Tag: 海外买家税

  【加拿大都市网】温哥华西区一处价值近300万的房产去年挂牌出售，一名华裔准买家得知卑诗省须缴纳海外买家税后，其后以该理由退出交易，法院裁定该准买家无法取回定金。 根据卑诗省最高法院周一（5日）公开的裁决结果表示，准买家张红霞（Hongxia Zhang，译音）同意在2021年3月时，购买位于温哥华西区第4大道（W 4th Ave）的一处房屋，交易完成日期定于2021年4月26日。但在此之前的几天，张的律师要求推迟交易，声称希望直到张成为永久居民。 卖家拒绝延长交易时间，并通过律师要求收回张的15万元定金。其代表律师安尼（Anne Nijola Ambroziewicz）在2021年10月13日提出民事诉讼，以追讨张红霞的定金。 张红霞的辩护律师表示，她是被地产经纪误导，她以为如果她获得加拿大永久居民确认书，外国买家税将不适用于她。 法官的裁决中写道：“张红霞声称她直到支付定金后才知道，在交易日时必须抵达加拿大，以避免买家税，但张红霞解释自己一直身处香港，申请旅行豁免时被移民局拒绝，无法在交易日抵达加拿大。” 张红霞又辩称，这是“不可抗力”的因素所致，她是因为不允许来加拿大导致要延期交易。 法官则表示，合同中没有“不可抗力”条款，无法移民加拿大并不是所述的“不可抗力”，因为海外买家税并没有改变张红霞合同义务的性质。法官说：“张红霞在合同中是否被征税，与其是否成功移民是两个截然不同的情况。因此，卖家有权收取定金，并要求张红霞支付原告的诉讼费用。” 尽管张红霞在该交易中损失15万定金，但损失远远低于张红霞完成交易后，要求缴纳总价值20%的海外买家税，以张红霞计划购买的房产为例，她要支付近60万元税款。 V21

【加拿大都市网】BMO Capital Markets首席经济学家Douglas Porter认为，提高海外买家税至25%不会对已降温的市场产生太大影响，他指虽然外国买家入市是房价上升的主因，但认为过去数年并非外国买家致销售增长。 相关阅读：重磅！安省海外买家税今日提高至25% 全国最高！ Porter表示，意味更高的税不会平息市场，质疑此决定的时机，因为销售和价格已经从疫情期间的高点回落。加拿大房地产协会表示，9月份全国平均房价比去年同期下降6.6元，至640,479加元，而同期销售额下降32.2%。 (图：CTV) T11

【加拿大都市网】安大略省宣布，从25日今日起，将外国人士购买住房的非居民投机税从20%提高至25%。 财政部长彼得·贝伦法尔维说，这一举措使安大略省的税率成为加拿大最高的，并试图阻止外国投机。 今年3月，安省进步党保守党(Progressive Conservative)政府将非居民投机税从15%提高至了20%，并将征税范围扩大至全省，而不仅仅是安大略省南部的大金马蹄(Greater Golden Horseshoe)地区。 市政事务和住房部部长克拉克也将于今日提出一项住房立法，计划在10年内建成150万套住房的目标。 克拉克在一份声明中表示，提高房产税是结束安大略省住房危机的又一步。 政府之前的住房法案是赋予多伦多和渥太华市长所谓的强大市长权力，这将允许这两个城市的市长否决与建设住房冲突的议会投票。 安大略省今年的预算显示，非居民投机税预计在本财政年度带来1.75亿加元的收入。 加拿大将禁外国买家2年 加拿大将从2023年1月1日起禁止外籍人士买房，为期两年。 这些措施是法案C-19——2022年预算执行法案的一部分，该法案于6月23日获得皇家批准，联邦政府希望为火热的房地产市场降温。 然而，该计划还包括许多豁免。例如，该禁令不适用于难民、因紧急原因获准进入加拿大的人、即将获得永久居留权的国际学生以及已经居住在加拿大的持有工作许可的个人。 外国买家禁令将适用于公寓、共管公寓和独立住宅等全部类型。 加拿大财政部长方慧兰说，有必要禁止外国人拥有住房，以抑制加拿大的房价，防止房价上涨到把加拿大工薪阶层和年轻人赶出房地产市场的地步。 “我们会让加拿大人的市场更加公平。我们将阻止外国投资者通过买房来把他们的钱放在加拿大。我们将确保住房被用作加拿大家庭的住房，而不是作为投机性金融资产类别。” ref：https://toronto.ctvnews.ca/ontario-raising-foreign-homebuyer-tax-to-the-highest-in-canada-1.6123337 编译：YUAN 图片：加通社

