Tag: 樓市

 

 

 

加拿大地产商会表示，预期受到按揭息率下跌，有助推动物业交投增加，故调高今年全国物业成交量的预测至较去年同期上升5％。 地产商会表示，预期今年全国物业成交量会上升至48.2万宗，较2018年上升5％；商会之前对今年全国物业成交量的预测为46.3万宗。 地产商会表示，对今年楼市前景感到十分乐观，最主要是8月份录得的二手物业成交量增长5％。 地产商会表示，物业交投的升幅中，大部分来自主要市场，当中包括卑诗省的低陆平原、卡加利、温尼伯、大多伦多地区、渥太华及满地可。 地产商会亦公布8月份全国物业平均成交价为49.35万元，较去年同期上升3.9％；若扣除大多伦多地区及大温哥华地区，8月份全国平均成交价为39.3万元，较去年同期上升2.7％。 （图片：加通社） T02

 

 

根据加拿大按揭及房屋公司的一份报告指出，预测未来10年，多伦多的老人有可能没法释放预期的物业（包括独立屋、柏文及镇屋）数量作供应，影响二手物业市场表现，及提高年轻人入市的难度。 按揭及房屋公司就老人住屋概况撰写报告，指未来10年达65岁的人数会增加，但就业、收入、财富趋势、社会与社区对老年人的支持，应可令老年人继续持有物业。 报告指出，根据加拿大统计局的2005年至2016年金融安全调查数据，及2006年至2016年全国人口统计数据，得出老年人拥有物业的数量，期间上升5个百分点，至25％。 而根据加拿大统计局的数据，2006年多伦多的120万业主中，有24.9万名业主的年龄在65岁以上，但到2016年，多伦多的140万名业主中，65岁以上业主的人数已达35.5万。 从金融安全报告发现，老年人的家庭净资产中值（资产减去债务），由2006年的50.57万元，到2016年上至87.5万元，而65岁以下人士期间的净资产中值仅由23.8万元上升至27.9万元。 加拿大按揭及房屋公司高级经济分析员Inna Breidburg表示，若果趋势持续，老年人拥有物业的数量会进一步上升，这将导致可供年轻人购买的物业数量会减少。 报告指出，在多伦多，老年人占该市280万人口中的14％，高于2006年的11％。 安省财政部厅的数据指出，老年人的平均人口增长率约为4％，故预测到2026年，老年人口比例会上升至18％。 报告指出，随着多伦多老年人口增加，老年人通常会缩小住屋规模，或不再拥有物业，从而增加年轻买家打入市场的“传统观点”将改变；因为就业、收入、财富趋势及老年人可获得的社会支援，可能会进一步提高老年人拥有物业的数量。 （图片：星报） T02

根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）最新发表的市场报告显示，大温地产市场炽热情况，终于开始温和地进入一个较安全地带。 CMHC周四发表的季度报告指出，大温房地产市场由连续12季被评为“高度脆弱”，下调至“中度脆弱”，是自2016年以来首次出现有关现象。 CMHC分析主要根据4个项目作出评估，分别为：过热(overheating)、价格加速(price acceleration)、高估价值(overvaluation)，以及过度建设(overbuilding)。 CMHC报告分析，大温区楼市的高估价值问题持续，但价格加速情况正在逐渐减慢，而楼价与居民收入之间的差距也略见收窄。 根据最新市场数据显示，大温区的房屋销售量和屋价齐跌。大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）公布，6月份房销量跌自从2000年以来最低水平，而各类住宅单位的基准屋价（benchmark price）更跌至不足100万元，是过去两年来首次。 (星报图片) V06

