地产

【星岛综合报道】加拿大豪宅市场出现明显两极化，最新报告显示，截至2026年9月30日止的首9个月，全国13个豪宅市场中，有7个录得按年销售增长，其中5个升幅达双位数；然而，传统一线城市大温哥华地区（Greater Vancouver）与大多伦多地区（GTA）却大幅萎缩，凸显全国豪宅板块正经历多年来最剧烈的结构性分歧。 据RE/MAX加拿大公司公布的《2026年秋冬豪宅市场焦点报告》（Fall/Winter 2026 Spotlight on Luxury Report）指出，卑诗省以外多个城市豪宅市场表现突出。 二线城市领跑全国成长 安省伯灵顿（Burlington）以26.3%的按年升幅居全国之首，其次是纽芬兰与拉布拉多省首府圣约翰斯（St. John's），升21%；亚省卡加利升20.6%、爱民顿升15.9%，沙省沙斯卡通亦升15.3%。渥太华及温尼辟分别上升7.6%及3%。 大温哥华豪宅销售则下跌17%，安省奥克维尔（Oakville）跌16.7%，大多伦多地区跌9.4%。 市场表现类别 城市／地区 豪宅成交量年增减幅 双位数强劲成长 伯灵顿（Burlington） +26.3%（全国之冠）   纽芬兰与拉布拉多省圣约翰斯 +21.0%   卡加利 +20.6%   爱民顿 +15.9%   沙斯卡通 +15.3% 温和成长 渥太华 +7.6%   温尼辟 +3.0% 显著萎缩 大温哥华地区 -17.0%   奥克维尔 -16.7%   大多伦多地区 -9.4% RE/MAX加拿大总裁科蒂克（Don Kottick）指出，单靠传统供求、楼价、购买力及利率等因素，已不足以解释现今豪宅市场走势，地区经济实力正成为影响高端住宅需求的重要因素。 他表示，经济基础较稳健的地区，较能支撑置业活动；市场变化日益复杂，买家需求也愈来愈取决于各地的经济基本面。 报告指出，中小型城市豪宅市场表现较稳定，主要受惠于经济多元化、人口增长，以及买家对生活质素和居住环境的需求。 科蒂克今年6月受访时曾表示，富裕买家转向中小城市，已不再只是房地产市场的周期性现象，而是逐渐形成的结构性趋势。 他指出，中小型城市高端豪宅市场需求增加或保持稳定；相反，在楼价高昂的大城市，经济前景不明朗正令富裕买家采取更审慎的置业态度。 两大超级豪宅市场仍具韧性 值得注意的是，虽然多伦多及温哥华豪宅销售整体下滑，但金字塔最顶端的“超豪宅”（Ultra-luxury）板块却展现出极强的韧性，多项高价指标逆势上扬。 大多伦多地区售价超过750万元的住宅，销量按年上升17.6%；多伦多市内更有15宗成交价超过1,000万元的交易，创10年来最高纪录。 奥克维尔售价超过500万元的住宅，销量亦接近增加18%，但整体售价超过325万元的豪宅市场仍下跌16.7%。 大温哥华500万元以上的独立屋市场仅下跌8%，抗跌表现明显优于300万元以上整体豪宅板块（下跌17%）的表现。 换言之，楼市下滑并非平均波及所有价格层级，顶级豪宅仍有一定承接力。 买家财力充足　欠缺的是置业信心 另一项值得留意的变数，是加拿大央行于10月28日将政策利率上调0.25厘至2.5厘，为依赖按揭贷款或须先出售现有物业才能换楼的买家，增添融资成本压力。这项加息发生于报告统计期结束后。 RE/MAX加拿大豪宅部门副总裁阿尔特纽（Michael Altneu）指出，现时豪宅买家并非缺乏财力，而是信心不足。 他表示，财富让买家有能力置业，但真正促使他们出手的，是信心及合适的购买机会。经济与地缘政治的不确定因素，令不少富裕买家暂缓决定；不过，若物业符合买家所有期望，仍有机会促成交易。 他又指出，现有住宅与升级换楼物业之间的价格差距正在收窄，尤其在中小型城市，这也可能刺激部分买家入市。 报告列出的高价成交包括：温哥华一幢价值2,800万元的海滨豪宅、多伦多Forest Hill一幢成交价逾2,300万元的住宅，以及奥克维尔一幢售价1,850万元的滨水物业。 整体而言，加拿大豪宅市场正逐渐呈现一种新泰式，中小型城市凭借经济及人口优势吸引买家，而温哥华、多伦多虽然整体销情转弱，顶级豪宅市场却仍展现一定韧性。 图：CBC/RE/MAX V6 ● 相关新闻：西温逾400万元豪宅成交挫25%　转买家市场可执平货 ● 相关新闻：【综述】估值神话幻灭大温地产界震惊 占地超大老宅75万元对折成交

【星岛综合报道】卑诗省一名大学生原定于2024年秋季租住一处民宅房间，租期4个月，岂料入住当日，房东竟拒绝让其父母进屋协助搬迁。双方发生争执后，最终导致租约告吹。卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal，简称CRT）近日公布裁决结果，认定房东无故拒绝租客访客入屋已构成违约，判处房东须向该名大学生退还按金，同时驳回房东的反诉请求。 Daily Hive报道，根据网上公布的审裁处裁决，事件源于2024年6月，当时由该名女大学生的母亲透过脸书（Facebook）校外租屋群组发布的出租房间帖文下留言联络上房东，并于8月14日陪同女儿前往看房。 其后租客填写租屋申请表，双方于8月21日及22日正式签署租约。 原本约定租期由2024年9月1日至12月31日，为期四个月，月租为1,100元。 双方约定9月1日下午4时交接入住。当日下午3时30分左右，租客因与父母遇上交通挤塞，发简讯通知房东，表示预计下午4时30分抵达。 房东表示自己必须在下午5时前离开，租客则称可于4时45分前抵达。房东随后要求他们最迟于4时50分离开。 租客约于下午4时45分至4时50分抵达，但房东拒绝让租客的父母进入屋内协助搬运行李。房东辩称，因屋内还有其他租客，包括一名年轻学生，在自己不在场的情况下，她“不放心让额外的成年人进入屋内”。 审裁处裁决指出，双方随即爆发“气氛紧张”的争执，租客与父母最终决定离开并放弃入住，随后向CRT提出申诉，要求房东退还550元按金。 房东则辩称，拒绝租客父母入屋有合理理由，反指租客拒绝入住，已违反租约。 房东更提出反诉，指租客在大学校外住宿脸书群组向其他人反映事件，损害其声誉，据此索赔4,400元的租金收入损失；另外，因审裁处曾向她发出缺席裁决命令，她再要求赔偿550元，称之为“薪资扣押”。 审裁处裁定，房东在迁入日禁止租客父母入屋协助搬迁，构成违反租约。裁决指出，任何“通情达理的第三人”看到房东当时的举动，都会认为房东无意遵守租赁协议条款，因此租客选择不入住是合理反应。 最终，CRT判令房东须向该名大学生支付共计700元，其中包括全额退还的550元按金以及相关法庭规费。房东提出的反索偿则全部遭驳回。 图：网上图片 V6 ● 相关新闻：法官推翻驱逐73岁房客的判决 认为房东行为“可疑” ● 相关新闻：列治文房东“收楼自住”遭租客蹲守12次穿崩 判赔3.6万元

【星岛讯】卑诗省府周二(10日)新闻稿表示，截至2026年11月1日，透过卑诗房屋局 (BC Housing)在全省63个社区提供6,588个庇护所宿位。 这些宿位包括常设及临时全年庇护所、无家可归者营地临时房屋行动应对计划 (Homelessness Encampment Action Response Temporary Housing, HEARTH) 庇护所、临时冬季庇护所，以及在社区发出极端天气警报时于夜间开放的极端天气应对 (Extreme Weather Response, EWR) 庇护所。  各类庇护所的宿位总数如下：  4,270个常设庇护所宿位 291个临时全年庇护所宿位 534个HEARTH庇护所宿位 793个临时冬季庇护所宿位 700个EWR庇护所宿位 庇护所为无家可归或面临无家可归风险的人士提供过夜住宿，同时提供热食及支援服务。  查看全省庇护所完整名单，请浏览庇护所地图：https://smap.bchousing.org/  卑诗房屋局会在办公时间内，每日更新庇护所资讯 (包括EWR及其他庇护所的开放情况)，以反映新庇护所及EWR宿位的启用情况。未来数月或会有更多庇护所宿位开放。  以下列出在温哥华社区内营运的各类庇护所，宿位总数1,866个。  常设全年庇护所：  Kloshe House Shelter, 1015 E Hastings St., 79个宿位  The Gathering...

【星岛综合报道】一位新当选的温哥华市议员兼前租户法律倡导者表示，房东因将独栋住宅分割成出租房而被罚款 9 万元，这一发现令人难过，但并不令人意外。 据Global新闻报道，市议员史密斯(Stephanie Smith)：“令人遗憾的是，我在这一决定中看到的做法是我在代表租户的过程中在其他地方看到的做法，以及最近在温哥华租户联盟的租户那里看到的，他们一直在建筑物中组织起来。” 她说这栋房子的规模确实非常极端，但温哥华到处都有类似的情况。 2025年7月的房屋检查发现，这栋位于商业街附近的房子被分割成21个房间，至少有17名租户居住，此外，还未经许可加装了多个浴室和水暖设施。 【相关新闻】温东独立屋割出21间㓥房出租 邻居震惊：足见租屋市场严峻 同年8月，温哥华市政府下达了搬迁令。 史密斯补充道：“未经许可擅自分割房产、擅自翻修、擅自改动水电线路、疏散通道问题等，这些都存在危及生命安全的问题——几十年来，我在全市多栋建筑中都见过这些问题。” 经过调查，住宅租赁处发现，房东未能依照法律规定的健康、安全和住房标准维护出租房产，也未能完成紧急的水电维修。 他们因第一次违规被罚款 85,000 元，因第二次违规被罚款 5,000 元。 但该决定表明，这套出租房有能力每月为房东带来 11,000 元的收入。 史密斯表示，9万元的罚款金额庞大，但这只相当于这处房产约8个月的收入，而该房产目前挂牌出售的价格为140万元。 史密斯说：“我注意到，租户权益倡导者也注意到，住宅租赁委员会(RTB)合规执法部门所能施加的处罚与租户可能遭受的损害并不成比例。” “而且，当房东规模较大，可能在多处房产中违反地方法规或《住宅租赁法》时，这可能意味着一定的经营成本。” 西门菲沙大学城市项目主任甄瑞谦(Andy Yan)表示，温哥华的房屋隔间让他想起了香港的“棺材房”，基本上就是一个木箱，里面只有一张床。 【相关新闻】坚尼地城怪㓥房“两副棺材”格局 80呎月租4千惹议 甄瑞谦说：“我认为这场景其实让人想起19世纪温哥华的旧时光，那时人们把新来的、年轻的加拿大人一股脑地塞进这些地方。” 他又说，这个问题凸显了地方政府有必要确保房东不能从事这种行为，缴纳的罚款仅计入经营成本。 (图：Global视频截图、星岛资料图片) V11