【加拿大都市网】卑诗上诉庭维持早前裁决，即卑诗省府对外国买家征收的“海外买家房屋转让税”是合法的，而非歧视。 6月29日，中国公民李静（Jane Li）的上诉被三位法官格里芬（Susan Griffin）、福伊特（Peter Voith）和费舍尔（Barbara Fisher）一致驳回。 李静的集体诉讼提出三个关键理由，包括外买家税违反《宪法》和《公民法》，因为它没有履行加拿大的自由贸易义务；其次，根据《自由与权利宪章》，它是具有歧视性的，尤其是对中国公民。 不过，费舍尔认定，卑诗省最高法院大法官鲍登（Gregory Bowden）在2019年作出的判决是正确的。 首先，卑诗省政府在土地权利方面拥有广泛而重要的权力。其次，利用外资购买卑诗省住宅房产不符合跨境商品贸易的正常范畴。最后，李静没有证据显示税收直接或间接地根据公民身份或国籍进行区分。 费舍尔认为之前的裁定是合理的，因为它依据的事实是，该税适用于所有外国人，其主要目的是帮助实现卑诗省住房的可负担性。 2019年10月25日，鲍登裁定：“认为外国人大幅推动大温地区房价上涨的观点既不是刻板印象，也不是过去种族主义政策延续。”专家们一致认为，外国资本的流入对大温房价上涨具有显著影响。 李静认为，亚洲人，尤其是中国人，比其他国家的人受到更多的歧视。鲍登没有考虑其最初提交的证据，其中有一部分来自卑诗大学教授余全毅（Henry Yu）的一份报告，他认为，现在对外国买家征收20%的税，类似于过去政府针对亚裔的种族主义政策。 费舍尔指出，余全毅的报告的历史部分是不必要的，其论点缺乏对原始资料的参考。费舍尔认为鲍登应该把余全毅的报告包含在内，但是这样做也不会有甚么不同。 费舍尔说，不管历史错误如何，但今天卑诗省的亚裔同样受到高房价的困扰。 事实表明，2013年至2017年，外国资金是促成大温地产市场极其繁荣的因素之一，尽管其中绝大多数资金来自中国。 卑诗省府在2016年8月征收海外买家税之前就开始在卑诗省大部分城市地区收集数据。鲍登指出：“第一个完整月的数据收集结果显示，大温地区9.7%的住宅交易涉及外国人。这意味着交易价值为885,393,373元，在温哥华，这一比例是10.9%，本拿比为17.7%，列治文是18.2%。 2013年李静来到加拿大，在沙省大学完成公共管理硕士学位，之后去了卑诗省。2016年7月13日，她以55.9万元的外加27,995元的房屋转让税在兰里购买了一处房产。由于李静既不是加拿大永久居民，也不是加拿大公民，她还需要额外缴纳83,850元的海外买家税。 V33

