫奈曾表示,新预算案中将着力解决处方药物的成本问题,但目前尚不清楚新措施能在多大程度上改善。 最近一份关于药品补助的临时政府报告,仅提出了关于一些措施的一般性建议,如建立一个联邦药品管理机构和提供一份全体国民均可获得的药品清单。 目前尚不清楚政府会选择单一付费药品补助模式,还是一种旨在填补当前私人和公营药品计划系统差距的模式。 职业培训填补职位空缺 另一个预算案中经常出现的主题是就业培训。为了帮助加拿大人获得市场所需技能,政府可能会加大税收抵免,部分资助纳税人重返校园和参加职业再培训。消息人士透露,政府可能会设立一个技能培训储蓄账户,该计划将类似于注册教育储蓄计划(RESP)。加拿大企业长期以来一直抱怨找不到适合技能人才来填补职位空缺,科技行业和依赖技术工种的行业尤为严重。

加拿大将进入加息时期 房贷选浮动还是固定取决风险承担能力

■购买房屋选择贷款采用浮动或固定利率,应视乎对风险承担能力。星报资料图片 美国联储局提高息口,英伦银行(英国央行)也是10年来第二次加息,加拿大央行预期也会10月起逐步调高利率。房屋交易网站Zoocasa指出,加息影响房屋贷款,但浮动利率和固定利率各有利弊,主要视乎买家对未来风险的承受能力。 据Zoocasa执行编辑格雷厄姆(Penelope Graham)表示,加拿大8月份的通胀是自2011年以来首次超过3%;国内生产总值(GDP)也有所改善;房地产市场也适应了新的贷款规定,开始摆脱一年来的波动。因此,预期央行在10月24日宣布最优惠利率时,加息的可能性为三分二。 10月24日加息机率逾6成 固定利率基本上是锁定5年,浮动利率则是随着最优惠利率改变。她表示,由于利率不断下降,令浮动利率在过去10年非常受欢迎。加国央行从2017年中到目前已经调高了1%的利率,加息的趋势将持续。格雷厄姆又指出,即使明年继续加息,浮动利率仍然是置业者的最佳选择。 以目前固定利率和浮动利率分别为3.14%和2.44%、贷款 50万元计算,固定利率要月供2,402元,5年合共支付72,654元利息。 浮动利率的月供为2,225元,5年利息为56,172元。如果期间利率不变,采用浮动利率,可以节省超过10,000元供款和超过16,000元利息。假如利率每年上 升0.25%,浮动利率到第4年将开始高于固定利率,但由于前3年节省较多,5年利息为67,808元, 仍然比固定利率至少节省4,846元。如果利率以每年0.5%的幅度调升,固定利率将比浮动利率有利。 加拿大的最优惠利率在上世纪80年代,曾经短期间内升至超过20%。她指出,相信这种情况不易,再出现,但并非绝不可能。浮动利率向来是较佳的选择,不过固定利率所提供的稳定性,更受消费者欢迎。 业界称浮动利率 仍是较佳选择 ■运亨地产物业代理黎宇昌 浮动利率和固定利率向来是不少置业者难以抉择的问题。加拿大中央银行这个月的最优惠利率虽然未有变动,但市场预期利息会向上调整。鲲鹏国际总裁孙晓明表示,即使未来会加息,浮动利率仍然是较佳的选择。 孙晓明称,通常贷款时是选择利率较低以节省成本。目前浮动利率的息口仍较固定利率低。另外一个考虑因素,是浮动利率任何时候均可以转为固定利率,但固定利率却不能随时改为浮动利率。当利率固定后要变更,就需要支付罚金。 因此选择浮动利率的消费者,可以在加息后再决定是否改为固定利率。 她说,即使加国央行的最优惠利率再调高0.25%,浮动利率的息口仍然比固定利率低。 目前利率在加国史上仍属低点 她表示,虽然目前的利率与两年前相比是较高,但综合而言,现时的利率在加拿大历史上仍属低点。由于目前房屋价格很高,利率稍有变化贷款人就很敏感,有点惊慌。实际上,现时的利率在历史上仍然是低利率时期。这情况未来尚会维持一段时间,即使央行调整利率,也不会突然提高太多。 房屋贷款的问题不是由于利率增加,影响市场最大的是贷款政策的问题。她说,压力测试固然是个很大的因素。 另外,以往买家的首期如果超过35%,银行一般不需要查看收入证明或其他可负担能力的资料。现时即使有35%的首期,银行仍然要看收入证明,令贷款增加很大困难。 房市买家多自用 已预期加息 据运亨地产物业代理黎宇昌(见图)表示,市场上已经预计稍后加国中央银行会提高息口,因此最近入市的楼房加国买家,均对于楼市的前景非常有信心,大多数是用家,以及非常有实力。即使央行再加息0.25%,这些买家已经预算在内,不会因为加息而却步,反而因为未来将加息提前买屋;投资者则可能会因为加息而慎重考虑。 成交量已有所上升 黎宇昌称,目前地产市场相对去年同期和今春的成交量有所上升,买家查询和睇楼人数也增加。楼市趋势慢慢转向上升,当然不会是一两个月内,因为地产比较慢,但势头已经不再向下跌。他说,市场公布的平均价格包括公寓或柏文和独立屋。如果撇除公寓,独立屋的成交量和价格均呈升势。

