Tag: 樓市

卑诗省低陆平原地区地产市场持续降温，数年前曾经通宵排队购买楼花的部份买家，正面对楼宇接近落成但未能获得足够贷款的困局。有专门处理房地产交易的本地律师表示，项目一旦接近竣工，买家几乎铁定无法退出合约。温哥华律师帕德泽（Kenneth Padzer）透露，一周内至少有数名顾客前来，要求协助退出多年前签订的楼花合约。他补充说，他们主要面对的问题是在申请按揭贷款时，没有获得足够的金额。楼花买家一般只须缴付订金，然后再分阶段提供某个数额或比率的款项，直至项目即将完工前，买家则要缴交全部余额。在近年楼价不断回落的情况下，楼花单位的市价往往低于买家昔日签署合约时的价格水平。帕德泽指出，银行一般以单位目前市价计算贷款，令到买家必须另找途径填补有关差额。若连同按揭压力测试计算，买家需要更多现金完成交易。他强调，一旦建筑物接近竣工，买家差不多不可能合法地退出合约。因此，他建议应该尽可能完成整个交易，否则不单会损失订金，还可能因发展商无法以相同或更高价转售单位，而须要承担合约订立的相关条款责任。(CBC图片)V06

你属于哪一类人？是「YIMBY」？还是「 NIMBY」？一份民调显示，不少人赞成温哥华兴建更多组合屋，但不希望组合屋就在自家社区附近。也有人希望温哥华市继续发展，但不希望自己的社区风貌被改变。由Research Co.民调公司4月进行的调查显示，大多数温哥华人相信「住房、无家可归和贫困」三大问题是可以获得平衡的解决法，也希望在特定地区兴建更多建筑来降低房屋可负担性。74％居民认为温哥华市应该继续保护遗产建筑，即使它不利于建造新的出租房屋。同样有74％居民赞成为无家可归者建造更多组合屋。两者结果不见得对立，但有一些细微差别。对于55岁及以上的温哥华人来说，保护古蹟建筑尤为重要，而更多35至54岁的居民认为组合屋至关重要。(38%居民不希望社区中出现20层高楼。)当被问及温哥华市是否应允许在目前只允许单户住宅的社区建造城市屋或公寓时，71％居民表示同意，22％的人否决。但并非71%的人都能接受各类型的房屋建筑出现在自家社区中。调查中列出了11种房屋建筑类型，只有28%的人属于道道地地的「YIMBY」(Yes in my backyard.)，可以接受附近社区中出现任何房屋型态。38%的居民不希望社区中出现20层高的公寓大楼。6层楼以下的公寓接受度较高，只有约20%的人反对。低于10％的人反对他们社区有双并屋和城市屋。(温哥华居民2017年底在温哥华市府前抗议组合屋兴建在Marpole社区内。)至于临时组合屋比较有争议，31％的温哥华人说他们不希望看到它出现在自家社区附近，在55岁及以上的居民中更上升到41％。当被要求想像一个全市范围的规划时，​​63%的温哥华人赞成​​城市规模继续增长，并希望更多的人能够负担得起住在市内各角落。只有9％的居民希望城市在未来都不要发生太大变化。同样有9％的人属于「NIMBY」吧！他们要求市府重新开发城市某些区域，但希望他们的社区能保持不变。网上图片v01

旺市一名华裔业主Mandrew Zhao，12年前在旺市Maple区购入一间全新独立屋，但等了12年后，发展商才退回1,000元保证金给他。发展商迟迟未退还保证金给业主的事件不时会发生，对上一宗同样要等12年才获发展商退回保证金的业主是Sharon Andrews，她同样在旺市购入一间全新独立屋。发展商向购买新屋的业主收取一定金额的保证金，用作业主所属土地及物业一旦违规，发展商用来维修之用。在约克区的网页上，其实可见有不少业主都遇上同一问题，例如5月28日一名业主Michou M表示，2007年7月购入一间屋，但至今仍等待发展商退回保证金；他表示，已经几乎不能找到发展商，好像发展商快将消失一样；他购买物业时，真难以想像发展商的售后服务那样差。（图片：星报） T02

猜一猜，温哥华市现在挂售的最便宜物业在哪里？多少钱？其实很便宜，只要5万元！地点也很好，位于耶鲁镇(Yaletown)。唯一不好的是这不是一个可住的房子，事实上，它只是一个停车位。(停车位卖5万元。)这是目前在Realtor.ca销售网上最便宜的物业。此停车位建于1993年，糟糕的不仅是你需花5万元买下它，每年还要因此支付276元的地税，甚至每个月还要缴47.2元的维护管理费。只能说，温哥华寸土寸金，想找个栖身之处实在太昂贵了。((这间房子开价12.9万元。) 至于目前在Realtor.ca出售大温地区最便宜的房屋位于高贵林，这间758平方呎的房子挂牌价12.9万元，有两间卧室，一间浴室。温哥华是全国最不可负担的城市，有研究提到，如果千禧一代要能买得起房子，平均屋价要降到原始价值得三分之二左右，这意味着温哥华的房价要降到平均79.5万元才好。(3,990万元的房，真是富丽堂皇。)再来猜一猜，目前大温地区正在挂售的最贵豪宅又在哪里呢？查询一下Realtor.ca网站，位于西温一间6室8卫的豪宅，正以3990万元挂售。图：星报 & Realtor.cav01