来源：都市加西追踪 李静诉海外买家税一案败诉。读者们纷纷留言：“为啥输了，是不是法院地方保护主义？”本号专栏作者加拿大诉讼律师王振铎撰文分析，揭开这海外买家税一案的疑团。 官司为啥输了 失败是成功之母 这官司为啥打？ 她被海外买家税追上 本案原告是李静，被告是卑诗省政府。诉讼的起因是海外买家购房税。原告李静是不列颠哥伦比亚省伯纳比市的居民。李女士是中华人民共和国公民。2013年，她移居加拿大，在萨斯喀彻温大学攻读公共管理硕士学位。毕业后，李女士搬到了不列颠哥伦比亚省。她不是加拿大公民，也从未成为加拿大永久居民或“省级提名人”。2016年7月13日，李女士在不列颠哥伦比亚省兰利市签订了住宅房地产买卖合同。2016年11月18日，李女士完成了房产购买并缴纳了$83,850.00 的海外买家税。 这官司是什么程序打的？ 原告根据《集体诉讼法》对被告提起诉讼。被告在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前申请了驳回原告诉讼的法令。原告反对被告所要求的法令。法院裁定，被告的申请在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前以简易审判申请的方式进行。这件事是以宣誓证词为基础的简易审判进行的。 法官用什么法律判的？ 法官裁决的法律原则 以下是法官在其判决中考虑并应用于本案的两大法律领域。 1、联邦制及联邦政府与省政府之间的权力分工 2、《人权宪章》第十五条规定的平等权利 《宪法》第91条和第92条分别为联邦政府和省政府提供了与某些类别的主题有关的立法权。原告辩称，该税是该省的越权行为，属于《宪法》第91（25）条的范围，该条规定：归化公民与外国人的事务属于联邦立法范围。 李静诉讼理由1：省政府越权了  外国人事务该联邦管 省政府理由“这是省级权力！” 被告辩称，根据《宪法》第92（2）条和第92（13）条，该税在其权力范围内。争议的条款是为了筹集省级财政收入和管控省内的财产和公民权利。 许多法规都有一个方面属于省级权力范围，另一个方面则属于联邦权力范围。在这种情况下，法院必须决定法律的最重要特征是什么，并用这一特征来描述法律：这一主要特征是法律的“精髓和实质”。另一个特征只是偶然的，附带的，或者与宪法目的无关。 从外部证据可以明显看出，外国买家征税的目的是双重的。首先，通过降低外国国民购买该地区不动产的欲求，从而减少需求，促进全区域价值链中住宅物业的可承受性；其次，为省政府增加收入，包括住房优先的倡议。这些目标在有关外国买家税的立法辩论中是显而易见的。 外国买家税是指当外国公民选择成为大温地区中住宅物业的注册所有人时征收的物业转让附加税。这项税收并不妨碍外国公民在全区价值开发区拥有财产，也不妨碍他们在全区价值开发区租用住宅财产，也不妨碍他们在全区价值开发区工作或居住。此外，该税不对成为省级提名人或永久居民的外国人征收。外国买家税不属于宪法第91（25）条的范围。 即使外国买家的税收对国际贸易和商业有一定的影响，因为它旨在阻止外国资本流入该省购买不动产，但如果税收的核心和实质是在该省管辖范围内的问题，也不会使其无效。 我认为，该税的主要目的是抑制外国买家在大温地区购买不动产，以解决全区价值链内的住房支付能力问题，以及为省级目的创收的次要目的，在本质和实质上，这是一项在《宪法》第92（2）和（13）条下均属于省级管辖范围的措施，属不列颠哥伦比亚省内部管辖。对国际贸易和商业的任何影响都是附带的，并不减损该省颁布该税的管辖权。 如果省级法规与联邦法规相冲突，以致不可能同时遵守这两个法规，或者省级法规的适用会挫败联邦法律的目的，则省级法规可能不生效。这些被指责的条款并没有打击外国人在不列颠哥伦比亚获得或持有财产的一般能力，也没有与联邦政府的《公民法》相冲突。 联邦至上原则要求确认一项与被指责的省级立法相冲突的联邦法律，原告没有成功地指出这样一项联邦法律。因此，原告没有证明被指责的条款因联邦至上主义而无效，也没有证明它们妨碍了某一条联邦法律的目的。 李静诉讼理由2：这税收不平等 省政府“所有的外国人一视同仁，都要交这税！” 《人权宪章》第十五条规定的平等 被指责的外国买家税条款所作的区分不仅基于公民身份，而且也基于个人是否为永久居民或是否立即有权获得永久居民身份及省提名。实际上，对那些有权在加拿大永久居住或即将有权在不列颠哥伦比亚省和因此在加拿大永久居住的人作了区分。 我认为，这种区别是基于一个人的移民身份，而就《人权宪章》第15条而言，移民身份并没有被视为歧视类别的理由。同样值得注意的是，居住在大温哥华的亚洲人对这项税收的支持率非常高。加拿大公民或温哥华华裔永久居民同样受到住房负担不起的影响，并将同样受益于任何提高负担能力的措施。在宣布征税后的民意调查中，大温哥华89%的亚洲居民表示支持。在这种情况下，不能说该税收使亚洲居民长期处于不利地位。虽然该税颁布后至2017年11月的大多数物业买家都是亚洲国家的公民，特别是中国公民，但这并不意味着该税对亚洲买家尤其造成不利影响。正如被告所说，这不是数字游戏。来自亚洲国家的买家，如中国，得到与其它国家需求相称的平等待遇。此外，来自亚洲国家的买家也有同样的机会寻求永久居留权或省级提名，以便免税。这项税没有违反宪章第15条。 这场官司注定要输 集体诉讼通常是风险代理 从我看法官的判决理由来看，显然原告的案子从一开始就注定要失败。 本案的事实不支持根据《宪法》权力划分或《人权宪章》第十五条人人平等的论点。 我们不知道这种失败的风险是否得到了充分和仔细的考虑并告知了原告。如果是的话，原告愿意承担风险，那么原告只能自己负责任。但是，如果没有向原告披露这种风险，那么原告的律师就有可能对原告承担诉讼费用。习惯上，集体诉讼是由律师事务所以风险提成代理的。这意味着原告的律师事务所将收取一定比例的补偿费。如果没有收回赔偿，就没有应付的费用。为了进行集体诉讼，第一步是由法院认证诉讼。在本案中，诉讼甚至没有进入认证阶段，被法院驳回。我们从法官的判决中不知道原告是否需要支付被告的费用。如果法院命令原告为被告支付申请费用，那么原告就必须支付。 法官作出裁决的理由是可靠的，因为它们是基于加拿大的既定法律原则。然而，指责立法没有间接歧视中国人的论点是人为的。立法通过时居住在大温哥华地区的任何人都知道，中国境外资本大量涌入该地区的房地产市场，除了中国人之外，几乎没有其他外国买家。这项立法的实际效果是遏制中国买家在该地区购买不动产的欲望。仅仅因为立法没有像旧的人头税法那样把中国人列为目标，并不意味着在实践中就是没有做到这一点。 另一方面，在大温哥华市场上，购买房地产的富裕的中国籍买家们也只占中国总人口的一小部分。正如证据所证实的那样，加拿大公民和华裔永久居民同样背负着不动产价格负担不起的重担，并支持被指责的立法。作出这一决定的法官也居住在这个社区，他被要求作出一项裁决，以平衡大温哥华地区富裕的中国公民和当地普通居民在获取不动产方面的利益冲突，结果可想而知。 尽管上述几点似乎很明显，被告当初仍然决定提起诉讼。代表原告的律师们看来资历很高，其中一人有御用大律师的头衔。本案是否因为原告律师没有看到所讨论的上述要点而开始并继续进行，或者他们看到了这些要点，但由于其他原因，如经济利益，决定继续进行本案，仍将是一个谜。当然，也有可能原告的律师看到了风险并向原告提出了建议，但原告坚持要继续诉讼。我们可能永远不会知道这些问题的答案。

