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星期日, 七月 23, 2017
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杨凡专栏:加拿大谨防广场协议陷阱

美国贸易代表本周向加拿大正式提交关于北美贸易协定的谈判清单,长达18页的单子里,包含近100个美国希望达成的目标,关于农产品、奶制品、软木等自然不会被遗漏,一些新的条件,则让加拿大觉得非常苛刻。 美国代表要求取消现行的北美自由贸易区仲裁委员会,因为这个委员会大部分时候,在贸易争端上都偏向加拿大。 美国所谓的公平指的是什么呢?也许从其贸易代表的要求上就可以看出来:美国要求加拿大政府为美国公司创造条件,使得美国公司可以参与到加拿大政府项目中,但是,反过来,却要加拿大承认,美国有权利阻止加拿大公司参与美国政府项目,原因是美国有“Buy America”条款。 美国是加拿大最重要的贸易国,从美国的角度看(实物商品,不含服务),主要的贸易国为加拿大,贸易量5767亿美元,逆差155亿美元,中国贸易量5994亿美元,墨西哥贸易量为5321亿美元,逆差606亿美元,日本贸易量为1936亿美元,逆差686亿美元,德国贸易量为1748亿美元,逆差749亿美元! 在美加贸易问题上,特朗普对加拿大态度是非常强硬的。最近,加拿大央行七年来的首次升息,恰逢美国与加拿大之间进行关键的贸易谈判,让人不得不怀疑,迫于某种压力,加拿大央行被动加息太高加元汇率,为这次谈判的进行表现出诚意。 从过去的经验看,美国是货币战争的高手。 1985年9月22日,美国召集当时的主要贸易伙伴,日本、德国、英国、法国等,在美国纽约的广场饭店开会,最后达成著名的广场协议,会议的主要内容就是让美元兑这些国家的货币进行贬值,增加美国出口竞争力,改善美国收支不平衡的问题。 会议结束后,在这些国家的央行干预下,日元、德国马克、法国法郎、英国英镑应声上涨,美元汇率则大幅下挫。按照道理讲,根据协议内容,大家都升值,没什么特殊的,可是日本却遭到沉重打击。 首先,我们可以看到,协议签订后,日元的升值幅度较大,一年后日元汇率从一美元兑238日元,下降到一美元兑168日元,这么大的外汇波动,使得日本遭受一个意想不到的损失。 日本购买了大量的美国国债,折算汇率后,发生严重的账面亏损,于是大量资金流回日本,推高了房地产价格。最疯狂的时刻,日本东京的地价可以购买全美国的总和。当年的短暂欢愉,带来的是日本长期停滞的经济,日本一直到现在都没有走出那场大衰退的阴影。 时光倒流二十年,在1990年之际,加拿大利息水平为13%,这些年利率一路走低,最低至0.5%的水平,现在加拿大央行突然加息,使得利息上升至0.75%,很多分析师都认为,加拿大央行将会在年底前第二次加息,利息水平将回归1%! 由此看来,加拿大利息水平似乎进入一个上升通道, 如果说低利息带来的流动性盛宴使得加拿大房地产和经济发展到今天的盛况,那么,作为大部分资产都在房地产上面的加拿大人,利息上升会给每个加拿大人的家庭资产带来影响。 对于加拿大央行的这次突然加息,许多分析师都持有保留意见。加拿大马上面临与美国的贸易谈判,特朗普总统要求重新修订北美贸易协定,特别是对区域内部的汇率操纵行为制定更为严厉的法规。 ...

杨凡专栏:加拿大央行七年来首次加息意味着什么?

