星期日, 四月 23, 2017
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75%的卑诗省民支持征收海外买家税

根据最新一项民意调查显示,全国占七成国民,支持向本国物业的海外买家征收额外税款,其中魁省有77%省民支持,其次是卑诗省录得的75%。同时,逾七成卑诗省民相信,海外买家是推高楼价的主要原因。 向海外买家征税支持率 省份                  支持率 魁省                  77% 卑诗省          ...

列治文占用农地建豪宅再无可能

本报记者张誉报道 下周一市议会 全体表决 列治文市议会城市规划委员会周三晚初步通过「限制市内农地建造大屋」的建议。该建议预计将于下周一交给市议会进行最后的投票表决。 列治文市府今年年初就希望规管农地兴建「怪兽屋」,并进行公众咨询, 咨询已于3月中完结。市府周三晚展开城市规划会员会会议,时间长达5小时,超过150个市民参加。期间,市府职员提议限制农地房屋最大面积至5,382呎,但未有获得城市规划委员会认可。 1英亩以下农地建屋上限5,381呎 随后,市长马保定(Malcolm Brodie)引入新提议指,将小于1英亩的农地维持建屋面积上限5,381呎,1英亩以上就增加至17,630呎。城市规划委员会5位市议员成员对此投票表决。其中卢仙泳和史蒂夫斯(Harold Steves)投反对票。卢仙泳希望将上限增加多约50%,史蒂夫斯就希望1英亩以上的农地,房屋面积限制至约7,000呎。 其中三位成为,包括市议员麦乐田(Bill McNulty)、区泽光和麦菲露(Linda McPhail)则赞成马保定的提议。最终该项建议以3比2的票数通过。 不过,这并非最后表决,该建议将于下周一递交至市议会进行最后表决,届时非城市规划委员会成员的其他3位市议员都可参与投票。届时一旦通过就将成为最终议案,然后就是举行公听会,引入立法程序,最后成为市府附例。 列治文市府年初就有规管农地兴建大型房屋问题的想法,并为此进行公众咨询,咨询已在3月中完成。此外,市议会已在3月暂停市内所有农业保留地建筑房屋的申请。 据资料显示,过去市府每年平均收到15间农地建屋申请,但今年首3个月已经有45个申请。平均房屋面积是1.2万平方呎,最大有2.24万呎。

多伦多的独立屋被水浸,损失超过200万! 房屋保险为何不赔偿?