【星岛综合报道】多伦多一对租住同一单位的伴侣，遭住在楼上的业主怀疑在屋内吸烟，其后收到收楼通知。两人否认吸烟，怀疑令业主起疑的空气质素监测器读数，其实是自己“放屁太多”所致。安省业主及租客委员会（LTB）已就个案举行聆讯，双方正等候书面裁决。 据《国际商业时报》（IBTimes ）报道，格鲁梅特（S.E. Grummett）与克鲁格（Sam Kruger）是同居伴侣，也是喜剧拍档。 这对伴侣租住多伦多一幢双层住宅的主层及地库，而业主安德逊（Tania Anderson）则住在楼上。去年12月，患有慢性肺病的业主发现空气质素监测器的挥发性有机化合物（VOC）读数异常，怀疑两名租客在屋内吸烟。 两人否认指控，并着手查明真相以证清白。他们曾停止煮食48小时、停用热水及电力各24小时，又停止点蜡烛及加强通风，但读数依然不时上升，尤其在晚上。 两人其后发现，监测器生产商Airthings指出，呼吸及其他人体活动可能令VOC读数上升。他们又向多伦多市政府一名公共卫生专家查询，对方确认人体本身可以是读数上升的源头。 两人认为已查出“真凶”，并说：“屁，就是屁，一定是屁。” 今年6月底，业主发出N12收楼通知，声称为保障健康，打算收回整幢住宅自住。这对伴侣质疑业主是为了报复他们采取了维权行动，并非真心打算收回自住。 业主及租客委员会于10月29日举行聆讯，代表租客的律师梅森（Samuel Mason）指业主以自住为由收楼，借此绕过其他保障租客的程序。 租客方表示，这是他们在多年巡回演出后首个安定下来的家，若被逼迁，租住类似单位每月可能多花800至1,000元。 两人在众筹网站发起筹款以支付律师费，截至周一筹得约3,440元。 他们强调此事绝非开玩笑。“我们因为放屁太多而遭不合理逼迁，这是真的，不是笑话。我们倒希望这是笑话，但确实不是。” 图：GoFundMe V20

【星岛综合报道】加拿大全国住宅租金最高的地区是哪里？答案是北温哥华，单位平均月租超过3,000元。有租客表示，必须找多些室友合租，才能负担到住在这区的开支。 根据租屋网站Rentals.ca最新报告，大温北岸地区租客平均每月要支付3,002元租金，为全国最高。这比温哥华市的租金还要高出近250元，北温亦是加拿大唯一平均月租超过3,000元的城市。 Rentals.ca的拉达斯（Giacomo Ladas）表示，要降低租金，其中一个办法是增加北温哥华市场上多睡房租用单位的供应。 拉达斯说：“显然，在北温哥华这样租金非常昂贵的市场，要减轻租金负担，办法就是找室友合租。” 温哥华租户联盟（Vancouver Tenants Union）北岸分部的义工萨维尔（Josh Saville）说：“一般来说，你必须找室友合租。有时候，在这里需要比其他城市找更多室友合租，才负担得来。” 相关新闻：列治文一房租金按年跌近17%   跌幅为温哥华6倍 然而，北温哥华市的市长布坎南（Linda Buchanan）表示，当地平均家庭人口不足两人，而从房屋销售情况来看，多睡房单位并不特别受欢迎。 她认为，另一个解决办法是容许在独立屋地段兴建可容纳更多居民的住宅。 布坎南说：“如果住户已经拥有本身的土地，我们可以如何帮助他们？也许可以稍为提高容积率（FSR），容许他们兴建符合家庭需要的住宅，这将有助降低成本。” 降低平均租金不会一朝一夕实现，但Ladas表示，对于愿意等待的租客而言，北岸地区的高昂租金最终可能反而对他们有利。 他说：“你会看到较少人选择迁往加西地区，尤其是温哥华市和北温市，因为这些地点的租金仍然非常高昂。这应该可以令整体需求下降，而需求下降通常会带动租金下跌。” 图：CityNews V20

【星岛综合报道】总理卡尼周五(6日)在缅省宣布了10年内消除无家可归计划(end homelessness within 10 years)，缅省首先获得超过10亿元的联邦新拨款，有助于建造2000多套新的支援过渡房屋，以及一个新的温尼辟心理健康及成瘾治疗中心。 卡尼表示：“无家可归问题是我国面临的最严峻挑战之一，任何政府都无法独自解决。2026年预算案将援助、住房和医疗保健整合起来，借鉴一线工作人员的经验，力争在10年内消除无家可归现象。” 联邦预算案说明，自从疫病爆发以来，日益严重的无家可归危机触及了加拿大公平、团结和人类尊严的核心价值。正因如此，加拿大设定了在10年内消除无家可归的目标。这项前所未有的联邦举措获得了近300亿元的资金支持。 “无家可归不只是栖身之所的问题，它关乎人们每天依赖的帮助、安全且负担得起的住房的稳定性，以及许多人需要的医疗保健，包括心理健康和成瘾治疗。长期以来，这些系统各自独立运作，无法满足这场危机所需的规模。2026年预算案将这些系统整合起来，围绕着我们已证实有效的措施：援助、住房和卫生。” 援助：及早接触无家可归者，并持续陪伴他们找到住所 65亿元用于更新及加强“安居计划”（Reaching Home Initiative），并为无家可归者提供支持。这笔资金将支持社区主导的预防无家可归、帮助人们获得庇护所和基本服务以及帮助他们找到工作和永久住所的工作。各社区将被要求提供更持续、更及时的数据，以衡量无家可归的规模并追踪减少无家可归现象的进展。 55亿元用于更新“加拿大住房福利”（Canada Housing Benefit），为包括性别暴力幸存者在内的低收入加拿大人提供直接的每月租金援助，帮助他们支付房租、保住住所，避免流落街头。 住房：从过渡房屋到经济适用房，为人们提供安全的栖身之所 透过“建造加拿大住房”(Build Canada Homes)计划，拨款100亿元，支持在加拿大各地建造约25,000套支援房屋及过渡房屋。联邦政府将资助建设，而各省和地区将资助营运以及居民维持住房所需的各项服务。 随着更多合作伙伴的加入，这项投资将持续成长。 卫生：居家与护理融为一体 50亿元设立新的“综合支持基金”(Integrated Supports Fund)，透过“建设加拿大住房”(Build Canada Homes)项目发放，用于建设集住房、医疗保健、心理健康和成瘾治疗以及其他社会服务于一体的综合设施，并与公共、私营和慈善合作伙伴携手合作。该模式借鉴了多伦多邓恩之家(Dunn House)的成功经验，该机构已将居民的急症室就诊次数减半。 20亿元设立“建设强大社区基金”(Build Communities Strong Fund)的“健康基础设施基金”(Health Infrastructure Fund)，用于建设新的社区心理健康和成瘾治疗设施，并翻新现有设施。 (图：加通社、星岛记者摄) V11

【星岛综合报道】卑诗省基隆拿（Kelowna）一名女屋主原本只想把卖不出去的住宅出租，没想到却陷入长达数月的租务纠纷。她经历两级法律程序，最后还须请出法警执行收楼，至今估计损失近3万元。虽然省住宅租务处(Residential Tenancy Branch, RTB)近日裁定前租客须支付逾1.5万元，但她坦言，并不奢望真能追回款项。 据Castanet.net报道，女屋主Claudia Li-Gordon与家人在Wilden住宅住了10年。搬到较小的房子后，原有住宅放盘六、七个月仍未售出，于是决定出租。 她在Wilden社区脸书（Facebook）群组看到租客寻租帖文，认为透过社区平台寻找租客应该较可靠。于是安排面谈、让对方看房，也查核推荐人及相关资料，原以为一切妥当，结果却演变成一场噩梦。 欠租数月　租客临搬迁前取得法院暂缓令 Li-Gordon表示，租客去年12月入住，翌年3月已开始拖欠租金，屋主被迫把逾期缴租通知贴在大门。到了6月，夫妇二人正式向租客发出迁出通知。 她坦言，自己和丈夫并非有经验的业主，也不是物业管理公司，只是希望出租住宅、补贴家庭开支的普通屋主。 她表示，住宅租务处8月已下令租客迁出，但到了原定搬离当天，租客却取得卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court.）的“紧急临时继续留宿令”（emergency interim stay），使得收楼程序再度受阻。 法官其后将迁出期限定于9月30日。Li-Gordon夫妇接着须申请收回管有权令（writ of possession），并聘请法警执行。最终，法警于翌日完成驱逐。 她说，纠纷拖延期间，夫妇须动用积蓄支付第二笔按揭，估计整件事令家庭损失近3万元。 法庭裁定须赔1.58万元　欠租总额达1.87万元 住宅租务处仲裁员近日裁定，前租客须向Li-Gordon夫妇支付15,797.58元。 裁决指出，租客拖欠6月至9月租金，欠款合共18,700元；当时每月租金为6,000元。仲裁员虽提及租客个人及财务状况艰难，但强调这些困难并不能免除支付租金的责任。 Li-Gordon对裁决感到欣慰，却不认为胜诉便代表能收回损失。她形容，这是自己一生中经历过的最大压力之一，希望公开经历，提醒其他业主提高警觉。 她指出，即使已尽力查核租客背景，申请表上的资料仍可能不实，普通业主未必有能力辨别。 两个资料库可查租务纪录 Li-Gordon也提醒业主，卑诗省有一些普通居民未必知道的公开资料，可以协助了解准租客的过往纪录。 省府提供两个查询渠道：一是“线上法院服务”（Court Services Online），可搜寻法院公开纪录；二是住宅租务处入口网站的公开裁决资料库。 由于卑诗省大部分业主与租客之间纠纷，都是由住宅租务处而非法院解决，因此仅凭法院查询可能无法了解全貌。 住宅租务处一般会将普通纠纷裁决中的当事人姓名进行匿名处理；但涉及金钱赔偿的裁决，则会列出双方姓名，让业主有机会查阅相关纪录。 图：Castanet V6 ● 相关新闻：不满“租霸”2百业主集会示威 华裔房东：赶得走租客也收不足租金 ● 相关新闻：【不可不知】房东驱逐欠租房客 因少做一事反倒须赔对方双倍按金