加拿大全国瞩目的央行会议举行,波洛兹行长将加拿大基准利率提高25个基点,这是加拿大七年以来的首次加息,为加拿大收紧货币政策来开序幕。 十年宽松一朝收紧,所有鸽派都变脸,加拿大央行也不例外,在阳光明媚的七月,这次加息无疑是一场夏日雷暴。对那些习惯於躺在央妈呵护的低利息温床上,准备边数着钱,边度假的房地產投资者,这显然不是一个好消息。 加拿大央行过去一直都采取置身事外的角色,不断的以放嘴炮的形势威胁房地產市场却从未行动,今天的加息行动,证明加拿大央行也加入这一新的政策潮流。 现在加拿大全民皆房,债务杠杆武装到牙齿,政府行政措施打压,加拿大央行也从过去的鸽派和风细雨,突然变成狰狞的鹰派模样,难道低利息的狂欢派对即将曲终人散? 加拿大央行将基准利率提高至0.75%,仅仅25个基点,对于市场有那么大的影响吗?过去多年的房地產盛宴中,凡是大胆加杠杆的人都赚得金玉满堂,凡是小心谨慎储蓄,量力而行的人们都遭受最严厉的惩罚,有些甚至还在租房。这个残酷的事实,令加拿大人开始疯狂堆积债务,截止目前,加拿大的民间债务超过两万亿加元,房地產按揭也高达1.5万亿加元!加拿大已经是G7工业国中民间负债水平最高的国家,但是经济增长却不尽人意。 许多人房地產按揭债务作為财富的良药,认為这才是财富增长的源泉,特别是在多伦多地区的房奴们的平均按揭额度达到50万加元!信用按揭专家早就提出警告:许多加拿大人对於他们所欠下的债务了解甚少,随着房价的上涨,盲目认為他们欠下的高额房贷是良好资產! 破產重组专家道格拉斯表示,现在的社会让人看不懂,人们不仅不害怕债务,反而以能借到最大额度為荣;过去几年负债最深,购房最多的人群获得利益最大化,这些活生生的成功案例,鼓励人们疯狂借贷。现在随着利息成本上升,情况将大不一样。 现在消费者的债务水平进入史无前例的危险水平,对於许多处於债务悬崖边缘的加拿大人而言,加拿大央行选择现在加息,让人感到不解,这不是要跟房地產过不去吗? 也许吧,但如果加拿大不加息,美国一路加息,加币贬值将使得资金流入加拿大,而这些流入加拿大的资金基本都进入房地產市场,让房价暴涨,令普通人一房难求,令大街小巷成為抢offer的战场!今天公布的数据显示,在安省的海外买家只有4.7%,但是在多伦多市区,海外买家比例為7.2%,在列治文山,万锦两个属於大多伦多地区的城市,海外买家的比例高达9.1%! 相反,美国加息情况下,一些资金也会流出加拿大进入美国,但这些资金却是实体经济需要的资金,如果公司不能获得资金,再生產就成為问题,產业升级更难上加难,因為我们的大部分设备要从跟美国进口,加币越低,进口成本越高! 不难看出,在美联储加息,加拿大央行硬挺着不跟的情况下,流入加拿大的都是不太需要的资金,只能让加拿大经济虚火上升;而流出加拿大的却都是急需的资金,企业和经济赖以生存的精华。 目前,许多分析师都在為加拿大中央银行今年加息两次做准备,普遍的预计是,加拿大央行的第二次加息可能在十月份。 过去几年的房地產价格大幅飆升,在利息上涨周期中,可能不会再重现。加拿大房地產的辉煌,基於很多因素,最关键的因素就是低利息政策。OECD曾经多次劝加拿大央行加息,国际经济合作组织认為,一旦加息则加拿大的房地產淘金浪潮就会结束。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及產品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷為准。

楼市转向交易难成,被迫转手时佣金和转让税该由谁支付?