位于多伦多Summerhill，这间受保护教堂建筑物的其中一个单位现正出售，但它甚至没有完成室内装修，却叫价380万元，这说明多伦多优美楼房是多么的渴巿，或可说是：千金难买心头好吧 ! blogTO 报道了这则地产消息，并问读者它值得吗？它既可能变成多伦多最美丽的一间排屋别墅，也可以成为业主一个需要投入大量金钱去装修的无底深洞。据The MASH The Addictive Real Estate Gossip网站的资料显示，2012年6月，有人在Macpherson Avenue 12号发布了一个4,300平方呎，有3卧室和4浴室的3层教堂改装公寓，它附带有2个停车位。这个美丽的教堂建筑住宅单位，是一个装修好的单位，在2015年11月的成交价为359万元。(下列组图) 而最新放售的则是一间较大的可装修成4卧室5浴室的住宅单位，地址同样是Macperherson Avenue 12 号，它却有3个停车位，但它的室内装饰却几乎没有。The MASH The Addictive Real Estate Gossip上有读者留言说：“除了College Street 510 号和Palmerston Boulevard...

一名美国男子以假公司及假文件，引诱计划出售分时（timeshare）度假物业的业主，骗取其金钱；该男子已被判20个月监禁，而受害人中，有58名是加拿大人。 美国内华达州检察总长办公室表示，该名男子透过精心设计的电话经销计划，令超过1,000名计划出售分时度假物业的人士受骗，其中58名为加拿大人，估计损失金额为21,710美元。 内华达州检察总长办公室表示，加国的受害人来自安省、缅省，亚省、沙省、纽省及魁省。 60岁美国男子Michael Kroger，被控透过串谋诈骗及电汇欺诈等行为，共骗取超过78万美元；美国一名法官表示，Kroger对其罪行没有悔意，故判处20个月监禁，且勒令他要作出逾21.2万美元赔偿。 根据法庭文件指出，诈骗行为主要是骗取希望出售分时度假物业业主的金钱；Kroger是透过一间假公司，制造假合约，引诱分时度假物业业主，之后要求业主支付费用来处理文件，但Kroger获得电汇的金钱后，没有处理任何销售工作。 检察官表示，Kroger及其同谋Michele Paonessa，收取现金后再用来扩大其诈骗计划，当执法部门进行调查前，Kroger与Paonessa已进行另一项诈骗行为，而两人一共开了大约29间假公司进行诈骗。 Paonessa亦已承认控罪，预期下月判刑，她将面对20年监禁。 （网上图片） T02

根据房地产市场推广与研究公司MLA Advisory于7月16日星期二发表的最新一份报告指出，受到政府推出多项打击地产市场措施影响，低陆平原区的预售单位供应量大幅下跌差不多五成。MLA Advisory公布的2019年中期报告Real Estate Insights显示，供应量减少同时，销售步伐也明显放缓，今年6月份放盘出售的预售单位中，只有14%在同一个月份内售出，比率远低于4月份的20%。2019年1月至6月，低陆平原区放售的预售柏文及城市屋单位共有4,123个，较2018年首6个月的7,753个，大幅下跌47%。MLA Advisory报告预测，2019年7月至12月下半年，大温及菲沙区共有27个项目推出，提供超过3,500个预售单位。报告同时估计，楼花销售在下半年表现仍然冷淡，至2020年可望略见复苏。分析指出，现有存货数量仍然偏高，加上楼花项目须要较长时间促销，相信发展商在今年下半年内会按兵不动，直至2020年市况有好转时，才考虑推出市场。(加通社图片)V06

虽然多伦多楼价高企，令不少人难以置业，但物业市场仍然是很多国民的投资首选；根据Finder的最新调查指出，有54％国民愿意为置业而搬屋，其中，最多人选择的是多伦多，温哥华只排第10位(详下表)。 调查指出，10％受访者表示，为能够购买一个物业，会搬到多伦多；调查亦指出，Z世代（Generation Z）中，有超过四分一人会乐意搬到多伦多，而希望搬到草原省份的人数比例只有3.5％。 Z世代第二个最想到的城市是哈利法斯，第三个城市则为圣卡芙连与尼亚加拉；至于在22个城市中，最少人希望移居置业的城市是利载拿。 研究亦发现，人口统计数据，会影响国民是否愿意搬迁，及其愿意搬迁的地方；例如，多伦多是Z世代、千禧一代，以及35岁至44岁国民的首选，但在45岁至54岁界别国民中，只排第4，55岁至64岁国民则排第8，65岁以上国民的排名更在第18。 Finder全球主编Angus Kidman表示，超过一半成年国民希望拥有物业；但他表示，一个城市受欢迎，并不意味是一个良好生活的地方，最重要是能否负担。 国民最希望移居置业的城市排行榜： 第1位：多伦多 第2位：哈利法斯 第3位：圣卡芙连/尼亚加拉 第4位：渥太华 第5位：基隆拿 第6位：伦敦 第7位：基奏拿 第8位：满地可 第9位：卡加利 第10位：温哥华 第11位：维多利亚 第12位：圣约翰斯 第13位：咸美顿 第14位：Canmore 第15位：温尼辟 第16位：魁北克 第17位：爱民顿 第18位：奥沙华 第19位：沙斯卡通 第20位：温莎 第21位：威斯勒 第22位：利载拿 （图片：多伦多地产局） T02