为何年轻人买房比率锐降?加拿大今次季新房贷款比去年同期下降3.4%

■■第二季度新房屋贷款数量下降,年轻族群更明显。 星报 综合报道 根据信贷机构TransUnion的数据,今年第二季度加拿大新的房屋贷款数量较去年同期相比下降了3.4%,尤其年轻人似乎进入房屋市场的比率更少了。 根据CBC报道,TransUnion发现,千禧族的房贷借款人(年龄在24至38岁之间)减少了18%,Z世代的房贷借款人(18-23岁)减少了22%。Z世代持有房屋贷款的人数量很少,而本季度申请新房屋贷款或续约房屋贷款的千禧一代人数,则减少逾11,600人。 年长一代反而房贷增加  TransUnion说,今年起生效的更严格房屋贷款规则已经产生影响。对年轻人来说,他们常难以拿出20%的首付款,而面对高昂的房价,他们很难通过压力测试。 除了严格的房贷规则之外,加拿大央行从2017年起加息4次,更加重了贷款人的财务负担。 另一方面,TransUnion的调查亦发现,所谓沉默的一代(年龄在73岁至93岁之间)的房屋贷款数量在第二季度亦有所增加,这可能是他们借款或者帮助其家庭年轻成员买房子。 TransUnion并发现加拿大国民的整体债务继续上升。除房屋贷款外,每位消费者的平均债务余额稍微增加至29,648元,比去年同期增长3.9%;平均信用卡余额也增加3.5%,达到每人4,200元。稍感安慰的是,信用卡的债务拖欠率下降了,比去年同期下降3个基点至2.37%。

1成国民背负屋贷 百万千禧族沦房奴

■ 逾十分一加国人背负房贷,多数都是45岁以上人士。 加通社   星岛日报综合报道 加拿大房地产债务近年不断飙升,几乎达天价水位,究竟谁在借钱?根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)从信用评级机构Equifax获得资料显示,超过100万个千禧世代背着屋贷;更令人惊讶的是,还有更多年长的加人仍属背着贷款的房奴。 ■ 加人房贷按年龄分布图 根据Equifax报告显示,2017年底加拿大未偿还的按揭贷款总额为1.2万亿元,这比加拿大央行之前公布的1.49万亿元为低。不过两者都不包括私人抵押贷款,而这却是这几年借款人获得房贷金额的重要组成部分。 45岁以上国民占总房贷人数57% 报告显示,每10个加拿大人就有超过一人拥有房屋贷款,2017年底的数字显示,加国房贷户总数594万。 最大的借款人是45至54岁之间,共达160.4万人;第二大群体是35至44岁之间,达154.4万人;35岁及以下的千禧代有100.9万人;换句话说,45岁以上者占总房贷人数的57%。 ■ 不同年龄层国民的房贷金额 不过,较年轻的加国人背负的房贷金额较高,35至44岁的加人共背负3,624亿元的房贷,这是房贷族群中最大的一环;45至55岁的房贷总额有3,260亿元。最值得注意的是,55岁以上的加人仍欠著高达2,770亿元的房贷。 当晚年还背着15.5万元的债务,这实在令人感觉五味杂陈。