【星岛综合报道】温哥华一名投资顾问趁客户因新冠疫情滞留中国期间，冒认客户身份，擅自将其住宅做二按，取得近27万元贷款。受害人以广东话为主要语言，英语能力有限，直至收到按揭欠款通知，才发现住宅已遭抵押，更面临收楼。涉案顾问被监管机构罚款50万元，并永久禁止在业界从业。 据加拿大投资监管机构 (CIRO，全称Canadian Investment Regulatory Organization) 11月4日公布的裁决内容，曾在温哥华地区任职的投资顾问刘氏 (Yi Cun Liu，译音)，又名Harry Liu，被永久禁止取得注册资格，亦不得受雇于任何受CIRO监管的机构。 CIRO纪律委员会同时勒令刘交还从诈骗和盗窃所得的约44.2万元，另须支付5万元聆讯费用，连同罚款合共约99.2万元。 趁疫情客户滞留中国冒名 根据CIRO文件，受害人2017年成为PI Financial Corp. (现称Ventum Financial Corp.) 的客户，刘氏于2019年底接手其投资帐户，并取得其驾驶执照及护照副本。 2020年1月，客户前往中国，原定度假六星期，却因疫情限制，直至2022年6月才返回加拿大。在这29个月期间，刘持有客户住宅钥匙，代为收取邮件。由于客户无法在网上查阅投资帐户，只能靠刘提供这方面的资讯。 二按获近27万　客户面临收楼 2021年1月，刘冒认客户，在丰业银行 (Scotiabank) 开设帐户，再伪造转帐授权文件，将客户的投资款项转入该新帐户。 至2022年7月，刘氏净挪用52,695元，客户的投资帐户只剩下43.31元。 2022年3月，他利用客户的身份证明文件，冒名以其住宅取得约26.8万元二按，相关文件以遥距方式签署。贷款所得被刘用于个人开支。 直至2024年1月，客户收到按揭违约通知，才得知住宅暗中遭人抵押。 向客户认错   求不报警 客户随即致电质问刘，并录下对话。刘承认冒用其身份申请按揭，声称不会让客户承担债务，并要求对方不要报警。 2024年4月，贷款机构展开收楼法律程序，客户被迫面对诉讼。 CIRO亦发现，刘于2023年9月冒充客户申请丰业银行信用额及信用卡，供自己使用，涉及至少10,295元未偿还款项。 借11万不还　假资料掩饰 此外，他曾向客户借款，并签署借据承认欠款60万元人民币，当时约合11万元。他承诺连同利息偿还，但一直未有还款。这笔私人借贷亦未经其任职的公司批准。 2024年1月，刘透过“微信” (WeChat) 向客户发送帐户截图，谎称客户的投资资产仍有约20万元，以掩饰款项已被挪用。 同年6月，客户终发现投资帐户出现问题。刘任职的公司于7月5日将他解雇。 CIRO斥拒绝配合调查 CIRO纪律委员会指出，本案最大的特点，是刘氏蓄意欺骗的行为涉及范围广泛，并且持续多年。客户、按揭贷款机构及丰业银行合共损失逾44.2万元。 CIRO指刘一直拒绝配合调查，亦没有出席纪律聆讯。纪律委员会表示，若违规行为包括拒绝配合调查，通常会在整体罚款中加计5万元。 纪律委员会最终裁定他违反行业操守规定、未经公司批准与客户进行私人借贷，以及拒绝配合调查，作出永久禁业及罚款50万元的处分。刘亦须交还从诈骗及盗窃所得的约44.2万元。 图：资料图片 V20

【星岛综合报道】温哥华一名投资顾问趁客户因新冠疫情滞留中国期间，冒认客户身份，擅自将其住宅做二按，取得近27万元贷款。受害人以广东话为主要语言，英语能力有限，直至收到按揭欠款通知，才发现住宅已遭抵押，更面临收楼。涉案顾问被监管机构罚款50万元，并永久禁止在业界从业。 据加拿大投资监管机构 (CIRO，全称Canadian Investment Regulatory Organization) 11月4日公布的裁决内容，曾在温哥华地区任职的投资顾问刘氏 (Yi Cun Liu，译音)，又名Harry Liu，被永久禁止取得注册资格，亦不得受雇于任何受CIRO监管的机构。 CIRO纪律委员会同时勒令刘交还从诈骗和盗窃所得的约44.2万元，另须支付5万元聆讯费用，连同罚款合共约99.2万元。 趁疫情客户滞留中国冒名 根据CIRO文件，受害人2017年成为PI Financial Corp. (现称Ventum Financial Corp.) 的客户，刘氏于2019年底接手其投资帐户，并取得其驾驶执照及护照副本。 2020年1月，客户前往中国，原定度假六星期，却因疫情限制，直至2022年6月才返回加拿大。在这29个月期间，刘持有客户住宅钥匙，代为收取邮件。由于客户无法在网上查阅投资帐户，只能靠刘提供这方面的资讯。 二按获近27万　客户面临收楼 2021年1月，刘冒认客户，在丰业银行 (Scotiabank) 开设帐户，再伪造转帐授权文件，将客户的投资款项转入该新帐户。 至2022年7月，刘氏净挪用52,695元，客户的投资帐户只剩下43.31元。 2022年3月，他利用客户的身份证明文件，冒名以其住宅取得约26.8万元二按，相关文件以遥距方式签署。贷款所得被刘用于个人开支。 直至2024年1月，客户收到按揭违约通知，才得知住宅暗中遭人抵押。 向客户认错   求不报警 客户随即致电质问刘，并录下对话。刘承认冒用其身份申请按揭，声称不会让客户承担债务，并要求对方不要报警。 2024年4月，贷款机构展开收楼法律程序，客户被迫面对诉讼。 CIRO亦发现，刘于2023年9月冒充客户申请丰业银行信用额及信用卡，供自己使用，涉及至少10,295元未偿还款项。 借11万不还　假资料掩饰 此外，他曾向客户借款，并签署借据承认欠款60万元人民币，当时约合11万元。他承诺连同利息偿还，但一直未有还款。这笔私人借贷亦未经其任职的公司批准。 2024年1月，刘透过“微信” (WeChat) 向客户发送帐户截图，谎称客户的投资资产仍有约20万元，以掩饰款项已被挪用。 同年6月，客户终发现投资帐户出现问题。刘任职的公司于7月5日将他解雇。 CIRO斥拒绝配合调查 CIRO纪律委员会指出，本案最大的特点，是刘氏蓄意欺骗的行为涉及范围广泛，并且持续多年。客户、按揭贷款机构及丰业银行合共损失逾44.2万元。 CIRO指刘一直拒绝配合调查，亦没有出席纪律聆讯。纪律委员会表示，若违规行为包括拒绝配合调查，通常会在整体罚款中加计5万元。 纪律委员会最终裁定他违反行业操守规定、未经公司批准与客户进行私人借贷，以及拒绝配合调查，作出永久禁业及罚款50万元的处分。刘亦须交还从诈骗及盗窃所得的约44.2万元。 图：资料图片 V20

【星岛综合报道】住宅租赁平台liv.rent公布的2026年10月租金报告显示，列治文无家具一房单位的平均叫租按年大跌16.6%，由去年10月的2,330元降至1,943元，下跌387元。 在liv.rent追踪的大温九个城市中，无家具一房单位的平均叫租按年下跌6.3%，下降140元，至每月2,083元；按月则微跌0.12%。 liv.rent指出，自今年2月以来，大温无家具一房单位的平均叫租一直维持在2,061元至2,098元之间，波幅仅37元。按年租金差距则由9月的86元扩大至10月的140元，主要因为去年10月租金曾上升，而今年同期保持平稳。 列治文有家具一房单位的平均叫租，则按年下跌3.97%。 整体而言，大温租金近年持续回落，原因包括联邦政府收紧移民政策，以及鼓励兴建更多专门出租住宅，以增加房屋供应。 温市两房租金逆市上升 温哥华市无家具一房单位的平均叫租为2,329元，按年下跌2.6%，为九个城市中跌幅最小。 温哥华市两房单位租金却逆市上升。无家具两房单位平均叫租按年上涨5.2%，由2,970元升至3,125元；有家具两房单位则上涨10.8%，由3,096元升至3,429元。 温哥华市内各区租金亦有明显差异。在本月有无家具一房单位放租的16个社区中，West Point Grey／卑诗大学一带最贵，平均月租叫价2,600元；Sunset-Victoria Fraserview区则最便宜，平均1,717元。 西温租金冠全国 根据liv.rent的排名，加拿大租金最高的五个城市中，有三个位于大温地区，依次为西温、北温及温哥华，分列全国首三位；安省Burlington及万锦，则排名第四及第五。 西温无家具一房单位的平均叫租达2,532元，北温为2,452元。 全国“无家具一房单位平均叫租”最贵城市： 排名 城市 每月平均叫租 1 西温 $2,532 2 北温 $2,452 3 温哥华 $2,329 4 Burlington $2,106 5 万锦 $2,081 图：列治文旅游局 V20

【星岛综合报道】住宅租赁平台liv.rent公布的2026年10月租金报告显示，列治文无家具一房单位的平均叫租按年大跌16.6%，由去年10月的2,330元降至1,943元，下跌387元。 在liv.rent追踪的大温九个城市中，无家具一房单位的平均叫租按年下跌6.3%，下降140元，至每月2,083元；按月则微跌0.12%。 根据liv.rent的排名，以无家具一房单位平均叫租计算，西温、北温及温哥华分列全国首三位，安省伯灵顿 (Burlington)及万锦则排名第四及第五。 全国“无家具一房单位平均叫租”最贵城市： 排名 城市 每月平均叫租 1 西温 $2,532 2 北温 $2,452 3 温哥华 $2,329 4 伯灵顿 $2,106 5 万锦 $2,081 liv.rent指出，自今年2月以来，大温无家具一房单位的平均叫租一直维持在2,061元至2,098元之间，波幅仅37元。按年租金差距则由9月的86元扩大至10月的140元，主要因为去年10月租金曾上升，而今年同期保持平稳。 列治文有家具一房单位的平均叫租，则按年下跌3.97%。 整体而言，大温租金近年持续回落，原因包括联邦政府收紧移民政策，以及鼓励兴建更多专门出租住宅，以增加房屋供应。 温市两房租金逆市上升 温哥华市无家具一房单位的平均叫租为2,329元，按年下跌2.6%，为九个城市中跌幅最小。 温哥华市两房单位租金却逆市上升。无家具两房单位平均叫租按年上涨5.2%，由2,970元升至3,125元；有家具两房单位则上涨10.8%，由3,096元升至3,429元。 温哥华市内各区租金亦有明显差异。在本月有无家具一房单位放租的16个社区中，West Point Grey/卑诗大学一带最贵，平均月租叫价2,600元；Sunset-Victoria Fraserview区则最便宜，平均1,717元。 图：Pexels V20

