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加国六大银行宣布，容许客户推迟按揭供款，最多6个月，借此为用户提供财务喘息空间。 六大银行表示，若遇到有困难的个人或企业，应该直接与银行联络，商讨可选择方案。 （资料图片） T02

联邦政府宣布，由4月6日开始，调整保险按揭贷款的压力测试审批利率标准，最能获益的是首付低于20%的按揭贷款。 渥太华表示，有关变动将会令到压力测试更能代表借贷机构所提供的按揭利率，并且对市场状况更加敏感。 根据新规定，保险按揭贷款的最低审批利率标准，相等于按揭保险申请中的每星期的5年期固定保险按揭息率中位数，再加两个百分点。 莫奈：保障借贷者因应个人状况 目前，压力测试采用的最低审批利率，为加拿大中央银行根据加国六大银行公开按揭息率，而设定的5年基准按揭利率。 联邦政府宣布调整保险房贷按揭的压力测试利率，4月6日起生效。 星报 联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）表示，政府希望籍调整压力测试利率，更好配合市场实况。他补充说，这是一个积极举动，以确保压力测试方法对加国国民仍然有效，并且可以应对不断变化的市场状况。 莫奈强调，对政府而言，最重要的是保障国民在作出房产这项重大投资时，都会选择最适合个人状况的按揭贷款方法。 具体操作 2016年，联邦政府要求所有保险按揭贷款者，须接受压力测试。事实上，加拿大的家庭债务已接近创纪录水平，部分原因是房贷按揭金额增加。政府希望透过压力测试，确保国民在利率上升时，仍然能够继续负担按揭贷款。 加拿大银行发布的五年基准按揭贷款利率目前为5.19%，而在皇家银行网站上公布的五年期固定优惠利率为3.09%，有少数借贷机构提供的利率更低。加拿大央行于每周三发表新的基准利率，而调整后利率则于随后的周一生效。 根据新规定，保险按揭贷款的最低审批利率标准，相等于按揭保险申请中的每星期的5年期固定保险按揭息率中位数，再加两个百分点。以皇家银行五年期固定优惠利率3.09%为例，接受压力测试时，利率假定为3.09%+2%=5.09%，比加拿大银行发布的五年基准按揭贷款利率5.19%低，有助于贷款申请者获得更多贷款。

　　美团点评拟将部分贷款用于武汉的免费食品提供与医务人员的接送安排。      疫情未有缓解迹象，内地企业亦要寻找新资金应对。路透社引述两名银行人士透露，包括美团点评（3690）、小米（1810）等逾300家中国企业正在申请规模至少达574亿人民币的银行贷款，以减缓新冠肺炎造成之冲击。 　　集资名单上，美团点评、小米、滴滴出行、奇虎360等互联网公司均在列。消息人士续指，申请贷款一般是在疫情防控环节举足轻重，或者是受到疫情沉重打击的公司。美团点评、小米、滴滴拒绝对此做出评论。奇虎360没有立即作出回应。 　　贷款原因花样百出。美团点评将部分贷款用于武汉的免费食品提供与医务人员的接送安排。小米以生产和销售包括口罩和温度计在内的医疗设备为由申请50亿人民币贷款。滴滴出行则冀用5000万人民币渡过难关。奇虎360计画筹款10亿人民币来融资开发可定位和预防病毒的App，以及购买医疗物资。 　　申请名单还包括菜市经营者、救护车生产商、环保公司和其他对维持食品供应和抗疫的重点企业。有消息人士透露，银行仍然保留贷款决策的最终决定权，于北京提出贷款申请的企业或可享受银行高端客户利率。 　　北京财政局尚未作出回应，但昨发布了抗疫重点保障企业的贷款财政贴息申请程序。相关企业凭今年1月1日后新生效的贷款合约，可向财政部门提交申请材料。 (星岛日报报道)

(■信用修补贷款和担保储蓄贷款等，往往需要付出高昂成本。星报资料图片) 加拿大有一种名为“储蓄贷款”（savings loan）的金融产品，放款公司声称，这类产品可以帮助信用纪录欠佳的人获得贷款，但成本和费用却高得惊人。 29岁的奥戴（Cody O'Day）在卑诗甘碌市（Kamloops）任职木匠，他想借一笔钱购买家俱，以开展Airbnb短租房屋生意。不过，他所取得的贷款合约，却要求他先支付4,300元，在3年后才获得1,750元。 奥戴参与的是一种被称为“信用修补贷款”（credit-repair loan），或“担保储蓄贷款”（secured savings loan）的金融产品。与一般贷款不同，“储蓄贷款”的借款人必须先按时付钱，放款公司在收到钱后才逐步放款，或者在贷款期满时才放款。 沟通误会签下合约 奥戴向新闻媒体Global News表示，他的信贷评分（Credit Score）很低，无法在主流的金融机构取得贷款，但他需要该笔钱开展短租房屋生意，又愿意承担高利率，于是他联络了一些另类贷款公司。 Spring Financial公司愿意给予奥戴贷款，但由于沟通上的误会，奥戴误以为，他的贷款额为2,300元，可以先取得1,750元，该笔贷款的总成本约为4,300元，于是他签署了贷款合约。 不过，奥戴在仔细查看合约后才发现，他要等到贷款期结束时才可以取得款项。他于是要求Spring Financial取消贷款合约，但对方不断向他说“不可能”。 奥戴说，当他向Spring Financial表示，已就此事与Global News和律师联络后，该公司才同意取消他的账户。 Global News取得的合约文件显示，在3年贷款期内，奥戴须每两星期支付55元，三年内总共要支付4,297元。扣除各种费用后，奥戴最终只取得1,750元。 持牌破产受托人霍伊斯（Doug Hoyes）说，虽然这类贷款可能有助借款人在短时间内，提升信用评分，但他们往往要付出高昂的成本。 不过，在奥戴的合约内列明，放款公司“不担保”借款人的信用评分获得提升。综合报道