  想像一下,在你的房屋发生灾难性损失后,你向保险公司索赔,却被告知“这不在受保范围内,你不获赔偿”,你会怎样地震惊。 Hassan Hojjatian和Mitra Kermani在2011年6月就遇到了这样堵心的事情。当时他们位于多伦多的房子,地下室、地下室浴室、车库屋顶和地基遭受大范围水浸。 后来,独立专家估计这间房屋损失超过200万元。 承保的公司安盛保险(Axa)和Intact保险公司拒绝了他们的索赔,于是Hojjatian和Kermani就损失提出起诉。 法官Suhail Akhtar去年在判决书中写道:“现如今,业主的房屋发生水浸损害并不罕见。”他补充说,在某些个案中,“损害可能是灾难性的,道致该房屋不适合居住。” 这宗个案的分歧在于: 屋主的立场是,损坏是由于暴雨道致水从窗户和屋外进入所造成,也有突然和意外地从水管涌入大量水。 保险公司则坚决主张,损坏是由于房屋的基础墙渗水而造成的,加上结构的一般物理性恶化,这些因素道致的损坏不在家居保险覆盖范围内。 在法庭上引用了几份专家报告,试图确定损坏的来源以及是否涵盖在保险单承保之下。所有专家的结论是:水浸损害与房子周边土地的坡度有关,以及地下室水浸是由于水通过地基渗透所造成。 法官Akhtar发现,房子里的水合乎保单定义的“地表水”和“地面渗透到地下的水”,并且不包含在承保范围内。事实上,保险合约明确排除了这种水渗透造成的损失。 Hojjatian和Kermani不满法院的裁决,将案件提交给上诉法院。11月,由3位法官组成的小组维持了初级法院的决定。 Dayle Semple是我在FCA保险公司的保险经纪。当我对屋主的不幸裁决表示惊讶时,他解释说:“保险单不是保养合约...由于忽视或未解决的维护保养问题造成水浸损害,保险政策并非意味着对此类损失作出回应。” 他说:“所有的保险都对水患来自于什么类型的水有所限制。一般来说,承保范围是突然或意外跑水,而不是渗入水。 这就是为甚么在基本保单之外附加污水倒灌险(sewer back-up),要额外收费的原因。” “渗漏通常是由于缺乏维护和保养而发生的,一般保险单都不包括赔偿。” 加拿大保险局警告消费者,所有房屋保险都包括管道突然意外爆裂的赔偿,尽管因冻结道致水管爆裂的损坏可能不获赔偿。现在,有些加拿大保险公司已经开始为投保人提供陆路洪水(overland flood)的赔偿,但此种offer还处于起步阶段。 这里的重点是: •了解你的保单所覆盖的内容。 •购买污水倒灌险。 •请谘询保险公司,你是否能获得洪水灾害的保障。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 地产律师与地产经纪有什么不同 Q:买房子时,我是否可以选择与律师合作,而不是聘用房地产专业人士? A:虽然安省法律规定,只有房地产专业人士可以代表买家和卖家进行交易。不过也有例外:如果律师提供法律服务,而房地产交易本身就是一宗法律服务的情况下,就允许房地产律师进行交易。 与地产经纪合作有很多好处,但是当你与房地产律师合作买卖房屋时,你可以期待他们有不同领域和水平的经验与专长,就像所有专业人士一样。 首先,房地产律师与地产专业人士一样,有责任确保你在交易过程中的最佳利益受到保护。例如,地产律师能够审查买卖协议中的条款、条件、豁免和相关文件,并采取必要步骤使合约合法完成。 律师可以帮你审核买房Offer,以确保该Offer保护你的权益,并作出调整以便更好地满足你的需求。例如,如果你希望在房价中包括某些电器或固定装置(冰箱、洗衣机/干衣机、吊灯),告诉律师,请其为你包含到Offer中。 律师还承担其它工作,包括: •检查房子产权,以确保卖方拥有这个房子,并能合法出售; •审核公寓的物业状况証明书; •确定物业上是否有留置权或政府工程令; •将定金存入信托账户直到交割; •在省土地所有权登记处登记房子转手; •就房屋的zoning提供建议; •安排将房款和佣金有序转移给正确的当事人; •在交割日将锁匙交给买家。 你也可以考虑聘请房地产公司或销售人员提供服务,例如寻找新房源、预订和举行开放屋、准备市场分析等。为你介绍其他服务供应商,如承包商或检屋师。这些服务项目通常不会包括在地产律师的服务中,但律师可以免费提供受到保障和他们有资格提供的任何服务。安省律师受上加拿大律师协会规管。 除此之外,如果是卖房,地产商会要求所有人,包括律师,若在realtor.ca上打广告出售房屋,必须经RECO注册,并成为地产商会或协会的付费会员。 每位律师收取的佣金和法律费用会不同,有些律师可能将工作打包收取固定费用,也有些会根据提供服务的程度而收费。所以一定要预先与房地产律师商谈,决定花多少钱可以获得何种程度的律师服务。