加拿大按揭利率正处于一个2年以来的最低位，这与银行争取按揭业务及国债孳息下跌有关。根据利率比较网站Ratehub.ca的数据显示，5年期定息按揭利率正处于2年以来最低位；该网站创办人兼按揭经纪公司CanWise Financial总裁James Laird表示，目前全国5年期定息按揭利率已低于3厘。Laird指出，按揭利率低企，与季节性因素有关，因为春季一般是置业旺季，银行及按揭供应商会在4月至6月期间争取更多按揭业务，以达致业务目标，故愿意以较低息来吸引置业人士。他表示，目前有部份银行或金融机构提供的5年期定息按揭利率已低至2.64厘，即使风险较高的置业人士，亦可获得2.89厘的按揭利率，这是2017年夏季以来的最低按息水平。Laird表示，按息低企，除因为金融机构希望争取更多按揭生意外，债券市场的表现亦是一个关键重点。以加国5年期国债孳息的表现，本月已下跌至1.3厘以下的水平，令银行的成本较少，能以较低利率向客户提供定息按揭。另外，银行提供的浮息按揭利率一般处于2.65厘的水平，较最优惠利率低1.3厘；由于市场预期联邦储备局有可能减息，故相信浮息按揭利率会有下调的空间。（图片：CBC） T02

(Highpoint建案暂时喊停。)房地产市场清淡，公寓销售低迷，温哥华建商已经暂停推出新楼花建案。甚至还有一些开发商因为规模较小，较难以承受低迷市场的压力，正在抛售土地。有建商表示，从去年10月起预售市场大幅放缓，销售量大降70%。温哥华开发商Ledingham McAllister本计划在本拿比和高贵林推出三座位于公交系统枢纽的公寓大楼建案，已经暂时喊卡。这些建案包括名为Syney、Highpoint、Azure，总价值12亿元，楼高20至50层不等。Ledingham McAllister是一家经验丰富的住宅建筑商，80年代中期就在大温市场占有一席之地。但即使是它这种大建商，承受的资金压力也很大，因为通常要预售达50%才能获得银行融资，过去动辄销售一空的预售盛况早已不复见，所以建商推新案必须要很谨慎。(现在想让客户签下一纸合约，难上加难。)城市发展研究所（Urban Development Institute）董事会主席斯托维尔（Jon Stovell）表示，一旦项目预售开始，就会有一个时钟开始计时。根据省房地产开发营销法，开发商必须在9个月内完成预售。之后，他们必须停止营销。斯托维尔说：「开发商会思考，现在可能不应该继续推案。」Altus集团副总裁巴克尔(Matthew Boukall)一直在跟踪温哥华市场上的12个新建案情况，他发现这些建案多数都推迟了上市日期。有4个项目获得开发许可批准证或是有条件批准，这代表在2019年1月1日至6月1日期间会有4,300个单位可以推出。相比之下，2018年同期有8,700个单位上市。Cressey Development公司执行副总裁拉曼(Hani Lammam)也表示：「我们从一个过热的市场变成一个需求蒸发的市场。普通买家会非常担心，因有太多不确定性。如果他们花了50~60万元的价格购买单位，却发现以后价值更低，这些钱可能是父母或祖父母借来的首付，他们损失不起。」拉曼说，对投资客来说，更在意有无利润可图，毕竟这是商业决策，不是生活所需。但建商也都认为，大温房市不会一直低迷，因为这里有很多先天优势，包括这是个宜居美丽的城市，会有更多移民涌入、就业率增长、利率很低，都是刺激市场的潜在因素。网上图片v01

买家主导的市场下，卖家该如何让自己的房子顺利脱手呢？财富管理专家Mark Ting在CBC撰文提供几个小贴士：如果有心卖房，不要在低迷市场中定价太高，否则房屋难以顺利出售。将房屋里里外外彻底清洁。一个蓬乱的房子给人的印象不好，可能让人感到你没有妥善保样房子，或者可能衍生其他问题。如果需要，聘请专业人员进行深层清洁，消除令人不愉快的气味。可以做一些小装修，因为在低迷的市场中，一些房屋破碎缺陷可能都不是买家愿意接受的。简单作一些清洁、油漆和修复，在厨房或浴室填上一层新的填缝剂，就有很好的效果，不会让买家找到借口来砍价。不建议做重大装修，应该装修需要时间又要费大钱。但可以考虑聘雇家居陈设专家(Staging)来帮助美化房屋，吸引潜在买家。如果几个月之后，您的房产很少或根本没有买家的兴趣，那么可能是时候进行重新检讨销售策略，或可考虑换一个房地产经纪人。若有出价，即使价格太低不合心意，不需立刻拒绝，应考虑让经纪人尝试谈判。从长远来看，所有的清洁、涂装和修理都会带来巨大的回报，不要低估第一印象的重要性。选择房地产经纪人时要有选择性。不要错误地选择那些他们说可以为你赚到最多钱的房地产经纪人。经纪人应该要实质地能证明他们的评估是合理的，他们还需要强大的谈判技巧。v01   

