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【星岛都市网】房地产经纪公司Royal LePage在一份新报告中表示，随着利率上升许多个人买家被赶出加拿大房地产市场，越来越多的加拿大人为了买得起房子而与家人和朋友合资购房。 Royal LePage在今天（31日）发布的报告中说，Leger在8月份对500多名受访者进行的一项在线调查显示，6%的房主目前与配偶或伴侣以外的人共同拥有房产。 在这一群体中，89%的人表示他们与家人共同买房，7%的人与朋友共同买房。超过一半的共有人是与父母或配偶的父母共同拥有房产。 只有44%的受访者表示，他们与房产证上列出的所有其他共有人住在一起。 Royal LePage表示，76% 的受访者将负担能力问题视为与另一方共同购买房产的主要推动因素。三分之二的受访者表示，他们是在加拿大央行于2022年3月开始提高基准利率后购房的。 从那时起，加拿大人获得抵押贷款的门槛提高了，使一些个人甚至夫妇无法负担得起他们想要的大小或社区的房屋。 根据Royal LePage最近对房地产专业人士的一项调查，近31%的人表示，自2019大流行之前，他们发现与配偶或伴侣以外的人一起购房的人数有所增加。 Royal LePage 首席运营官 Karen Yolevski 在一份声明中表示，尽管家庭同居并不是一个新现象，但“越来越多的人出于经济原因”做出了这一决定。 她说:“在房价和利率迅速大幅上升、抵押贷款门槛变得更具挑战性的环境下，加拿大人正在集中资源，一起买房。” 根据Royal LePage的数据，近三分之二的共同拥有房产的人拥有独立的独户房产。 Yolevski 说:“通过将房屋成本分摊给更多人，加拿大人不仅可以更容易迈出置业第一步，还可以将房屋搜索范围扩大到更理想的位置或更大的房产，原本这些房产可能仅凭他们独自的预算无法购买。” Royal LePage在报告中表示，其网络小组调查不附带误差幅度，但指出，类似规模调查的概率样本将有正负4.4%的误差幅度。 ref：https://globalnews.ca/news/9928736/canada-housing-co-ownership-royal-lepage/ 编译：YUAN 图片：加通社

【加拿大都市网】一对年轻华裔夫妇去年 2 月买了房子，在翻修了以前的出租屋后，他们今年 3 月震惊地得知，根据住宅租赁部门旨在遏制非法驱逐的新的更严格的法律，他们必须向前租户支付 27,000 元。 Chingnga Fung 和 Boris Pak-Ho Cheung 甚至从未见过前房客，租客被前房东驱逐，然后房子卖给了这对夫妇。 这对夫妇正在为新房子装修忙碌着，因此忽略了电子邮件和挂号邮件的通知，因此他们缺席了住宅租赁处的听证会。直到今年 3 月 2 日收到通知，才得知他们被勒令向前租户 Gabriel Rudner 和 Berit Berting 付赔偿金，因此前租客申请听证会，称他们离开后没有看到有人搬进房子。 Chingnga Fung...

【加拿大都市网】纽约众议员希金斯(Brian Higgins)希望争取美国国务卿布林肯(Antony Blinken)的支持，反对渥太华对外国人持有加拿大房产者额外征税的措施。 在2021年联邦预算案中，自由党政府宣布从2022年1月1日起，对被认为是空置或使用不足的非居民、非加拿大人拥有的住宅房地产，每年征收1%的税。此税适用于位于核心人口至少 10,000 人以上的地区。 自 1 月起，联邦政府还对外国居民在加拿大购买房产实施了为期两年的新禁令。 德鲁斯(John DeLuce) 是纽约州水牛城居民，在国会工作了 28 年，他在 2003 年退休后不久在安省伊利堡买了一间小屋。他对这些措施感到冒犯，他认为这是对他在国会山近 30 年来帮助培养的独特的加美关系的一种侮辱。 他说：“这是一种敌对行为，是一种仇外行为。彼此是好朋友的国家，这种行为肯定不会受欢迎。” 希金斯在给布林肯的信中说，该政策违反了美国-墨西哥-加拿大协议，并且与加拿大和美国在新冠疫情后恢复跨境贸易的事情背道而驰。“这是加拿大政府不必要的负担和恶意行为，违反了（USMCA）以及长期存在的税收协定。” 他希望布林肯确保在下个月拜登北上会见总理杜鲁多时能提出这个问题，下个月是拜登作为总统后首次访问加拿大。 他说，“美国和加拿大有着独特的关系，但征收未充分利用的住房税令人担忧并对其构成威胁，必须在即将举行的双边会议上加以解决。” 加通社资料图片 v01

