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2019年02月21日 星期四 10:39:15
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Tag: 业主委员会

Condo“业主委员”必须是业主吗?

Five Condos被指遭前法团成员亏空公款。  多伦多一Condo大厦,疑遭“假冒业主”的前业主委员会成员操控,被迫缴纳双倍的保安、门房、物业管理费,并签下市价3倍的电力合约,道致负债累累。事件尚在刑事调查阶段,结果未明。不过,律师Gerry Hyman在答读者问时表示,根据安省《共管物业法》,非业主能否担任委员会成员,是由大厦自己制定的附例所决定。   被告George Laczko(左起)、Ray Blanchard和Darryl McGregor。 LinkedIn 下面是Gerry Hyman律师对业主委员会选举相关疑问的回答。 问:我所居住的业主立案法团规定,任何获选加入业主委员会的人,必须是这座大厦单位的业主,或者是业主配偶。有人告诉我这项附例违反《共管物业法》(Condominium Act),并且不能强制执行,是这样吗? 答:《共管物业法》第56条指出,委员会可以依照决议制订一项附例,来限定委员的资格。如果附例指定委员必须是单位业主,或者是业主配偶,该附例需经大多数业主投票赞成并注册,是具有法律效力并可以强制执行的。 问:我们有个单位的租客,有意竞逐我们Condo即将举行的董事会董事选举。物业经理通知,虽然租客无权在周年大会投票,但他可以入选董事会,之后便被授予在董事会投票的权利。一个没有物业所有权、也没有在我们的储备基金持股的租客,却可以在董事会就重要事项投票,我觉得很荒唐。我有理解错误吗﹖ 答:是的。由于不存在隻有业主才有资格担任董事这条附例,租客有权竞逐董事会,一旦当选,他们有像其他董事一样的投票权利。这取决于业主是否决定投票支持竞逐董事会的租客。 问:业主能否要求罢免一位已搬走、并且不再是Condo业主的业主委员会成员? 答:仅仅提出罢免要求并不足够,必须有超过50%的Condo大厦业主投票通过,才可以罢免该名委员。并且,最少15%的业主提出开会申请,业主委员会才可以召集投票会议。开会申请书需要指出要求罢免委员的原因,通常对原因的性质没有指引,所以任何原因都可以,除了与公众政策相矛盾的原因,例如:基于该委员的宗教原因而要求罢免。 以该名委员非大厦居民为理由应该是符合要求的,儘管附例并没有要求委员必须是大厦居民。 问:如果某人的妻子而不是其本人是单位业主,这个人能成为业主委员会成员吗? 答:可以的。除非法团有附例要求业主委员会理事是单位业主。 问:我和伴侣均共同拥有一个共管单位,我们可以一起竞选业主委员吗?如果当选,是共同担任一个职位还是分别作为两名委员? 答:你们每个人必须单独竞逐,如果你们都当选,将会持有两个席位。 问:一名前董事会成员打算在下一次周年大会董事选举时参选。过往的表现显示,她接人待物会秉持挑舋和吹毛求疵的态度。备受称赞的大厦物业管理经理已经声言若她当选就会辞职,另外两名优秀的董事也已表明她一旦当选,自己便不会留任。假如她真当选的话,董事会能否撤销她的董事资格呢? 答:在大数情况下,董事会不能将由单位业主投票选出来的董事革职。不过,董事会可以通过一项附例,规定一个人必须遵守若干行为准则,才能继续担任董事。附例也可以列明,一名董事若在董事会发出违规通知后一段约定的期限内,仍然未能纠正违规行为,经大多数董事投票通过决议后,董事会将有权罢免违规董事。这条附例应当赋予董事权力向董事会抗辩,反对董事会试图召开会议进行罢免董事的表决。

律师热线:业主委员会有权阻止我安装遮阳罩吗?

作者Gerry Hyman是星报共管物业法专栏作家 问:最近我被诊断患有皮肤疾病,需要尽量避免暴露在阳光下我单位的阳台每天下午大部分时间都会受太阳照射,因此我想在阳台上安装一个遮阳罩业主委员会可以禁止我安装吗? 答:“共管物业法”规定,对公共元素(包括你的露台)进行添加,更改或改进,需要获得法团同意然而,“人权法”要求公寓法团对残疾人士提供协助而“人权法“优先于”共管物业法“。 癌症是一种残疾,遮阳似乎是合理的,业主委员会必须允许的便利。委员会可能需要医学证据证明你患有皮肤癌。如果你能够提供证据,而安装遮阳罩的要求被拒绝,你可以根据“人权法“进行投诉。 问:如果法团批准安装遮阳罩(或者遮阳屏幕),是否应该到登记处(注册处)注册,将遮阳罩的证明添加到业主单位的描述中? 。答:不需要遮阳罩是阳台的一个额外设备,而阳台是属于公共设​​施,不是业主单位的一部分 - 虽然该阳台由业主专用。 问:业主是否应该考虑另外的方法去替代遮阳罩?例如不需要法团同意的立式遮阳篷(独立遮阳篷)? 答:当然业主可以考虑这种选择根据“共管物业法”第98条,对公共设施的添加,更改或者改进都需要经法团批准,而不附着在阳台上的独立遮荫篷,可能不需要法团同意。然而,法团可能会规定,在未经业主委员会批准的情况下,禁止任何类型的遮阳罩或遮阳篷。 基于遮阳篷已能满足该业主的疾病需要,法团可能会拒绝同意所要求的遮阳罩。 问:根据法案第98条,安装遮阳罩是否需要法团与业主注册一份协议? 答:第98条要求,若公共设施由业主进行更改,法团和业主应就更改订立协议该协议必须规定所建议的增加,更改或改进的费用以及维护,修理和保险费用,要由哪一方负责。 协议应该符合法律。但是,业主委员会无权利用在协议中包含单位业主不准备接受的不合理条款,来阻止安装遮阳罩。 问:业主委员会能否要求在协议中规定:一旦出售其单位,业主同意移走遮阳罩:业主交付押金以确保最终移走:业主购买保险,保障遮阳罩断裂并对建筑物造成损坏? 答:合理的规定令人满意只要协议约定的押金合理,上述规定看起来令人满意。
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