  安省华人地产专业协会副会长吴树声指出，士嘉堡区是很多新移民落脚的首选，不少人定居一段时间后都会向北移。士嘉堡的房屋大部分是半砖式建筑，面积较细，屋龄也较旧。因此很多希望住大间新屋的买家，愿意搬到约克区较远的地区，两者的屋价也相差不大。401高速公路以南的平均屋价向来较低，虽然升幅很大但相对仍算便宜。该区以独立平房占多，不少人买屋后选择加建或拆卸重建，因此市场也有相当承接力。 他说，由于受贷款限制，价格太高的物业难以取得房贷，买家只能够退而求其次选择屋价较低房屋。一般以100万至150万元价位的物业成交比较畅旺，尤其是一些曾升至近200万元的房屋，现时回落10万至20万元，所以相信受欢迎。本报记者

大多伦多7月份房屋销售量比去年同期上升24.3%。 星报资料图片 大多伦多地区7月份的房屋销售量比去年同期上升24.3%，达8,595间，也较6月份的成交量增加5.1%；平均价格为806,755元，在过去12个月升3.2%，但多伦多的独立屋价格仍下调9%。 地产局主席Michael Collins指出，7月份的新挂牌数量较去年同期上升3.7%，但仍追不上销售增长，促使房地产市道比去年更紧张。 7月底在市场上的总放盘数量较去年下跌9.1%，反映出市况紧凑。 平均价格同比增3.2% 联邦政府的房屋贷款压力测试在过去一年半以来，对楼市销售造成显着冲击，但大多伦多地区居民置业的意愿未有减退。市场上被压抑的潜在需求不断扩大，尤其是大多伦多地区每年有4万至5万的人口增长。 地产局首席行政总裁John DiMichele说，一旦居民在未来适应了压力测试后，房屋长期供应不足的问题爆发，将促使屋价飙涨至不可持续发展的水平。幸而各级政府认识到房屋供应的情况并设法解决。 Collins说，很高兴看到多伦多市政府和安省政府均着手增加房屋供应。 多伦多市议会已经要求市府职员就如何把传统的独立屋和半独立屋社区发展为有各类型房屋的多元化社区提交报告。省政府也展开兴建各种类型住宅的咨询工作，地产局将积极参与提出建议。 地产局首席市场分析总监Jason Mercer说，市场竞争激烈促使半独立屋、镇屋和Condo的楼价升幅超过通货膨胀率；但独立屋整体升势缓慢，相信依然受压力测试的困扰。 大多伦多有部分地区的独立屋价格比去年同期低，平均下调9%。 密市旧公寓成首选 皇家地产经纪谭铭 皮尔区7月份除独立屋以外的其他各类屋型的屋价指数(HPI)均高踞大多伦多榜首。柏文单位的升幅更达12.49%，超出第二位的多伦多市近50%。皇家地产经纪谭铭（图）表示，渥维尔豪宅多，因而拉高荷顿区的平均楼价。事实上伯灵顿和米顿地区价位较低，可以符合房贷压力测试门槛的入门版房屋非常受欢迎。 楼龄20多年公寓售20余万 密西沙加有一些房屋经历了过去两年的市场震荡，屋价减了不少，吸引买家入市。谭铭说，密市Condo近年的租金回报相当不俗，租盘的承受力很强，因此受投资者喜爱，令公寓单位有价有市。 尤其是在90年代兴建的大厦，虽然楼龄比较老，但很适合刚入门的上车盘首次置业者。 因为这些旧公寓的管理费包水电，即使每个月的管理费稍高，依然属于可负担得起的范围。买家申请贷款时，银行也减少了日常开支的顾虑。这类Condo由于受买家追捧，楼价升超过10%。 他说，密市旧区尚有一些20多年楼龄的公寓，优点是面积相当大，20多万元便有交易，3睡房单位也只是50万元左右，管理费每个月大约要700至800元，是很多非华裔新移民选择落脚的第一步。 由于市场传言中央银行会减息，因此8月份的房地产市道相信会比往年强劲。他说，虽然市况畅旺，但买家一般相当理智，除了地点极佳的房屋，抢Offer的情况不多，只是间中出现。 不过，也有业主希望以较高价格出售，经纪便会故意降低5至10%市价以作招徕，吸引数名买家竞争；但也看到有买家出价未如理想，业主收回后，再重新以比较切合市场价位再次放盘，也很快便有成交。 本报记者

