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2024年03月29日 星期五 05:09:36
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Tag: 投资日本

加拿大房价疯长 去日本买楼收租: “J-REITs” 攻略

 日本大部分房地产的拥有权,包括房产及土地权均属个人永久拥有。 不少人近年喜欢投资日本物业。过去,日本二手住宅买卖不活跃,但日本国土交通省近年积极推出一系列措施,令房产流通量持续扩大;加上日本楼价虽然见底回升,但相对不少国家仍属“低水”,如众人熟悉的东京及大坂,六、七十万元已可成为业主。 看好日本地产除直接入市外,亦可考虑日本房地产投资信托基金(J-REITs)。相对于日经指数,卖点稳阵收息的J-REITs今年表现落后,但对于旨在买楼收租的人来说,依然是另类选择。尤其是市场憧憬二○二○年举行东京奥运,以及开放赌业等利好消息。 撰文:李淑贤 设计:杨存孝 本房地产基金(J-REITs)2001年推出市场,现时共有59只基金,平均息率约四厘二,总市值全世界排第二位。 2012年,J-REITs价格走势开始上升,到2015年后进入横行状态。由于日本出现了一个现象,就是当地人买楼的需求不大,年老的不会再买,年轻人又普遍喜欢租楼,所以在日本的房地产市场,很难期望楼价会大升。 J-REITs的表现可参考“东証REIT指数”,是东京証交所为挂牌的J-REITs编制的市值加权平均指数。资深投资者林一鸣也有投资J-REITs,“J-REITs与股票、债券市场的关联性低,在投资组合加入J-REITs,主要是分散投资,令整体组合更多元化,并非追求高回报。” 他指J-REITs是防守性的投资,不要期望价格大幅上升,但大跌损失惨重的机会也不高。“对J-REITs嘅投资前景维持中性立场。若只追求稳定回报,每年约有4%至6%回报率就满足嘅话,就可以考虑投资。” 日本的建筑技术世界有名,除了防震技术出名外,其房屋保养技巧亦很高;而大部分房地产的拥有权,包括房产及土地权均属个人永久拥有。 日本年轻人从家乡跑到大城市工作,在家乡既不会买楼,在工作的地方也只会租楼,令日本大城市的租楼需求很大。  看好大城市租务 近年很多人蜂拥到日本买楼。林一鸣认为,最大原因是他们本身喜欢到日本旅行;加上当地楼价数十万就有交易,一尝做业主的心愿,感觉十分便宜。 不过,他建议准买家投资日本楼之前,必须了解一个真相︰“就是今天的日本人,好多根本不热衷买楼,同香港及内地好不一样。” 他指目前日本一个大学毕业生,平均每月工资二、三十万日元,十年后可达五十万日元以上,理论上足以负担现时的楼价。不过,日本由于人口老化,长者愈来愈多,他们一般都不会再买楼。 至于年轻人,从家乡跑到大城市工作,在家乡既不会买楼,在工作的地方也只会租楼;加上有些日本企业对租房的员工会提供租房补贴,令日本出现一个现象,就是大城市的租楼需求很大,特别是接近商业区的地方,但本地人买楼的需求却较低。 至于非大城市,租楼买楼的需求都低,楼宇空置率愈来愈高。“日本房地产只有一个亮点,就是大城市的租务市场,租务需求会持续高企,回报率可以保持平稳。除此之外,其他地区的前景都不看好。” 日本股市今年兴旺,相对比较落后同保守的J-REITs,投资者更情愿买建筑商股,如三菱和三井。  写市楼回报高一线 根据Knight Frank的研究报告,目前东京办公室的年租金为每平方英尺125美元,全球排第三,仅在香港和纽约之后,预期东京A级写市楼租金将持续上升。 该行看好东京A级写市楼租务市场的一个重要原因,是交通网路便利。现在大部分的日本城市,到东京都可以即日来回。以前企业可能需要在不同城市设立分公司,现在只要在东京设立公司已经足够。这令到东京A级写市楼的需求上升,但其他城市写市楼的需求就下降。 市场憧憬2020年东京奥运,以及开放赌业等利好消息,令日本地产被看高一线。 丰泰地产投资管理合伙人暨投资长朱惠德,现管理资产超过74亿美元。公司2014年在日本开设办事处,今年第一季购入位于大坂楼高23层的商厦,第三季再扫入位于东京有二百多伙的服务式住宅项目。“位于品川,邻近品川车站,附近有微软和德勤的总部,购入后改装做服务式公寓,看好酒店公寓前景。” 他说,现时日本59只J-REITs中,超过一半是投资甲级商厦,其他亦有投资乙级商厦或酒店。“东京甲级商厦近年供应量大,租金有少少压力。反而大坂无新供应。我们近月完成翻新的项目,希望可由甲-级升到甲级。” 日本股市今年兴旺,投资者愿意承受更高风险,令相对稳阵的J-REITs表现落后。“情愿买建筑商股,好似三菱同三井,因为J-REITs比较落后同保守。话虽如此,好似我们投资项目,计算杠杆有六至八厘,但要自己落手落脚做,J-REITs有四厘回报算好,而且成交活跃。”不过,他提醒投资者要留意政治风险和利率走势。日本央行近日便暗示有计划微调收益率曲线调控政策,可能会在通胀达标前加息。“利息一升,J-REITs价格一定会跌。” 买J-REITs 小贴士 林一鸣认为,投资J-REITs要主攻大城市的租务市场,物业首选东京核心写市楼和住宅。如果是住宅,平均面积较小为首选,目标为离开家乡到东京工作的人,他们主要租住小型单位;次选是大坂中心的住宅市场,同样都是平均面积较小。 若看好日本楼市,林一鸣指投资J-REITs较直接到日本买楼收租更好,特别是不懂日文的买家,不用额外费神处理繁复手续,“只要息率回报达到百分之五就可以。”