据卑诗房地产协会(BCREA)周一发表的报告显示，卑诗全省6月份住宅成交有6,960间，较2018年同期减少11.8%，平均住宅价格为687,584元，较去年同期下跌4%，总成交金额只有48亿，大幅下挫15.3%。BCREA经济学家奥格蒙德森(Brendon Ogmundson)指出，在5月份出现强劲反弹后，卑诗6月份楼市再次走低。他称，虽然借贷机构可提供低于3%的按揭行率，但维持不变的压力测试合资格利率，限制了借贷成本低企的影响。报告显示，上月份活跃放盘的住宅达42,625间，较去年同期增加18.6%，经季节性调整后，与5月份的数字比较，6月表现持平。由1月1日至上月底，卑诗省有35,679间住宅售出，与2018年首6个月比较减少18.7%，平均价为688,080元，下跌5.8%，总成交金额是245亿，大幅下挫23.4%。(CTV图片)V06

根据一份报告指出，物业成交价超过400万元的豪宅交投表现畅旺，今年上半年成交量较去年同期增长2.67倍。 加拿大苏富比国际地产发表报告，指加国豪宅市场跟一般物业市场表现不同；该报告将100万元及400万元住宅物业成交价作分界，调查的住宅物业包括独立屋、镇屋及柏文。 报告指出，2019年首6个月，成交价超过100万元的物业成交量，较去年同期上升5％，而成交价超过400万元的物业成交量，则较去年同期大幅增长267％。 苏富比国际地产专家表示，引致逾400万元豪宅成交量大增，有可能是国际买家数量增加，亦有可能是新移民、永久居民及投资者的支撑；由于多伦多及温哥华向海外买家征收海外买家税，故国际买家转向满地可市场，令满地可的豪宅交投出现明显上升。 报告表示，今年上半年大多伦多地区逾100万元物业成交录得“健康增长”，成交宗数达8,612宗，较去年同期上升12％；至于大多区逾400万元的物业成交量则下跌19％，这或与业主转以私人出售方式进行，避免资料在未成交前在网上被公布有关。 温哥华方面，物业市场继续受收紧的按揭贷款条款、多重政府政策及税收，以至采取观望态度的买卖双方所影响，令市场动力减弱。 温哥华今年上半年逾100万元物业的成交量下跌33％，至1,308宗，而成交价逾400万元的成交量亦下跌34％，至73宗。 至于卡加利的今年上半年逾100万元物业成交量亦下跌21％。 苏富比预测，2019年下半年买卖双方仍继续采取观望态度。 （图片：加通社） T02

多伦多楼价于6月份上升3％，至平均832,703元，而今年首6个月，平均楼价则录得2.4％升幅。多伦多地产局表示，6月份多伦多楼市十分活跃，成交量按年上升10.4％，至8,860宗，平均成交价亦按年上升3％，至832,703元，反映楼市继春季出现反弹后升势得以持续。地产局表示，6月份物业成交价及成交量齐升，但市场上的新放盘量则录得轻微下跌。多伦多地产局分析员Jason Mercer表示，新放盘量与去年同期几乎没有变化，反映市场上的可供出售物业，尤其高密度的柏文单位相对较少，令成交价得以明显上升。地产局表示，多伦多平均楼价于今年首6个月上升2.4％，其中，柏文平均楼价上升5％，镇屋上升2.7％，半独立屋上升4.5％，但独立屋下跌0.8％。若单以6月份计算，多伦多柏文平均楼价上升5.2％，但成交量下跌3.2％；独立屋平均楼价下跌1.4％，成交量上升18.6％；整体新放盘量下跌0.4％，至15,816间。（图片：加通社） T02