【星岛综合报道】根据卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court）最新颁布的裁决，知名开发商Westbank旗下关联公司因拖欠满地可银行（BMO）贷款逾3,600万元，法官已下令为该案指定破产接收人（Receiver，即接管人），接管涉及项目的四家公司。涉事发展商Westbank表示，将就裁决提出上诉。 据CTV报道，卑诗省最高法院法官Kevin D. Loo周三（4日）颁下裁决，周四公开判词，批准银行申请，为700 Bidwell Holdings Inc.、700 Bidwell Limited Partnership、700 Bidwell Property Inc.及Westbank Holdings Ltd.委任接管人。 不过，接管令对Westbank的影响仅限于其在这个项目中的权益，并不涉及整个公司的财务或其他业务。Westbank自称是加拿大主要豪华住宅及综合用途地产发展商，并已表明会提出上诉。 发展商认为指定接管人不可取 判词没有列明项目名称，但涉事的700 Bidwell公司曾就温哥华阿尔伯尼街（Alberni Street）1668及1684号、靠近比德韦尔大道（Bidwell Avenue)的地段提出更改土地用途(rezoning)重建计划。原方案拟拆除现有两幢小型分契公寓大厦，兴建一幢40层高住宅大楼，提供128个住宅单位。 项目于2022年5月获批改划，但相关发展许可申请于2025年9月遭到取消。判词指出，发展商大约在同一时期开始停止向BMO支付贷款利息。 法官表示，涉事公司欠银行逾3,600万元，至少自2025年9月起未有按期支付利息；银行于2026年1月26日开始追数，公司迄今仍未偿还。自银行发出追数通知以来，欠款再累积逾914,850元利息，另加相关费用。 BMO根据贷款协议中的条款向法院申请委任接管人。发展商反对，认为银行未能证明自身面临财务风险，亦未证明与借款公司合作会遇到困难，并主张以止赎程序处理比指定接管人更为可取。 Loo认同发展商部分论点，但认为贷款协议明确订有接管条款，银行有权依约提出申请，因此最终批准接管安排。 物业出售牵涉复杂业权 法官指出，相关物业日后出售并不简单。两幢现有大厦虽已分割为分契物业（strata），目前却以出租形式营运。 温哥华市政府提交的改划审议文件显示，阿尔伯尼街1668号是一幢13层高大厦，设有11个住宅单位；阿尔伯尼街1684号则高14层，设有12个分契单位。 法院没有收到物业目前市值的证据。卑诗物业估价局(BC Assessment)的资料显示，阿尔伯尼街1668号有11个登记地址，顶层单位估值逾270万元，其余单位约120万至140万元；阿尔伯尼街1684号各单位估值则介乎190万至220万元。 按上述估值合计，两幢大厦现有物业价值约3,750万元，尚未计算任何重建潜力。 判词亦指出，物业租金没有按要求支付予BMO。法官表示，涉事公司承认没有提出还款方案，尽管此前曾作出承诺；银行亦曾给予机会让公司处理违约问题，但公司未能或无意解决。 目前欠款利息正以每天约5,150元的速度累积。自银行于2026年8月12日入禀申请以来，另已累积逾30万元利息。 法院批准的接管令即时生效，但接管人在2027年2月13日前无权出售相关物业，让Westbank及其他涉事公司有约四个月时间寻求再融资及清还债务。 Westbank曾反对被纳入接管令，称针对其任何资产的接管安排，可能令其他项目的融资文件亦构成违约，对公司造成重大不利影响。不过，法官指出，法院没有收到证据支持这项忧虑，并认为接管令只适用于Westbank在涉案项目中的有限权益。 Westbank向CTV发表简短声明称：“这项申请毫无根据，我们将提出上诉。”公司没有进一步评论。 至于重建申请为何撤回，以及700 Bidwell旗下公司为何停止偿还贷款，Westbank均未有回应。 图：CTV/shapeyourcity.ca V6 ● 相关新闻：华人开发商温哥华16项目倒闭案 幕后投资者指控遭友人诈骗背叛 ● 相关新闻：前高管透露...

【星岛综合报道】加拿大总理卡尼领导下的政府拟延长外国买家购屋禁令两年，将到期日2027年1月1日推迟至2029年1月1日；但新建住宅可获豁免，让海外买家可以购入新楼，为住宅发展引入更多投资。 有关安排载于联邦政府周五（6日）公布的2026年联邦预算案。按照建议，外国买家购屋禁令将继续适用于现有及转售住宅，但新建住宅不在限制之列。政府表示，将尽快提出相关立法，并启动规管程序。 预算案指出，这项政策调整旨在促进新房建设的资金投入、增加市场供给，同时防止外国资本推升现有住宅价格，以保障本国居民的购房负担能力。联邦政府亦表示，会继续支持其他级别政府采取措施，应对投机活动等楼市压力。 外国买家禁令于2023年1月1日生效，最初为期两年；联邦政府于2024年初将期限延至2027年1月1日。 现行规定禁止非加拿大人在城市地区购买某些住宅物业，包括独立屋及共管公寓。加拿大公民及永久居民不受限制，部分符合资格的临时居民及其他买家则可按豁免条款置业。 禁令推出时，加拿大楼市在疫情初期低迷后急速升温，楼价及租金屡创高位，人口亦因联邦政府提高移民目标而大幅增加。当时政府希望透过限制海外需求，减少外国买家竞争，让更多住宅留给在加拿大生活的人士。 民意调查显示，禁令曾获广泛支持。温哥华民调机构Research Co.于2025年4月进行的全国调查发现，76%受访者支持联邦政府的外国买家禁令，13%反对，11%未决定。支持者跨越不同政党：曾于2021年联邦大选投票支持保守党、自由党及新民主党的受访者，支持比例分别为82%、78%及78%。 大温与多伦多新房积压严重   建商呼吁松绑 然而，禁令是否有效，以及在目前楼市与经济环境下是否仍有必要，近年受到质疑。部分发展商亦表示，限制海外买家可能令新住宅项目更难取得融资。 过去两年，大温哥华及大多伦多地区的发展商多次要求联邦政府放宽限制，认为海外买家可协助消化滞销新公寓，并透过预售提供兴建下一批住宅项目所需资金。业界曾要求豁免新建预售住宅，以及新建中层和高层住宅项目；近月更有业界人士主张，让禁令按原定期限于2027年1月1日自然失效。 大温新建公寓市场目前正面对销售疲弱及库存积压。房地产研究机构Rennie的2026年秋季市场报告指出，截至2026年6月底，区内积压未售出的新建公寓逾1.4万个单位，涵盖尚未动工、兴建中及已落成项目。2026年上半年，新公寓销量仅1,340个单位，创下地区历史新低纪录。 大温及大多伦多部分发展商近年越来越依赖批量交易，出售积压的新公寓库存。 二手公寓市场同样未见起色。2026年10月，卑诗省低陆平原各地的公寓价格及成交量均低于去年同期。大温地产商协会（Greater Vancouver Realtors，GVR）辖区的公寓基准价格为673,400元，按年下跌5.9%；成交892宗，减少16.7%。菲沙河谷地产局（Fraser Valley Real Estate Board）辖区公寓基准价格为460,800元，按年下跌8.1%；成交238宗，减少20.1%。 图：加通社 V6 ● 相关新闻：外国人购房禁令年底寿终正寝？联邦财长这样说⋯⋯ ● 相关新闻：外国买家购房禁令将到期 专家：收效甚微不如任其自然失效 ● 相关新闻：加拿大或将放开外国人购屋禁令 住房部长罕见松口：正研议澳洲经验 ● 相关新闻：卑诗建筑业日子难熬 吁联邦和省府修改外国买家购房禁令

【星岛综合报道】温哥华一幢独立屋被房东违规分割成21间睡房，供至少17名租客居住，并涉及未经许可改建及多项安全隐患。 综合Global News与CTV报道，卑诗省住宅租务处（Residential Tenancy Branch，RTB）辖下的合规及执法部门（Compliance and Enforcement Unit，CEU）裁定，五名业主违反《住宅租赁法》(Residential Tenancy Act, RTA)，须共同缴付9万元罚款；其中一名业主另因在多宗租务聆讯中提供虚假或误导资料，被单独罚款3,800元，合计93,800元。 这项裁决于今年夏季作出，上月底才在网上公布。 温哥华市政府稽查员于2025年7月检查位于金马素街（Commercial Drive）附近的住宅，发现主楼层、阁楼及地下室被分隔成约21间睡房，当时至少有17名租客居住，屋内亦增设多间浴室及水管设施，却没有取得所需改建许可。 稽查人员记录多项安全问题，包括逃生通道、防火间隔、电力及管道系统、消防设备，以及房屋是否适宜居住等。市府认为，物业须进行大规模整修才能符合相关法规，并于同年8月发出撤离令。 住宅租务处接获市府通报后展开调查，并检视过往涉及该物业的租务纠纷纪录。租客曾反映鼠患、霉菌、漏水、消防安全、逃生通道不足及维修不力等问题，质疑房屋是否具备基本居住条件。 合规及执法部门最终认定，五名业主未有按照法律要求维持出租物业的健康、安全及住房标准，也没有及时完成水管及电力系统所需的紧急维修，违反《住宅租赁法》相关规定。 涉及17份租约违规 裁决指出，第一项违规涉及17份租约，按每份租约5,000元计算，罚款共8.5万元；未有完成紧急维修则另罚5,000元，由五名业主共同承担。此外，其中一名业主罗汉忠（Jimy Law，译音）被裁定曾在六场租务纠纷聆讯中提供虚假或误导资料，须另付3,800元。因此，五名业主合共被罚9万元，罗汉忠另负责3,800元。总罚款达93,800元。 涉案五名业主包括物业持有人罗春秀（Sam Chuin Hsiu Law，译音）及罗佩仪（Lisa Pui-Yee Law，译音），以及租约列明的出租公司Livewell Homestay and Cleaning Limited、公司董事罗汉忠和罗托萨蓬（Matthew Tosaporn Lo，译音）。 根据官方文件，该物业的所有者是罗春秀(Sam Chuin...