华裔在加拿大创建保健品公司,结果被以6.7亿收购

查尔斯(前左四)与公司员工合照。受访者提供 Vega设在本拿比的总部。受访者提供 本报记者张誉报道 本拿比一间由台湾华裔创办及经营的天然保健品公司,日前获美国一家上市公司以逾6.7亿元收购。据创办者表示,他是由家里土库开始研制营养补充品配方;创业初期仅凭一辆客货车售货,在大温挨家逐户上门,推销保健产品。如今终获美资垂青收购。 被收购的保健品公司Vega,主要提供营养饮料粉和能量棒等,总部设于本拿比。品牌创立者是1976年由美国移居卑诗省的台湾华裔移民、洋名查尔斯的张姓男子(Charles Chang)。他周三接受《星岛日报》记者访问时说,Vega公司是在2004年创立,但自己早于2001年即开始研制营养补充品。 查尔斯续说:「我最早是在一间纸箱打包公司工作,看见许多营养品的包装盒。于是心里就想,其他人可以做保健品生意,为甚么我不能。」 查尔斯随后就在家里土库专研营养品书籍和网上视频;最后他找到了一种含有绿藻(Chlorella)和玛卡(Maca)的营养品配方。查尔斯把配方生产工序外判,制成胶囊装罐出售。 初期单人驾车  四出推销产品 查尔斯说,起初他是独自驾驶客货车,拿着保健品,进行敲门推销,慢慢建立口碑,客户愈来愈多,也让他成功赚到人生第一个10万元。 2004年,前职业三项全能运动员布雷热(Brendan Brazier)找到查尔斯,希望寻求合作。查尔斯创立了Vega品牌,而旗下的保健品配方则由布雷热调制。 Vega公司过去12个月录得近1.35亿元销售收入。美国专门生产黄油和芝士的上市公司WhiteWave,周二公布以5.5亿美元(折合约6.73亿加元)收购Vega全部股权。 收购后,布雷热和其他员工仍会保留原职。查尔斯表示,该公司如常从事保健品业务。 凭信念坚毅创业 查尔斯成立的保健品公司Vega被美国上市公司收购。而作为Vega的创办者,查尔斯没有营养学的背景。他的成功全靠坚信「别人能做到,我也能做到的」信念。 查尔斯3岁时随父母前往美国,5岁时移居卑诗省,并在大温地区定居。查尔斯在西门菲沙大学(SFU)念书时,没有学习任何营养学的知识,只是一个商科学生,主修的是市场推广。 1995年,查尔斯在SFU毕业,随后的第一份工作是纸箱包装员。他当时见到许多打包纸箱都是健康产品。于是自己心中就想「既然别人可以做到,那我一样也能做到。」 凭着这份自信,查尔斯成功创立了属于自己的品牌。 保健品首重聪明吃 众所周知,保健品一向不属于必需品类别,消费者按自身健康情况自行选购,但不可视之为医疗品;如果事先询医护人员才买,则更周全。 近年一些保健食品被揭发标示不实,已成全球关心课题。今年2月初,美国纽约州检察总长办公室指出,包括塔吉特(Target)、沃尔玛(Walmart)、健安喜(GNC)和沃尔格林(Walgreens)等四大品牌中,有部分保健品标示不实,五瓶中就有四瓶不含宣称的成分,甚至包含有害物质。美国保健食品市场规模高达330亿美元。食品标示不实的新闻一出,不仅遭指控的产品停卖,消费者也纷纷提出诉讼。 产品质量可靠性受关注 台湾财团法人食品工业发展研究所主任简相堂指出,食品掺伪与诈欺已是全球关注议题,受到消费者重视。简相堂说:「保健食品的售价一般比较高,相对获利率也高出一般食品」。他指出,愈贵、且愈不容易由外表发觉异样的产品,发生掺伪的可能性就更高。 据报道,台湾保健食品也是蓬勃发展的产业。据当地食品所产业技术知识服务计划(ITIS)的研究,2013年台湾保健食品市场已经破千亿元新台币,还有高达9.14%的年成长率。 台湾海洋大学食品科学系教授,也是台湾保健食品学会前理事长江孟灿认为:「大部分厂商都很兢兢业业,常送检验实验室,特别是这几年的食安事件,让业者更小心。」 消费者也要为健康把好关 当然,当个负责任的消费者,也可以为自己的健康把好关。首先,食用不过量。因保健品属替代性质,而非指定医疗品,食用量最好事先问医生取得意见,以免过量妨害健康。其次,读标示,不倚赖推荐;购买后必须正确保存、使用前也要仔细阅读标示。第三,消费者需要有正确观念,保健食品不是为了「治疗」,而是辅助身体机能,不应该期待「神奇疗效」。