【加拿大都市网】从2023年1月1日起，一项新的禁令将生效，该禁令将阻止某些非加拿大居民在加拿大购买住宅物业。 这项法案是联邦政府试图规范加拿大房地产市场的高价格。 加拿大对外国购房者的禁令何时生效? 从2023年1月1日起，非加拿大人将在两年内不能在加拿大购买房产。然而，也有一些例外。 谁将被禁止买房? 根据加拿大抵押和住房公司的说法，这项禁令针对的是所有“非加拿大人”。 如果你不是加拿大公民、永久居民或根据《印第安人法案》注册的人，那么就被视为“非加拿大人”。 不仅如此，这项禁令还适用于私人控股、总部不在加拿大或由非加拿大人经营的公司。 然而，禁令也有一些例外。 在加拿大上学的临时居民如果就读于“指定的学习机构”，则可以获得豁免。 此外，他们需要在购买房产前5年每年在加拿大居住244天，每年有报税，之前没有购买过房产，并且购买的房产价格需低于50万加元。 此外，在加拿大工作的临时居民，如果有有效的工作许可，在购买房产前4年中有3年在加拿大工作并报税，或者之前没有购买房产，也可以豁免。 如果难民和难民申请人已获得难民保护、已提出符合条件的难民保护申请或具有临时居民身份，则他们也可免税。 如果护照已获得政府的适当认可，则该规则也不适用于“经认可的外国使团成员”。 这会影响什么类型的房产? 这是一项禁止购买“住宅物业”的禁令，“住宅物业”的定义是“最多三个居住单元的建筑物和建筑物的一部分，如半独立式住宅或公寓单元。” 所以这些规定只适用于拥有三个或三个以下住宅单元的住宅物业。 人口较少地区的住宅物业也有例外。人口普查大都市区或人口普查聚集区以外的任何住宅物业都不包括在这项禁令中。 别墅、小木屋和其他度假屋等娱乐性质的房产则不受此限制。 违反禁令会被罚款多少? 如果违反了这一法案，作为非加拿大人购买住宅物业，可能会被处以1万加元的罚款。这也适用于任何有意帮助非加拿大人购房的人。 而且，对于违规者来说，更糟糕的是，法院甚至可能下令出售所购买的房产。 所以，希望有了这个，对有兴趣拥有房产的加拿大人和非加拿大人来说，规则会更加清晰。 来自新西兰的警告 方慧兰办公室指出，新西兰对外国买家的禁令是“同类国家”实施类似政策以提高住房负担能力的一个例子。 然而，那里的专家表示，这还远远不够成功。 在新西兰2018年颁布禁令之前，2.9%的购房者是非新西兰居民。自那以来，这一数字已降至0.4%——但房价继续飙升，只是受到今年加息的遏制。 新西兰惠灵顿经济咨询公司Infometrics首席经济学家兼董事布拉德·奥尔森(Brad Olsen)说:“如果你想找证据证明新西兰的外国买家禁令对房地产市场有什么影响，你会发现实际上什么影响也没有。” “考虑到实际上通过外国所有权进行的买卖数量如此之少，这确实是一个政治举措。” 奥尔森担心加拿大也在采取同样的行动。 “就像在新西兰一样，这是一个真正的政治焦点，引起了很大的轰动，每个人都很兴奋……我们在(新西兰的禁令)时表示什么都不会改变，但也确实什么都没有改变。” 专家表示，通过加快建造更多房屋来增加供应是帮助满足住房需求的一个明显的解决方案，联邦政府已经承诺帮助市政当局加快建设。 但辛格说，正在建造的房屋类型也很重要。“如果你建造了150万套房子，而这些房子是负担不起的……这只会导致投资者抢购更多的供应。” 政府还针对投资者，从1月1日起对在12个月内买卖房屋的业主征收新的反炒房税。 专家告诉CBC新闻，联邦政府仍有许多其他措施有待探索，例如将对外国买家的征税扩大到新的地区，或者像卑诗省和安省那样，扩大对非居民以外的空置房屋的税收。 UBC大学公共政策副教授保罗·克肖(Paul Kershaw)及其智库“挤压一代”(Generation...

【加拿大都市网】据加拿大的房地产条例规定，房屋卖家需向买方代理人支付佣金，最近有诉讼指，价格操纵(Price Fixing)使房地产经纪的佣金在已炽热的市场中持续飙升。 据CBC报道，关于加国房地产市场的大部分讨论，都是围绕房价的快速上涨，但经常忽略的是几乎在每次买卖房屋时，国民支付的佣金都会同步增加。 主要研究房地产行业佣金结构的经济学家巴维克(Panle Jia Barwick)举例，大多伦多地区代表买家的经纪公司于2005年，可从平均单户住宅中赚取约8,795元的佣金; 在2021年12月，买方的经纪公司将获约36,230元，或是同一栋房屋的四倍佣金。 不过，经调整通胀率后，2005年至2019年间，家庭收入中位数仅增长14%。 报道指，近年有国民提出集体诉讼，指控加拿大房地产市场存在价格操纵和反竞争行为，而上述差异只是诉讼中提出的要点之一。 2021年4月9日，代表多伦多居民修特兰(Mark Sunderland)发起的集体诉讼案声称，加国部分最大经纪公司，包括ReMax、世纪21(Century 21)和IproRealty Ltd.等，以及加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)和多伦多地区房地产局(Toronto Regional Real Estate Board)互相密谋、同意或安排，以固定、维持、提高或控制价格，为大多伦多地区的买方经纪服务。 全国各地的佣金结构各不相同，但房地产经纪及其经纪公司通常会根据房屋售价收取一定百分比的佣金。在亚省和卑诗省，首10万元为7%、余额是3%; 在全国其他地区，佣金界乎4%至5%之间。 虽然卖方支付全部佣金，但会由代表他们的经纪和代表买方的经纪公司分摊。 修特兰的诉讼称，由多伦多住宅房地产局和加拿大房地产协会制定、称为买方经纪佣金规则的协议，迫使在多重放盘服务(MLS)放盘的住宅房地产卖家支付买方经纪的佣金。 诉讼指，这种安排阻碍市场竞争，原因是它迫使卖家支付在没有协议下不会支付的费用，并否定谈判价格或服务质量的能力。 全国许多房地产局也存在类似的做法，而网站Realtor.ca允许房地产经纪查看提供的佣金金额，但将讯息隐藏于公众视野之外。 巴维克说，不提供标准佣金率的人可感受到这种价格操纵的影响。 目前加拿大房屋的平均售价为74.6万元，税前佣金(由买卖双方的经纪分摊)为26,330至37,300元。在多伦多，平均税前佣金超过6.2万元。 修特兰的律师称，当他卖掉房子时，向买方经纪和他的经纪支付了标准的2.5%佣金，而他必须支付2.5%佣金的原因是大多区各经纪公司串谋的价格操纵。 涉及诉讼的答辩人已反驳其论点或认为个案没有根据。 不过，巴维克表示，如没有买方经纪佣金规则，服务的价格将更具竞争力，买方将为自己的代理人付费，并可协商定价或完全放弃服务。 在英国和澳洲，买卖双方要为自己的代理人付费，佣金率也较低。 巴维克说，这也鼓励卖家与其代理进行更积极的谈判，佣金率也很可能会下降。 V06