■亿万富翁史密斯（Robert F. Smith）19日在乔治亚州莫尔豪斯学院送惊喜大礼。面对突如其来的喜讯，引发台下学生及家长的欢呼。美联社 私募基金Vista Equity Partners创办人之一、亿万富翁史密斯（Robert F. Smith）19日在美国乔治亚州莫尔豪斯学院（Morehouse College）毕业典礼发表演讲时宣布，将为台下396名毕业生还清学贷。这一突如其来的大礼，引发台下学生及家长的欢呼，校方也表示，这是送给学院的最大礼物。据估计，史密斯此举涉及的金额大约为4000万美元。 综合《纽约时报》、《华盛顿邮报》等报道，史密斯19日获莫尔豪斯学院颁发荣誉博士学位。史密斯在演讲期间表示，他的家庭已经在美国繁衍生息了8代，他作为“第8代代表”，愿意为学生的成功之路助一臂之力，“我的家人正准备资金，帮助你们付清学生贷款，我知道你们会将这份爱心传出去”。 家长跳起来互相拥抱 接近400名毕业生静默半刻之后，全场旋即爆发热烈的欢呼声，有些参加者惊讶得目瞪口呆，有些学生面面相觑，眼神仿佛在说“他说什么？”，家长更跳起来互相拥抱。 莫尔豪斯学院院长托马斯（David A. Thomas）表示，自己与毕业生一样，在史密斯毕业典礼演讲时才得悉他的重大计划。托马斯同时透露，今年全校共有396名毕业生，学费等开支每年大约需要4.8万元，预计全部毕业生的学贷金额有1000多万元。当地《亚特兰大宪法报》报道，史密斯为毕业生还清的学贷估计达4000万元。 资助总金额仍有待决定 史密斯的发言人表示，由于学生所欠的学贷不尽相同，因此资助总金额仍然有待决定，但史密斯会将款项直接支付给莫尔豪斯学院，所有“用于大学教育的学贷”均可受惠。 22岁男生米彻姆（Aaron Mitchom）听到史密斯的宣布后感动得哭起来，他接受美联社访问时表示，他原本以为未来25年都要奉上一半月薪，才能偿还20万元学贷，“我不用依赖花生酱和果冻三明治维生了。我真的很震惊，心脏好像快跳出来，大家都哭起来”。 ■史密斯19日获莫尔豪斯学院颁发荣誉博士学位。美联社   毕业生喜极而泣 米彻姆的母亲蒂娜对于史密斯的善心同样感到震惊，她说米彻姆的76岁祖母等共8名家庭成员，轮流签署4年贷款才能让米彻姆学有所成，“米彻姆现在可以将这份爱心传扬出去，回馈母校和让更多学弟和学妹受惠”。 22岁毕业生琼斯（Deionte Jones）与母亲相依为命，即便取得奖学金资助，仍然背负大约2.5万元学贷。 他听到史密斯的宣布后喜极而泣，“非裔公民的经济背景不算雄厚，我们在这个社会其实面对很多挑战，史密斯的善心释除了我们一家的沉重负担”。 曾宣布捐150万美元 全美去年共拖欠1.5万亿元学贷，根据大学理事会（College Board）的研究，私立4年制大学的平均学费和费用，过去20年连同通胀计算后大增58%，而4年制公立大学的学费更增长逾倍，反映年轻人背负的债务正越滚越大。然而，联邦教育部长德沃斯（Betsy DeVos）较早前已经拒绝了99%的学生债务宽免申请。 莫尔豪斯学院位于乔州亚特兰大市，是一所传统上招收非裔的私立男子文理学院。今年1月，史密斯也曾宣布会向莫尔豪斯学院捐款150万美元，用于资助学生奖学金和兴建校园内的新公园。 最富有非裔 史密斯身家50亿热衷慈善 现年56岁的史密斯在科罗拉多州出生，《福布斯》杂志资料显示，史密斯身家多达50亿元，较名嘴奥花云费还要多，是全美最富有的非裔人士。 综合《纽约时报》、CNN和英国《卫报》报道，史密斯的父母都是教育工作者，他早年在康奈尔大学（Cornell University）修读化学工程，曾经先后在好时年橡胶与轮胎公司（Goodyear）和卡夫食品（Kraft）工作。 史密斯其后入读哥伦比亚商学院（Columbia Business School）修读金融和营销，在科技界的投资、以及在投资大行高盛（Goldman Sachs）工作后赚到第一桶金。 到了2000年，史密斯与拍档成立私募基金Vista Equity Partners，主要投资在软件、数据和技术驱动型公司，资本承担额达460亿元，今年在《福布斯》亿万富豪榜排名第355位。 史密斯曾经称赞新技术为全球人民创造资本和财富，以及改善生活的潜力，而智慧资本（Intellectual capital）已经成为商业和金融的新货币，“利用智慧将个人、家庭甚至整个社区，将一代人的贫困转往富裕”。 史密斯今次资助的莫尔豪斯学院，属于非裔人权领袖马丁路德金的母校。 据报道，除此之外，史密斯2016年也曾承诺捐款5000万元，支持母校康奈尔大学的化学及生物分子工程学院，以及非裔和女性工程专业的学生。 2017年，史密斯跟随股神巴菲特等富豪签署“捐献誓言”（Giving Pledge）慈善活动，承诺一生终会捐出一半财富，用于支持非裔公民平等和环保运动，模特儿妻子霍普（Hope Dworaczyk Smith）则会主力帮助有需要的儿童。 除了支援教育界，史密斯也是国立非裔历史和文化博物馆的主要捐款人，在博物馆开幕前曾经承诺捐款2千万元。另外，史密斯也是Fund...

■■位于卑诗省素里市的Coast Capital后勤总部。 Coast Capital官网   为了落实省长福特的“开放经营”理念，安省政府修改有关法律，使安省信用合作社能够参与由银行主导的银团贷款(Syndicated Loan)。此举既减少了繁文缛节，方便大型商业项目获得贷款，也促进了商业贷款并改善流动性，帮助信用社管理贷款风险。 据《金融邮报》(Financial Post)报道，安省政府在上个月表示，省府将修改现有规则，让信用合作社参与银行主导的银团贷款，即由一组放贷方联合起来向借款人提供资金。安省表示，这一举措涉及更广泛的减少繁文缛节的提案，将意味着企业融资的更多选择。它还将帮助信用社更好地参与商业贷款竞争，并允许他们向客户提供更大数额的贷款。 安省财政厅发言人在一封电子邮件中说，该修正案还使信用社能够通过贷款组合多样化来更有效地管理风险。这一变化提供了更高的清晰度，减少信用合作社和银行的繁文缛节，以改善安省资本市场和消费者的流动性。 企业昔日被迫只能光顾大银行 此前，安省的信用合作社只允许参与由受省府监管的同级信用合作社领导的银团贷款，但不能参与由受联邦监管的银行或信用合作社牵头的银团贷款。 根据加拿大信用社协会主席兼首席执行官Martha Durdin的说法，安省是加拿大唯一受到这种限制的省份，这使安省的信用社处于不利地位。由于信用社的相对规模较小，参与银团而不是牵头是一个很有吸引力的工具，使其可以获得更大的客户。 她举例，一个信用社的农业客户打算购买价值数百万元的新土地，这笔贷款是信用合作社在没有加入银团的情况下，可能无法提供的资金。这就令信用合作社和客户都损失生意，这也将迫使企业和客户只与大银行合作，也会影响到竞争。 安省已经修改的立法允许省级信用合作社自2018年12月7日起参加由银行主导的银团贷款业务。这一变化适用于安省近80个信用合作社和会员，惠及大约160万名成员，总资产价值超过630亿元。

■■孙晓明指出，退休者应选择风险低投资，以安稳为上策。   本报记者 鲲鹏国际董事长孙晓明指出，银行以往对downsizing的退休者或长者有相当大的宽容度，只需要支付35%首期，一般都可以取得余额的贷款。现时很多银行已经取消这一项，贷款的额度主要根据长者每个月的退休金、投资收入和额外的生活补助等合计的5倍。 假若夫妻两人每个月的总收入为5千元，一年有6万元，可以取得30万元房屋贷款。如果每月收入只是3千元，一年只有3.6万元，贷款额便只有18万元。孙晓明称，就算业主有足够金钱支付房价，也可以考虑贷款作投资之用。因为房屋贷款的利息相当低，大约是3%，一般投资有6%至7%回报，业主依然可以赚取差额。当然投资有风险，即使回报略低，退休者也应该选择一些风险低的投资，以安稳为上策。 她指出，退休者目前最大的挑战是越来越长寿，以前80岁已经是高寿，现时不少长者到90岁仍然相当健康。因此，70岁downsizing的话，不能够预计只是活到85岁，必须要有更长远的考虑。