  ■联邦新民主党党领驵勉诚(前左三)周三在温市中心宣传政纲，前左二为关慧贞。受访者提供

安省新的海外买家税在2017年4月21日开始征收。 星报资料图片 一名华裔海外买家花了一年半时间将官司打到安省最高法院，终于成功向省政府追回超过30万元的海外买家税。律师刘焱指出，财政厅提出的法案并不完善，令买家甚至律师也无所适从，但由于这宗官司在开庭前达成协议，不能够成为法庭案例。律师事务所目前仍在为另外一对华裔新移民夫妇，争取退回海外买家税。 律师刘焱指，由于海外买家税法案并不完善，政府官员对法律条文有互相矛盾的解读。本报记者摄 刘焱律师表示，她的委托人在2017年4月7日签订了一份新楼花转让合约，当时的附带条件是要获得发展商开出的书面确认同意书，合约才能生效。安省新的海外买家税在4月21日开始征收;但买家的律师在4月24日才收到开发商的同意书当买家在2018年1月办理过户时，代表律师曾经向省财政厅查询，确认需要支付俗称海外买家税的15％“非居民房屋投机税”（非居民投机税，简称NRST），买家于是支付了20多万元的额外税款。 终上诉至安省最高法院 买家后来对支付海外买家税有怀疑，于是到律师事务所查询。刘律师认为，买卖合约是在新税实施前签署，理应获得豁免。由于买家已经缴纳税款，只有委托律师行申请行政复核追回税款。 买家两度向财政厅提出行政复核，最初不但被驳回，更被要求补交税金。原因是当时负责买卖的律师，是以楼花原来的售价，而不是转手的成交价计算海外买家税，因此买家要补缴价差的超过10万元税款，合共缴交了接近32万元海外买家税。她说，买家是一名陪读的家长，为了筹得补交税金款除了要在国内借高息私人贷款外，更因为频繁调动资金，而被中国列入黑名单。 律师事务所今年4月向安省最高法院提出上诉。财政厅终于在这个月提出庭外和解，全额退还买家缴纳的海外买家税和利息，以及部分律师费。律师楼表示，政府的官司有大约70％是在最高法院开庭前达成协议，以避免法庭判决成为案例。 征新税初期存漏洞 律师刘焱指出，安省政府当初颁布海外买家税法案时，并没有明确规定，预售楼花的转让(Assignment)和一般买卖合约的附加条件或修订(Amendment)是否涵盖在内。从法理而言，转让和修订都不属于广义的重新签订购买房房合约，只是对原始合约作出修订和转让。但从立法精神和宗旨而言，买家事实上是新添购一间房屋。律师楼的两名职员分别向财政厅查证时，居然有两个截然不同的答案。 财政厅直到2017年5月23日才明确规定，转让要支付海外买家税。她说，这宗官司争拗的理据是合约的附加条件是否属于合约的一部分。正如一般的二手房屋买卖，买家通常会加入取得房屋贷款和验屋两项条件才进行交易。 领枫叶卡新移民申退税遭拒 她说，财政厅在处理这宗官司时又犯下的另外一个错误是，向提出行政复核的申请人要求补交税款。原则上要等到上诉结果尘埃落定后才追讨欠税。因为个案尚未有结果前，无法确定申请人是否需要交税，况且在复核期间先加税，有打压之嫌。 刘焱说，其律师楼仍有6、7宗要求退还海外买家税的上诉申请个案。其中一宗是两名年青人在加拿大留学后继续工作。两人在去年1月合资买屋，4月正式结婚。依据海外买家税法例规定，买屋4年内取得移民身份，可以在成为新移民的90天内申请退税。女方在去年6月取得枫叶卡后申请退税被拒绝。原因是置业时两人未婚或提出已经同居3年以上的证明。 女方当时以电话向财政厅查询时获悉，要等到男方也取得枫叶卡时才可以申请退税。男方今年5月取得枫叶卡后再申请退税，依然被拒绝。理由是女方已经超出90天的申请期限。 本报记者

  ■该间房屋位于温哥华西区。Samuel Cheng图片

一个来自中国的房地产投资者已入禀卑诗最高法院，就150万元涉及海外买家税的税款提出异议。 根据6月21日向法院提交的呈请，王国章(Guozhang Wang，译音)于2010年与家人移民加拿大，并以800万元人民币(目前约合152.2万加元)，将其木材业务出售给他的姻亲赵国方(Guofang Zhao，译音)及其妻子黄丹(Dan Huang，译音)。由于赵国方和黄丹没有800万元人民币，所以他们同意在没有利息和没有截止日期的情况下偿还。他们在2015年8月要求额外的1,240万元人民币，在业务改善时开始偿还，包括2017年3月偿还180万元。 王国章于2011年购买4个温市西区物业，并分别在2013年及2014年出租及出售。 据网上媒体theBreaker报道，在2016年11月，王国章以862万元的价钱买下位于邱吉尔街(Churchill St.)5584号的房屋，但未能为431万元按揭找到贷款人。加拿大帝国商业银行（CIBC）按揭经纪建议他寻找担保人。因此，黄丹于2017年1月的合同购买附录，成为该物业的1％业权持有人。 王国章就黄丹拥有的1％业权支付了海外买家税，但被评估为1,529,600元，其中包括1,280,070元的海外买家税。 卑诗省府2016年8月2日起，向购买大温住宅物业的海外买家加征15%物业转让税（PTT），后在2018年2月调高至20%。上述被评估的海外买家税，远高于1％业权比例，是因为当局认为王国章获得对方的很多还款，已用于偿还贷款，由此黄丹的实际产权比例远高于1%。 今年3月，卑诗财政厅确认该海外买家税评估金额，是假设黄丹在2017年3月偿还贷款，是为了买入该间邱吉尔街物业而估计，认为黄丹已获得实际权益。 但呈请辩称，黄丹在该物业没有实际权益，而黄丹及其丈夫赵国方没有参与中国或加拿大的房地产买卖，赵国方夫妇除一天在温哥华国际机场短暂停留外，没有来过加拿大。黄丹名义上拥有该物业1％业权，只是为了应CIBC按揭经纪的要求，担任王国章的按揭贷款担保人，别无其他原因。 该间设有8个睡房和5个浴室的豪宅，开价为1,180万元。 上述所有指控均未在法庭上得到证实。 而就在上个月，也有列治文华裔女子以其非居民前夫仅持有1%业权为理由，入禀法院拒绝缴交约24万元的海外买家税。 上月末本报曾报道，拥有加国永久居民身份的华裔女子杨紫（Zi Yang，译音），以居住在中国的前夫占物业业权仅1%为理由，拒绝缴付约24万元的海外买家税。不过，省财政厅却质疑两人的财务关系，并且指她是为外国人持有物业。 V06

  ■一个华裔女子以其非居民前夫仅持有1%业权为理由，拒绝缴交约24万元的海外买家税，图中为涉及诉讼的房屋。CBC

加通社图 据加通社报道，加拿大两个最贵房市的豪宅销量比一年前有所下降，高端房市已显现出海外买家税带来的影响。 房产经纪公司Re/Max在年度报告中表示，多伦多和温哥华价格在100万到200万之间的独立屋销量比去年下降了35%。 多伦多价格在200万至300万之间的独立屋销量比一年前下降50%，温哥华下降22%。 多伦多房价超过300万的房屋销量下降44%，温哥华下降45%。 安省和卑诗省均已引入海外买家税，卑诗省还对价格超过300万的住房增加了财产转移税和教育税。 虽然豪宅销量减弱，但低端豪华共管公寓销量有所增加。带动低端豪华公寓销量的，主要是使用遗产购房的千禧代，以及试图缩小居住空间的婴儿潮一代。 （智苏编辑）