■■余素福一心以为可以把父亲从巴基斯坦带到加拿大，并与他们一家住进新屋。他对自己的计划无法实现感到失望。CBC 【加拿大都市网】密西沙加有楼盘出现纠纷。买家称，项目出现问题后，密西沙加开发商“扣押”了买家的订金，而开发商则表示，该公司在困难的情况下本着诚意行事。 余素福（Jawed Yusuf）的梦想是买一间房子，以供来自巴基斯坦的父亲与他们一家一起居住。大约3年前，他看中密西沙加一个新住宅楼盘，并付了15万元订金。随着时间的过去，他以为梦想最终会实现。可是，现在该住宅开发项目已被取消，一方面他与家人没有新屋可住，另一方面年迈的父亲仍在巴基斯坦。他表示，建筑商称，除非他同意不提出法律行动，否则会“扣住”他的15万元订金。 ■■该地盘现仍空置。CBC 当时，Exquisite Bay Development Inc.（也称为Bay Homes）把该个提供45处房产的开发项目Longview Ravine Estates，形容为密西沙加的独立式和半独立式住宅的豪华开发项目。 开发商把项目转卖 可是该项目其后出现问题，上个月Exquisite Bay把该幅土地卖给了另一家开发商。 买家告诉加拿大广播公司（CBC），他们从未收到有关出售或项目进展情况的通知；相反，他们收到了来自Exquisite Bay、日期为2022年4月11日的信函，称他们违反了购买协议，除非他们同意不采取法律行动，否则公司将“扣住”他们的订金。 其中也于2019年支付订金的买家普雷多维奇（Kerrese Predovich）指出，这些信件没有提及出售或取消该项目，感觉就像对方把买家的订金当作人质，也感觉就像对方把买家的生活当作人质。在过去的3年里，买家一直在等待，一心以为房屋建成后，可以有新屋住。 ■■图为该项目的效果图。Longview Ravine Estates/Facebook 指买家未履行购买协议 CBC访问了部分买家。对于Exquisite Bay坚称所有买家都违反了他们的购买协议，该群买家均不同意。 普雷多维奇称，对方为什么把责任归咎于买家？买家该怎么办？买家现在怎样才能得到另一所房子？ Exquisite Bay总裁尤苏福（Ahmed Yousuf）在一份声明中表示，由于无法控制的情况，包括服务延误、成本问题和无法维持建设融资，所以该公司无法继续进行该项目。同时，所有买家均未履行购买协议，因此该公司没有义务完成销售交易或退还订金。这种情况下，该公司只能取消并出售该项目，以及把土地售予另一个开发商。 绝大多数买家被指违反协议，是因为他们没有向公司提供适当的按揭承诺文件。至于其他买家被指违约，是因为他们把房屋投放市场。一对接到该公司信件的夫妇表示，信中指他们已经在网上把房子出租，但他们根本没有试图把房子出租，而且房子也未建成。 买家已买不起当前新房子 该公司称，一些买家已经同意有关条款。然而，余素福和普雷多维奇均表示，他们正在权衡现有的选择，并希望建筑商做正确的事及在没有附加条件的情况下退还订金。普雷多维奇形容，他们的心理健康和财务状况受到了负面影响。即使他们同意该公司的条款和拿回订金，他们也可能买不起当前房地产市场的新房子。 资料显示，该公司于2018年开始推销Longview Ravine Estates，该项目于2020年9月售罄。据安省房屋建筑监管局（HCRA）称，2021年3月，该公司要求更新建筑商和供应商许可证的请求被拒绝。 HCRA表示，除非此事被上诉，否则无法透露原因，而该公司没有这样做。 根据房地产文件，该公司在2018年以略高于2,100万元购买了该幅土地，并于上个月以3,800万元售予另一间公司。

