Tag: 房屋贷款利率

  【星岛都市网】加拿大央行本周大幅降息可能会让一些深陷昂贵按揭之中的加拿大房主，希望取消按揭以便获取更实惠的利率，但其成本可能会很高，专家就此提供了一些减轻处罚的建议。 据Global News报道，Pineapple Mortgage执行总裁达斯古普塔(Shubha Dasgupta)表示，房主因为央行提高政策利率，按揭利率多年来不断跟着水涨船高，他预计，随着国人在较低利率下寻求更好的解决方案，不良按揭将会增加。 他说，“你可能会看到很多加拿大人在中期放弃按揭，而这些按揭是在过去几年中更高的利率环境下获得的。” 他指有些人会“利用当前的市场状况，取消按揭并获得较低的利率。” 但是，以更便宜的价格搬到新房，或利用较低的每月还款额进行再融资，势必因违约而受到惩罚。 虽然按揭违约通常会受到数千元的罚款，具体取决于按揭的类型和剩余期限，但有一些选择还是可以减轻甚至完全避免这些费用。 退出按揭意味着什么？ 归根结底就是在到期日之前退出与贷方的合约——例如，将5年按揭期限缩短至两年。 Rates.ca的按揭贷款和房地产专家特兰(Victor Tran)表示，最常见按揭违约情况是与出售房产有关。 另一种典型是再融资安排，房主可能会希望提取他们已经支付给房产的份额，或打破当前期限以利用市场较低的利率。 违反按揭也可能是由于个人情况而发生，例如婚姻结束，按揭中的一个或两个人希望取消房产所有权，或出售房屋以重新开始。 按揭罚款如何运作？ 一旦按揭合约被破坏，贷方通常会课以罚款。 对于浮动利率按揭来说，处罚相当简单，通常情况下，罚款相当于3个月的利息（基于优惠利率或合约利率）。 但对于加拿大更常见的固定利率按揭来说，处罚可能会变得更加复杂——尤其是在像今天这样的利率下降的环境下。 违反固定按揭将导致贷方征收相当于3个月利息的罚款，或称为利率差（IRD）计算的金额，以较高者为准。 特兰表示，当加拿大央行降低政策利率并导致按揭利率下降时，贷方当然不希望看到借款人违反合约并进行再融资，因为他们会因此而损失利息。 他举例，一位房主以6.25%的利率锁定了5年期固定期限，两年后决定解约，以利用市场上4.25%的新利率。 “贷方所说的是……‘未来几年我们基本上会损失2%。因此，我们将向你收取罚款，并弥补我们的损失。” IRD的计算方法是根据你目前合约利率与市场上提供的新利率之间，所剩余期限支付的利息差额。特兰表示，如果房主签署按揭和考虑终止按揭之间的利率大幅下降，那么罚款将“大得多”，特别是如果距离续签还剩很多年的话。 但达斯古普塔指出，由于3个月的利息罚款很简单，选择可变按揭将可提供“更大的灵活性”。 他说，想终止按揭的加拿大家庭，可能是因为他们的家庭正在不断壮大，并且知道他们在未来几年内需要搬家，因此在续签或申请按揭时可能会从这种选择中受益。 然而，可变按揭也可能受到限制，无法转移，不同贷方对转移的限制各不相同。 如何避免按揭违约罚款 但搬家或再融资等常见情况并不需要面对严厉的处罚。 特兰表示，对于购买新房并出售旧房产的人来说，贷方往往允许房主将现有按揭从一套房屋转移到另一套。 这意味着按揭的剩余期限、摊销和总额将保持不变，但业主必须根据新房产的具体情况并考虑到家庭财务状况的变化，重新获得贷款资格。 这种选择适用于那些不需要申请更多贷款来为搬家提供资金的人，而对购买较大房屋的人来说，贷方可以提供“混合”利率，即将现有按揭条款与当前利率的额外融资结合起来。 举例来说，假设一个人有150,000元的未偿还按揭，利率为6%，并且希望以目前的利率4%进行再融资以获得150,000元。然后，贷方可能会为30万元的按揭总额提供5%的混合利率，这也将免除因违反现有合约而受到的任何处罚。 