■ 把卑诗省府告上法庭、来自中国的置业者李静。资料图片   星岛日报记者李群报道 中国女留学生李静（Li Jing，译音）不满卑诗省府2016年8月2日起向海外买家加征额外15%物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT），迫使她须为刚购置的物业额外支付83,850元税款，因此控告卑诗省府违宪及歧视亚洲买家案，周一控方向法庭陈述新税开征前后，卑诗省府多次内阁会议内容。因这些证据涉及政府不公开信息，法庭颁发传媒报道禁制令，下令不得披露内阁会议任何信息。 此案周一在温市中心卑诗最高法院继续审讯。法庭6月25日庭审时，省府代表律师霍斯曼（Karen Horsman）曾提5大理据，指省府有责任及权限制订税制，政策也无关族裔歧视及宪法权利，要求法庭驳回起诉。周一开庭后，霍斯曼针对此前原告方指责省府政策越权，向法庭提供司法权限政策清单，证明省府并未越权。 官叮嘱会众不得散布内阁会议内容 此后，李静的代表律师布拉西（Luciana Brasil）开始向法庭陈述。她讲述该新税开征前后，当时执政的卑诗自由党省府，召开多次内阁会议商讨的内容。因内阁会议内容不对外界公开，此案主审法官鲍恩（Gregory Bowden）下令传媒不得报道有关内阁会议内容。鲍恩对此十分重视，此后看到有人进入法庭旁听，也特意暂停庭审，向刚进入法庭者解释传媒报道禁制令，也告知众人不得在法庭以外地方散布及讨论内阁会议内容。 法庭文件显示，原告李静2013年来加拿大留学，自沙省大学毕业后于2016年移居大温。她定居后曾签约出价587,895元在兰里购买城市屋，成交日为2016年11月。就在她签署购房合约后的12天，省府推出15%PTT新税。而卑诗新民主党（NDP）上台执政后后，在今年2月把税率调高至20%。 李静在诉状中指该突然征收的新税让她进退两难，因为若履行合约购下城市屋，须额外支付83,850元新税款；若不履行合约，须缴纳5.6万元违约金。李静指她的家人为购屋已耗尽积蓄，无力支付税款。 因另有买家同样不满省府政策，此案引发集体诉讼，由擅长集体诉讼的布拉西代理。《星岛日报》记者曾询问此案现有多少人参与集体诉讼及进展如何，但她拒绝发表评论。 此案法庭排定原告方陈述3天（周一至三），周四由双方结案陈词，不过原告方希望获得更多时间举证。主审法官鲍恩希望周四能结案，但就同意各方查看排期，看是否能安排多审一日。

■ 卑诗省府被控向海外物业买家额外收税违宪案，周二续审。   图文：星岛日报记者李群 华裔物业买家、中国女留学生李静（Li Jing，译音），控告卑诗省府向海外买家加征额外15%物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）案，周二被告方省府律师指，该卑诗省税务政策与联邦核心政策并不对立，也没有超越省级司法权限。另外，加国爱德华王子岛省等多个省份，推出并实施限制外国人购买当地物业政策已有多年，也成为被告方向法庭提出的重要佐证。 本案周二在温市中心卑诗最高法院进行第二日审理，仍由卑诗省府代理律师霍斯曼（Karen Horsman）及其团队，回应原告指控。本案原诉人希望把诉讼扩大为集体诉讼，若诉求成功且最后省府败诉，省府将被迫退回征收的大笔税款，因此省府不敢怠慢，开庭后，就加国多项法律相关条文作出司法解释，更举出之前本国多个法庭判例，证明该项卑诗新税制的合法性。据分析，本案审理势必历时多年，因为不论哪方胜诉，对方一定会上诉。而原诉人的策略是，首先要向法庭证明卑诗省是项税务政策违法。 原诉指海外买家税歧视外国人 原诉人指出，省府推出的15%PTT（今年2月已提高为20%），违反多项国际贸易合约、超越省府司法权限，也歧视不在本地居住的外国人。省府律师周二在庭上以很多时间解释司法管辖权间豁免（Interjurisdictional immunity），指省府一些法律条款，若影响甚至对立于联邦司法权限的核心与本质，省级法律或被定义为不适用。 但是省府律师指出，司法管辖权间豁免在加拿大宪法分析及解释中很少使用，控方的策略是，有意设立一个司法管辖权间豁免的框架，即使省府可能尚未就此立法，与联邦司法实践也并不存在任何对抗的情况下，就把省府的政策故意解释为超过省府的权限，并由此断定介入联邦的司法范围。 安省密切注视卑诗诉讼结果 被告方的律师也解释说，联邦一些国际贸易合约独立于本国国内法律之外，过往很多案例都显示，不能以国际贸易的条约，解释并实施加国国内法律。 亚省、沙省、缅省和魁省，目前都实行限制外国人购买农地政策，而爱德华王子岛省府过去数十年来，都严格限制外国买家购买当地物业，特别是沿海物业，即使不在该省居住的加国国民也受该政策影响。早在1975年，就有该省物业买家挑战该法律，但最后以败诉告终。安省去年也推出类似卑诗的针对外国买家15%额外物业税，安省将密切注视卑诗该项法律诉讼结果。 卑诗2016年8月2日，开始向海外买家加征额外15%PTT，李静不满须为她刚购置的物业额外支付83,850元税款，把卑诗省府告上法庭。   人行“放水”欲稳定市场 评论：卑诗楼市并无受惠 星岛日报记者冯瑞熊报道 中国人行日前宣布，下调国有大型商业银行及其他金融机构人民币准备金率0.5个百分点，估计释放7,000亿元人民币，有人憧憬海外市场如卑诗楼市可能因而受惠，不过，有财经评论员指人行今次“放水”，主要是针对中美贸易战，希望舒缓中国商业银行的压力，对海外包括加拿大实质影响不大，但人行举措也表明，中国是积极要稳定经济，避免市场出现波动；有地产经纪也指“放水”对卑诗楼市影响不大，反而加元汇率下跌，对楼市有立竿见影的作用。     ■ 宋浩晖 资料图片 财经评论员宋浩晖接受《星岛日报》记者访问时称，中国是因为与美国爆发贸易战，为舒缓国内商业银行的压力，降低人民币存款准备金率，但此举将增加市场上的风险及不明朗因素，也导致中国大陆与香港的股市均被推低。 宋浩晖认为人行今次“放水”，主要是针对中国金融系统的需要，希望以此稳定中国经济，故此不会对海外包括卑诗省有很大影响。不过，在心理上，此举可以令人知道，中国是很积极去处理金融系统面对的问题。 加元汇价跌 反而刺激市道 宋浩晖称，有些人可能憧憬这7000亿人民币，部分有机会留入海外楼市，但他指中国是有外汇管制，加上本地政府近期针对楼市政策，相信这次放水不会对本地楼市有很大帮助。 地产代理汤伟培表示，据他的观察，近日中国的楼市的确较数周前好，他相信主要原因是，银行在处理按揭利息上有些“松手”，与人行“放水”关系不大。他指中国就算有资金流出海外，流到卑诗省也极少；反而加元汇率下跌，更能吸引美国及中国的买家。他笑说，每当加元下跌时，他的电话(来买楼)就会立即响起。 ■ 汤伟培 资料图片 汤伟培称，影响卑诗楼市的主要原因，除了是加元汇率外，就是银行按揭政策，若银行按揭政策放松，买家容易取得贷款，对楼市影响立竿见影。他指现时楼市交投虽然较淡静，但楼价却是十分坚稳，他指本地大部分业主都很具实力，不会出现割价求售情况。