华裔加国创业不易 打价格战最终赢不了市场

■ 中小企业数量平均增长9%以上,料将重返油价大跌前水平。资料图片 多伦多特许会计师温建业指出,一盘成功的生意要下很多心机,了解市场和成本结构,最重要是清楚自己的技能和专长。 温建业认为,新移民在加拿大创业会遇到不少障碍,首先是会计税务与原居地不同,例如不少国家或地区没有增值税或外加的销售税;即使有增值税的地方,计算方法也与本国大不相同。很多国家的报税也较简单,而加拿大必须要有单有据,要求清清楚楚,因此对处理账目的习惯也要改变。 他说,加拿大社会在竞争上是重视质量,并不是只看价格。新移民最常感到困难是人际关系网络不足,采购时由于数量少,成本自然高。 华裔店铺经常易手 他说,华裔与主流社会的创业方式有很大分别。主流社会创业大多数经过深思熟虑,有整套计划才开始手进行,但华裔则创业者众多,很多店铺经常易手。他声称一些华裔做生意的手法并不正常,只是一味斗价格抢占市场,但这种方式并不长久,如果无法控制成本就很容易垮下来。本报记者

鹭岛酒庄老板的回忆录:白手起家在加拿大开酒庄

      移民创业分不同的层面,小富则安是一种选择,生意经过最初的艰难逐渐稳定,安心地养儿育女,享受生活,这样的生活平静安详;也有人不满足于现状,有心劲再上一个台阶,追求理想,创立品牌,他们的经历更加跌宕起伏。华裔中有这样一些创业者,他们在生意上有进取心,力争上游,像养育婴儿一样,培育自己的品牌。 选择创品牌就像爬山,走上一条比平地更难走的路,沿途有更美妙的风光,登上高峰后也有更大的成就感。记者采访的几位创业者,生意做得有大有小,共同的特点是,他们有远大的目标,遇到困难不轻言放弃。 图文:记者董清霞 部分图片由受访者提供 从中国之家到鹭岛酒庄 因为在2010温哥华冬奥会上成为“中国之家”的鹭岛酒庄(Lulu Island),其品牌如今已广为人知。成为“中国之家”,只是他创品牌路上的一个引人注目的插曲,背后的是长期的努力和坚持。酒庄宽阔而大气,有酿酒车间和自己的葡萄园,据老板John(张忠楠)介绍,他们的品酒室是加拿大最大的。该酒庄目前是加拿大出口中国冰酒最多的,也是出口中国各种酒量总数最大的,冰酒产量在卑诗省200多家酒厂中占55%,一年出口50个集装箱的酒。 移民后转行做酒厂,John走过的道路并非一帆风顺。回顾自己创品牌的道路,他对《加拿大都市报》记者说:“重要的是坚持,看长久而不是看短期利益。” John在中国烟台国际葡萄酒大赛中获得金奖。 申请办厂用了一年半 John的办公室在酒庄的楼上,刚上楼梯,就有三条大狗冲下来迎接。他和太太一起创业,带三条狗一起上班。John在台湾学的是电子,27岁时与4个同学一起创业,做电子产品零件外销。在40岁左右的时候,他把公司卖掉,到加拿大旅游,看到Canadian Tire这类的大型商场,很惊讶,想把DIY的概念带到台湾去。但在开了水电材料DIY商场后才发现,DIY在台湾并不适合,于是转向为工厂大楼建筑用的水电材料。生意逐渐做大,成为当时台湾第三大的水电材料批发公司。 到加拿大旅游时,他很喜欢加拿大的人文环境,就申请了移民。后来不想结束事业,想放弃移民时,移民批下来了。1998年报到,John成为“空中飞人”,太太和女儿留在温哥华。有一段时间,他一直在为放弃事业还是放弃移民纠结。后来,还是因为喜欢加拿大的生活,将公司卖掉,彻底移民了。刚来时,他家住在Delta,邻居是早来的移民,带他去摘蓝莓。他没见过这么多新鲜蓝莓,就一下子买回100多磅,自己发酵酿酒。做出来味道不错,太太说:“我们开酒厂好了。” 有了这个想法,他们就去参观酒厂。遇到了一个年轻的西人酿酒师,是酿酒学校毕业的,二十六七岁,愿意为他工作。他不想买一个酒庄,而想自己申请,没想到手续那么麻烦。当时他是烈治文第一家申请成立酒庄的,连律师都不知道怎么申请。要在市政府开公听会,与警察局开会,还有其他旷日持久的程序,一共用了1年半才批下来。 亚洲人办事有冲劲,他以为很快就可以开张,就租了房子,买了仪器设备,让酿酒师到他家上班,还再请了两位员工。