史上最严的房贷压力测试政策即将生效!明年多伦多房市要变天…

图片来源:Toronto Star 2017年还剩1个月就过去了 这也意味着加拿大住房按揭贷款新政 还有一个月就要正式生效了 这个号称史上最严的房贷压力测试政策 估计会让10%的购房者拿不到贷款 加拿大的房价将下跌2至4个百分点 ...... 加拿大中央银行发表报告指,加拿大的金融系统存在两大危机,分别是家庭债务上升和楼市过热。 金融机构监理办公室(OSFI)明年1月将推出新按揭压力测试,目标对象为可支付超过20%首期,而且不购买贷款保险的准置业人士。 图片来源:Toronto Star 根据加拿大央行的数据,加拿大目前的房屋贷款总额约有1.5万亿元(1.5 trillion),其中未有购买房贷保险的约占46%。比一年前的45%有所上升。 新压力测试规定,所有未购买保险的房贷,即使是首付在20%以上,都要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率(benchmark rate,目前约为4.89%),或是以银行实际批出的贷款利率(contract mortgage rate)再加上2%,两者之中数值较大的一个为标准,来计算贷款申请者的收入是否符合贷款资格。 图片来源:Toronto Star 新规下房屋购买力大降 房价恐继续下跌 业界普遍认为这一新规定会给买家造成不利影响,令买家购买力削弱,令市场需求和交易活动受到抑制,导致房价进一步下降。提升住房档次的换房买家将尤其受到冲击。对于已有房贷的消费者,在贷款续约时自主选择更换银行的馀地将更小,与银行谈判房贷的筹码也更少。还有银行家表示,新政策可能会拖慢加拿大央行的加息进程。 图片来源:Toronto Star CIBC世界市场部高级经济师泰尔(Benjamin Tal)分析说,这一新规定不论对于房地产市场而言,还是对于买家而言,都是一个坏消息。“这一规定将冲击市场,这一点毫无疑问,问题是它将给市场带来多大冲击。” 房贷资讯网站RateHub做出两个假设案例对购买力的变化加以说明。假如一个家庭年收入10万元,在目前情况下,如果首付20%、取得5年固定利率为2.83%的房贷、25 年还清贷款,大约可负担房价为72万6939元的物业。在明年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时,假设他们仍由银行拿到2.83%的利率,但接受压力测试时要以央行的基准利率4.89%为基础。在首付20%及25年还清的条件下,其购买力下降至大约只有57万元。 再看第二个假设情况。同样是年收入10万元家庭,如果现在由银行拿到3.09%的5年固定利率,以首付2成、25年分还的情况下,能购买70万6692元的房屋。在新年规定生效之后,银行将以5.09%的利率标准(两个利率值当中取数据较大的)来对这个家庭进行压力测试、计算其还款能力,在其它条件不变的情况下,只能负担得起55万9896元的房屋。 史上最严的房贷压力测试 威力超大 满地可银行金融集团(BMO financial group)首席经济学家波特(Doug Porter)在接受多伦多星报访问时则表示,新压力测试措施将对房市造成严重的抑制作用,其影响会超过联邦政府早前公布的抑制房价政策。 图片来源:Toronto Star 那些准备向上提升住房档次的买家(move-up buyers)所受到的不利影响将最大。此外,新政策可能令加拿大中央银行停下脚步观察一段时间,放缓明年加息的进程。波特原本已预测央行在北美自由留易谈判前景不明的情况下不会在今年底之前再加息。他表示此次公布新房贷政策更增强了他这一判断。 波特估计,去年实施的压力测试政策,已令买家在房市中失去5%至10%的购买力。由明年1月实施的新压力测试,还会对市场产生相似的冲击。加拿大按揭专业人员协会(Mortgage Professionals Canada)早前做出的调查指,新的政策可能令每五个房屋买家中,未来有一人无法拿到贷款完成置业计划。 多伦多905地区将受最大冲击 波特还指联邦政府在去年首次公布压力测试政策之后,多伦多及温哥华的不少首次置业者想办法透过父母的资助或是其它来源,令自己不用买保险而取得银行贷款。但是对于提升住房档次而换房的人而言,这一群体以前最容易透过现有房屋的净值做抵押来取得银行贷款而不必购买保险,这些人在新的政策之下受到的冲击最大。 图片来源:Toronto Star 地产公司Royal LePage 的总裁索泊尔( Phil Soper)也同意,向上提升住房档次的买家将是此次政策的最大受害者。而905地区的买家所感受到的冲击将最大。这是因为416地区在今年4月安省宣布公平房屋计划之后,已经经历了一番房价的重大调整,目前市场稳定。 但是905地区由于土地的潜在价值,在2015至2017年初这一段期间,房价上冲的节奏超过整个地区大市,目前仍在经历调整。新政策意味着买家的购买力减少,他们很快会发现难以负担在住房层次上再上一个阶梯。之后可能演变成这些人完全打消了搬屋意愿。 图片来源:Toronto...