【加拿大都市网】在多伦多，有意置业的人士往往被要求首先提出他们所能接受的最高报价，以避免在投标过程中失望。 华裔居民Jonathan Wong说，他和妻子多年来一直在寻找烈治文山的独立式住宅，早期最高预算为 150 万元，直到多年后他们才终于购入心头好。 这位 40 岁的安省居民说，他们之前曾竞标过两间房屋，但玩的却是“增量游戏”的争offer，最终输了。 Wong 告诉多伦多新闻：“三年来，我们断断续续地去参观待售房屋，我们甚至预先办了抵押贷款的批核，一有机会，我们便可以入巿，而且我们曾经差一点成功。” “无论如何，合适的房子始终都没有出现，要不然就是叫价太高。” 他们最终将买屋的预算提高到 200 万元，但始终未能成功竞标房屋。 Wong说他们会选择一个他们觉得舒服的报价，因为他们知道业主会回来要求更高的价格。 他说﹕“我们从这个过程中学到的是，因为这个投标过程是盲目的，所以你实际上不会以不断增加价格而获胜，因为业主总是会回过头来问你，‘你想提高你的出价吗？’但你实际上并不知道其他人在提供什么价钱。所以你会经常输，至少我们是这样经历的。” 虽然在安省，随着《房地产服务信托法》的变化，房屋卖家会在第二年公布他们的房产出价，但目前的过程是不知道的，代表买家是无法得知他们的竞争对手出价多少。 安省政府提出的一项新法规，并将于 2023 年 4 月生效，这将会带来更大的监管变革，将让卖家可以“选择公开报价流程”。竞标改革也是自由党选举纲领的一部分，尽管目前尚不清楚具体会有甚么改变。 多伦多地区房地产委员会主席Kevin Crigger表示，市场供应不足可能会影响竞标过程的竞争力。他说，通常会建议客户在流程开始时将“最好的一面”放在首位，包括条款和条件。 他说：“我认为，把交易时间过程拉长，其实是为你的竞争者提供机会，也增加了他们各自的报价，”他并补充说道，买家在出价前，需要与他们的房地产经纪人讨论该房产在他们心中的价值及其市场地位。 “我认为，如果你有某个心水价位，甚至可以负担对某一个价钱段的售价，那么你也知道规则如何，尽最大努力争取是最好的方法。” Wong于 2021 年 9 月成功竞标烈治文山 (Richmond Hill) 的一栋住宅。这套独立式住宅的要价为 190 万元，这对夫妇最后以215万元买到它。 Wong说﹕“我认为我们很幸运，业主不打算拖长整个售楼流程，房子非但没有缺憾，还比市场上类似价格的其他房屋都要好得多。” (图片：CTV)...

【加拿大都市网】据一项最新的民意调查显示，对大部分被房地产市场拒诸门外的加拿大人来说，拥有房屋的梦想看来已很渺茫，并有放弃购置物业的念头。 由环球新闻(Global News)雇用Ipsos进行的调查指出，63%受访的非业主人士已放弃拥有自己的房子。Ipsos公共事务副总裁杰克(Gregory Jack)说，随着房价上升、通胀持续和利率上升，很多加拿大人已放弃拥有房屋的想法。 民调显示，这些情绪于卑诗省(74%)、魁省(72%)和安省(62%)最高，草原省份和大西洋地区最低。 除地区差异，调查发现，拥有房屋对富人来说较穷人更可行，超过三分之二的受访者(67%)同意拥有房屋只属富人的看法， 有关感觉在非业主中上升到76%; 有房屋的人(74%)亦较没有的人(67%)更倾向对自己的未来持乐观态度。 此外，虽然57%的受访者不同意现在拥有房屋不如25年前重要的说法，但18-34岁的人(49%)较55岁以上的人(38%)更有可能同意这观点。 卑诗大学(UBC)教授克萧(Paul Kershaw)接受Global News访问时表示，当婴儿潮一代于1970年代进入成年期，他们需5年的全职工作才赚够两成的房屋首期，目前的年轻人则需工作17年才能达同样的标准。作为一个国家，国民已容忍房价飙升与全职收入之间的巨大差距。 他说，这是一把双刃剑，它降低了加拿大年轻人、以及试图进入住房市场的新移民负担能力。国民已接受这种日益扩大的分歧，对于那些已进入房产市场的人来说，房价无休止上涨会增加他们的财富，而在文化和政治上，大家亦已习惯房价只会上涨的想法。 Ipsos的调查也证实这一点，虽然77%受访者同意，在不持有房产市场份额的情况下获财务安全是可能，但同样比例的受访者称，拥有房屋是个人可作出的最佳投资。 另一方面，Ipsos的民调查显示，对日益增长的共同拥有权需求，可能是拥有房屋的途径之一。 约74%的Z世代(Gen Z, 1995-2009年出生)受访者表示，会考虑与家人或朋友共同拥有房屋，而千禧一代和 X世代(Gen X，1960年代中到1970年代末出生)的比例分别为58%和43%。 调查亦指出，寻求政府支持的国民，很大程度上对最近的联邦预算感到失望。当被问到建议的免税首套住房储蓄账户时，40%的非业主认为，这将帮助他们买到房子; 35岁以下的人群中，这一数字上升至47%。 总体而言，大多数加拿大人(75%)不同意联邦政府在解决住房负担能力问题上做得足够，甚至三分之二的自由党选民都认为杜鲁多政府做得不够。 皇家银行高级经济师霍格(Robert Hogue)说，虽然联邦预算宣布的措施是朝正确方向迈出一步，但不会对今天的购房者产生太大短期影响。 杰克则称，无论以住房为重点的预算会否影响房屋负担性，民调已清楚表明，政府并没因情况的任何改善而获得信任。   Ipsos的民调于4月14至19日所做，访问了1,001名18岁以上国民，误差率3.5%。 V06

【加拿大都市网】日常生活开支高涨、银行加息和经济不稳定，导致民众置业的意愿反较疫情刚爆发时低一倍。丰业银行(Scotiabank)的调查发现，目前有43％人搁置买房计划，比2020年的20％超出一倍多，也较去年的33％高出一成。 报告指出，有90％的18至34岁千禧世代青年认为，房价在未来12个月仍然会继续上升；有62％人希望等到房价回落才置业；也有56％声称现时的经济环境影响个人财务，令他们的买房计划要彻底搁置；有51％则抱怨加息的威胁迫使他们搁置买房的计划。不过，有81％人认为物价上升的冲击更甚于加息。 越来越多人感置业无望 虽然解除封城限制和很多打工仔要返回办公室上班，但市场因素却不断推动买家离开城市。去年有29％的人希望以同样的价格购买更理想的房屋，今年的比率上升至35％；尤其是较年轻的一代，有49％愿意迁出城市找寻更物有所值的居所。安省有39％居民考虑搬离城市，比率是全国最高。 丰银地产及贷款部门主管John Webster表示，生活开支上涨、房屋供应不足和需求增加，令越来越多人感到置业无望。 报告指出，很多业主眼见房地产市道没有放缓的迹象，因而打消换房的念头，更多投资改善家居。今年有59％业主计划在未来两年翻修房屋代替换屋，比2020年增加3％；只百15％人打算卖旧屋搬新家；也有10％人有意买度假屋或投资物业。 丰银表示，房屋贷款并不一定要全部采用固定利率或浮动利率，可以两者兼备。买家除了要预留律师费、保险和其他成交时的开支外，也要准备突然出现的装修或维修费用。

