【星島都市網】一份新報告顯示，將多倫多的空置辦公空間改造成住房並不是一個簡單的過程——在某些情況下甚至可能不可行。
這份為多倫多市撰寫的報告指出，儘管過去一些辦公樓改造項目看起來「有利可圖」，但大多數情況下，這些項目的投資回報不足以吸引開發商，無論其位置如何。
辦公樓改造曾被認為是多倫多為居民提供急需住房的一種方式，旨在緩解高房價和高租金問題。這一想法在卡爾加里等地已被證明成功，其核心是對空置或使用不足的辦公樓進行改造。然而，市議員將被告知，多倫多的辦公空間替代政策，這並不像聽起來那麼容易。
根據報告，拆除辦公樓並重新開發土地可能是一個可行的解決方案。報告還探討了為什麼建造新的辦公樓已不再具有經濟效益。
辦公空間空置率持續攀升
新冠疫情和混合辦公模式的普及導致多倫多的辦公空間空置率居高不下。去年，辦公樓空置率每季度上升，到2023年底達到17.5%，比2022年同期增加了3個百分點，較2019年第四季度大幅增加13.6%。
辦公樓改造的挑戰
2023年10月，多倫多的規劃與住房委員會指示工作人員研究辦公樓改造成住房單元的可行性，卡爾加里是其參考案例。
在近十年前的石油和天然氣行業衰退迫使卡爾加里開始探索辦公樓改造為住房的可能性時，該市的撥款項目受到廣泛歡迎，以至於資金耗盡後不得不暫停。卡爾加里官員謝麗爾·麥克馬倫（Sheryl McMullen）當時表示，將辦公樓改造成住房是解決住房危機的「快速方法」。
然而，即將提交給多倫多規劃委員會的一份新報告顯示，在現有政策框架下，拆除和重建空置辦公樓比改造更可行。
報告指出：「僅重新利用現有建築外殼而不進行擴建的改造通常不可行。」報告還提到，城市的辦公空間替代政策要求在關鍵就業區域的辦公樓改造中維持一定比例的辦公空間，這進一步降低了項目的可行性。
報告強調：「當需要替代超過25%的現有辦公空間時，項目通常變得不可行。」
優先發展小型和中型辦公樓
報告發現，大約95%的辦公樓改造項目集中在所謂的「B類」和「C類」建築上，即中小型辦公樓。相比之下，「A類」建築（如金融區的大型寫字樓）難以產生足夠的回報，無法支持大規模的辦公空間替代。此外，建造新的獨立辦公樓在多倫多目前的經濟條件下「不可行」。
報告指出，中型和小型辦公樓，尤其是位於關鍵區域（如央街走廊）的建築最具潛力。
報告提出了一個假設情景：如果10%的此類地點被重新開發為混合用途住宅項目，可以創造27,000到35,000個新的住宅單元，同時減少230萬平方英尺的辦公空間供應，佔全市總供應量的不到1.3%。
被替代的空間可能帶來以下結果之一：313到901套可負擔住房單元，或20萬到60萬平方英尺的非住宅/就業空間。
政策建議與靈活性
報告提出了八項建議，包括允許開發項目靈活組合使用類型，以支持混合用途建築的建設。此外，報告建議城市應「定期監測和更新」其政策，以應對不斷變化的市場條件。
報告指出：「鑒於很難精確量化需求超過供應的臨界點，城市應推進一種靈活的政策響應，以便在市場條件改善或惡化時及時調整。」
報告還建議通過議會動議來激活或暫停政策，以確保城市對波動的市場條件做出適當響應。
市規劃委員會成員將於周四決定，是否要求城市法律顧問在2025年第一季度報告這些建議的實施情況。(都市網Rick編譯，圖片來源星島資料圖)
(ref:https://globalnews.ca/news/10896365/toronto-office-space-housing-report/)