虽然混合按揭的续约日期通常保持不变，但如果借款人需要更长时间来偿还较大的贷款，则摊销可能会延长。 对于那些想要再融资并以今天的利率混合来增加当前期限的人来说，存在类似“混合和延期”的选项。在这种选择中，贷款人可能会提供一个新的5年期限，将剩余原始期限的旧利率与额外月份的新利率混合在一起。 特兰表示，虽然移植很常见，但贷方有时也会提出解除旧按揭，“清零”并以当前利率开始发放新贷款，并免除罚款，因为借款人仍与同一家银行保持业务往来。 特兰说，在婚姻破裂的情况下，如果没有借到新的钱，贷款人可能只对配偶付款或所有权变更收取管理费。 取消按揭值得吗？ 还有一些其他选项可以减轻处罚的影响。 特兰指出，在按揭违约并转向新贷方的情况下，新的一方可能愿意在按揭总额中增加高达3,000元，以抵销罚款的影响。这样，支付部分罚金的痛苦就可以分散到按揭的整个期限内，而不是预先突然受到冲击。 一些贷方还会为愿意转换的借款人提供现金返还奖励或某些奖金，这也可以减轻罚款的痛苦。 特兰警告，对于热衷于在再融资交易中利用较低利率的加拿大人来说，罚款并不是唯一需要考虑的因素。 即使从长远来看，罚款带来的预付款冲击是值得的，但设立新按揭还会产生其他成本，诸如法律和评估费用、产权保险和办理手续，从头开始重新获得资格的过程。 当然，“只要有意义，有些人就会这么做。因为短痛是为了长期利益。” 图：Global News V6

  【星岛都市网】加拿大几家大型银行为了争夺市场份额，不惜以低价吸客，利率跌至4%以下，按揭贷款利率战愈演愈烈，但有业内人士认为，这种情况乃不得已而为之，不可持续。 据Canadian Mortgage Trends报道，贷款经纪罗恩·巴特勒(Ron Butler)指出，正在发生的激进降息是由贷款机构所推动，他指银行此举是试图抵销按揭贷款发放放缓的影响，同时争夺市场份额。 随着银行为争夺市场份额，加拿大皇家银行(RBC)、道明银行(TD)和加拿大帝国商业银行(CIBC)等主要银行，其提供的酌情利率均远低于几周前的水平。巴特勒指出，CIBC是第一家提供3.99%保险利率的银行，大多数大银行现在也都酌情提供类似的利率。 经纪人兼利率专家西姆斯(Ryan Sims)表示，“5巨头现在都饥肠辘辘”。 “我无法弄清楚这是否是纯粹的市场份额游戏，或者他们是否认为自己可以不惜利用按揭贷款亏损成为领导者，然后尝试交叉销售保险、银行账户、信用卡和投资等。” 事实证明，这项策略对丰业银行（Scotiabank）来说是有效的，该银行今年稍早透露，其近85%的按揭客户还持有信用卡、保险和投资账户等其他金融产品。透过捆绑服务，该银行即使以微薄利润提供按揭贷款，也能提高获利能力。 随着利率战加剧，其他大银行可能会采取类似的策略来维持客户忠诚度和获利能力，并利用按揭贷款作为更深层的金融关系的门户。 西姆斯指出，“银行似乎每隔几年就会循环一次，他们使用一种产品（通常是按揭贷款）来吸引业务，以追加销售更有利可图的产品线。” 这场利率战会持续多久？ 随着按揭贷款利率开始降至4%以下，预计会有更多贷款机构加入提供“第三档”利率的竞赛。 Valko Financial的首席经纪人兼创始人瓦尔科（Tracy Valko）表示，目前一些贷款机构提供的3.99%的利率只是一个开始。 瓦尔科预测，“我确实预计很快会有更多的贷方推出‘第三档’利率，”她进一步补充，随着竞争加剧，借款人可能会转向长期固定利率按揭贷款，特别是那些寻求稳定性或浮动下降速度慢于预期的人。 尽管借款人从大幅降息中受益，但仍心存疑虑：这场按揭贷款利率战会持续多久？ 西姆斯认为，激烈的竞争将持续到银行在下月底本财年结束。 