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2023年02月05日 星期日 06:49:03
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Tag: 加拿大房地产市场

疫情下加国房价持续升 郊区房屋渐难负担

虽有新冠疫情,但去年本国楼价持续攀升,分析指,可负担房屋能力已不只是大城市的问题,另相信全国楼价在本年仍会上升。 根据加拿大房地产协会(CREA)上周五公布的数据,2020年12月房屋交易量比2019年12月增加了47%,是11年来最大的同比增长幅度。与此同时,房屋的基准价格上涨了13%。 加拿大上一次出现类似的房地产狂潮是在2016年,刷新了一年内的房屋销售纪录,2017年初基准价格同比上涨了15%以上。 不过,这一次,更快的房地产升值并非出现在加拿大最贵的两个市场:温哥华和多伦多,而是在那些曾经可负担的地区。 杜咸区独立屋均价逼近80万 房地产经纪公司Realosophy总裁帕萨里斯(John Pasalis)指出,在杜咸区和荷顿区的郊区,独立屋、双拼以及城市屋的价格同比上年增长了约20%。例如,杜咸区的独立屋平均价格从2019年11月的64.1万元上涨到2020年的79.5万元,增加了24%。 疫情加速了城市居民涌向郊区、寻找更大更便宜的房子。加拿大统计局的数字显示,在2019年7月初至2020年7月初这段时间内,多伦多涌向安省其他区域的人,比反向搬进多伦多的人多50,375人。蒙特利尔的净流失人口也有24,880人。而两个城市的总体人口增长主要归功于来自加拿大以外的移民。 购房者涌入海洋省份 在蒙特利尔,最近的房地产热潮也推动了房价上涨,到目前尚属相对可负担的程度。皇家地产公司(Royal LePage)的地产经纪高彻(Georges Gaucher)举例说,在城市的东部,平房价格比去年上涨了19%。 寻求更低价格的购房者也涌向了海洋省份,给当地房价带来上行压力。 以哈利法斯为例,在截至2020年7月的一年中,来自其他省份的净流入达到1,584人。这些数字尚未显示出2020下半年涌入的人口,这可能会导致房价以两位数增长。皇家地产公司周五发布的一份报告显示,该市一幢典型平房现在的价格是335,744元,比2019年最后一个季度上涨了19%以上。 这种趋势引起了人们对住房负担能力迅速恶化的担忧。帕萨里斯表示,当房价以年增幅超过20%的速度升值时,它很快就会侵蚀掉之前存在的任何可负担能力。他认为,在多伦多郊区,已经看到类似“泡沫”的状况。 不过,并非所有人都认为房价飞涨是一个泡沫。在蒙特利尔,高彻驳斥了由于担心错失机会或者“错失恐惧症”(FOMO)而决定买房的观念。他认为,当前的住房需求是由那些有意离开市中心公寓、追求更大的房子和绿色空间的购房者带动的,而且因为疫情限制了度假、娱乐、服装和其他费用的支出,帮加拿大人存下了钱。他认为这是与2016-2017年的市场最大的不同,当时房地产投资者涌向的是最热的市场。 皇家银行(RBC)高级经济学家霍格(Robert Hogue)称,草原省份和纽芬兰及拉布拉多省的房价仍将受到经济挑战的影响,市区公寓的价格2021可能会一直保持平稳,而较小市场中较大的房屋和物业价格将在2021年继续强劲,有利于卖家。 他说,除非受到更多的经济冲击,否则2021年将充满了竞价、价格飙升以及无法找到可负担的房屋的愤怒买家。星岛综合报道