最近有数位买家向我咨询,他们之前购买房子时,Offer中没有附带任何条件。现在可能由于省府出台的控市政策,令房地产市场上放盘数量增加,贷款条件改变,以及抢Offer情况减少,导致他们无法售出现住的房子。 面对这种局面,买方经纪需要对可能出现的所有问题和后果有所了解,并及时提出建议,採取必要措施保护你的客户和交易。下面5点需要了解: 1. 如果买家无法完成交易会发生什么? 如果买方不能成交,很可能他们会选择放弃定金。假若卖方再以比之前买家同意支付的价格更低的售价卖出该物业,那么可能会导致卖方起诉未能完成交易的买家,索赔差价。 2. 买家有哪些选择? 选择之一是接触卖方请求延期交割,以便有更多的时间,不会匆忙出售他们现有的房屋。另一个选择是将购买协议出售或转让给第三方买家,让另一个买家接管他们的协议,并返还定金,然后直接与卖方成交。 3.将购买协议转让给另一位买家是否需要卖方许可? 根据OREA转售协议的条款,不需要获得许可。不过,基於下面这些原因,最好是与卖家合作:也许卖方经纪掌握已经看过该物业的买家名单,这些人有可能愿意接管这笔交易。此外,所有买家都希望能看到房子,而由於房子尚未过户,所以你的客户无权向新来的买家展示这栋房子。如果获得卖方的协助,你可以展示房子,并期望有新的潜在买家愿意接手。 4.佣金由谁支付? 两笔交易均需支付佣金。因此,原始买家若想保本,很可能需要以超过他们付出的金额卖出。根据我的经验,当试图以高於原始价格转售房子时,应该向原始卖家明确说明,买方在这次转售中不会有任何盈利,只是寻找有人接管他们的购买契约。 5. 谁支付土地转让税? 土地转让税只需要支付一次。在这种情况下,由最终与卖方完成交易的新买家支付。根据我的经验,最好在交易流程的早期处理所有这些问题,提前并坦诚地告知卖方,找到对双方都适合的解决方案。通过合作,可以减少各方面的潜在损失,在大多数情况下,完成交易令大家都满意。 作者Mark Weisleder是多伦多房地产律师  

财经故事:两千年国酒 茅台称霸全球酒股

七五年已在公司任职的前董事长袁仁国执掌贵州茅台多年,早前调任贵州财政经济委员会副主任委员。 中华民族是爱酒的民族。自古以来,骚人墨客惯以酒入诗入词,无论是曹操的“对酒当歌,人生几何”,抑或李白的“五花马、千金裘,呼儿将出换美酒”,都不难感受到历世历代,中国人对美酒的看重。 以陈年佳酿驰名中外的“国酒”茅台,被品评为全球三大烈酒,与苏格兰的威士忌及法国干邑拔兰地齐名。而生产茅台的A股贵州茅台(600519),股价不单连升三年,升幅以倍数计,最近更压倒生产健力士和百利甜酒的英国帝亚吉欧(Diageo),以逾五千亿人民币市值,成为全球“最高身价”的上市酒股。 茅台股价长升长有,主要原因是质优量少,酿制过程中不少工序仍难走现代化,产量长期无法满足市场需求,带挈茅台身价不断攀升。 撰文:韦宁 设计:杨存孝 上月下旬,茅台股价一度冲上485元人民币,创下历史新高,市值突破5700亿,等于贵州一年生产总值的一半,继续称霸全球上市酒股。 早于今年4月初,受惠首季省镜业绩,茅台股价已经飞升,首次超越拥有红牌、黑牌威士忌(Johnny Walker)、健力士(Guinness)和百利甜酒等著名品牌的英国帝亚吉欧,一跃成为全球市值最大上市烈酒公司。 事实上,茅台在内地以至全球一直供不应求,带动茅台价格持续攀升。生产茅台的贵州茅台自然猪笼入水。单是今年第一季,公司的营业收入按年增长两成半,股东应占利润升幅亦超过一成半,达56亿。 茅台升价百倍,假酒大行其道。公司近年致力打假,保障自身权益。 质优量少愈卖愈贵 1999年成立的贵州茅台,2001年在上海交易所上市,当时招股价仅31.39元,上市16年股价累积上涨13.5倍。单是过去10年,连股息的总回报累计升幅达5倍。茅台业绩长升长有,主要原因是质优量少,酿制过程中不少工序仍难走现代化,产量长期无法满足市场需求。 被誉为全球3大蒸馏名酒之一的贵州茅台,据《史记》早于公元前135年汉武帝年代已享誉宫廷。解放后,茅台指定为国务院接待外宾专用国酒。 1954年已故总理周恩来出席瑞士日内瓦国际会议,以“两台”《梁山伯与祝英台》和茅台宴客,令茅台获得“外交酒”美誉。 随着内地人消费力提高,茅台身价愈显矜贵。如何提高产量,一直是贵州茅台的大难题。然而经过反覆研究,公司发现若要保持茅台原味,传统工艺不可或缺,否则便会“橘越淮为枳”,这亦成为茅台产量不能大增的原因。根据贵州茅台的数字,去年生产的茅台酒及系列酒的酒基约为60,000吨。但市场估计,此产量连满足一半需求都不够。 物以罕为贵,茅台的另类价值在于其升值潜力。陈年茅台动辄索价万元人民币一瓶,即使一般茅台酒,其价格也不断上升。例如53度500ML茅台,去年售价为1280元,今年已涨价至2080元,升幅高达六成七,远远跑赢贵州茅台股价,叫人咋舌。难怪曾有人问:“买茅台股票好,还是买茅台酒好?” 生产健力士的英国酒厂帝亚吉欧曾经是全球市值最高的上市酒股,但现已被茅台超越。 ...