【加拿大都市网】调查显示，安省大约 40% 的父母在子女购买房产时提供了资金援助，平均赠予的金额超过 70,000 加元。 安省房地产协会委托进行的一项新的民意调查发现，18至38 岁拥有自己房屋的人中，41%的人接受了父母的资金援助，其中一些资金达到了数万加元。 事实上，对安省 2,000 名成年人的民意调查发现，在接受经济援助的人中，绝大多数（72%）把钱用来支付首付，这些捐赠的平均价值总计 73,605 加元。 与此同时，在帮助子女买房的父母中，有 38% 表示他们会帮助孩子支付抵押贷款，这表明相当多的年轻房主在没有帮助的情况下难以支付账单。 “父母们越来越担心他们的孩子可能无法实现拥有房屋的梦想，因此他们正在竭尽全力帮助他们进入市场，”OREA首席执行官蒂姆·胡达克 (Tim Hudak) 在新闻稿中说。  “由于供应严重不足和需求增加，我们正处于住房负担能力危机之中，尤其是在‘缺少中产阶级’类型房产的情况下。 如果各级政府没有采取有意义的行动，安省的千禧一代和年轻家庭将被迫在省外寻找他们的第一个家，从而导致人才流失并对我们的经济竞争力产生负面影响。” 去年，GTA 各类房产的平均价格上涨了 29%，目前为120万加元。 多伦多地区房地产委员会表示，预计 2022 年房价将继续上涨，尽管预期的利率上升会导致借贷成本上升。 这项由OREA委托进行的民意调查发现，大约71%的非房主仍然渴望购买自己的房屋。 但在这些人中，超过一半（55%）表示他们对在他们真正想要居住的社区购买房屋持悲观态度。 大约 60% 的受访者还表示，他们居住的社区，正有大量人搬迁，以寻找更经济适用的住房。 胡达克表示，鉴于存在的供应挑战，民意调查结果“不足为奇”。 “为了让年轻的安省居民能够负担得起，我们需要在全省范围内不断增加住房供应和市场选择，”他说。 (Shawn，资讯来源：CTV，图片来源：Pixabay）  

【加拿大都市网】多伦多的房价一直居高不下，有的市民选择先租房住，但据CTV报道，一位金融专家表示，她认为买房比租房更明智, 但其实两种方式都能给自己积攒财富，关键是你会不会理财。 CTV News询问首席财经评论员 Patricia Lovett-Reid认为，对于目前能够在多伦多炙手可热的房地产市场上买得起房子的潜在买家来说，买房还是最好的举措。 Lovett-Reid 说，虽然这总是取决于个人情况，但她“通常处于买房的阵营中”。 “我是置业的忠实粉丝，”她说。 “我喜欢主要住所的资本收益税的豁免。这项税收减免就为我提供了很大的利益。” 但 Lovett-Reid也表示，在决定是否买房之前，需要考虑几个因素。 “买房并不能保证创造财富，”Reid说。 “这可能很难相信，但我们或许可以看到价格下跌。” 她说房主需要为大多数租房者不会承担的意外费用做好准备。 “有了房子，你的抵押贷款成本可能是众所周知的，如果屋顶漏水、管道爆裂或熔炉坏了，成本就更高，保有一套房子就是这样，”Reid说。 对于那些可以买房的人，Lovett-Reid 强调，这并不总是正确的选择。 “我觉得你需要看你个人的情况，你的生活稳定吗？你的工作稳定吗？你所在的公司稳定吗？” 她认为，只有生活中的各方面都稳定了，才适合买房。“从长远来看，我一直认为购买房地产是最好的决定之一，但从短期来看，就很难说了。”她说。 租房也可以创造财富 虽然 Lovett-Reid 表示她倾向于将拥有房屋作为一种更明智的财务举措，但她仍然相信租房有很多好处。 “租房并不总是意味着你只是把钱扔掉，只是让你的房东更富有，”Reid说。 她说，租房的主要好处是，对于不想为意外的房屋维修费用买单的人来说，它可以使财务更加稳定。 Lovett-Reid 还表示，如果人们需要或想要搬迁，租房可以提供更好的灵活性，因为出售房屋可能非常昂贵。 她还表示，拥有可自由支配收入的租房者如果知道怎样合理支配，就可以创造财富。 对于支付房租后仍有可支配收入的人，Lovett-Reid 建议将这笔钱用来投资。 “把这笔钱拿来投资市场是一个不错的策略。你可以租房，但仍然可以创造财富，”她说。 “特别是如果你还年轻。” 是否要在多伦多以外买房？ Lovett-Reid 说搬到多伦多以外只是为了追求拥有房屋的梦想并不总是正确的举动。 “你仍然可以达到目的，但现实是你可能仍然不喜欢它，无论你多么努力地说服自己这是正确的财务举措，” 她建议，任何正在考虑搬出这座城市以买得起房子的人都应该先在该地区租房，以确保他们这个地区。 （Shawn，资讯来源：CTV，图片来源：Pixabay）  