位于华埠哥伦比亚街490号的达权总社大楼因外墙的壁画而成为打卡热点。星岛记者黄忆欣摄 【星岛记者黄忆欣报道】温哥华历史建物“达权总社大楼”，自1981年整修重新开放后，长期作为华埠社区的重要文化据点，并为退休长者提供廉宜住房。然而星岛记者在上周接获社区人士投诉，称该栋楼升降梯故障已经7个月，管理单位至今束手无策，贴出告示请住户联系该区省议员、洪门及中侨。 达权总社大楼位于哥伦比亚街490号，一楼外墙是艺术家程树人创作的《历史缩影》三联幅壁画，已成为访华埠游客打卡热点；内部则提供约34个独立长者非市场性社会房屋，均为单间套房，分布在2楼及3楼。 【相关新闻】温哥华艺术家程树人着手修复华埠经典壁画《历史瞬间》 记者前往该栋楼查看时，巧遇住在2楼的李先生。他表示已经租住4年多，虽然手脚骨上下楼不成问题，但几个月前因眼疾做了雷射，视力减退，6月底还曾经跌倒，目前已康复，但有点担心上下楼会踩空。 他又说，有更年长的邻居需要使用助行器，没有升降梯，出入成障碍，又怕麻烦别人，生活变得无法自主。李先生表示，冬天阴雨季来临，“ 就算一般人走在这么窄小的旧楼梯都恐怕滑倒，更何况是老人家？”  曾向省议员求助 记者查看升降梯时有另一住户陈先生称，他因为膝盖受伤特别需要借助升降梯，但无奈等了这么久，问题一直没有解决。 “他们(管理方)说，这座升降梯太老旧，找不到零件可以更换。他们还曾经向士达孔拿选区省议员查询，得到的答案也是没有零件。但是难道不能整部换新吗？” 记者在楼梯间还发现玻璃窗遭到破坏。李先生及另一位住户崔女士无奈地说：“有待修理的地方不少，连2楼都有老鼠，但我们希望升降梯能赶快修好，长者最怕的就是跌倒。” 记者就此问题致电管理方李经理求证，但他表示“不知道”即挂断电话。 温哥华市长费必得(Pete Fry)上周六(31日)走访华埠时曾就此问题回复星岛记者，他表示将与该区候任省议员Amanda Burrows商讨华埠长者住宿安全。 【相关新闻】首位士达孔拿出身温哥华市长 费必得上任前走访华埠交流 老旧电梯有解吗？ 温哥华的老旧升降梯(通常屋龄在25至35年以上)因为零件停产、市面上找不到现货而故障时，这在本地是非常典型且棘手的问题。 根据温哥华市府的《维护标准附例》(Standards of Maintenance By-law)，住宅电梯必须随时保持运作，故障必须“以最快速度”修复。 如果大楼只有一部电梯且面临长期停机，管理方(房东)或物业委员会(Strata)应立刻主动联系受影响的弱势住户。例如过去中侨顺利楼升降梯故障事件，管理方需安排工作人员每天协助租户出行，甚至提供补偿金或临时安置。 【相关新闻】华埠9层顺利楼坏电梯 住户爬楼200天多跌伤 【相关新闻】顺利楼8旬妇日前送院 急救员需抬担架落楼 【相关新闻】电梯老旧零件难觅 已协调赔偿金问题 住户亦有权要求管理方提供电梯公司的官方诊断报告与预估修复时间表，并确认是否有临时安置方案。 星岛记者将持续联络有关单位，关注华裔长者住宿安全。 【编按】 星岛记者于11月6日接获卑诗技术安全局来函表示，希望澄清报道提到卑诗技术安全局(Technical Safety BC)角色和权限的陈述。 该局表示，卑诗技术安全局负责监管卑诗省《安全标准法》(Safety Standards Act)及其相关法规下升降设备和其他受监管系统的安全安装和运作。 当升降设备被认定为不安全或可能不安全时，必须停止使用，直到其恢复安全运作状态。此项要求旨在保护公众免受潜在安全风险的侵害。 至于房东或物业管理公司“恶意拖延维修”的调查工作，并非卑诗省技术安全局的职责范围。 卑诗技术安全局无权管辖电梯维修时间、服务水准、与居民的沟通、无障碍设施、合约纠纷或与楼宇运作相关的决策。我们不调查居民、物业管理公司、房东、物业经理和承包商之间的纠纷，也没有法律权力判定维修延误是故意还是“恶意”。 为确保读者获得关于寻求帮助的正确途径的准确信息，星岛更新原文反映卑诗省技术安全局的职责和管辖范围的部分。 V02

【星岛综合报道】大温都会局(Metro Vancouver)即将卸任的成员周五(30日)推迟了2027年预算投票。 此前，包括温哥华、素里及新西敏市当选市长在内的多位即将上任的地方政要呼吁，应等待新一届理事会做出决定。 大温都会局由来自21个市镇、一选举区及一个原住民保留区的民选官员组成。本月初的地方选举结束后，随着新届市议员和市长就职，理事会将进行人员交接。 【相关新闻】候任素里市长吁取消大温都会局预算投票：将离任者不应再做决策 大温都会局主席、本拿比市长侯迈豪(Mike Hurley)在周五的会议上表示，理事们应该认真履行职责，为下一届理事会奠定良好的基础。 他指出，水务委员会必须在12月31日前提交预算，他认为预算应该获得通过。 最终，都会局以89票赞成、36票反对的投票结果决定延后预算案的审议。 据大温都会局发言人称，该预算案提议的家庭总支出比去年平均增加17元(1.9%)，低于2027年3%的目标。 此次增幅涵盖大温哥华地区的所有服务，包括水务、污水处理及排水区的公用事业，以及大温区域提供的服务，例如区域公园及空气品质管理。 近年来，大温都会局一直饱受诟病，尤其是北岸污水处理厂工程成本飙升。 (图：资料图片) V11

【星岛综合报道】温哥华一处物业的房东违反健康与安全规定，将独栋住宅分割成21间睡房租给17名房客，并未能进行紧急维修，被勒令支付9万多元的罚款。 据CTV报道，卑诗省住宅租务处（Residential Tenancy Branch, RTB）辖下的合规及执法部门（Compliance and Enforcement Unit，CEU）裁定，温哥华一处出租物业的五名业主，因违反健康、安全及房屋标准，以及未有及时处理紧急维修，合共被罚款逾9万元。其中一名业主另因在六次租务纠纷聆讯中提供虚假或误导资料，被单独处以3,800元罚款。 这项裁决于今年夏季作出，本月才在网上公布。物业地址在裁决文件中被隐去，只说明是温哥华一幢建于1930年前、设有副套房的住宅。 当局未批准其作为分租套房 文件指出，该物业土地用途划为独栋住宅，执法单位未发现任何批准其作为分租套房，或供多名无亲属关系租客居住之多房间住宿设施的纪录。 裁决书指出，温哥华市政府稽查员于2025年7月发现，该出租物业内主楼层、阁楼与地下室已被分割为多间睡房，现场共有约21间睡房与17名租客居住。 市府人员记录多项安全隐患，包括未经许可之改建、逃生通道、防火隔间、电力系统、管道系统、消防安全设备，以及该物业是否适合居住等整体安全问题。市府稽查员认定，物业必须进行大规模整修，方能符合相关法规标准。 市府随后于2025年8月下达撤离令。接获市府通报后，合规与执法单位亦于同月展开调查。 租客曾投诉鼠患、霉菌及漏水 调查人员亦检视住宅租务处过往处理业主与租客纠纷的纪录。文件显示，在涉及该物业的多宗申请中，租客曾提出鼠患、霉菌、漏水渗水、消防安全、逃生通道不足、维护修缮不力，以及房屋整体环境是否具备基本居住条件等问题。 根据官方文件，该物业的所有者是罗春秀(Sam Chuin Hsiu Law，译音)和罗佩仪(Lisa Pui-Yee Law，译音)，两人于2021年4月以157.8万元购入。 其余涉案房东包含租约文件上记载的出租人Livewell Homestay and Cleaning Limited，以及该公司董事罗汉忠(Jimy (Jim) Hon Chung Law，译音)和罗托萨蓬(Matthew Tosaporn Lo，译音)。 五名房东均获充分通知，知悉相关指控及有机会参与聆讯，但没有回应，亦未参与合规与执法单位的处分程序。 三项违规成立　最高一项罚款8.5万元 住宅租务处合规及执法总监麦格雷戈(Scott McGregor)遂在房东缺席下作出裁决，最终认定房东已违反卑诗省《住宅租赁法》(Residential Tenancy...

【星岛综合报道】加拿大在全球人均债务排名榜上位居第六，每名居民平均分摊的政府、家庭及非金融企业债务，合计达183,254美元（加币256,123.12元）。这项最新统计显示，加拿大的整体借贷规模在全球39个受调查经济体中位于前列，家庭按揭、企业融资及政府借贷，均构成沉重的债务总量。 由Valerii Emelianov制作、Visual Capitalist于周五（30日）发布的排名，采用国际清算银行（BIS）非金融部门2026年第一季的信贷数据，除以联合国《世界人口展望2024》的人口估算，计算各地人均债务。 加拿大以183,254美元排名第六，排在丹麦的195,365美元之后，高于瑞典的178,259美元。排名首位的瑞士达342,240美元，挪威以273,856美元居次；荷兰及美国分列第三、第四，分别为224,157美元及224,032美元。 加拿大债务三大来源　企业借贷占近四成 按债务构成，加拿大每名居民平均分摊的债务包括：   类别 人均债务（美元） 非金融企业 68,910 政府 56,323 家庭 58,021 合计 183,254 非金融企业债务占总额约37.6%，是三大类别中最高的一项；政府债务占约30.7%，家庭债务则占约31.7%。 这也说明，所谓加拿大人均负债18.3万美元，并非每名加拿大居民个人都欠下这笔钱，而是把政府、家庭及企业的债务总额平均分摊至人口所得的统计数字。企业借贷主要涉及商业融资，政府债务则由公共部门承担，不能直接视为个人欠款。 加拿大统计局公布的数据显示，2026年第二季本国家庭债务相对收入的比率略为下降，主因家庭收入增长快于负债增幅。不过，家庭每有1元可支配收入，仍须承担约1.76元信贷市场债务，负债水平依然偏高。央行警告，家庭债务仍高于可支配收入，令部分家庭承压。 人均债务高不等于财政风险最高 这项排名亦提醒，债务总量与财务风险并非同一回事。瑞士虽以34万多美元高踞榜首，但其政府债务只占人均总债务不足一成，主要来自家庭及企业借贷。美国则有约44%的人均总债务来自政府，与瑞士的结构截然不同。 日本在人均债务排名中列第16位，每人约12万美元，但按债务占国内生产总值（GDP）的比例计算，却在这39个经济体中居首；中国人均债务排名第25位，但债务占GDP比例亦高居第四。 因此，人均债务只能反映一个经济体的借贷规模，不能单凭排名判断其偿还能力或金融风险。收入水平、资产规模、利息成本，以及政府、企业和家庭各自的负债结构，都是评估债务可持续性的重要因素。 对加拿大而言，这份榜单真正值得关注的，不是第六名本身，而是三大部门的债务合计已达相当规模。尤其家庭债务长期高企，企业融资又占总额最大部分，在经济增长、就业及利率环境出现变化时，各部门承受的压力，可能透过金融体系相互牵动。 图：加通社 V6 ● 相关新闻：报告：加拿大六成低收入家庭入不敷支　年轻人债务压力加剧 ● 相关新闻：加拿大家庭债务正越埋越深 约占税后收入180%

