本周安省最具传奇色彩的霍克斯通豪宅紧急出售，加拿大摇滚歌王霍金斯现在希望425万加元卖掉物业，相比2013年他首次放盘时，价格下降1,000万加币。
霍金斯这间房子占地175亩，在2013年叫价1,490万加币，当时没有成交，现在却降价超过1,000万加币急售，只有原来叫价的30%，让人感慨无限。
无论怎样，多伦多房市降温，可承付能力正在改善，使得许多潜在的买家看到一丝希望。
不过，按揭利率的上升也同样影响着大家的购买力。过去几周内，固定和浮动利率同时出现上涨，如果以6月份全国平均房价50万加元计算，支付10%的首期后，现在的每月按揭将多支付60加币。
因此，希望买房入市的朋友，不得不在 房价下跌和利率上涨间做出比较，如果房价下跌不及利率上涨的速度，那么总体的可承付性并没有多少改善。如果利率上涨0.25%，房价平均下跌5%，每月按揭只能节省50加币。
在加拿大央行加息步步紧逼的情况下，改善买房者的可承付能力唯一办法就是房价下跌幅度加剧。例如，在同样加息0.25%的情况下，如果房价下跌10%，每月的按揭则可以节省162加币。
多伦多房地产价格的飙升，完全违背了所有的经济原理，从最基本的房价与人均收入看，排除外来移民因素，多伦多房价需要调整挤出泡沫，才能正常增长。
加拿大著名智库菲沙学院今年二月份就提出警告，许多疯狂的买房者被价格暴涨的诱惑入市，将会陷入无可挽回的财政困境，这些人看到房价上升急于置业，他们将是为这场房地产泡沫买单的附带成本collateral damage ，虽然他们并没有任何错误。
加拿大本地许多普通人家，现在不仅给自己购买投资房，而且开始给下一代购买将来的居住房屋，因为害怕将来的房价孩子无法负担。这种生怕错过的恐惧和绝望心理，使得房地产投资成为一场群众性的热潮，房屋价格哪有不上涨的道理呢？
要扭转人们对于房地产价格上升，菲莎学院当时的建议就是让安省政府效仿温哥华，对海外买家征税。
即使菲莎学院也没有建议央行加息，因为对于杠杆武装到牙齿的加拿大人，加息无疑是个非常有力的重拳，不仅影响房地产，还将影响到经济。
现在看来，加拿大政府不仅采取菲莎学院所建议的海外买家税，而且也采取了菲莎学院所避讳的加息政策，加拿大房地产应声下跌。
安省推出海外买家税后，效果立竿见影，为何？一旦价格上升的预期消失，房价自然就会降温，许多本土加拿大人看到房价可以下降后，就不再急着买投资房，或者给自己的孩子买房了，问题游刃而解。
如果从加拿大房地产这一轮牛市的起点看来，整整20年的时间，造就多少房地产投资人的财富。但是，真正仔细比较一下，加拿大股票市场的回报其实高于地产回报。
那么，为什么大家都害怕股市而偏爱房地产呢？原因在于波动性，更主要的原因是，股票基金投资没有杠杆，所以整体回报远低于房地产。
股神巴菲特曾经说过，退潮的时候，你才知道谁在裸泳。可是，在房地产市场上，裸泳者遍地开花，有90%的人都是用三倍以上的杠杆，平均房价150万为例，多少人可以放50万的首期呢？只有不足10%的人没有杠杆。
那么，为什么这么多裸泳的人都觉得非常安全呢？根本原因就是因为房地产价格上涨的事实。一旦这个事实改变，一切都会发生变化。今天安省豪宅降价70%急售，至少让等待多年的买房者看到一丝希望，多伦多房屋承付能力改善的转捩点已经到来。（本文不做投资建议，市场有风险，投资者慎入）
杨凡
加拿大证券学院院士/特许金融规划师
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