【加拿大都市网】如果你想买一套新房子，你可能需要避开安省的一些城市了！ Zoocasa最近的一份报告揭示了安省最适合买房和不适合买房的城市，并比较了多个城市当前的平均房价、价格增长和社区特征。该报告调查了加拿大全国42个城市，并对这些城市作出了排名。   安省最佳买房地点是哪里？ 如果你正在考虑搬家，Bancroft可以考虑，它是加拿大最适合买房的地方。该城的住房价格为292,733元，比全国平均水平低47%。这座城市不仅在安省排名第1，在加拿大全国也排名第1。 安省的其他热门买房城市包括Woodstock Ingersoll area（总排名第2），平均房价为433383元。 London（总排名第3）, Tillsonburg（总排名第4）, 和 Huron Perth（总排名第5）紧随其后。 在安省以外的地区，加拿大最适合买房的地区是Greater Moncton（总排名第6），平均房价仅为200,267元。   安省最糟买房地点是哪里？ Oakville是目前最糟买房城市，在全榜单中排名倒数第二（总第41名），2020年平均房价为111,6275元，超出全国平均房价水平100%。 多伦多是安省第二不适合买房的城市（总第38名），平均房价为915001元。 密西沙加是第三糟糕的买房地点（总第37名），平均房价为922750元。 这份榜单中，卑诗省的温哥华市排名垫底（总第42名），不幸成为了最糟买房城市。   点击这里进入官网查看完整排名   （编辑：北极星） （Ref: https://www.narcity.com/toronto/ontario-home-are-the-worst-to-buy-in-these-3-spots） （图片来源pixabay，仅作说明使用）

【加拿大都市网】现在，全安省的房价可能都在稳步上涨，但在这些最适合买房的城市中，你仍然有机会买到便宜的房子！ Zolo在4月30日发表了一份报告，对不同规模的城市进行了排名，以找出哪些城市对购房者而言最有价值。这份报告综合考量了2021年平均房价、过去一年的失业率、业主平均收入等诸多因素。 该报告按照人口确定城市规模，将人口超过10万人的城市定义为大城市，在最适合买房的大城市排名中，温莎名列第一，这里平均房价53.4万元，家庭收入中位数为82840元。伦敦、巴里、Kanata、圭尔夫分列2-5位。 而安省最大城市多伦多，甚至无缘前10名，未能上榜。Kitchener以平均房价75.7万元排在第十位。   附： 安省最适合买房大城市TOP 10: Windsor London Barrie Kanata Guelph Hamilton St. Catharines-Niagara Waterloo Kingston Kitchener   安省最适合买房中小城市（人口3-10万）TOP 5: Sarnia Thunder Bay Sudbury Stoney Creek Sault Ste. Marie   安省最适合买房小城市（人口不超过3万）Top 5: Deep River Rain River Smooth Rock Falls Englehart Marathon   点击此处进入官网查看完整排名 （编辑：北极星） （Ref: https://www.narcity.com/toronto/cheapest-big-cities-in-ontario-to-buy-a-house-have-been-ranked） （图片来源pixabay，仅作说明使用）

（星岛综合报道）多伦多康山一名华裔居民上月收到近38,000元的巨额水费单，大吃一惊，发现那是前业主留下的欠单。 黄姓男子（Kenny Wong，译名）对CTV 多伦多新闻说：“我差点昏厥，我到哪里掏那么多钱缴纳水费哩！” 他说，他在今年2月买下房子，在上月收到水费单，那38,000元是旧业主拖欠的水费。 黄先生解释说，在房屋交收时，他的代表律师没有核对清楚，旧业主有没有付清水电杂费。那幢房子空置一年半，可能是屋内一条水管爆裂漏水做成。 黄先生说：“我给Alectra Utilities供水公司打电话，他们却说，基于隐私理由，我不能追查前业主的资料，真恼人。可是，他们要求我支付38,000元欠款。” 黄先生认为，供水公司应该知道，他的房子水管有问题，一幢民房何来3万多元巨额水费，他们为什么不查看问题。 CTV向供水公司查询此事，它的发言人解释说，他们向原屋主追讨水费，但不得要领。 供水公司发言人说，虽然黄先生在收楼后，才知道前业主拖欠水费，但人们买二手楼房，有责任弄清楚，这幢房子有没有费用缴付，有没有欠款未清。 幸好黄先生买了业权保险，已向保险公司申请保金，支付这笔水费。另一方面，供水公司已指派职员，处理这宗个案，双方谋求合理解决方案。 在大多伦多地区，民宅水费高，多数是厕所漏水。厕所漏水，一个月可能耗水900立方米，水费可超过2,600元。 (图：CTV) T06