■ 大温楼市近年来涨幅巨大，卑诗省府曾出台多项平抑楼价的政策。 资料图片   星岛日报记者李群报道 卑诗省府自2016年8月2日起，实施向海外买家征收额外15%的物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT），此举引发争议。当年29岁的中国留学生李静（Li Jing，译音）不满该新税迫使她须为刚购置的物业额外支付83,850元税款，发起集体诉讼，状告卑诗省府此举违宪并歧视来自亚洲的买家。此案周一第一天审理，被告方省府律师在庭上提出5大理据，指省府有制订税制的责任及权限，政府政策无关族裔歧视及宪法权利，要求法庭驳回起诉。 ■ 李静 本案周一在温市中心卑诗最高法院首日开庭，由卑诗省府代理律师霍斯曼（Karen Horsman）就原告方诉状中的指控作出回应。原告李静昨日没有到庭，《星岛日报》记者曾询问她的代表律师布拉西（Luciana Brasil），试图了解本案目前有多少人参与集体诉讼等资讯，但她拒绝发表评论。 原告方指出，李静2013年来到加国留学，2016年自沙省大学毕业后移居大温。她以587,895元的价格购买卑诗省兰里一幢城市屋，成交日为2016年11月，不过就在她签署购房合约的12天后，省府推出上述15%PTT新税。李静称这让她进退两难，因为若履行合约购下城市屋，须额外支付83,850元新税款；若不履行合约，须交纳5.6万元违约金。李静指出，她的家人为购屋已耗尽积蓄，无力支付税款。 指多个国家也有类似征税 李静提出诉讼后，她的律师布拉西曾指该新税对外国买家不公平，也歧视外国人的公民身分。她也进一步指出省府政策违宪，也违反了包括北美自由贸易协定（NAFTA）在内的20多个国际贸易合约，这些国际合约保护合约国公民与加国公民享受同等待遇。 省府律师霍斯曼向此案主审法官鲍恩（Gregory Bowden）提出了5大理据，反驳控方指控。霍斯曼说，首先违宪指控通常十分复杂，但此案并不存在这种复杂性。有确切统计数据显示，在省府推出新税的前12个月，温哥华独立屋平均价格上涨了40%，很多温市居民特别是年轻的家庭，根本无力承担在自己的社区置业。 其次，霍斯曼称也有证据显示导致这种状况的原因之一，就是外国买家的强大需求。新税实施前仅5周，外国买家在大温购房金额高达10亿元。除温哥华外，列治文及本拿比海外买家的成交额比例也很高。 第三点就是全球经济一体化趋势，导致世界很多地方面对与卑诗同样的物业猛涨状况，例如悉尼、墨尔本、新加坡、香港及英国伦敦等城市，很多当地政府也曾制订限制外国买家政策。 原告也指责省府政策越权，因为类似政策属联邦职权范围。霍斯曼举出多个此前类似法庭判例，强调省府拥有解决房屋可负担问题责任，更具有制订税制的权力。最后，霍斯曼指省府政策绝非针对及歧视任何族裔，更援引西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）的研究报告，指非居民买家对楼市的影响存在。霍斯曼指出，原告方提出省府政策歧视亚洲买家，但却无法提出令人信服的证据。 此案周二将继续由省府律师回应原告指控，控方则预计周四开始陈述并持续数日。   PTT推出时 曾被指不公平 卑诗向海外物业买家开征额外的15%PTT税政策，于2016年7月25日由卑诗自由党政府宣布，8月2日起实施。卑诗新民主党（NDP）上台后，于今年2月把税率调高至20%。 时任卑诗财政厅长兼议会领袖麦德庄（Mike de Jong），当年宣布实施该额外税项时，指省府的目的是解决卑诗南部高昂的楼价，以及出租房屋极低空置率的问题。当时他指出，税收所得将投入一个基金，用于可负担房屋及租赁住房等。该额外税税率可在10%至20%间浮动，另如必要使用范围也可能扩大至大温以外地区。 麦德庄当年宣布该消息时也透露，2016年6月10日至7月14日间，海外买家购买卑诗物业金额达10亿元，其中86%在低陆平原地区。省府的做法当时引发一些批评，例如大温地产局（REBGV）主席莫里森（Dan Morrison）认为，新税制开征8日前才公布，又未咨询业界人士，会对市场造成不必要的不稳定因素。卑诗省华人地产专业协会副会长李世雄也表示，有早在1年前就买地建屋的海外买家，8月2日后建好屋登记物业时也要交该额外税，未免不公平。因为买家当初若知道未来要多交另一种税，可能打消投资计划。大温也有不少买家叫苦连天，例如有在温市居住的美国物业买家，抱怨在本地工作已经要纳税，但置业时却又受到惩罚。