【星岛综合报道】温哥华西端区（West End）知名住宅大楼“El Cid”的租赁业权持有人，指多年来不断被要求缴付额外费用，以应付大楼维修及设施开支，却无权参与决策，也无法清楚掌握款项用途。他们要求卑诗省政府修订法例，让这类业权持有人获得与分契式物业(Strata)住户相若的保障。 据CityNews报道，“El Cid”住户指出，由于他们持有的是租赁业权（leasehold），而非分契式业权，无法享有《卑诗住宅租务法》（BC Residential Tenancy Act）所提供的相关保障；大楼业主的财务资讯亦欠缺透明度，令住户面对接连增加的征费时，难以了解支出详情。 租赁业权持有人莱查克（Ken Lychak，上图）批评，大楼业主透过公司名义及律师处理事务，住户难以追究责任。 “他们不愿具名、不愿露面，只躲在公司名称和态度强硬的律师背后。这种情况竟然被容许发生，实在令人难以接受。”他说。 无业主立案法团　住户只能接受业主决定 温哥华地产经纪道格拉斯（Greyden Douglas）解释，租赁业权与一般分契式公寓存在重要分别。 他指出，租赁业权持有人没有投票权，没有分契业主立案法团（strata council），也不会召开年度大会；大楼业主若决定征收大型维修或资本支出费用，住户便只能按要求缴付。 居住在El Cid达33年的住户巴克尔（Sonja Bakker，下图）表示，自己仅靠退休金生活，却要面对不断上升的支出，甚至忧虑费用累积至数百万元。 她说，住户最近又收到一笔35万元的泳池工程征费，尽管她本人根本没有使用泳池。 “开支实在高得惊人。曾经有一段时间，大楼有15、16个单位同时放售。”她说。 巴克尔表示，住户并非不愿承担合理的维修费用，而是希望知道钱花在哪里，以及业主如何作出决定。 “我们要甚么？我们要立法，让我们享有与分契式大楼相同的制度保障。”她说。 “我们不是要接管你们的管理工作，只想知道那500万元究竟花到哪里去了。我们甚么都不知道，但我们并不是不懂事的人。我们有权知道。” CityNews曾多次联络大楼业主Sheridan Investments Ltd.，但截至截稿前未获回复。 省府改革呼声持续近两年　住户盼堵塞法律漏洞 这场争议并非新问题。近两年前，西端区省议员贺柏特(Spencer Chandra Herbert）曾撰写报告，要求政府正视私人租赁业权制度的问题。 他认为，现行制度需要法律改革，政府应介入并订立明确规则，要求业主提高财务透明度。 住户目前仍在等待省府采取行动，但生活压力已逐渐加重。 巴克尔坦言，自己开始考虑搬走。她表示，面对不断增加的费用，又无法掌握决策过程，令人沮丧，也令不少住户承受沉重的心理压力。 “我还能住多久？”她问道。 “我已经开始四处寻找住处了，因为这里的情况越来越令人沮丧，受制于人，还要想方设法赚钱，而这些钱又不是天上掉下来的。这太让人难过了，很多人都因此感到沮丧。” 图：CityNews V6 ● 相关新闻：列治文柏文水淹37户 华裔女屋主被讨10万元保险自负额 法庭判了⋯⋯ ● 相关新闻：住柏文一楼屡遭污水倒灌蒙损 卑诗女屋主索赔全遭驳回 为甚么？ ● 相关新闻：卑诗柏文房主屋顶漏水受损索赔3.5万元 结果⋯⋯

【星岛综合报道】加拿大一家经营困难的商场，业主提出罕见的重建方案，计划在天台停车场兴建500间组合式住宅，月租1,000元。有专家表示，未闻曾有在商场天台兴建组合屋的先例。 今年较早前，多伦多发展商Alrifai Real Estates，收购了沙省爱德华王子城（Prince Albert）的大型商场Gateway Mall，计划斥资4,000万元兴建住宅，另花1,000万元翻新商场内部，包括解决漏水问题、吸引新商户进驻。 公司创办人兼总裁阿尔里法伊（Louai Alrifai）表示，天台现时可停泊约700辆汽车，总重量约300万磅，而组合屋的重量远低于此。他认为，考虑到土地需求，在天台兴建住宅更为合理。 计划中的住宅均为一房单位，每间面积329平方呎，主要供学生、年轻专业人士及医护人员租住。预计2027年落成，月租1,000元，包括水电等杂费。发展商亦打算另建泊车位，取代天台停车场。 新业主承认该商场空置率接近四成，是经营上的一大问题。 阿尔里法伊希望把商场改造成市中心的社区枢纽，而不仅是收租物业。 计划尚在初步阶段，发展商未向市府提交申请。市府表示欢迎新构思，但须经过评估及审批，才能确定方案是否可行。 外国也有在商场天台加建住宅的案例，但CBC报道指，未能找到在商场天台兴建同类组合屋的先例。 沙省大学 (University of Saskatchewan) 地理及规划学教授贝尔（Scott Bell）表示，从未见过在现有商场天台加建组合式住宅的做法，认为构思新颖。 他指出，随着联邦政府透过房屋加速基金鼓励市区兴建高密度住宅，类似的善用现有建筑物方案，可能打开城市发展的新方向。他形容这种构思并非“异想天开”，并且是尝试突破“现有发展模式的界限”。 图：Alrifai Real Estates V20

【星岛综合报道】随着年底临近，明年各项政府福利的调整幅度逐渐明朗。财务分析师预计，加拿大退休金计划（CPP）退休金2027年将上调约2.7%，高于2026年的2%及2025年的2.6%。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，沙斯卡通金融顾问公司Finepoint Solutions首席财务分析师Jason Yee指出，CPP退休金通常每年1月会按通胀调整，政府会根据加拿大统计局公布的消费物价指数（CPI），比较截至每年10月的12个月与此前12个月的物价变化，计算调整幅度，以尽量维持退休人士的购买力。 Yee原先预测2027年加幅为2.6%，但加拿大统计局公布9月年度通胀率升至3.1%后，将预测上调至2.7%。由于官方计算仍有一项通胀数据尚待公布，他认为最终结果应不会有太大变化。 不过，Yee提醒，退休人士不应将退休金加幅视为实际收入增加。食品、汽油等生活必需品价格上涨，可能抵销大部分增幅。他过去担任理财规划师时，便提醒客户，退休金增加的同时，其他生活开支也可能上升，实际得益未必明显。 退休健康年期缩短  财富多寡影响生活质素 曾任Morneau Shepell首席精算师的维提斯（Frederick Vettese）指出，研究发现，加拿大老人在退休生涯中享受健康体魄的年岁正逐步缩短，扭转了过往持续改善的历史趋势。 究其根源目前尚无定论，但显然不仅止于新型冠状病毒（COVID-19）疫情的冲击，因为健康预期寿命的下滑早在2019年疫情爆发前便已显露端倪。 此外维提斯指研究亦发现，富裕阶层普遍拥有较长的健康年岁，不过中产阶级与高收入群体之间的这道鸿沟其实相当有限。 拥逾300万元资产退休  每年可花多少？ 一名60岁、单身并居于温哥华的退休人士赫曼（Herman），他的个人净资产略高于300万元，他究竟每年能有多少可支配的消费额度？ 赫曼的300万元身家结构相当均衡，包含价值50万元且已还清按揭的自住宅、总额近180万元的注册退休储蓄计划（RRSP）与注册退休收入基金（RRIF）、约29.7万元的免税储蓄帐户（TFSA），以及45.4万元的非注册投资与现金。目前他扣除税项后的生活开销约为每月5000元。 赫曼虽深知自己储蓄充裕，但仍渴望理出一套最佳策略，在维持生活品质的同时，将税务负担与未来老年保障金（OAS）遭政府追回（clawback）的风险降至最低。他打算将政府福利金（CPP与OAS）延后至70岁再行领取，且对留下巨额遗产并无强烈执念。 财务规划师给出的建议是：每年从RRIF帐户中稳定提拨7.5万元以逐步消化该帐户，并将CPP与OAS延迟至70岁启动，借此规避高额的所得税级距。与此同时，赫曼每年可安心从非注册投资中再提拨2万元用于补贴生活。 鉴于其资产总额远超余生所需，规划师甚至建议他可以大胆扩大消费、提早赠款予家族晚辈，或开始思索人生终局的传承愿景。 图：加通社 V6 ● 相关新闻：CPP注资250亿“枫叶基金”　会如何影响你的退休金？ ● 相关新闻：华裔60岁即领CPP 享受退休周游列国

【星岛综合报道】卑诗省新建住宅销售放缓，未售单位积压，发展商为吸引越来越挑剔的买家，以前所未有的慷慨纷纷推出以往罕见的优惠。从赠送豪华电动车、补贴按揭，到让买家免费入住示范单位体验周末，促销手法愈趋多元，反映楼市已与过去预售单位（俗称楼花）一推出便有人排队抢购的盛况大相迳庭。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，Polygon Homes宣布，在阿波斯福(Abbotsford)的Cooper Meadows大型社区，向消防员、警员、护士、搜救人员、惩教人员及教师提供购屋优惠，金额达2.5万元。   该公司亦为北温哥华中央朗斯代尔区(Central Lonsdale)22层高的Elle住宅大楼指定单位买家，提供价值10万元的豪华宝马（BMW）电动车，买家也可选择领取现金。 此外，Polygon在已竣工的Lennox项目补贴买家首三年的按揭支出，在史夸米殊(Squamish)的Three Summits项目亦推出类似优惠。当地另一个以户外爱好者为目标客群的Terrain城市屋项目，更送出配备完善的车库，包括收纳系统及电动单车，总值约3万元。 今年春季，Wesgroup Properties也曾以“先住后买”促销吸引市场目光，让获选家庭在金马素街（Commercial Drive，又译商业街）的Ace项目示范单位免费住上一个周末。单位备有家具、食物充足的雪柜，以及附近商户的礼品卡。 新楼价格跌15%至30%　发展商称促销前所未见 Polygon行政总裁克里斯托(Neil Chrystal)估计，视乎地区不同，新建住宅价格已下跌15%至30%。 他表示，自己从未见过如此慷慨的促销优惠，包括专为前线救援及公共服务人员设计的购屋方案。 “许多建商正以低于成本的价格出售住宅。我们推出针对特定买家群体的优惠，是希望刺激现时市场所需的需求。” 克里斯托说，公司成立47年来，从未遇过这样的市况，令他感到震惊。不过，他认为目前市场的住宅价值已相当吸引，部分买家正以非常理想的条件置业，为自己和逐渐成长的家庭寻找合适住所。 他又指出，发展商通常希望尽快售出住宅，以回笼资金购买其他土地及物业。持有未售单位并非没有代价，融资、保险、水电等每月开支相当可观。 免费住示范单位　不只为吸睛，更要促成交易 Wesgroup销售副总裁库普兰(Joey Coupland)表示，市场环境迫使发展商重新思考销售策略。过去买家可能在楼宇兴建前多年预购，如今发展商面对的，更多是已落成或接近完工、必须尽快售出的单位。 Ace项目的“先住后买”活动吸引数十人申请。Wesgroup仔细筛选，确认申请者已获批准按揭、确有购屋意向，而非只想免费度假，最后选出两个家庭，其中一个家庭确实购入大楼单位。 库普兰指出，活动的成效不应只看入住周末的两个家庭是否买楼。促销同时吸引其他潜在买家前来参观，当中亦有人成交，因此公司认为活动成功，并计划在温哥华另一个新项目再次采用。她还透露，保加利亚有发展商亦仿效这项做法。 她认为，创意促销可以吸引注意，但单靠噱头不足以售出住宅；买家仍须喜欢房屋本身、地点合适，而且价格符合预算。她预期，这种更重视顾客体验的销售方式，即使市场回暖，仍可能延续。 克里斯托反驳尹大卫：发展商并非囤楼拒降价 对于卑诗新民主党党领尹大卫(David Eby)曾暗示发展商拒绝降价、宁愿囤积住宅的说法，克里斯托表示并不属实。 他称，卑诗省及安省没有建商刻意囤积住宅，业界一直积极出售已建成的单位。他并批评，新建住宅已承担多项税负，再增加一层税收并不合理。 克里斯托说，Polygon的业务相对多元化，并非每个单位都必须赚取利润；公司愿意出售住宅，让家庭搬离地下室出租套房，开始人生新阶段。 他认为，当前市场虽充满挑战，但对有能力置业的人而言，也可能是一个难得的入市窗口。 图：加通社/Polygon/Wesgroup V6 ● 相关新闻：卖不动！大温逾5,300户新单位完工仍滞销 库存总值逾44亿元 ● 相关新闻：大温房地产8月价量齐跌 房市低迷料延续至年底