原标题：买屋前拍摄房屋状况作纪录  须获卖方同意只供个人参考 问：我计划购买房屋，为能让自己记得参观过的房屋，请问是否可以在参观时拍摄照片和摄像？ 在现今的房屋市场，潜在买家在作出买屋决定前，可以查看和参观许多放售的房屋。由于放售的房屋众多，拍摄纪录房屋内外的状况，确实可以帮助您稍后想起房屋的某些细节。 不过，在拍照之前，最好先与您的地产经纪沟通，询问屋主是否有定下一些相关的规则、权限或限制。 例如，屋主是否愿意让人在子女房间或主人房中拍照，卖方经纪一般都会知道，其客户是否对参观者设下相关的拍照规则。 值得注意的是，即使潜在买家被允许拍照，所拍的照片应该只供个人参考之用。屋主允许拍照，并不代表他们允许公开这些照片。 在某人家中拍照时，应注意以下几点：第一，在拍照或摄像之前先询问。第二，避免拍摄有关屋主的个人或保密资料；包括个人照片，屋内展示的各类证书或艺术品等。第三，切勿在橱柜和抽屉内拍摄，也不要拍摄任何个人财产。第四，在别人的家中，请务必尊重屋主的财产和私隐。 如果您正在放售房屋，并正在安排房屋开放日(open house)的事项，请向地产经纪表达您对拍照或摄像的意见。这样您的经纪便可以将您的要求，反映在销售资料中，并在开放参观前与买方经纪作好相关的沟通。 除了向经纪说明您的要求，在开放参观前，最好还是采取一些预防措施。我建议将一些贵重物品、财务资料、护照和敏感文件等，放在保险柜或其他安全地方，并清点家中展示的照片数目。 正如我在前面的专栏文章中所建议，这是您的家，对于在屋内允许甚么或不允许甚么，您拥有最终的决定权。如果您不想参观者在家中拍摄，请及早通知您的经纪，以便他们可以有效地传达您的看法。

原标题：买房需仔细考虑勿心急  确保房屋没有含铅水管 我目前正在选购房屋，最近经常看到有关“含铅水管”的新闻，对于水管问题，请问应该向我的经纪及屋主提出哪些问题？ 最近有关含铅水管的报导确实很多。省内几个地区，都发现当地市政府的含铅水管，将有问题的水输入住宅楼宇。 虽然1950年代中之后建造的许多房屋，都是使用无铅水管，但亦不要掉以轻心，应采取适当步骤，确保房屋内没有含铅水管，并将您所关注的问题，告诉您的房屋经纪。 买屋者往往最关注的是房屋的外观和装修，例如厨房是否有花岗岩台面，以及是否铺设硬木地板等，但买屋者经常会忽略墙后和地板下的装置。 首先，您应该选择一名专业的地产经纪，协助您搜寻合适的房屋，并对您有意置业的社区和有意购买的房屋，进行全面评估。在选择经纪时，您可以询问该名经纪，对旧屋的相关事项是否有深入了解，以及如何对您有意购买的房屋，进行尽责的调查。对于您所关注的问题，不妨向经纪直说，您所选择的房屋经纪，应该有能力为您进行专业的调查。 向卖方出价之前，您应该采取一些“预防措施”，例如向您的经纪提出要求，调查房屋的管道系统是否曾进行过升级。如果房屋的内部和外部管道曾经更换，那麽卖方或市政当局应该有相关的记录。 请注意，虽然安省法律以“买者自负”为原则，但卖方仍有义务披露他们所知道的房屋隐藏缺陷，这些缺陷有可能危害到居住者的健康，或使房屋变得危险。 您和房屋经纪可以向卖家提出有关水管系统的问题。如果卖方拒绝回答这些问题，您可能要进行进一步的调查，例如聘请有经验的技师详细检查房屋。 如果您想确定房屋的供水安全，您的房屋经纪可以征求卖方同意，进行相关测试，该项测试结果亦可作为出价条件之一。 当然，水管只是其中一部分，房屋的电力、地基、供暖及制冷系统等，都需要进行测试。 购买房屋时，每一步都需要仔细考虑，特别是哪些您非常重视的事情，千万不要着急。 如果您对买卖房屋的程序有任何疑问，请电邮到information@reco.on.ca查询。

李冰（化名）在黑龙江省伊春市南岔县的一家商场打工，今年九月初，一名姓王的中年男子引起了她的注意。因为这个王某经常来商店溜达，有事没事的就爱跟李冰聊上两句，而且还时不时特意开车来给李冰送早餐。 这些温馨的举动，让单身的李冰有了一种被呵护的感觉。王某在与李冰交谈时，还透露自己在山东包蔬菜大棚，平时做点小生意。 不久李冰就与王某确定了恋爱关系。在相处一段时间之后，李冰提出想去王某家的房子看一看，王某欣然答应。结果就在李冰去个卫生间的工夫，王某不见了！打电话也没人接。李冰看到王某的车还停在自家楼下，心想男友应该没走远。结果等了半天，李冰再联系男友的时候，对方已经关机了，更让李冰意外的是她的金手镯也不见了。 李冰赶紧到公安局报了警。民警来到李冰家小区调取了监控，发现王某从李冰家出来之后竟然是打车走的，而且出租车直接开往了铁力。 南岔到铁力有两个半小时的车程，打车需要花费将近四百元。这么大费周折的逃走，侦查员断定男子肯定是为了躲避什么。侦查员在对男子留下的比亚迪F0轿车进行调查时，发现了更加重要的线索。经过对车牌照进行查询，民警发现该车属于盗抢车辆。 假牌照？盗抢车辆？看来这名男子的身份还不只是小偷这么简单。通过细致的信息研判，侦查员很快锁定了男子的真实身份。这名男子姓张，佳木斯市桦南县人，曾经多次因盗窃、诈骗受到公安机关打击。 确定犯罪嫌疑人张某的身份之后，南岔县公安局将其列为网上在逃人员进行抓捕。9月22号侦查员得到线索，张某出现在哈尔滨道里区某洗浴中心。被抓获时张某的身上只有几十块钱，他偷来的金手镯不见踪影。经过侦查员的连夜审讯，张某才交代自己偷走金手镯后。找到一家黄金首饰店，早已将其换成了现金。 张某在哈尔滨的时候，只选择不需要身份证的洗浴中心逗留，本以为这样可以躲避侦查，但最后还是被公安机关抓捕归案。 据办案民警介绍，张某平时就游手好闲，很大一部分资金来源就是靠和女孩子交往，然后趁其不备偷取贵重物品卖掉换钱。目前，犯罪嫌疑人张某被南岔县公安局刑事拘留，案件还在进一步调查当中。 （来源：光明网）