你拥有自己的房子了吗？根据倡导年轻加拿大人的非营利组织Generation Squeeze的一份新报告表明，千禧一代想在温哥华买房要存上29年的钱，才能存到20%的首付金，在多伦多要21年。千禧一代需要比婴儿潮的父母多花上8年的时间才能买得起房子。Generation Squeeze的创始人克雪(Paul Kershaw)博士对《国家邮报》表示：「这是一种危险情况。可负担性是一个大问题。」调查显示，25至34岁的加拿大人，平均需要13年全职工作，才能存下20％的平均房价首付款。在大温哥华，甚至需要高达29年的时间，在大多伦多地区需要21年。多伦多房地产经纪人史凯德瑞斯(John Skenderis)表示，房价和利率有密切关系。「利率若上升1%，大约可看到房价下降10万元。但如今没有看到利率上升，利率若保持低位，房价就还是居高不下。」他并相信，在移民不断涌入的情况下，看不出来加拿大房地产会下跌。渥太华和魁北克的千禧一代将需要分别需要花10年和11年的时间才能存下首付款。虽然东海岸和草原省的房价较低，但同时这些省份的失业率也较高。该报告发现，加拿大的平均房价需要下降22.3万元，这是目前房屋均价的一半，就能让多数人较轻松地获得80％的抵押贷款。或者另一个解决方案是，加国人的年平均薪资要跃升至93,400元，这是当今平均薪资水平的两倍。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)表示，房价居高不下的根本原因是：没有足够的房屋供应。CMHC市场高级分析师萨纳加玛(Dana Senagama)说：「我们租赁市场很紧张，如果你是首次购屋者，那么你是在与即将购买公寓单位的投资者竞争。」克雪希望联邦大选的候选人认真对待住房危机。他和他的团队列出了一些建议，包括千禧一代应降低个人或家庭花费、国家要有一套住房策略计划等。图：星报v01

一对居住在奥沙华的业主，过去多月因业主及租客仲裁委员会（Landlord and Tenant Board，LTB）的延误，令他们向租客追讨欠租的行动上，共损失近3万元；两人批评LTB的服务需要改善。Myron Madey及Kevin Seguin表示，过去7个月，向欠交租金的女租客追讨租金，法律费用及清洁费用等接近3万元；两人形容整个过程需时确实太长，对他们而言，确是一场噩梦，且最重要问题是，欠租的租客已经逃走了。代表Madey及Seguin的律师Jordan Donich表示，LTB的延误，影响大多伦多地区将物业放租的业主，因为从这个案可见，租客可逃避甚至逃脱，最主要是LTB没法快速地处理案件。Madey表示，该名女租客在租用他们的物业的最初数个月，交租情况一直没有问题，但之后越来越迟交租；两人于2018年12月申请终止租约，并计划驱逐该名女租客，但LTB表示，今年4月前未有时间进行听证会，最终决定在今年5月才进行。Madey及Seguin计算该名女租客共欠下的租金数目达12,118.76元，在通知租客须支付这个金额后，该名女租客逃走了。两人之后到物业查看，发现地板上满布尿液，放满玻璃樽，且发现墙上写上针对两人性取向的字句。两人表示，由追讨欠租，至计划再将物业重新放上租务市场，需要10个月时间，但期间一直没有收到任何租金；Seguin表示，法庭的效率实在太低，损害了纳税人的时间及金钱。律师Donich表示，在Madey及Seguin的案件中，十分惊讶他们需要长达3个月才获得听证会日期，最终他们没有真正获胜。Donich表示，不少不良租客已知道这个玩法，他们又不关心信用问题，故此，业主在追讨租金方面十分具挑战；他强调，这是一个系统问题。LTB在网页上表示，正对包括LTB在内的所有法庭进行审查，以确定需要改进的地方，并使服务更加精简，从而提高成本效益及效率。（图片：CBC） T02