■■楼价近日虽然回落，但严厉的借贷压力测试政策令不少有意置业人士难圆业主梦。星报资料图片 星岛日报记者报道 多伦多地区“无壳蜗牛”近年想置业可说是困难重重，房价较早时不断飙升，一般打工仔根本无法与一些“腰缠万贯”新移民或外国投资者抢“offer”（出价）。至近期房价开始回落，政府又推出严厉的借贷压力测试政策，银行相应收紧房贷申请，市场又步入加息周期，普通家庭想买一幢房屋安居乐业，有人说是难于登天。 以房地产贷款来说，承诺贷款财务有限公司总裁何启新（小图）认为，两年前房地产高峰时，市民购屋几乎百分百可以向银行申请到房屋贷款，现在只有40%至50%的成功率。以新移民来看，很多银行有一些贷款给新移民买屋的计划，移民加拿大5年内都算是新移民，他们要在买房屋自住时付足35%首期，银行就会不论收入而批出按揭贷款申请。现在除了上述条件外，还要通过压力测试，证明能够付得起按揭供款。即是说，一定要在加拿大有工作，而且收入十分稳定，因此成功通过按揭贷款的机会就低了很多。 银行难借贷 转求助高息财务公司 何启新又表示，很多置业人士在银行不能借出足够的钱时，转向财务公司借款以圆置业梦。因为银行现在一定要求贷款申请人提供足够的入息证明、首期来源等，并且严格审查。财务公司当然宽松很多，但贷款人要付的利息十分高，往往10厘至12厘，并多是一年期的短期贷款。同时每月只还利息，一年后才还本金。买家多运用这种短期贷款作周转用，倘若借款人因周转不灵，容易会“悲剧收场”。 何启新认为，市民能够买到房屋安居乐业是政府的责任，如果政府为遏抑房地产价格上升，以收紧房屋按揭贷款令市民更难置业，这种做法就值得商榷。

资料图片 星岛日报记者 有财务公司负责人称，如果市民置业经银行贷款风险应该不太，因为银行是通过查核及测试才会批出贷款，所以贷款人无力供款的机率不大。但向财务公司借钱出问题则较多。业主向财务公司贷款如果用物业抵押，最高可达物业市值80%，一旦物业价格下跌，财务公司就会“逼仓”。 财务公司总裁何启新指出，以往客户用住房向财务公司贷款，最后导致被财务公司收楼的个案十分少，但近期这情况有所增加，大约10宗贷款中有两宗出现业主被迫破产，遭财务公司收楼的情况。 何启新举出去年一个例子，有一客人于几年前看中一些售价逾百万元的独立屋，一直没下决心购买。由于当时房价一直上涨，客人认为买独立屋是只升不会跌，于是在4年前下决心和人抢“柯化”，并以180万元成功购得一幢独立屋。其实当时该名客人的财力及收入，都不足以购买价格180万元的独立屋。他把所有能动用的资产40万元作为首期，首先向银行申请以2厘多利息借了65%房价的款项，然后再向财务公司借20万元余款买入这幢房屋。 无力供款再加按 越陷越深 何启新声称，一般财务公司都有专业道德，不会明知某人借款不能还就乘机收去对方的物业。当时他计算过之后，认为这客人根本无法负担，因为除了房屋按揭贷款供款以外，其他地税、水电费等是很大的支出。所以劝说客人要三思，但客人不接受劝告，并强调自己住一年后房价会升值，然后把房屋出售套现就能解决所有问题。 不过事与愿违，在他购入独立屋后，房价并没有如预料般上升，之后更开始回落。何启新向他进言，应该趁独立屋还有市场就把屋卖掉，以免房价再回落时血本无归。但业主不听劝告认为房价下跌只是短期，一定要守下去。由于财务公司贷款利息高，在这个时候屋主的收入不足以应付这么多的开支，于是再向财务公司加按借钱来应付供楼及供息。经过3年的房地产下调，最后房子被迫出售以还款，变成“身无分文”。