■中国买家被指资金充裕，卑诗刚推出的新政恐不能有效遏止海外买家购房趋势。网上图片 ■卑诗省华人地产专业协会会长谭清华 本报记者冯瑞熊 对于卑诗省新民主党（NDP）政府周二推出打击房地产炒卖活动的措施，地产界认为只会产生短期心理影响，不会对楼市造成很大打击；但有学者指省府推出的投机税，可能促使部分海外买家放出本地物业，从而令中下价市场更易负担。 省府周二宣布的打击炒卖活动措施，包括由周三起，海外买家税由15%调高至20%，适用地区更由大温扩展到菲沙河谷以及维多利亚市等地方，又计划在今年秋季引进投机税（Speculation Tax）。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，省府推出的措施，对价值300万元以上房屋的炒卖可能有阻吓作用，但对于中下价房屋，只会产生短期的心理影响，因为这中下价房屋，主要买家都是本地居民，长远而言，不会有很大影响。总体而言，他认为省府今次措施，可以令楼市朝健康方向发展。 不过，谭清华称，楼价高企其中一个原因是地价高及供应不足，但省府财政预算未有提出解决方法，例如鼓励市府加速审批楼宇的建筑许可证。另外，他指现时楼价升幅急促，部分原因是因为楼花（Assignment）买卖促成，他认为省府应该管制楼花卖买，令楼价升幅保持平稳。 卑诗地产协会（BCREA）首席经济师缪尔（Cameron Muir）表示，省府推出的措施，可以令省府获得税收，但对房地产市场则不会造成明显影响（demonstrable impact）。他认为令房屋价格上升的最主要原因，是未能够在适当时间增加市场的房屋供应。 一直建议省府开征投机税的卑诗大学（UBC）尚德商学院（Sauder School of Business）副教授达维多夫（Thomas Davidoff）就表示，卑诗省一直有高的入息税及销售税，物业税税率却偏低，鼓励了不少度假者在本省购买物业，从而推高了楼价，令打工一族难以负担。他认为推出投机税，可以令这些没有工作的度假者，放出他们在本地的物业，令它们重回在本地工作的人手中。 达维多夫又说，省府其实可以将由海外买家放回市场的物业改变用途，好像增加密度，由一间豪华独立屋变为多间中等价格的物业，但这方面在预算中未有提及。

■财长詹嘉路宣读新一份财政预算案。加通社 本报综合报道 300万元豪宅物业转让税 调升至5% 卑诗省财政厅长詹嘉路(Carole James)周二公布新一份财政预算案，包括推出多项措施进一步打击产地产炒卖活动，海外买家税今起即调高至20%。另外，省府预计今年将会录得2.19亿元盈余(详另文)。预算案受到省绿党欢迎，但省自由党批评支出太高，也没有扩建列治文医院紧急护理大楼的拨款(详另文)。 周二在省议会，詹嘉路宣读省新民主党执政后首份完整财政预算案，正如上周公布的省情咨文，内容以房屋及托儿服务两大项目为主(详附表一及二)。   省新民主党政府推出多项措施，处理全省房屋可负担问题。 资料图片 征税范围跳出大温地区 房屋方面，由周三（2月21日)起，海外买家税将会由目前的15%调高至20%，而适用地区则由大温区，扩展至菲沙河谷、奥卡纳根中部（Central Okanagan）、那乃磨（Nanaimo），以及包括维多利亚市在内的省会区。 今秋立法 征收投机税 新民主党政府在预算案中也兑现了实施投机税的承诺。省府将会由今年秋季透过立法，向海外及省内没有缴付入息税的本地业主，每年征收投机税，预计今年的税率会为0.5%，至明年增加至2%。而适用地区则包括大温地区、维多利亚、菲沙河谷、那乃磨、基隆拿及西基隆拿。 有学者认为，引入投机税有助压抑楼房炒卖活动(详另文)。 省政府计划修例，要求发展商收集及提供楼花买家的资料和交易情况，避免有人在楼花转售中逃税。除此之外，市价在300万元以上的豪宅物业转让税(PTT)，由目前的3%增加至5%。 投资10亿元 增2.2万托儿名额 预算案同时着墨于房屋供应方面，其中省府打算在未来10年内，拨款超过60亿元，目标是为低收入家庭、长者、学生，以及受虐妇女和儿童，新建11.4万个住房单位。 至于在托儿服务，预算案提出，在未来3年内，省政府将会投放10亿元，降低托儿服务费用、增加托儿名额，以及改善服务质素等，包括在全省增加2.2万个托儿名额。 同时，由今年4月1日起，省府将会降低托儿中心每月牌费，每个托儿名额最多350元，估计到了2020/21年度，全省约5万个家庭因此受惠。 省政府也计划在今年9月开始，向托儿中心每个儿童提供最多每月1,250元的资助，家庭收入少于4.5万，毋须支付儿童日托费用，预计在未来3年内，会有8.6万个本省家庭受惠。