2020年加拿大房屋销售量创纪录

【加拿大都市网】加拿大房地产协会的报告显示,去年12月本国住宅销售按年增加47%,平均价格上涨17%。而2020年全年房屋销售量也创下新纪录。 加拿大房地产协会(CREA)周五公布上月房屋销售数据,2020年12月全国房屋销售量比2019年12月增长了47.2%,这是11年来单月销售量的最大同比涨幅。 与去年11月相比,12月的销售量也增长了7.2%,这也是连续第6个月录得同比增长,此前由于疫情封锁,导致去年3月至5月关键的房屋销售季节市场停滞。 蒙特利尔银行首席经济学家波特(Douglas Porter)表示,这种强劲的销售势头表明,推动楼市发展的因素是广泛的总体因素,而不是当地的经济因素。具体来说,去年的利率下调和大流行驱动的升级提振了整个市场。 CREA的数据显示,2020年全年,全国共售出551,392套房屋,比2019年增长了12.6%,创下了年度新纪录。 至于房屋价格方面,2020年12月,全国平均房价达到创纪录的607,280元,比2019年最后一个月上涨了17.1%。CREA表示,如果不包括大温哥华和大多伦多地区这两个最活跃及最昂贵的市场,全国平均房价下跌大约130,000元。 上个月房屋价格涨幅最大的几个地区都在安省,包括Belleville、Simcoe、Ingersoll、Woodstock和Lakelands等地区,这些地区的房价比2019年12月上涨超过30%。 CREA首席经济师卡夫卡特(Shaun Cathcart)在一份声明中说,进入2021年,全国挂牌销售的房屋少于10万套,这是CREA系统有记录的30年以来的最低水平。而在五年前同期,大约有25万套房源挂牌销售。 他表示,目前的房屋需求量创历史新高,而供应量则创历史新低,因此近期的市场走向将取决于未来几个月挂牌上市的房屋数量。 V05  

加拿大人预计未来半年楼价将上涨

(■■近半国民预计未来半年楼价将上涨。 星报资料图片) 最新民调显示,新冠疫情没有打击国民对楼市的信心,近半预计未来6个月内楼价将上涨,乐观情绪是2017年5月来最高。 据彭博社报道,民调机构纳诺斯研究公司(Nanos Research)上周进行的电话调查结果显示,49.2%受访者预计未来半年楼市价格将上涨,比例为3年多来的最高水平,也助衡量金融健康和经济预期的综合指标“彭博-纳诺斯加拿大信心指数”(Bloomberg Nanos Canadian Confidence Index)升至55.1,与3月初疫情前的水平接近。该指数在夏天时曾从疫情后的低点开始恢复,但第二波疫情的到来令上升趋势刹停。 2017年5月以来乐观 创纪录的低利率和对更宽敞住房空间的强劲需求,正推动楼价和销量达到创纪录的高位。总理杜鲁多已承诺确保充足的财政资金支持经济复苏,而政府的收入支援措施令国民手头拥有大量现金。 纳诺斯研究公司首席数据科学家纳诺斯(Nik Nanos)在报告中说,随着有关疫苗的消息传出,消费者的信心继续增强。 在过去4周的跟踪调查中,受访者对国家经济实力及住宅地产价值的前瞻性认识,均提高了整整5个百分点。 纳诺斯研究公司每周都对250位国民进行调查,了解他们对个人财务状况、工作保障、经济和楼价的看法。彭博社则会发布1,000名受访者回应的4周滚动平均值。 最新一周的调查显示,国民对楼市的乐观情绪继续攀升,只有12.7%受访者认为,其居住社区附近的房价将在未来6个月内下降,这是3月初以来的最低比例。 国民对经济前景的看法也有所改善。大约23.7%受访者预计国家经济在未来6个月内会更好,这个比例是自6月份以来的最高,11月底时为18.1%。 上周的调查还显示,国民对个人财务状况的看法基本未变,14.9%受访者称自己的状况好于一年前,25.7%表示不如去年。受访者对工作保障措施的看法在上周的调查中逊于前次,但本月的整体结果较之前有改善。 此外,每个省份的国民对楼市的乐观情绪均在上升,只有目前正实施一些最严格限制措施的魁省例外。星岛综合报道