财经故事:因为一封邮件,股神出手相救力挽加拿大次按危机

撰文:裴浩辉  过去几年由中国富豪为主的购买力,一举将加拿大尤其是温哥华楼市推向泡沫边缘,令市场变得疯狂,投资者早已对加拿大楼市出现戒心,有基金大鱷高调唱淡加国楼市。 至今年四月,加国最大非银行房贷供应商Home Capital Group涉嫌误导投资者,令公司股票价格暴跌,引发周边股票的连锁反应,令人担心重演美国次按风暴。 (股神巴菲特人弃我取,在公司有危机时低价买入Home Capital,挽救市场的信心) 就在市场信心动摇之际,上月股神巴菲特却出手打救 Home Capital,斥资四亿加元入股,并提供二十亿加元信贷额度,无疑是為加国楼市打下一枝强心针。 今年4月,加国最大非银行房贷供应商Home Capital Group涉嫌误导投资者申请住房贷款,消息随即引发市场动盪,公司股票急速插水,市场担心有连锁反应,评级机构穆迪更下调了包括多伦多道明银行、蒙特利尔银行、丰业银行在内的6间当地大型银行的信贷评级。穆迪认为当地银行业环境目前受压,或令银行资產品质恶化,而加拿大家庭债务比率去年第四季已升至167%的纪录新高。 Home Capital曾濒破产 除此之外,Home Capital Group可谓风声鹤唳,沽空机构浑水创办人Carson Block早前亦高调唱淡加国楼市,更自爆已经沽空该股,他说︰“我开始相信,加拿大市场已有实际问题,我之前去过多伦多金融区,那里贴满叫人借钱消费的广告,这不就是10年前美国的情况吗?” (一名蒙特利尔银行高层向股神展示合照,间接令股神入股Home Capital。而蒙特利尔银行亦因楼市泡沫,被穆迪调低评级) 至於在美国次按危机中,曾沽空“两房”(房利美及房贷美)成名的华尔街大鱷科尔蒂斯(Marc Cohodes)亦有沽空Home Capital,他认為加拿大楼市已处於失控:“全球资金不断涌入加国楼市,政府想靠房地產投资去刺激经济,楼是用来住的,但现在已作為炒卖工具,最终会危害国家经济!” 据彭博资讯估计,近年有5000亿美元由中国流出,当中有不少是流入加国楼市。科尔蒂斯又指,加拿大由低收入家庭申请的房贷比重已增至18%,两年来涨了三成八,“穷人拿到高槓桿房贷,迅速堆积起风险和泡沫,然后便是泡沫破裂和风险肆虐了。” Home Capital过去两个月四面楚歌,濒临崩溃边缘,上月终於迎来好消息,股神巴菲特旗下的投资旗舰巴郡,宣布购入Home Capital价值4亿加元的股份,同时提供20亿加元,年息9厘的信贷额度。巴菲特直言︰“投资Home Capital是因為集团有强劲资產、开创能力、良好的包销按揭表现,以及增长市场中的领导地位,是一个好好的投资对象。” 而Home Capital临时主席及行政总裁Bonita Then更开心地说︰“这是对我们明显投下信心一票,是Home Capital转捩点,因為我们正在恢復投资者及存户的信心。” 巴菲特大折让入股 股神投资总是无宝不落,专拣公司处於危机时以极低残价格买入,是次收购将分两次进行,而收购价钱亦相当优惠,第一次收购将以每股9.55加元,买入1600万股,共值1.532亿加元;第二次将以每股作价10.3加元,买入2400万股,交易总数2.467亿加元,两次交易完成后,巴郡将持有Home Capital 38.4%的股份。 事实上,巴菲特一直对加拿大整个市场感到兴趣,早在其13岁时,就持有魁北克锌加工厂Noranda的股份。据《环球邮报》对巴菲特的访问中可见,与其说他对加拿大楼市看法乐观,实际他是看好加拿大这个国家。今年5月,巴菲特听取加拿大总理杜鲁多和财长Bill Morneau在西雅图一场峰会上的发言后,便更加增强了对加国前景的乐观态度。 巴菲特更在访问中提道,巴郡可以為Home...