2016年的时候温哥华率先宣布 外国买家在加拿大买房要交15%的税 让温哥华的房市陷入一片混乱 而今天温哥华又宣布了一个重磅消息：  海外买家税涨价了 将从15%涨到20% 立刻生效！ 根据CBC正在直播的BC省政府2018年第一个预算案，NDP政府宣布了几项有关集中税收来遏制房产市场投机的新政策，其中包括： 外国购房税从15％上涨到20％，并将扩大到大温哥华之外（包括温哥华岛南部，奥肯那根中部和弗雷泽河谷）的其他的BC省的主要城市。周三生效！ 将在BC省新增一项“投机性税收”，用于遏制空置房屋现象，预计税率为2019年物业评估价值的2％。 物业转让税仍然是BC省的摇钱树。 BC省今年将出售房屋超过300万的房产转让税从3％上调至5％。 BC省政府表示，“这是结束我们市场投机的重要一步。 我们要求那些从高价中受益的人给予一点回馈”。据悉，整套房屋调控政策将在明年年初彻底落实。 此外，2018年的BC政府预算里，新民主党正在推出一项新的负担得起的托儿福利，到2020年，全省估计将有86,000个家庭受益。 而医疗预算也将增加5亿加币，用于减少手术等待时间，资助家庭紧急护理中心，并在此基础上建立新的医院。 目前看来，这些用于医疗和育儿的开支将从以上3项调控房市的税收里赚到了。 海外买家税真的是解药吗？ 自从15%的海外买家税开始后，大温地区的房产市场的确得到降温，但一般认为只是销量有所降低，房价并未出现明显下降甚至还有微涨。而关于打压房地产市场对经济的副作用也一直被人们所诟病。 房价与供需，经济水平、市场波动等等一系列复杂因素影响，仅凭征税就能抑制房价吗? NDP评论家David Eby表示，“人们依然买不起房子，就像在征收外国买家税之前一样。两年来，我们一直在讨论房地产市场。但在这两年里，政府完全否认我们的住房市场发生了什么，独立屋的平均价格增加了60万加元，成千上万的家庭无法负担高昂的房价。” 虽然目前安省还未表示是否会跟随温哥华的节奏，出调控房市的新招。不过根据2017年4月多伦多效仿温哥华对海外买家征收15%的转让税的事来看，接下来我们可能可以坐等多伦多的海外买家税涨价了....

■ 贺谨（右）在UDI午餐会上回答提问，左为麦克马林。 图文：本报记者李群 卑诗省长贺谨（John Horgan）周四出席城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）午餐会时表示，考虑把已在大温地区实施的15%海外买家物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT），扩大至在全省范围推行的可行性，以打击把房屋当作商品炒卖的投机行为。不过，贺谨并未提出新政策或计划的详情，但呼吁联邦政府给予更多拨款，也提出各市镇应积极配合。 贺谨向以地产开发商及业界人士为主的逾500位与会者表示，省府重视及致力提高房屋供应，同时也打击把房屋当作商品而炒买炒卖的投机行为。 主张增加房屋供应量 贺谨指出，卑诗新民主党（NDP）上台执政已满100天，希望通过午餐会与各界人士分享新政府执政的理念。他说：“经常有人问我是否不满意目前少数政府的状况。某些程度是这样，不过目前的情况也有好处，就是我们必须聆听所有人的意见，尽量与各方合作。” 在贺谨出席的午餐会酒店外有一班示威者聚集，抗议省府照顾发展商建豪宅而忽略无家可归者及低收入人士的住屋需要。示威者要求省府立刻兴建10,000套临时组件屋，以解决无家可归者的需要。 贺谨和同时出席午餐会的卑诗市政事务及房屋厅长兼专责运输联网厅长罗品珍（Selina Robinson）都提及，会场外就有抗议省府房屋政策及廉租房屋不足的活动，显示房屋问题与卑诗经济及每个人都息息相关。 他又认为，加大房屋的供应量，可以解决可负担房屋不足问题；很多公司高层表示难以留住人才，因为他们抱怨难以在大温地区负担购买或租住房屋。不过，房屋供应是一个综合性的方案，需要联邦政府增加投资，各市镇也应拿出有效方案。 贺谨说：“楼市需求方面也很关键。当人们看到楼市价格的增幅已经远远超过本地经济的增幅，也远超人们薪金的增幅，我们就必须问为何会这样。人们目前形成的一个共识是，楼市投机推动了楼价的快速上行。” 不希望问题在另一地区出现 他指出，15%PTT在大温地区实施后，海外买家的注意力有向温哥华岛以及卑诗内陆转移的迹象。贺谨并未直接指出该税制会否在全省范围推广，不过他就指出省府不希望在一个地区解决的问题，但又在其他地区发生。 贺谨表示，把房屋当成商品而炒作的趋势必须制止。他说，省府致力提高房屋供应，打击炒买的投机行为，包括考虑在全省范围推广15%物业转让税。 UDI指出，贺谨是过去多年来，首位在UDI午餐会上发表演讲的现任省长。贺谨与罗品珍更接受由UDI主席麦克马林（Anne McMullin）主持的提问环节，回答现场人士问题。