平抑房价 加拿大明年将推出海外买家税

(■■联邦自由党政府表示,将在明年考虑推出海外买家税。加通社) 联邦自由党政府表示,将在明年考虑推出海外买家税,向居住海外的加国业主收税以平抑加国楼价。不过,全国范围内推行这一政策的做法遭到专家质疑。 在过去的几年,实施海外买家税的想法在卑诗省、安省和爱德华王子岛等省份和地区开始盛行,但这一办法的有效性也受到专家质疑。 联邦政府在刚刚公布的一份财政报告中指出,通过对在加拿大住房市场囤积财富的屋主征税,不仅可令首次购房者获益,同时也可将更多房屋推向市场。而杜鲁多在去年时就承诺,有意参照卑诗省做法,引入类似税项。 根据卑诗省府资料,去年由投机及空置税(The Speculation and Vacancy Tax)带来的财政收入就达到1.15亿元,主要征收对象都是外国人。前财政厅长詹嘉路(Carole James)更指,这一税项是造成去年上半年房价下跌5.6%的背后原因之一。 除了投机及空置税,卑诗省政府还针对购买大温住宅的海外买家,额外加征15%物业转让税( Property Transfer Tax,简称PTT)。 并非平抑楼价“万能丹” 不过,卑诗大学(UBC)尚德商学院教授萨默维尔(sur Somerville)表示,虽然引入海外买家税后温哥华地区的房价的确有所下降,但这一政策不是解决可负担性的“万能丹”。 萨默维尔表示,尽管提出征税,在一些海外买家需求旺盛的市场可能会看到房价下跌,但依然保持在“严重不可负担”(crazy unaffordable)的水平。而在其他地区,如旅游胜地等,游客在当地购买度假屋的情况反而能让该地区受益。他又指出,如卡加利和爱民顿等城市,住房供应足够灵活,海外买家对整体房价的影响并不大。 他说:“我不明白为什么要在全国范围内引入它。因为我们并没有面临全国性的危机,海外买家并没有给每个市场的可负担性都带来挑战。”他并指出,这些政策甚至在温哥华地区引发对华人的不满。 西门菲沙大学(SFU)比迪商学院教授帕夫洛(Andrey Pavlov)亦表示,将卑诗省的政策全国化的做法是“可怕的”(terrible)想法,不仅不会改善可负担性,同时还会阻碍海外投资。 他指出,进一步征税的问题在于,未来可能会因为建商及投资者的减少,导致住房供应的减少。他补充,而这些措施也未必能够帮助联邦政府支付其在经济刺激计划中的投入,想要偿还债务最好的办法,是尽快推动经济的增长。 星岛记者报道

加拿大明年房价怎样?一文让你看清走势!

本国换房的准买家,将继续成为明年房地产市场的一大支柱。RE/Max地产代理认为,房屋供应不足的情况未见改善,促使房价有上调压力,预测明年的房价维持4%至6%的健康增长。 RE/Max地产代理执行副总裁亚历山大(Christopher Alexander)指出,今年入夏以来,有很多家庭的生活方式大转变,搬迁到人口密度较低的市镇和社区居住,刺激近郊和偏远地区的房屋销售量剧升,预期这个趋势将持续至明年。 地产代理委托Leger进行的调查发现,虽然受疫情打击,但消费者依然抱着乐观态度,有52%的人认为,房地产是2021年最佳投资选择之一,并且对明年楼市保持稳定有信心。 房屋市道在第一波疫情过后更活跃是一个好现象。虽然秋季出现第二次封城,但安省至大西洋省份和加西的物业代理继续维持乐观。亚历山大表示,预测新一年将会非常强劲的势头开市,很多人在疫情下搬房。秋季展望报告显示,近郊市场涌现由市区搬入的新买家,令原来已经紧凑的市道更紧张,买家竞争推高房价。房屋供应未有改善的情况下,楼价保持坚挺的趋势延续至明年。 6%人因疫情直接影响而卖房 虽然很多经济学家预料就业问题,会对房地产市道带来负面影响。不过,调查发现,只有6%人因为疫情直接影响而要卖房;有40%人在疫情期间察觉要装修房屋;有29%需要有更大的生活空间。 民众对生活地区的选择是三分天下,喜欢居住在市区、市郊和偏远地区的人不相伯仲。安省的北湾和京士顿,纽奔驰域省的蒙克顿(Moncton),大温哥华以及全国很多地区,均出现大量外来买家入市,致严重影响市况。这股趋势在明年仍会持续。有84%的物业代理认为明年是卖家市场。 多市渥京豪宅市场续走俏 温哥华和大温地区明年继续受低库存量、低利率和高需求的利好因素下保持卖方市场,平均房价估计有4%至5%的增长。大温地区的皮特草原(Pitt Meadows)、拉德纳(Ladner)和枫树岭(Maple Ridge),由于可负担得起及就近户外空间,明年将成为近郊的热门市场。 卡加利和爱民顿仍然是均衡市场,卡加利的平均楼价,将重返百万元以上水平;两地的平均房价明年将上升2%至3%。爱民顿的豪宅行情无视疫情维持强劲。 安省高需求和供应不足的情况,预测明年的平均房价有7%至12%的升幅。伦敦市升10%、基秦拿-滑铁卢升7%、咸美顿-伯灵顿升7%、尼亚加拉升12%、京士顿升10%。买家倾向找寻有更大空间、大后园和靠近公园等设施的房屋。 小房换大房的买家则冲击豪宅市场。渥太华和咸美顿-伯灵顿的豪宅,自疫情爆发以来一直走俏的市况将在明年持续。 买家从市区转移到市郊的情况,影响多伦多市中心的物业,尤其是Condo目前已经成为买家市场。多伦多的房屋供应不断下滑,预期明年有改善的情况会影响平均房价。星岛记者报道