财经故事:亚马逊并购实体店 超市集团绝地反击

撰文:郑瑞棠 设计:杨存孝 网购巨头亚马逊六月中宣布公司有史以来最大的併购交易,以一百三十七亿美元,收购有机食物连锁销售商全食超市(Whole Foods Market, WFM),正式将业务伸展至实体超市连锁店。消息一出,大型超市集团的股价皆应声下跌。 其实传统零售商近年被网购冲击,处於捱打局面,部分股价不见了一大截。不过市场相信,整个零售业不可能只得亚马逊一间公司,所以部分零售商透过增加网购投资,或实行精选货品、及会员制等,与网购巨人抗衡,希望成為汰弱留强下的生存者。 回顾亚马逊上市二十年,由网上书店发展成超级网购平台,改变全世界,股价升幅达六百倍,可说科网界的传奇。 (亚马逊创办人贝索斯将公司由最初的网上书店,发展成超级网购平台,上市二十年来股价劲升逾六百倍。) 市场早已传出亚马逊有意收购超市集团的消息,但最终选择了WFM,并且不惜以溢价27%作全面收购。其实论规模论盈利,WFM并不是美国最大,但却是美国最大天然食品零售商,在全美有456家门店,其主要客户群是美国中產及富裕阶层,亚马逊主席贝索斯表示:“收购全食超市,将能够让亚马逊提供最优质的有机和天然食品。” 与一味斗平的沃尔玛(Walmart)、 Kroger等连锁超市不同,WFM走高档路线,普通食品的价格要比沃尔玛贵一至两成,而大部分產品的价格更高四成以上。市场分析,亚马逊一向拥有出色网上平台,掌握“大数据”,今次收购WFM后,更能掌握一眾高端客人的大数据,及运送新鲜货品的物流技术,对公司拓展网购业务是一个宝贵的资源。 收购WFM消息公布后,刺激当日亚马逊股价上涨2%,单日市值增加112亿美元,差不多已抵消收购WFM的金额,目前市值达4600多亿美元的亚马逊可说财雄势大,以往曾经颠覆过书店、电器及家具市场的实体店舖,现今进军超市,预料可震动整个市场。 事实上,作為全美最大的线上零售商,今次不是亚马逊首次涉足实体店,早在2015年底,亚马逊开了第一座实体书店,目前在西雅图、圣地亚哥、波特兰和戴德姆共开设了4家实体书店。今年3月,亚马逊的新鲜食品自提业务在总部西雅图进行内部测试。 对於收购大型零售店,中国的网购霸主阿里巴巴更先行一步,至今已经入股了多家连锁零售商如三江购物、联华超市、银泰、苏寧等。不同之处是阿里巴巴只是买入公司部分股权,保留与公司的合作,而今次亚马逊却是收购WFM全部股权。 超市股应声下跌 亚马逊买WFM消息一出,美国一眾连锁超市集团的股价皆显著下跌。其实超市股近年受网购冲击,股价普遍节节下退,一些大型超市集团如Target、Tesco过去一年大跌两至三成,其中来自英国的Tesco过去3年更大跌八成。传统售商自然不会坐以待毙,希望来个绝地反击。 沃尔玛大搞网购 全美最大超市零售集团沃尔玛,去年底曾遭股神巴菲特大规模拋售,显示他对传统实体零售店前景有保留。