一个来自中国的房地产投资者已入禀卑诗最高法院，就150万元涉及海外买家税的税款提出异议。 根据6月21日向法院提交的呈请，王国章(Guozhang Wang，译音)于2010年与家人移民加拿大，并以800万元人民币(目前约合152.2万加元)，将其木材业务出售给他的姻亲赵国方(Guofang Zhao，译音)及其妻子黄丹(Dan Huang，译音)。由于赵国方和黄丹没有800万元人民币，所以他们同意在没有利息和没有截止日期的情况下偿还。他们在2015年8月要求额外的1,240万元人民币，在业务改善时开始偿还，包括2017年3月偿还180万元。 王国章于2011年购买4个温市西区物业，并分别在2013年及2014年出租及出售。 据网上媒体theBreaker报道，在2016年11月，王国章以862万元的价钱买下位于邱吉尔街(Churchill St.)5584号的房屋，但未能为431万元按揭找到贷款人。加拿大帝国商业银行（CIBC）按揭经纪建议他寻找担保人。因此，黄丹于2017年1月的合同购买附录，成为该物业的1％业权持有人。 王国章就黄丹拥有的1％业权支付了海外买家税，但被评估为1,529,600元，其中包括1,280,070元的海外买家税。 卑诗省府2016年8月2日起，向购买大温住宅物业的海外买家加征15%物业转让税（PTT），后在2018年2月调高至20%。上述被评估的海外买家税，远高于1％业权比例，是因为当局认为王国章获得对方的很多还款，已用于偿还贷款，由此黄丹的实际产权比例远高于1%。 今年3月，卑诗财政厅确认该海外买家税评估金额，是假设黄丹在2017年3月偿还贷款，是为了买入该间邱吉尔街物业而估计，认为黄丹已获得实际权益。 但呈请辩称，黄丹在该物业没有实际权益，而黄丹及其丈夫赵国方没有参与中国或加拿大的房地产买卖，赵国方夫妇除一天在温哥华国际机场短暂停留外，没有来过加拿大。黄丹名义上拥有该物业1％业权，只是为了应CIBC按揭经纪的要求，担任王国章的按揭贷款担保人，别无其他原因。 该间设有8个睡房和5个浴室的豪宅，开价为1,180万元。 上述所有指控均未在法庭上得到证实。 而就在上个月，也有列治文华裔女子以其非居民前夫仅持有1%业权为理由，入禀法院拒绝缴交约24万元的海外买家税。 上月末本报曾报道，拥有加国永久居民身份的华裔女子杨紫（Zi Yang，译音），以居住在中国的前夫占物业业权仅1%为理由，拒绝缴付约24万元的海外买家税。不过，省财政厅却质疑两人的财务关系，并且指她是为外国人持有物业。 V06

大温哥华地区的房地产价格在过去10年真的很疯狂，但不比不知道，比后才惊觉这种爆发式的增长，较其他北美城市高出太多。国际一等一大都市 - 纽约的涨幅，也仅是温哥华的三分之一。加拿大房地产网站Better Dwelling制作了一个令人震惊的图表，其中显示自2000年以来包括温哥华、多伦 多、满地可、纽约、旧金山、洛杉矶和西雅图等6个城市的房价涨幅。调查发现，自2000年1月至今，大温哥华地区的房价涨幅高达315％，多伦多涨239%，满地可188%，洛杉矶179%，三藩市165%，西雅图148%，纽约102%。别忘了，过去一年多房价已经有回落，如果计算多伦多的房价最高点2017年7月，涨幅是255%；温哥华的最高点是2018年8月，当时涨幅达到334%。难怪瑞银集团之前把温哥华和多伦多列为两个世界上房地产泡沫最危险的城市。图：Better Dwellingv01