不能开张,他们就做样品酒。在家里的工具房做了300多种样品酒,从早晨9点到下午5点,一直品尝样品酒。不能光靠嘴品尝,还要检验留下数据。 旧品牌被抢注 重建新品牌 “那时候没想过,要是开不成怎么办?”他说。开张前2个月,酿酒师离职了,他只能自己上了,经过潜心钻研,现在他已经成为得了很多国际大奖的酿酒师。开业后遇到很多曲折,曾有9000公升的酒,做得不够好,就直接当废水排掉了。 John在中国之家的纪念画前面。 2001年公司开张,是在烈治文Minoru路的旧址,用的是Blossom的名字。开业后连连续亏了两年,每个月都亏1到2万元。还要继续做吗?当时曾经有过这样的念头,但他还是坚持下来了。他说:“卖酒是卖品牌,品牌是慢慢建立起来的。” 第三年酒庄才开始赚钱。来门市买酒的人慢慢多了,他也将产品外销到日本、台湾、香港,明确了要走外销为导向的方向。为什么三年才赚钱?他说,酒的品质慢慢得到了市场的肯定。一定要诚实地做产品,如果勾兑,顾客一尝就知道了。 他原来用的品牌Blossom在中国没注册,在销售中国市场很顺利的时候,品牌被渖阳一家企业抢注了。无形资产就这样失去了。2009年,他重新创立新的品牌鹭岛酒庄(Lulu Island)。 为什么取这个名字?他说,烈治文古时候的名字就叫鹭岛,一提这个名字,西人就想到烈治文。而且这个名字在亚洲人看来比较洋气。 20万税变100元申请费 鹭岛酒庄的新址,是2006年买地,2008年开建,2009年7月开张的。他买的是农业用地,认为酒庄是农业,不是商业,不是工业。但政府忽然要他交20几万的都市发展金,认为他生产酒是工业,卖酒是商业。他让建筑师与政府沟通,应收金额改为18万多,但必须1个月内交。 John说:“这违反我个人的逻辑。”他找律师,想起诉市政府,律师不接这个案子。他于是自己写信给市长,讲自己的道理,认为自己做的是农业,在Okanagan、Delta的农地开酒庄都不用交这项费用,烈治文市政府的做法是不对的。 在农业区开酒庄,在烈治文是第一家。市政府开了公听会,专门讨论这个问题。结果是,将20几万的都市发展金取消,只需要交100元的申请费就可以了。这个案例后,在烈治文的农地开酒庄就不用收这项费用了。 “中国之家”一波三折 让酒庄万众瞩目的“中国之家”,申请过程也是一波三折。有一天,参加2010年冬奥会的中国运动员“中国之家”筹备人员来酒庄找John,谈了想用他场地的意向。John表态,愿意免费提供场地。那时筹备人员已经在温哥华看了六七个场地,觉得鹭岛酒庄比较符合要求。临走时,就口头确定用这个场地。 “这个机会是老天给的,我不认识他们。”John说。当时离“中国之家”开放只有两个月的时间了,要办的手续很多,遇到的阻力也是他没有想到的。 有一些西人反对,认为在鹭岛酒庄办“中国之家”阻碍交通,影响生态。其实运动员出入坐的是大巴,交通流量并不大,为此还开了公听会。等批下来,还在酒庄前面预留了示威区,供可能有的示威人士使用。 在奥运前后一个多月的时间,酒庄每天下午4点以后就不能接待客人了,专供中国运动员使用。那段时间,营业额下降了,但后来上升的营业额,把损失补回来了。 经营者没有行业之分 John在台湾和加拿大做过三种生意,行业各不相同。为什么都可以成功?他对《加拿大都市报》记者说:“一个经营者没有行业之分,不管做酒厂、宾馆都可以做好。经营者需要很强的逻辑基础,解决问题的能力。要分清什么是对的,什么是错的,走对的路。做合理的事才能长久,不合理的事,即使一时成功也是短暂的。开公司,需要把自己修炼成一个经营者。” “台湾有句俗话:戏棚下占久了,就了解整个故事了。”他解释说,从业时间久了,就了解行业了。他认为,华人的优点是勤奋、聪明、业务能力强,懂得控制成本。如果具有以上四点素质,再加上胆识,加拿大就是你的天空。在亚洲,有可能短期内捞到一大笔钱,但在加拿大,需要一步一个脚印地往前走。
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