他预计，“我认为直到10月31日，利率战仍将持续，”随着年底临近，银行急于让自己的账簿“看起来既好又漂亮”，这将促使他们提供大幅折扣。 然而，西姆斯预计11月1日之后，竞争就可能降温。 对此，巴特勒提供了一个更广泛的观点。 他解释说：“这种情况将持续到低利润带来的痛苦变得无法忍受，或按揭贷款的发放真正开始增加为止。”他暗示，这种激烈的竞争可能会持续数月甚至数年，具体取决于市场状况。 瓦尔科则认为，一旦市场恢复稳定，激烈的竞争就可能缓解。“当市场稳定或开始好转时，银行可能就不再感受到将利率保持在如此低的压力，”但目前，竞争正在使消费者受益匪浅。 图：加通社 V6

  【星岛都市网】随着央行降息，加拿大利率战正悄悄拉开帷幕，各大银行为了紧急保住市场份额，正在使出浑身解数，加拿大按揭贷款巨头加拿大皇家银行（RBC）承认正在发动利率战。 据《金融邮报》（Financial Post）按揭贷款策略师、利率分析师麦克利斯特(Robert McLister)撰文指，加拿大最大的按揭贷款机构加拿大皇家银行（RBC）行政总裁麦凯(Dave McKay)在周四（29日）的电话会议上承认，RBC正在经历他所谓的“历史性”和“激烈竞争”。 他解释说，事实上，皇银按揭贷款业务的收入仅为过去的三分之一。 该公司在周五（30日）的电邮声明中补充：“由于资金成本波动和竞争性定价压力，我们的按揭贷款业务息差较低。”并称相信这些趋势正在影响整个行业。 在利率上升、债务负担沉重和房地产活动疲软的情况下，为了紧急保住市场份额，各银行正在使出浑身解数。麦克利斯特称自己采访过的每一位按揭贷款经纪人，都在讲述客户所遇到的银行报出低得惊人的利率。 例如，如果你调查本国的贷款机构，目前公布的3年期固定按揭贷款平均常规利率为5.58%，但Pine Mortgage在全国范围内宣传的无保险3年期贷款的最佳报价则只有4.84%。 人们在寻找优惠利率时，比以往任何时候都更需要进行比较购物。但也要小心一些“特别优惠”是简单的按揭贷款，会让你无法转移或再融资。 要小心一些“特别优惠”贷款 与麦克利斯特合作的一位经纪人最近分享了一个引起共鸣的警示故事。 他的一位客户在续约时获得了银行提供的“超值”按揭贷款，借款人接受了这笔交易，因为他不必重新申请，而且利率比他在网上看到的要低一些。 两年过去了，此人需要提前再融资，但提供按揭贷款的机构不允许，除非受到严厉处罚。 更重要的是，他可以从同一家贷方那里选择一个稍微贵一点的选择，并且允许免罚金再融资。最终，他在两年内节省了2,100元的利息，但却被处以23,000元的罚款。 找出最低的借贷成本需要勤跑腿，包括线上研究、咨询一两个经纪人，并直接与入围贷款人核实条款。 总体而言，经纪商目前在按揭违约保险（Mortgage Default Insurance）利率市场中占据主导地位，但银行在无保险领域、特别是大多数借款人强烈要求的3年期期限，尤其是续约期限上抢走了他们的野餐。 在过去，贷款人实际上是进行一场游戏，在续约时以高利率出其不意地打击借款人，押注他们太无知、对银行太满意，或者被锁在沙发上而无法更换贷款人。那些日子已经一去不复返了，大多数银行都非常积极地保留客户，除非他们认为你在其他地方没有资格。 向另一家贷方提出更好的报价，然后观察其如何采取行动，他们根本无法承受在低销售市场中失去现有客户的后果。 大量固定利率按揭贷款变得更便宜 本周，大量固定利率按揭贷款价格正变得更便宜，包括无保险的4年期固定利率按揭贷款和有保险的1年期、3年期和4年期固定利率按揭贷款，看起来2024年的选择期限——固定的3年——正在慢慢让位。 