记者文琪报道 据多伦多路透社报道，加拿大房地产中介已经要求加国税务机关采取“更直接和正式的角色”，核实抵押贷款申请者的收入。据了解，这是解决抵押贷款欺诈的两年计划的一部分。在加拿大，即使纳税人同意，加拿大税务局（CRA）也不会核实借贷方的收入。但是，现在这个状况可能会有所改变。 CRA在一份电子邮件声明中表示，“CRA目前正在探索不同途径，包括以安全方式提供纳税人特定信息的方式，参与到核实抵押贷款申请的收入，包括在客户同意下与金融机构安全共享税务信息的可行性。” 路透社根据公共记录法获得的加拿大房屋与按揭公司（CMHC）的行动计划显示，CMHC担心抵押贷款欺诈带来的“系统性风险性”，并认为“这个行业当前的检测工具并没有跟上我们所面临的威胁日益复杂的步伐”。路透社获得的文件还显示，“无纸化交易、快速完成交易的压力、价格的上涨和新法规，为个人或抵押贷款专业人士创造了强大的激励去从事机会主义 ，或犯罪 - 欺诈。” 业内认为政策对房市影响不大 ▲大多伦多全职地产经纪Sherri Nie 大多伦多全职地产经纪Sherri Nie在接受本报记者访问时表示，贷款申请作为地产经纪成单的最后一关，的确是经常会产生问题和顾虑的步骤。最近的新闻自己也很关注。很多情况下，贷款没有被银行批复，offer中可以有条件豁免，允许购房者终止offer。 Sherri 称，“比起以前火热的市场，现在这更是我要考虑的问题之一。因为压力测试（B20）的出现，贷款比以往要难许多。当我为客户准备offer的时候，通常会把贷款这一项作为买方的条件写进合同。除非，我的客户真的是非常有经济实力，有绝对的把握在没有事先联系银行的情况下也能确定交接，并强烈要求我去除该条款，增加offer成功获得接受的机会。 在这样做之前，我必须和客户确定，告诉他们这样做的风险，得到他们的允许才会把这个贷款条件从合约中除去。我想强调的是，询问贷款事宜，是每个购房者的权利。从另一方面看，也是对卖家的保护和尊重。真正的买房者，他们已经做了一定的前期准备，贷款事宜只是需要最后的定夺。” 在现在市场总体放缓的情况下，大多伦多地区的房屋交易量并没有以前的活跃度，房价也趋于平稳。在这样一个大环境下，如果加拿大税务局真的在稍后出台政策，介入到购房者的贷款申请核实工作中，Sherri认为，对房地产市场的影响或许不会太大。她称，“CRA如果付诸行动对投机和贷款欺诈者打击，是一件好事。但毕竟这群人是少数人，我个人认为对大多地区的房地产市场不会有太大影响。” 银行已尽责审查以防欺诈 在五大银行之一从业的不愿透露姓名的贷款经纪对此表示认同。 “从我个人角度来讲，CRA介不介入，我的客人都是真正的客户，通过了压力测试，因此我也不认为对银行或房地产市场有影响。我自己的客户，如果不放心的我压根不做。比如20岁的申请人告诉我他是经理，10万年薪，文件表面看也是真的，但他说工作3年了。从17岁开始上班我觉得不真实，也不会接这个案子。作为lender，客人的陈述不合理的情况下，我自己这道防线都过不了，我不会去坑银行。从银行的角度来看，申请贷款要的都是书面文件，不能口述说收入多少。银行已经做到了自己的尽职责任（due diligence）去调查。银行能做到的就是要书面文件。 一个雇用证明信不够，再看报税表T4，再要近期工资单。有时候自雇的还要看T1 General，加上NOA。即使是如此，对方还要造假，那么在银行的范围内，已经做到尽职。符合商业银行法、符合B20的要求。如还有人觉得这里面有风险、欺诈，需要介入调查，那就是他们自己的事了。” 该贷款经纪提出，按照CMHC的标准来说，很多作法都算作欺诈。 “比如，实际的最终目的可能是买投资房，但是最终因为贷款的难度或时间压力，按照银行政策说自住房更好批，可能有人会歪曲本意（misrepresent），对银行说是申请自住房。原则上这种欺诈没有伤害第三方，是错误表述，但CMHC依然认为这是欺诈。” 全职地产经纪Sherri Nie认为，不管在哪一个群体当中，都会有贷款欺诈的情况发生。 “自2008年美国楼市大跌，加拿大一枝独秀，就是因为我们有很好的银行首付要求、贷款审批制度。当然，2016、17年的大涨让政府担心到这个行业的风险，所以在去年4月21号之后，压力测试也随之出现。不过，银行依然保持着他们严格的审批制度，还没有达到一个要'整治'的局面。作为地产经纪，我很欢迎政府来监控，这会给我们一个更为健康的市场环境。我也希望他们能够从多方面考虑如何真正做到打击造假。同时鼓励支持有刚需的、遵守加拿大法规的人去购买他们心仪的物业。不要一概而论，要具体问题具体对待，把那些弄虚作假的人排查出来，这样才能做到公平公正，更好地保证那些遵纪守法的购房者。” CRA核实收入 压力测试会否取消？ Sherri 续称，从去年4月21日的海外买家税实施以来，多伦多的房价确实得到抑制。这让很多买家开始持观望态度。但真正控制到房价上涨和阻挡买家入市的是今年年初的贷款压力测试的实施。 “为什么我要用阻挡一词，也许很多人会说，你们地产经纪一下子没生意做了，当然是阻挡你们赚钱了。但我想说的是，因为这个政策的实施，我看到它阻挡了很大一批真正想买房、需要卖房、同时又是真正为政府纳税的加国居民。我很理解政府想控制房价上涨过快，我相信他们的初衷是好的。但是，压力测试，本是想打击那些房产投机、高杠杆贷款的借贷人，如今却一棒子打死所有人。” Sherri认为，CRA介入核实收入的政策如果实施并且真的有效，那么未来也许压力测试就没有必要了。 “本来计划买独立屋的人，现在只能买到半独立屋或镇屋；本来想买低层的只能去买公寓，造成了现在公寓市场火爆。虽然低层房屋价格下降了，但这只是与去年第一季度最高峰相比。但纵观这10年，多伦多的房价还是稳步上升的。如果CRA真的介入到贷款申请者的收入核实中，那么说明他们是有针对性的打击那群投机和搞欺诈的人。这样一来，可以保护那些正常工作、有稳定收入、正常纳税的人，按照按揭市场的价格来贷款，特别是首次购房的人群。” 在五大银行之一从业的不愿透露姓名的贷款经纪则表示，压力测试的初衷并不是防欺诈。 “我认为压力测试的出台是监管当局认为，利率进入了一个上升通道。加拿大不像美国，房贷有年期（term）30年的合同，签完就不变了，一直到还完。加拿大房贷年期最长的是10年。但是大家通常不会选10年，一般选2、3或5年。这种情况下，一旦贷款到期，利率涨上去了，就可能出现月供按照现在的收入负担不了房贷的情况。我认为只要没有结束利率上涨的趋势，压力测试会一直存在，和收入真假的调查没有关系。压力测试的压力点并没有解除。利率还在涨，未来两年看不到利率会有往下走的趋势。” 什么是“系统性风险” 根据路透社报道，近年来，两家加拿大银行Home Capital Group Inc和加拿大劳伦森银行（LB.TO）已经报告了借款人在有限和特定抵押贷款申请中歪曲其收入的问题，正如CMHC计划所指出的那样，房价上涨和低失业率可以掩盖欺诈行为。 2017年1月，Equifax Canada的数据显示，自2013年以来，涉嫌欺诈的行为增加了52％，但没有说明受影响的应用程序比例有多大。...