【星岛综合报道】加拿大主要房地产市场的置业负担能力在9月普遍改善，购买平均价格住宅所需的最低年收入，除一个城市外，其余均较8月下降。然而，房价高企、按揭利率及经济不确定性，仍令不少准买家难以入市；温哥华更继续高踞全国最难负担城市之列。 据《国家邮报》（National Post）报道，网上金融比较平台Ratehub最新公布的房屋负担能力报告，按加拿大13个城市的平均房价，计算买家在支付一成首期、采用25年摊还期，并假设每年缴交4,000元地税、每月支付150元暖气费的情况下，购买平均价格住宅所需的最低年收入。 分析亦纳入全国房地产数据、按揭利率及按揭压力测试，以估算准买家须具备多少收入，才能符合当地平均房价住宅的按揭申请资格。 哈利法斯改善最多　维多利亚列第三 9月置业负担改善幅度最大的是新斯高沙省哈利法斯。购买当地平均价格住宅所需的年收入，由8月的123,200元降至119,040元，减少4,160元。 安省渥太华排名第二，所需年收入由13万7,400元降至13万4,770元，减少2,630元。 卑诗省维多利亚则排名第三，所需年收入由185,350元降至183,510元，减少1,840元。 尽管负担能力有所改善，维多利亚的置业门槛仍高于多个加拿大城市，反映房价与收入之间的落差依然存在。 多伦多紧随温哥华也很负担 温哥华仍是全国置业负担最重的城市，9月平均房价为1,075,900元，购屋所需年收入为221,750元，比8月下降了980元。收入须较多伦多高出3.43万元。即使9月的置业门槛有所下降，买家仍须具备逾22万元年收入，才符合报告所设条件下的按揭资格。 紧随其后的是多伦多，9月潜在购屋者需要年收入191,320元才能负担得起一套均价为917,600元的房屋。 沙省利斋拿房价最实惠 与温哥华形成鲜明对比的是沙省利斋拿。当地9月平均房价为343,900元，购买平均价格住宅所需的年收入仅为81,000元，为报告涵盖城市中最低。 纽宾士域省（New Brunswick）弗雷德里克顿（Fredericton）排名第二容易负担，但也是13个城市中唯一置业负担略为恶化的市场。当地置业所需年收入由8月的84,840元微升至84,940元。 Ratehub指出，弗雷德里克顿的负担能力虽然在数字上略有下降，实际影响却十分有限，买家未必能察觉差别。当地平均房价仅增加200元，平均每月按揭供款因此只增加3元。 其他相对容易负担的城市包括：9月潜在房屋卖家所需年收入，分别为温尼辟90,270元，爱民顿95,000元，纽芬兰和拉布拉多省圣约翰斯（St. John’s）的95,980元，才能负担得起一套均价房屋。 至于其他市场，安省咸美顿所需年收入降至153,050元；满地可降至126,050元；卡加利则降至124,320元。 房价回落带动改善　按揭利率上升仍构成压力 Ratehub指出，9月置业负担普遍改善，主要原因是房价下跌。不过，符合按揭资格所需的收入及每月供款即使小幅下降，对大部分准买家而言，未必足以在今年秋季显著改变置业能力。 报告亦指出，楼市转弱，加上汽油价格高企及经济前景不明朗，可能令房价在年底前进一步承压。 然而，房价下降并不代表置业成本必然大幅减轻。Ratehub指出，9月大部分市场房价下跌之际，固定按揭利率却略为上升。若要令按揭成本显著下降，通常需要房价与按揭利率同时回落。 整体而言，9月加拿大置业负担虽有改善，但变化仍相当有限。对温哥华等高房价市场而言，真正的挑战不只是房价是否下跌，更在于房价、按揭利率与家庭收入之间的差距，能否持续收窄。 图：CBC V6 ● 相关新闻：【楼市民调】加拿大人料平均41岁才“上车” 逾半考虑与父母同住 ● 相关新闻：加拿大这些人最可能放弃置业梦 全球调查发现枫叶国最悲观

【星岛综合报道】加拿大地产协会(CREA)连续第三季下调2026年全国住宅成交预测，预计全年成交量将降至444,530宗，较2025年下跌5.2%，反映按揭借贷成本上升及经济前景不明，正持续压抑置业需求。 这项最新预测较协会7月估计的全年成交量按年下跌1.4%更为悲观，也逆转了4月原本预测按年增长1%的看法。今年1月，CREA更曾预计成交量将增长5.1%。 楼价方面，CREA预测2026年全国平均住宅售价将按年微升0.2%，至681,681元，较今年夏季的预测低约5,000元。 协会指出，今年楼市经历起伏不定的一年，全球能源危机推高通胀风险，并影响借贷成本。固定按揭利率上升、浮动利率前景仍不明朗，加上加拿大央行的政策立场明显转趋强硬，均打击9月住宅市场表现。 9月成交量按年跌7.7%　楼价同步回落 CREA数据显示，9月全国住宅成交量较去年同期下跌7.7%，按月亦减少2.3%。 CREA高级经济师卡斯卡特（Shaun Cathcart）在新闻稿中表示，加拿大不少房地产市场在连续四个月于需求、供应及价格方面取得温和进展后，9月再度走弱。 他认为，近期固定按揭利率急升，加上市场普遍预期加拿大央行将于年底前加息，楼市转弱并不令人意外。 卡斯卡特指出，在住房负担能力已相当吃紧的情况下，接下来的关键问题是：为了压抑明年通胀，加拿大央行还需要进一步收紧货币政策至甚么程度？ 他表示，在利率走向更明朗之前，新一轮不确定性很可能令部分买家重新观望。 9月全国住宅平均成交价为666,538元，较去年同期下跌1.6%。 CREA用以反映典型住宅价格走势的房价指数，9月按月下跌0.4%，按年跌幅则达3.4%。 供应方面，9月新挂牌住宅数量按月减少1.8%。截至月底，全国待售住宅略多于20万套，仍较去年同期增加1.8%。 借贷成本成楼市转弱主因 道明银行（TD）经济师桑迪（Rishi Sondhi）在分析报告中指出，加美贸易战近期再度升温，加拿大民众亦持续关注通胀，但9月借贷成本上升，可能才是当月住宅成交量及平均楼价下跌的主要原因。 展望2027年，桑迪预计加拿大大部分地区的楼价增长将相当疲弱；其中，卑诗省及安省的供需失衡将进一步拖累楼价。 这意味着，即使未来成交量有所回升，房价也未必同步反弹。当市场供应相对充裕，而买家仍受借贷成本及负担能力限制，价格上行空间便可能受到压抑。 对2027年，CREA的预测则稍为乐观，估计全国住宅成交量将按年增加4.4%，达464,235宗。 图：CBC/加通社 V6 ● 相关新闻：专家预测下半年全国楼市持续疲弱　楼价或将继续调整 ● 相关新闻：CREA：加拿大楼市料2026年复苏 卑诗安省将出现强劲反弹  

【星岛综合报道】房地产市场在加拿大的国民经济中扮演着举足轻重的角色，其影响力远高于美国、英国与日本等同类已开发国家。然而，近期加拿大楼市从高峰回落约两成，与美国在2006年至2012年房地产危机期间的跌幅相差无几，当时美国全国房价暴跌26%，引发了金融危机和经济衰退，但加拿大经济却未见同等规模的衰退，究竟是如何办到的？ 据《金融邮报》（FinancialPost）报道，满地可银行(BMO)首席经济师波特(Douglas Porter)在最新发布的财经报告中，将此称为“房产界的逃脱魔术”。本国楼价自约四年前开始下跌以来，加拿大国内生产总值（GDP）年率化增幅仍达1.7%，略低于本世纪迄今约2%的平均水平。 家庭财富与人口老化成稳定剂 波特指出，家庭财富是重要缓冲。尽管加拿大人负债高企，但资产规模更大；随金融资产迅速增长，家庭净财富相对收入的比率已由1990年的水平大幅上升，目前达1,021%。庞大的财富存量有助家庭在经济波动时维持消费。 人口老化也带来一定稳定作用。加拿大65岁以上人口比例，已由2000年略高于12%升至目前的20%，这群人占全国消费总额的22.4%。退休人士的支出通常较少受经济周期影响，消费相对稳定。 此外，疫情后人口快速增加，亦支撑了消费，令经济在利率上升期间仍显得平稳。 然而，数据揭示另一面。波特指出，2022至2023年间，在通胀高企、利率上升及楼市调整之际，加拿大人均GDP在五个季度中有四季下跌，从高峰至低谷累计跌逾2%；同期失业率上升逾两个百分点。 他表示，过去60年，只有少数时期曾同时出现如此严重的人均GDP下滑及失业率攀升，而且均发生于官方确认的经济衰退期间。因此，加拿大看似成功避过楼市冲击，或许部分只是表象。 “换句话说，加拿大房地产市场的‘逃脱’或许只是一种幻象，就像魔术表演一样，”他说。 加拿大政府债务有多令人担忧？ 全球债券收益率攀升，公共财政再成焦点。波特指出，加拿大债务数据尤其容易令人困惑：今年第二季，政府总债务相当于GDP的131%，接近1990年代债务危机时期的水平；但扣除资产后，政府净债务仅占GDP的17%，为至少40年来最低。 两项数据落差甚大，主要原因在于加拿大公共部门持有庞大的退休金计划资产。 波特认为，单看总债务，会令人以为加拿大的财政问题与其他经济合作暨发展组织（OECD）成员国相若；若只看净债务，又可能得出债务完全无须担忧的结论。较合理的判断，应介乎两者之间。 图：CBC V6 ● 相关新闻：大温9月楼市成交量跌8.4% 但有两类房反而出现增长 ● 相关新闻：租金跌足两年　报告指多伦多及温哥华租盘供应过剩