Pine Mortgage执行长兼联合创始人Justin Herlick表示：“我认为，随着利率下降，我们开始看到更多的贷款期限转向5年期。” 对于需要按揭违约保险的恐惧承诺者，Marathon Mortgage现在提供4.19%的6个月固定利率，人们可以续约为可调整利率。然而，它的主要好处不是节省利率，而是帮助借款人更灵活地获得批准。其4.19%的合约利率几乎是加拿大最低的按揭贷款“压力测试”利率（6.19%），这意味着借款人可以以略少的收入获得相同规模的按揭贷款。 True North Mortgage推出了一项6个月期产品的利率为3.49%的版本，但该公司表示，其续约利率“可能会带来额外的溢价”，若你在6个月后未续订，这两项优惠均需支付百分之一的费用。 展望下周，市场正在为加拿大央行在短短3个多月内第三次降息做准备，CanDeal DNA挂钩的远期利率数据显示，该前景的机率几乎为100%。 所有这些竞争可能不会让银行股东高兴，但肯定对消费者有利。 图：加通社 V6 

我们来看看一个熟悉的记录:加拿大的房地产泡沫空前严重。彭博新闻的分析师最近编制了一个新的房地产泡沫风险指数，发现新西兰和加拿大是发达国家的领头羊。 但我们多年来一直听到这种说法，不是吗？近十年来，专家们一直在警告加拿大存在房地产泡沫。这些警告就像那个喊狼来了的男孩，没人听了。如果你想想那个狼来了的故事是如何结束的呢？ 任何住房市场都有一个硬性限制，这是购房者可以借到的最高按揭金额。利率越低，相同月供的房价就越高。 在加拿大，利率几十年来一直呈下降趋势。 结果呢？几十年来，房价的增长速度一直快于收入的增长速度。金融博客Wolf Street最近在一篇关于“加拿大最辉煌的房地产泡沫”的博客中阐述了这一点。 Wolf Street利用Teranet-National Bank房价指数的数据发现，温哥华的房价在16年里上涨了四倍多，多伦多的房价同期上涨了三倍多。 房价上涨与利率下降成反比并非巧合。现在，人们普遍认为，随着利率接近于零，这一长期趋势必将结束。 几十年来一直在推高房价的机器——让加拿大人习惯于“房价总是上涨”的观念——已经失去动力。 但这是真的吗？面对全球经济放缓的迹象，各国央行再次通过降息和购买债券来提振全球金融体系。 外界普遍预计，美联储本周三将下调隔夜拆借利率，这是自金融危机以来美联储首次降息。 在许多国家，关键贷款利率和政府债务(最安全的债务)的利率现在都低于零。当今世界负利率的债务达到了创纪录的水平。(都市网Rick编译，图片来源pixabay)

  本报记者 取代北美自由贸易协议的《加美墨协议》(CUSMA)对加拿大的汽车业和奶类业带来深远影响。金融比较网站Ratrhub.ca指出，新协议甚至会影响到房屋贷款利率。 据此网站指出，美国总统特朗普在竞选时已经明确要重新谈判《北美自由贸易协议》(NAFTA)，因此新的《加美墨协议》也被称为NAFTA的2.0升级版。新协议除了为美国进入加拿大的奶品市场提供方便之外，也鼓励美国汽车业本土化。 买家特别是首次置业者买屋时，屋价、家庭收入、首期金额和利率都会影响买家的购买力。网站表示，新贸易协定会影响利率。加拿大中央银行在今年3度调高贷款利率，由1月份1%上升至10月时的1.75%。房屋贷款的5年定期利率也由年初的2.79%提高至现时的3.29%。 协议签订前，贸易的不明朗是影响央行维持利率不变的最主要原因之一。中央银行在今年9月前，多次发声明关注贸易前景不明朗对投资和出口的影响。新贸易协议达成后，央行随即表示，新协定减少北美贸易政策的不确定性。不明朗因素严重阻碍商业信心和投资，网站指出，现时已经达成新协议，央行将可继续趁机加息。