央行没有加息的情况下，数周前加拿大5大银行同时提高按揭利率，5年以下的固定贷款利率上涨10个基点；5年的固定利率上涨45个基点。大多伦多地区楼价与去年同期比较下跌5.2%。房地产市场备受打压的境况下，有数据统计显示，在未来的12个月内，一半的加拿大房屋贷款者会面临房贷续约。许多面临更新（renew）贷款的物业持有者，在这个敏感和不确定的大市场环境下，对到底该选择浮动利率还是固定利率方面都有很多困惑。有行业专家表示，目前大多数的房屋贷款申请者更倚重去看选择浮动或固定利率所产生的每月的还款数目，而忽略了本金、利息的比率（principal interest ratio）。 满地可银行（BMO）的春季研究报告（Spring Housing Report）发现，69％的受访者更喜欢固定利率（fixed rate），而只有14％的人希望获得浮动利率（variable rate）。然而，当受访者被问及利率变化的预期是否会影响他们的选择时，超过一半的首次购房者（51％）仍然认为他们选择的贷款的类型，最终取决于银行为每个房贷提供的基本利率（base rate）。 清晰月供本金和利息数字 满地可银行的私人银行业负责人Martin Nel也在一份声明中表示，“令人感到欣慰的是，加拿大人基于利率去认真考虑、权衡他们的房屋贷款方案。但同样重要的是，他们也要考虑到他们的选择会如何影响他们日常的财务状况。比如说，一个倾向于确切地知道他们每月的供款分别有多少钱支付本金和利息的客户，可能不适合浮动利率贷款，即使给他一个较低的利率。” Nel补充说，许多潜在买家忽略了与贷款结构相关的细节，尤其是支付本金和利息的比例。 “那些选择浮动利率贷款的人，通常并不知道他们的支付的月供金额，或者利息、本金比率是否会在加息的情况下发生变化。房屋持有者和希望入市的人都需要明白，如果他们选择固定利率，他们的新利率将取决于目前在市场上提供的价格，而不是基准点增加到原来的利率。” Meridian信用合作社（Credit Union）贷款专员黄莹 Meridian信用合作社（Credit Union）贷款专员黄莹在接受本报记者专访时表示，在多年的房屋贷款工作中，的确很多客户都只在意每个月贷款需要还多少钱，大多数人并不会向她提问到底多少钱还了本金、多少钱还了利息。 “我知道这对不从事这个行业的普通人来说可能比较难以计算、算起来比较复杂。但其实非常容易预估。现在网络上有很多贷款计算器（mortgage calculator），你只需在上面输入摊还期限（amortization schedule）、利率等基本信息，它就会给你算出你每个月的还款额和分别有多少钱去了本金和利息。” 黄莹指出，比较特别的是，每个银行核算利息的频率不同，导致一些人会多还利息，而另一部分人少还利息。 “每年你都在不断地还贷款，有些银行是每半年核算一次利息数目，之后每个月的还款都会降低一些本金。而有些银行是一年核算一次。因此，核算的越频繁就对你越有利，因为调整你的利息就越快速，还的利息越低。每个银行到底多快重新核算一次本金和利息比，应自行去银行询问。但是很多房贷持有者可能从未关注个这个问题，在选择贷款时这不是他们最重要考虑的因素。” 黄莹举例称，如果不是太大额度的贷款，没有超过100万，一般情况下本金利息还款比接近一半一半。而如果一旦再次加息，这个比率会产生变化。 “因为加拿大加息的速度并不是非常快，不会一下增加特别多，因此加息后，月供付去本金的部分确实会减少，但不会特别多。一旦购房者考虑在一定时间内卖房，这个比例对你的本金和利息有一定的关系。如果你卖房的时间非常短或者非常长，就没有意义了。短的时候，第一年大家付的本金都是很少的，利息较多。5年之后，付去的本金越来越多，利息越来越少。所以这要看正房子持有（hold）在你手上的周期有多长。如果你持有的周期较长远，5年或以上的，对这个比率问题最好上心一点。”   选择浮动还是固定？ 几次加息以后，市面上越来越多的人选择固定贷款利率了。黄莹认为这种现象是有很多因素导致的。 “固定利率让人们有精神上的安宁（peace of mind），他们可以不用担心短期内利息更高。当年市场好的时候，因为各种原因只能选择5年2.99%的那些人，当时觉得不合算，而现在一看就发现很划算。所以现在很多人续约时会倾向于选择固定利率。 还有一部分人是投资物业用来出租的，他们不希望利率会变，也需要一个安心，因为他和租客收取的租金不会变得很快。出租物业的贷款这部支出还可以拿去抵税，因此这部分人不太在乎利息成本，选5年固定利率的多。” 而选择5年浮动利率的人，一般都是用在自住房上。黄莹称，“因为自住房的利息不能抵税，所以节约利息纯是想为自己省钱。同一时间去各大金融机构自行，人们会发现还是5年浮动利率的算起来比较便宜，每月是有一定差价的。所以对这类人而言，用在自住房上，或者借的钱比较多的房产上，又对一点利率差别非常敏感的人，都会选择5年浮动。” 作为房屋贷款专业人员，黄莹认为个人不会向客户推荐固定或浮动利率，因为这需要完全看客户​​的情况才能判断。 “有人的财务能力（financial ability）很强。不要小看那百分之零点几的利息的节省，省下的钱，这些客户可以拿去做别的投资和用处，能把自己的预算做得特别好，还能留有一些紧急用款（emergency fund）。如此一来，及时未来利率涨了，也可以填补支出。这种金融能力强的人我会建议选择5年浮动。” 除此之外，目前市场上还有许多投资客正在观望。预期市场会越来越不好的人会考虑在合适的时机卖房。而有长远打算的投资者则会长期继续持有房产。对于卖房灵活性高的，黄莹建议称，“如果你这个房子持有在手，不是不得不持有、而是可能随时卖掉，5年浮动利率的罚款较低。在你知道这个房子你不可能持有那么久的前提下，如果对你自己财务状况掌控也比较强，5年浮动也是可以选择的。” 目前央行是否会加息还悬而未决，加拿大五大商业银行却同时提高按揭利率。利率上涨幅度越大，会加速收紧和削弱目前房地产市场的购买力。黄莹认为，做房贷的人是最能首先洞悉房地产市场走势的群体。...