有读者在距离他目前居所几个小时的地方购买了一套物业。他做了验屋，并对验屋报告感到满意，想知道是否有必要做最后的实地检查？ 由于已经完成了验屋，因此我猜想这套物业将被用来居住。除非你打算拆除它并进行重建，否则我强烈建议你对该物业进行最后的实地检查。 鉴于安省各地的平均交易完成时间为30至90天以上，因此自你验屋以来，可能已经过去了一段时间。最后的实地检查，将使您有机会确认所有物件是否均在，并且现在的状况是否与验屋时完全相同。 你可以请你的销售代表与卖方协调实地检查的时间，并亲临你购买的物业，以指导你完成整个过程。他们的专业知识将帮助你了解哪些情况需要关注。授权允许做最后的实地检查，是许多买卖协议（agreement of purchase and sale，简称APS）中包含的常见条款。您的APS可能已经包含允许进行最后实地检查的条款。 在做最后实地检查期间，你可能想确认APS中提及的所有物件都还在，并且与购房时已认可的状况相同。例如，确认APS中包括的大件电器是否处于工作状态、并且是购房时已认可的那些；马桶是否工作；水龙头和水源是否正常；所有主要的机械和电气系统是否均有效运作。 许多销售代表会在APS中，记录大件电器的品牌名称和型号，以此来保护客户的利益。这种做法可以帮助消除买卖双方交换钥匙后出现差异。作为买家，你亦可以记录此类信息。 还有一个好办法，是对你觉得需要解决的任何问题或有任何想要记录的内容，拍摄照片作为实证。出于礼貌，建议你拍照前通知卖方经纪。 如果确实出现问题，则应在最后的实地检查过程中，与你的销售代表和处理你交易的律师进行商讨。这对于可能需要卖方保险公司来赔偿的新发和突发事件尤其重要，例如新出现的水浸损坏或未发现的问题等。在这种情况下，双方都需要在律师的参与下同意达成一项解决方案，并且必须在预定的截止日期之前采取措施。 做最后实地检查的一个好处是，你可以有机会在搬家之前量测窗帘、壁橱配件以及家具的摆放位置。 最后的实地检查是值得花时间去做的一件事。一旦完成，每个人都可以放心了，因为确认交易会按计划进行。

据toronto life报道，Jasmine Tam今年30岁，她是一位品牌策略师、自由摄影师和准地产经纪。现在年收入约$81000元，租住在市区Queen和Bathurst一间一居室的公寓。 Jasmine计划攒钱在5年内买房。因为从小在万锦长大，所以打算买那里的房子。 那么她打算怎样攒钱呢？ 她每个月往免税账户TFSA里供款$500； 她的每月开支明细如下： 住房 房租：$2100； 生活杂费 水电费：$80； 手机费：$75； 上网和有线电视：$113； Netflix和Spotify：$23； 日用杂货：$150； 她每周都会看打折信息，只买降价的商品。 Adobe Creative Suite：$50； 用车费用 lease车：$1000； 她开的车是宝马X3 M40i，她父亲回中国前把保时捷卖了，卖车的钱给了她lease车。 汽车和租车保险：$100； 汽油：$80； 商品开销 外出用餐：$100； 宠物食品：$50 近期比较奢侈的大宗开支 今年4月与家人前往旧金山、圣地亚哥和洛杉矶旅行，在旧金山租车和酒店使用了积分：$1500； 隐形牙套：$2000； Nike Pride鞋：$200； 相机镜头：$9000； 地产经纪牌照：$3000。

有读者认为现在是时候买一间较大的房屋，想问应该是先购入新居，然后出售现有房屋，还是应该采取相反做法，先卖后买？ 简单地说，这须要考量两种做法的利弊。在作出决定前，要仔细考虑自己的需要、财务状况，以及风险承受能力，并向您的房屋经纪查询，附近地区的房屋市况如何。 对于大部分人来说，如果能够在同一时间内进行买卖交易，当然最理想，但这种情况并不是经常有，因为买家也须要配合他们的成交日期(closing date)。 「先买后卖」的好处是，您有很多时间寻找理想的房屋；您可以仔细考虑哪一种房屋类型和业权模式，最适合自己，并可以在自己喜欢的地区，看很多的放售房屋。 不过，假如您的财务状况不太宽裕，「先买后卖」可能存在一定风险，因为您需要一大笔资金支付新屋的按金，假如您的大部分资产都绑在现有房屋上，可能难以筹拨一笔巨额按金。即使有充足的财力支付按金，您亦可能要同时持有两幢物业；试想像一下，您要同时支付两笔房屋贷款，以及双重的物业税、水电费，以及家居保险等支出。 假如您无法同时承担两间房屋的开支，便应该考虑「先卖后买」的做法。这种做法的好处是，您有很多时间考量买家的出价是否合理，并在选择新居时，清楚知道自己可以负担的价格水平。但弊处是，当您一旦接受买家的出价，就必须尽快在房屋成交日前，找到住处。如果在短期内找不到理想的房屋，您可能会感到压力，购买不完全符合您需要的房屋，或须要暂时租住房屋，租用储物仓。 如果您的买卖成交日期无法配合所需，或不确定下一步应该做什么，请与您的经纪商量。经纪应能根据目前的市场情况，评估您的房屋需要多长时间出售，并协助您定出一个既合理又吸引的价格，但这不保证何时能卖出房屋，也无法保证最终的出售价格。此外，经纪亦可争取将买卖成交日推后，让您有更多时间。