為抗冲电商,沃尔玛近年不断收购电商板块,去年8月以约33亿美元,收购美国新兴电商网站Jet.com;今年一月,Jet.com宣佈以7000万美元收购鞋履电商ShoeBuy;之后,户外服装电商Moosejaw、线上女装零售商ModCloth先后被沃尔玛收归麾下。市场传沃尔玛準备斥资3亿1000万美元,收购男装电商网站Bonobos。 沃尔玛的策略,是希望网购与传统实体店相辅相成,集团国际部首席行政官贝思称:“我并不认為20年后就没有人去实体店购物,线上和线下的购物模式是相互依存的。” 亚马逊近年也有由网上转到实体,目前在美国经营四间书店。 美国实体零售店中,亦有逆市奇葩,例如美国第二大零售集团Costco过去3年股价大升六成,跑赢大市。不过由於累积升幅较大,在亚马逊收购实体超市消息后,调整幅度相对也较大。Costco是美国第一大连锁会员制仓储式量贩店,目前全球有逾700家分店,其中超过600家在美国及加拿大,其突出之处,是有极强採购能力,其店舖不以產品种类多取胜,而是经常能挑选高质量及平价的產品给消费者。 毕竟网购虽然流行,但部分商品如新鲜食品等,消费者倾向要亲自选购。在北美洲的居民,每逢周末揸车到Costco购物,可说成為了假日节目。公司看準消费者心态,实行会员制,消费者需付小额的入会费,才能取得会员卡在店内购物,这样令客户的忠诚度,远比其他零售商為高。 Costco以会员制吸引忠实的顾客,令公司成功逆市突围。 此外,全球零售商都瞄準中国的庞大市场,但在内地网购市场被阿里巴巴及京东商城等垄断下,亚马逊难以打入。反而传统零售商较有灵活性,可与内地电商合作,例如Costco於2014年进军中国,与阿里巴巴合作,在旗下的天猫设旗舰店,售卖食品与保健產品,销售反应相当理想。 上市20年劲升600倍 亚马逊於1997年5月上市,刚好上市20年,当年上市价為18美元,其后经过多次拆细,经调整后上市价约為1.5美元,在收购WFM消息后,股价最高曾突破1000美元,即比招股价劲升660多倍。 如果与本港股王腾讯相比,该股2004年以3元7角上市,2014年1拆5,经调整招股价為7角4仙。以腾讯现价约280元计算,升幅為370多倍,上市13年来升幅不及亚马逊。不过到腾讯上市20周年,未知到时升幅会否比亚马逊更劲。 亚马逊斥资千亿港元收购Whole Foods Market,震撼整个市场,令一眾超市集团股价应声下跌。 亚马逊创立初期经营网上书店,上市时未有盈利,以全球最大书店自居,期间经歷过2000年科网狂潮洗礼,目前已是美国最大网上商店,证明是科网股最终赢家。截至今年3月止,亚马逊纯利為7亿2400万美元,主要收入来自开放平台、AWS云服务、和Prime会员订阅费收入。 亚马逊劲升,带挈创办人贝索斯身家飊至约800亿美元,仅比全球首富微软的盖茨相差数10亿美元,但以其股价增长速度,相信成為首富将指日可待。  
 
 
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