5月9日，央行（Bank of Canada）用于抵押贷款压力测试的基准利率，从1月的5.14%上涨20个基点，提高到了5.34%。根据业界人士分析，这个利率每提高1%，能申请到的贷款最大金额会降低大约10%。该利率从去年5月的4.64%开始，迄今为止已经上涨了5次累积70个基准点。此次的基准利率上调会导致贷款额度下降约2%，市场的承受力如何？ 从房地产销售的整体看，房贷政策的收紧会造成借贷成本增加，而申请贷款的难度进一步加强也对房市产生了不利影响，首次购房者将面临更大压力。根据多伦多地产局公布的资料，今年2月大多了地区的房屋销量比去年2月跌了34.9%。尽管如此，一份满地可银行（BMO）新出台的春季研究报告（Spring Housing Report）披露，有近四分之一的加拿大人仍然计划在明年购买房屋。业界普遍预计在年底前至少还会再有一次加息，而大部分的加拿大人并没有为真正的加息做好足够多的准备。 贷款额度再降2％ Meridian信用合作社 （Credit Union）贷款专员黄莹 Meridian信用合作社（Credit Union）贷款专员黄莹在接受《都市地产》记者专访时表示，此次央行用于抵押贷款压力测试的利率上涨，意味着申请贷款的难度进一步加强。手上有投资房、贷款金额大、数量又多的人，应当衡量好手里的的流动资金，早做准备。由于B20的压力测试的政策并不针对由各省政府管制的信用社和金融机构，黄莹称，大约有80%来到Meridian做贷款的人都是因为希望避免压力测试。 “但其实我们能帮大家的也很有限。尽管不受B20的影响，我粗略地算了一下，平均每一个贷款都能比同样的收入在其他受B20影响的金融机构多贷10万。比如在TD能贷50万的，在我们这里可以贷60万。”但黄莹也指出，由于贷款政策的进一步收严，她并不知道Meridian能坚持不受压力测试影响多久。 “蒙特利尔的Meridian现在就已经开始加入压力测试的行列。” 目前备受打压的房地产场中，被挤掉的炒房客偏多，而刚需则受相关政策的影响较小。 “在前几年我也在其他银行做贷款，那时候都是很疯狂的状态。很多人的房子并没有拿去卖，而是不断增加负债资产（liability asset）。以前人们找到我常会问'如何能在保住我现在的房子的情况下再贷一套'。而现在越来越多的人说的是'我可能会把我现在的房卖掉，以房换房再买个新的，请给我做个评估下一套房你们能贷给我多少'。现在这样的客户越来越多了。” 根据一份满地可银行的报告显示，在接受调查的加拿大人中，有23％的人希望在2018年购买自住房（primary residence），预期的平均价格为47.4万元。多伦多和温哥华的买家预期的价格则有所上涨，分别为58万元和60.3万元。黄莹认为，的确目前房地产市场中观望的人很多，但在日常办理的贷款业务中，买屋的刚需持续坚挺。 “靠收入买第一套自住房的需求依然很多，这部分人中有一些并不是特别着急，都是看到有好的房再买。还有一些比较着急的都是刚结婚、有了小孩，或者有了两个小孩需要更多房间的，有一个生活方式上的改变。而单身的、刚毕业踏入职场的，前来咨询的较多，但都并不太着急下手，往往想看看房市以后会怎么样。而做了预批的那些，很多也都反映说不准什么时候买。他们也在顾虑、观望市场。” 长期抗战守得云开见月明 对于房地产市场放缓的现象，黄莹表示现在越来越多的人在准备一个“长期抗战”，眼光相对以前更为长远。 “现在不会像以前，很多人的自住房住了一年多就卖掉，增值部分不用户交税能赚许多。在过往，不止华人，其他族裔的人很多人都是这样“倒腾”房子。而现在，很多人都表示自己买的房子不可能住一年或出租一年就卖，可能会考虑3至5年后再卖，因为一年的时间已经不足以为他们牟利。市场出现了理智的状态。” 根据满地可银行的研究报告中显示，76％的受访者认为实际的贷款利率很快还会有所上升。尽管2018年1月1日出台的抵押贷款压力测试使贷款申请人满足相关的要求更加困难，但53％的受访者表示他们其实并没有准备好去面对贷款时需要进行压力测试来确保他们长期可以负担。 而对于业界普遍预计的年底前至少还会发生一次的加息，满地可银行的高级经济学家Sal Guatieri在一份声明中写道，“鉴于利率一直处于历史低位，并预计不会急剧地增加，借款人可能不会看到需要进行压力测试的必要。但他们至少应该计划一下，一旦遇到更糟糕的情况，会导致借贷成本大幅增加。就像今年我们预计的加拿大央行额外的两次0.25%的加息，即使是适度的加息，也会严重地削弱人们对高价房屋市场（high-priced markets）的负担能力。” 即使借款人前往不受压力测试影响的金融机构贷款，针对所获得的贷款利率，借款人也应当自行进行压力测试。尤其在压力测试利率持续上涨的当下，即便借款人已获银行给予的适合预算范围的贷款和特定利率，借款人应考虑到在贷款期内该利率可能会发生变化，或者续约（renew）的时候会发生的变化。自己是否有能力面对这些变化和风险也变得尤为重要。 个人应重视压测保平安 对此黄莹表示，尽管Meridian信用合作社不受压力测试政策的影响，但自己的个人职业习惯会在工作中要求客户自行进行压力测试，确保能够在未来面对新一轮的加息。 “我以前在其他银行做贷款时就养成了这样的习惯，不会只看客户的贷款，而会全面地看客户的整个生活会被贷款如何影响。我会花比较多的时间去了解这个人短期、长期的规划，目前所处的生活阶段、消费习惯、需求等。有些人就算有10万年薪，但财务上承受压力的能力很小。而有些人只有5万年薪，但是非常能存钱。所以尽管有些人可以在网上直接申请贷款，但我还是建议每个人都要来找贷款专家聊一聊。如果你能碰到一个负责的贷款经纪，不应该只从贷款的角度去看，而应该考虑到你人生中最大的一笔不流动的负债和资产，会面临怎样的收益和风险。” 黄莹提出，在不受压力测试影响的Meridian，她仍然会提醒前来做贷款的客户，应该有一笔紧急资金（emergency fund）储备在账户中，以应对不时之需。 “万一有些人不做5年的固定利率，做了5年浮动，一旦加息，在房屋价格不大幅贬值的情况下，月供不会变太多，但是付去的利息多了，本金少了。不爱存款的人，在做了贷款以后，应该有更多储蓄规划。每个家庭至少要有3至6个月的每月供款存在你的账户中的。很多人说大不了把房子卖了，但是正常买房周期都要3个月到半年。如果客人觉得现在给自己做压力测试太累，至少自己应该把月供乘以3或6，这笔钱你能在多快的时间存到，或者放在你的活期储蓄上，这是比较重要的。”  