有地产界人士表示，有越来越多人搬到大城市以外，楼价相对较便宜的社区居住，亦令到这些地区的楼价开始出现较快速的增长。地产代理商皇家地产（Royal LePage）行政总裁Phil Soper表示，搬出大城市居住的趋势已有所增加，这亦引致安省内10个楼价录得快速上升的地区中，有8个都属于一些二级城市，包括温莎、伦敦、基奏拿-滑铁卢-剑桥、京士敦、尼亚加拉/圣卡芙莲、哈美顿、Belleville/Trenton及贵湖；至于卑诗省方面，Hope Valley及Kamloops的楼价亦录得快速增长。现年26岁，居住在多伦多的银行职员Danielle Bacci，已决定搬到温莎市居住，因为她在距离温莎市大约15分钟车程的Leamington获得一份工作；Bacci表示，搬到温莎市，除因为在那里找到另一份工作之外，亦希望降低住屋成本。Bacci是首次置业人士，表示这决定是逃避大城市的住屋高成本问题；她指出，到距离多伦多360公里的温莎市居住，可购入一间1,500平方呎的半独立屋，而不是柏文单位，最主要是该处的楼价较低，她可以承担。她表示，有些朋友亦搬到咸美顿及巴里居住，其他朋友则继续在多伦多租住一个柏文单位，因为难以支付首期。Soper指出，搬迁至一些中等城市居住的趋势已上升，若果年轻人获得工作，他们十分乐意搬到远离多伦多的地区居住。根据皇后大学的加国人口普查数据显示，2016年，加拿大有四分三人口居住在郊区，而由2006年至2016年期间，居住在效区的人口增长17％，而迁至远效地区的人口更上升20％。另外，根据按揭保险公司Genworth Canada的调查指出，有三分二多伦多人对置业感到焦虑，温哥华人有58％，满地可有60％。Soper表示，面对住屋成本高昂的问题，战后婴儿潮一代亦希望跟随下一代搬到二级城市生活。另一地产代理商ReMax执行副总裁Christopher Alexander表示，千禧一代对楼价较低的地区感到兴趣，他们正寻找负担得起的物业，因为大多数千禧一代仍将物业视为一项最好的投资。（图片：加通社） T02

多伦多4月份楼市交投活跃，楼价继续轻微增长，平均成交价较去年同期上升2％，至820,148元，成交量更大幅增长16.8％。多伦多地产商会公布，多伦多4月份住宅物业平均成交价上升2％，至820,148元，去年同期为804,926元。4月份成交量更大幅增长16.8％，至9,042宗，去年同期为7,744宗；若经季节调查后，与今年3月份比较，成交量上升11.3％。至于4月份新供应物业数量较去年同期亦增加8％。（图片：加通社） T02

大多伦多地区楼市于3月份表现虽企稳，但贵价楼仍然不乏人问津；单以约克区为例，一间座落于烈治文山的物业，3月份录得约克区最高成交价的450万元。据资料显示，这间录得450万元成交的物业，拥有12呎高楼底及3车房，座落于烈治文山一个十分幽静的地区。至于排第二及第三高成交价的物业同样在烈治文仙，排第二高成交价的物业，同样是3车房设计，安装有智能科技系统，全屋共有275支射灯，成交价372万元；排第三位的成交价为365万元，室内拥有两层高楼底大教堂天花，8个浴室、多个壁炉、一个网球场及游泳池。从数据可见，即使大多伦多地区的3月份楼市企稳，但约克区则有不错表现，月内共有1,183个住宅物业成交，较2018年同期上升10.9％，但平均成交价下跌2.6％，至915,213元。网上地产代理商Zoocasa总编辑Penelope Graham表示，以3月份的表现，约克区的物业需求似乎正在回升中，预计可为春季带来更快速的步伐。（图片：Metroland）T02

大多伦多地区楼市表现平稳，3月份楼价上升0.5％，至平均788,335元，成交企稳在7,187宗。多伦多地产商会主席Garry Bhaura表示，政府应检讨目前十分严格的按揭压力测试指引，当中包括按揭还款期，因为现有的按揭指引，降低不少准买家的供款能力，难以入市。地产商会表示，政府收紧按揭指引，目的是应付炽热的地产市场，避免出现过热情况，但楼市在过去一段长时间已回复稳定状况。地产商会表示，3月份大多伦多住宅物业的成交量较去年同期减少1宗，至7,187宗；平均成交价上升0.5％，至788,335元。地产商会首席分析员Jason Mercer表示，市场上的新供应相对较少，在盘源减少的情况下，大多伦多地区争柯化的情况不时会出现，对楼价造成一定支持。地产商会表示，3月份物业新供应下跌5.1％，至13,996间。（图片：CBC） T02