【星岛综合报道】卑诗省一名女租客因不接受房东将月租由1,000元调高至1,300元，表示将于一个月后迁出，却在翌日被要求立即搬走。她向卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal，简称CRT）申索，审裁处最终裁定房东须支付716.50元，包括未住满期间的租金退款及审裁费用。 据Daily Hive报道，根据审裁处裁决指，女租客于2024年5月入住，双方同意月租1,000元，租住单位是一间附设私人浴室的卧室，并可使用厨房、客厅及车库储物空间。 不到一年后，也就是2025年2月1日，房东询问租客是否同意增加租金，并提出将月租调高至1,300元，增幅达三成。租客拒绝接受，表示会在3月1日搬走。 然而，翌日房东传讯息谈及租客为何锁上房门，称这似乎反映租客不信任她，并要求对方收拾物品、立即搬离。房东其后承认，她希望租客提早离开，是因为不想自己和孩子目睹双方发生冲突。 租客同意搬走，并在接下来两天内迁出。她其后向审裁处申索赔偿，包括未使用的租金及因搬迁而损失的工资。 卑诗省加租有规定 房东在答辩中称，当地租金行情高于租客原本支付的金额，因此她认为要求加租是合理的。她亦承认扣起600元按金，用于更换两张声称遭损坏的地毯，并指损坏与狗尿有关。 审裁处指出，租赁协议不一定要以书面订立才具法律效力；即使没有书面合约，双方仍可能受协议条款约束。 裁决亦提到，租客曾提出提前一个月通知搬走，房东当时并未立即反对。但房东翌日改而要求租客即时迁出，违反了双方原有的租赁协议条款。 值得注意的是，审裁处的裁决并未讨论加租是否合法，而是着重于双方协议及搬迁通知的相关条款。 审裁处驳回租客要求赔偿工资损失的申索，但裁定房东须按比例退还租客未使用期间的租金，金额为564.29元。 至于房东声称两张地毯遭狗尿损坏、要求扣款的说法，审裁处亦不予接纳。 连同审裁费用，房东最终须向租客支付716.50元。 卑诗省的住宅租赁规定对加租设有限制。一般而言，房东须以书面形式提前至少三个月通知租客，而且距离上一次加租至少须满12个月，才可实施下一次加租。 因此，房东不能单凭周边租金行情较高，便任意调高现有租客的租金。即使双方没有书面租约，租客仍可能享有法定保障。 如果租客更了解自己的权利，她本来可以轻松对抗非法涨租。当然，她也可能只是不想再住在这间出租房了。 遇到复杂的租赁纠纷，租客可查阅卑诗省政府的租屋资讯平台，了解自身权利及可采取的处理途径。 图：网上图片 V6 ● 相关新闻：卑诗房东告租客“屡迟交租”踢铁板 律师出奇招当庭撕毁驱逐令 ● 相关新闻：卑诗租客起诉房东非法驱逐 一纸警方报告却使结局反转

【星岛综合报道】 对许多有意在卑诗省置业的人来说，传统观念认为，买房前必须先存够头期款。然而，卑诗省一家信用合作社指出，单凭头期款的多寡来判断一个人是否准备好买房，可能已不合时宜，甚至可能让部分潜在买家陷入财务风险。 卑诗省 Beem Credit Union 信用合作社总裁兼行政总裁哈里斯（Brian Harris）接受访问时表示，头期款固然是购屋的重要环节，但不应成为衡量置业能力的唯一标准。他认为，评估买家的整体财务状况、日常支出，以及管理租金的能力，同样至关重要。 Beem Credit Union 更将传统以头期款作为购屋准备程度测试的做法，形容为一种“过时的评估方式”。 根据加拿大统计局最新公布的相关数据，25至39岁的租屋人士中，有85.5%表示，希望在未来5至10年内成为屋主，是他们重视的人生目标。 不过，Beem Credit Union 指出，这群租屋族可用于支付头期款的注册账户储蓄仍然有限。若将首次置业储蓄账户（FHSA）、免税储蓄账户（TFSA）及注册退休储蓄计划（RRSP）的存款合并计算，伴侣或夫妻的储蓄中位数约为2万元，单身人士则约为1.5万元。 在房价高昂的卑诗省，这样的储蓄水平可能令不少有意置业的人感到压力，也使部分人难以判断自己距离买房还有多远。 哈里斯认为，头期款是一项相当粗略的评估指标，无法全面反映一个人的财务实力。他主张，金融机构应采取更全面的评估方式，而不是只看申请人目前累积了多少存款。 这并不代表应完全取消头期款要求，而是应将头期款放回整体财务规划中考量，并进一步了解买家的收入、支出、负债、储蓄习惯，以及长期承担房屋相关开支的能力。 搬去亚省真的比较便宜吗？ 除了置业门槛，哈里斯也谈到近年部分居民从卑诗省等房价较高的地区，搬往亚伯达省等相对便宜市场的现象。 他认为，选择居住地时，不应只比较房价或短期生活成本，更应考虑自己希望在哪个社区生活，以及当地能否配合未来的人生规划。 哈里斯表示，购屋者应思考几个重要问题：这是不是一个自己愿意长期生活、甚至养育子女的社区？当地是否能提供自己需要的职业发展机会，以及未来转换工作或调整生活方式的弹性？ 一名从卑诗省搬到亚省的居民Tara Barron分享类似看法。她表示，尽管自己在卑诗省生活时能存下的钱较少，仍然比较喜欢卑诗省的生活。 她说，外界对亚伯达省生活成本较低的印象，未必完全符合实际情况。“食物很贵，什么东西都走私人化模式。现在那里的保险也不便宜了，我不知道为什么大家还认为那里的保险很便宜。”她最终选择再搬回卑诗省。 这些经验显示，跨省搬迁所能带来的财务效益，仍须视乎个人的住房、食品、保险及其他日常支出而定，不能只依据房价作判断。 对于正考虑进入房地产市场的人，哈里斯表示，买家应与财务顾问进行开放、坦诚的对话。若能在购屋前厘清各项财务问题，就能降低日后发现实际情况与预期不符时所承受的压力与挫折。 他强调，即使目前的财务状况看起来还不足以支持买房，也不代表现在不适合开始规划。 图：加通社 v01

【星岛综合报道】传统的置业观念是先储够首期，才实现业主梦；但有金融机构高层表示，这项准则可能已经过时。 虽然首期仍是买楼的重要一环，但卑诗省Beem信用合作社（Beem Credit Union）行政总裁哈里斯（Brian Harris）表示，首期并非决定一切的因素，在某些情况下，过分依赖这项标准更可能带来问题。 根据加拿大统计局最新数据，在25至39岁的租客中，有85.5%表示，在未来五至十年成为业主，对他们十分重要。 Beem表示：“他们在可用作支付首期的注册帐户，包括首次置业储蓄帐户（FHSA）、免税储蓄帐户（TFSA）及注册退休储蓄计划（RRSP），合计储蓄中位数，夫妇约为20,000元，单身人士约为15,000元。” 哈里斯认为，首期只是一项“相当粗略的衡量工具”，并指出还有其他方法值得考虑，但也不代表应该完全取消首期要求。 相关阅读：首置退税最高5万元　有物业父母帮手买屋也合资格 哈里斯建议采取更全面的方法，了解个人的财务状况，甚至审视他们如何管理租金支出。 对于越来越多人从楼价较高的卑诗市场，迁往亚省等较便宜地区；哈里斯认为，居民应着重寻找自己真正想安居的地区。“你要确保自己准备搬去的社区，就是你希望生活的地方。” 他建议有意置业者咨询相关金融机构的专业人员，寻求规划意见。 哈里斯说：“我们的工作，实际上是协助信用合作社的会员判断，甚么对他们今天有利，以及甚么对他们在5年、10年、20年后仍然有利。” 他补充说，这个过程有时包括深入探讨一些令人不太自在的问题。 哈里斯说：“你必须能够就这些问题进行开放、坦诚和率直的对话，因为在买楼之前这样做，确实可以避免日后发现事情并非如自己原先想像的那样，而带来重大挫折和焦虑。” 哈里斯补充说，即使你目前的财务状况看来不足以支持置业，但开始思考如何逐步实现这个目标，也绝对不是坏事。 图：Unsplash V20

【星岛综合报道】加拿大首次置业者购买新楼房，最高可获5万元联邦销售税退税（First-time home buyers' (FTHB) GST/HST rebate）。加拿大税务局（CRA）最新指引指出，即使父母已有物业，如为协助子女取得按揭而与子女联名购屋，仍可能符合退税资格。 税局在本周新公布的指引中举例，如果一名首次置业者向发展商购买一手新屋，其父母为协助子女取得按揭，与子女联名购屋，即使父母自己已有住宅物业，不符合首置资格，但只要子女及交易符合其他规定，仍可由子女申请退税。 税局解释，多人联名购屋，只须其中一名买家符合相关资格，便可申请退税，但每宗交易只能由一名合资格买家申请。上述案例中，父母不能自行申请。 申请人须以新屋为居所 据《Canadian Mortgage Trends》报道，联邦首置GST/HST退税计划，适用于合资格的新建或重大翻新住宅。如楼价不超过100万元，可退还全部GST或HST中的联邦税，最高5万元；如楼价介乎100万至150万元，退税额逐步递减；如达150万元或以上，则不合资格。 申请人须年满18岁，为加拿大公民或永久居民。在取得新屋业权当年及之前四个历年（calendar year），不得曾以自己或配偶、同居伴侣拥有的住宅作主要居所，包括加拿大境外物业。申请人亦须以新屋作为主要住所，并在新屋建成或完成重大翻新后首先入住。 此外，如向发展商购屋，买卖合约一般须于2025年3月20日至2030年底期间签订，工程须于2031年前展开，并于2036年前基本完工及转移业权。一般二手住宅不适用于此项退税。 自行申请须交收后两年内入纸 申请者须留意，这项退税未必能即时用作成交资金。部分发展商会在成交时直接扣除退税额，其他买家则须自行向税局申请，购屋者应事先查清相关安排。如须自行申请，买家须于取得业权后两年内提出。 此外，安省部分合资格买家可享最高8万元省级HST优惠，连同联邦退税，合计最高可达13万元，但不同计划各有申请条件及期限。详情请阅 CRA 及 安省政府官网 公告。 相关新闻：央行：人口老化令机票酒店更贵　移民减少纾缓楼市压力 相关新闻：加拿大税务局明年推报税新措施   10月底前做足功课免错过受惠 图：Pexels V20