■■多伦多市府向市议会提交报告，建议为发薪日借贷商店发新的牌照，规管借贷经营业务并且限制数量在207间以内。CBC ■■庄德利表示，限制此类商铺在多伦多市的数量符合公众利益。资料图片   星岛日报报道   继咸美顿和渥太华等安省城市后，多伦多市也考虑对发薪日借贷商店（payday loan store）做出规管。一份向市议会提交的报告建议，多伦多市向市内此类商店发出独立牌照，并将商店的总数限制在已取得省府牌照的207间商店内。 安省议会早前立法赋了各市镇权利，对各自市内的发薪日借贷商店做出规管。咸美顿和渥太华市议会都已通过规管附例。加拿大广播公司（CBC）援引多市牌照部门数据报道，目前共有207个取得安省政府牌照、受到规管的发薪日借贷商店在多伦多市内经营，其中一些商店集中在央街的某些地段。 多伦多市府牌照及标准部门（Municipal Licensing and Standards department）向市议会提交报告，建议市府为此类商户制订一个新的牌照类别，把数量限制在已取得安省牌照的商户范围之内，该类商户将和当铺或贵金属收购商店一样，需要缴交规管费，更需缴纳600元牌照申请费及每年300元牌照更新费。该份报告将于今天在市议会牌照及标准委员会审议。 学者警告：高利贷或乘虚而入 报告指出，在这类商店借钱的民众，最后发现自己可能要背负高达3.9倍的利息和费用，远比信用卡借贷的负担要沉重得多。 多伦多市议员兼减贫大使米赫域（Coun. Joe Mihevc）指发薪日借贷商店是“盘剥”行业，支持市政府实施更多管控，最好是减少其数量。 他指，民众一般是在非常绝望的情况下才去这类商店借钱。借贷者往往令自己陷入更加贫穷的境地。 市长庄德利表示，限制此类商铺在多伦多市的数量符合公众利益，可防止这些商铺在某些地区内出现太多，影响其他商户。米赫域表示无论市议会最终如何决定，市府必须加强对公众宣传教育，令大众知道向这些机构借钱要付出沉重代价。 安省咸美顿智库Cardus经济学者迪科玛（Brian Dijkema）却认为，各市镇限制此类商店的法规“多此一举”。令此类商店在市场上完全消失，又不给民众提供替代的借款途径，会令黑市高利借贷乘虚而入，民众借贷成本更高。 全国性的借贷商店行业团体“加拿大消费者财务协会”（Canadian Consumer Finance Association）主席兼CEO艾尔文（Tony Irwin）亦表示，其会员商店给民众提供一项受人欢迎的服务。许多人由其他渠道难以取得急需的贷款。

■■图为同款的庞巴迪豪华喷射客机。网上图片 加拿大国营出入口银行数年前向备受争议的南非家族贷款逾5,000万元，购买豪华喷射机，但现在该飞机失踪；有分析家担心，这笔贷款或化为乌有，因借贷方仍欠下2,700万元。 在2014年，加拿大国营出入口银行加拿大出口发展局（Export Development Canada，简称EDC）批出一项4,100万美元(相当于5,200万加元)的贷款予南非古普塔(Gupta)家族，用来购买一架庞巴迪制造的豪华喷射机，可是古普塔家族拖欠贷款。目前该机失去踪影，当局正寻找飞机下落。 古普塔家族是富有的南非印裔家族，拥有包括媒体、采矿和设备的商业帝国。古普塔家族涉嫌贪污事件引发政治丑闻的连锁反应，迫使南非前总统祖马(Jacob Zuma)离职，而当局向该家族三兄弟之一的安杰伊(Anjay Gupta)的拘捕令仍有效。 据EDC在声明中表示，该家族2017年10月份拖欠归还贷款，现仍欠该银行2,700万元。此外，EDC担心，这架庞巴迪Global 6000型号被用来帮助该家族成员逃避法律后果。 印裔家族仍欠债2,700万元 EDC向南非法院提出申请，要求获准把该架喷射机停飞。可是EDC未找到该机的下落。根据《华盛顿邮报》(Washington Post)报道，在EDC提交法庭文件要求知道该机确切位置后，古普塔家庭把飞机的位置数据保密。 这架喷射机在全球航机“发烧友”网站FlightAware被列为失踪，该网站容许公众追查航机在世界各地的位置。 《华盛顿邮报》的报道又指出，这架飞机最近几星期被发现在印度、俄罗斯与杜拜出现过。总部位于多伦多市的航空律师蒙法德(Ehsan Monfared)表示，EDC很可能会找到该架飞机的位置。

■帝银正收紧外国买家的按揭贷款申请要求。互联网 本报记者 卑诗房地产市场的海外买家，不单要缴付多5%的海外买家税，有加拿大主要银行最近更修改相关贷款政策，令到外国人申请按揭时较以往困难得多。有分析家指出，相信其他各大银行将会陆续推出同类措施。 根据区报《列治文新闻》（Richmond News）报道，由今年2月1日起，加拿大帝国商业银行（CIBC）取消了外国收入计划（Foreign Income Program），取而代之，按揭申请人必须通过联邦政府的压力测试。 在旧计划下，海外买家及国际学生申请CIBC的按揭贷款时，只须缴付超过35%的首期，就可以获得不需要保险的按揭贷款。 对多温两市影响最大 不过，根据CIBC新推出的按揭贷款计划，海外买家将要接受严格的审批程序，其中银行方面将会根据外国申请人向加拿大税务局（Canada Revenue Agency）申报的海外收入金额来决定。同时，申请人也要通过联邦政府定下的B-20压力测试。 地产经纪兼博客萨雷特斯基（Steve Saretsky）指出，申请人必须通过压力测试，意味着买家的借货能力势必减弱，对本地房地产市场将会构成一定的影响。 有分析家更相信，有关变动对温哥华及多伦多等两个城市的楼市影响最大，主要是这两个地区，有不少海外买家购买豪宅或高价物业，但在申报收入时却成为“低收入人士”。

照片来源：ADRIAN WYLD /加通社 五年前，将近60万接受贷款的学生信息泄漏。为此，加拿大联邦政府将支付至少1750万加元作为集体诉讼的和解条件。 每一个参与集体诉讼的学生将获得60加元，这些学生都是在2000年和2007年之间接收贷款的。 学生信息原本被储存在一个小的可移动硬盘里，但这个硬盘在魁北克加蒂诺的就业和社会发展总部办公室丢失了。 来源：thestar.com C08