加人置业信心回升 疫情令供房压力增加

济复苏和就业人数回升带动消费者的置业信心。加拿大专业按揭协会(MPC)最新的调查发现,“无壳一族”对买房态度出现转变,由去年底认为不适宜置业,转变为相信目前是置业好时机。 报告指出,98%业主对买屋的决定感到满意,只有2%有悔意。不过新冠疫情令不少业主遇到财政压力。21%业主对依时缴付房屋贷款感到略为吃力,6%称非常困难。 疫情对置业也有一定影响,19%业主承认因疫情推迟置业计划,但有7%反而打算加快买屋,75%已经买屋的业主则不受疫情影响。现时租屋者中,有16%计划赶快买屋,42%要延后。 16%租屋者计划快买房 协会总裁兼行政总裁泰勒(Paul Taylor)指出,最新的调查结果反映民众在7至8月期间对买屋的信心提高。很多人对新的营商环境和未来的经济活动感到乐观,因而推动房地产市场和预期在未来置业。 调查发现,现时民众对置业的观念与去年底相同,75%视为一个栖身之所,25%当作投资。计划在未来3至5年内买屋的业主,31%是因为目前房屋的面积或地点不适合,也有4%是因为无力负担。租客要置业的最大理由是希望有更好的居住环境(27%),也有1%是因无力负担目前的房屋转为买屋。 协会首席经济师邓宁(Will Dunning)表示,目快急速的环境不可能对经济进行预测。自3月份以来,各项经济指样,包括房地产市况在内均出现极大变化。 星岛记者报道

加拿大房产销售按月飙升57%

(■■全国房屋销售量上月大增56.9%。 资料图片) 全国房屋销售量在上月增加56.9%,但仍比去年同期减少39.8%。加拿大地产协会(CREA)的统计显示,平均楼价为494,500元,较去年同期跌2.6%。 报告指出,由于4月份的成交量是有史以来最疲弱的4月,令5月的销售量出现破纪录的56.9%升幅,但销售水平仍仅为大流行爆发前的三分二。今年5月份的业绩也是自90年代中以来成交量最低的5月份。 大多伦多销售升53% 全国各主要地产市场之中,以满地可的92.3%大幅领先全国,其次是咸美顿-伯灵顿的69.4%,卡加利以68.7%升幅居第3位,大多伦多地区升53%,爱民顿升46.5%,温尼辟升45.6%,大温哥华地区升31.5%,渥太华千3.5%,菲沙河谷升20.5%。 报告显示,上述主要城市上月份的升幅基本上与4月份的跌幅成正比,升幅越高是由于4月份的跌幅越大;升幅少的城市也意味着近几个月的跌幅不大。 协会主席Costa Poulopoulos表示,业界对上月房屋销售量上升和新挂牌数量增加感到高兴。全国的地产经纪将继续遵守政府指引和建议,以新科技放盘和睇屋。 首席经济师卡夫卡特(Shaun Cathcart)说,上月份的成交量和挂牌数量均有增加,但仍比不上一年前的市道。房地产市场已经开始复苏,但尚须相当长时间。事实上,4月中至6月的第一个星期便开始稳步上升,因此,6月份的情况也应该大同小异。曾双双下跌的销售和新挂牌的也同时反弹,但整体供应量持续下滑,令房屋价格维持坚挺。 5月份的新放盘数量比4月时增加69%。销售与新挂牌的比率由4月的63.3%降至58.8%。虽然显示比率下调,但由于目前的经济和社交距离措施令业主和买家均受影响,因此销售与新挂牌的比率基本维持不变。 很多目前仍在挂牌的业主是在3月中时已经放盘,在疫情爆发期间,不少卖家仍继续放盘;但很多暂时离场,令总挂牌数量大约减少四分一,是5月份的最低纪录。 新冠疫情令卑诗省的屋价略微下跌;亚省则加速滑落;其他草原省份的成交量相对比全国好,屋价则维持稳定。安省金马蹄地区的屋价呈显著上升,但目前保持稳定;渥太华、满地可和蒙克顿(Moncton)的屋价继续上升但已放缓。 5月份全国平均屋价为494,500元,较去年同期跌2.6%。如果撇除楼价最高和成交量最活跃的大温哥华地区和大多伦多地区后,全国的平均屋价为401,000元。

加拿大房产市场转趋活跃 12月屋价指数回升

12月份房屋价格综合指数单月微升0.2%,但该月份取得这个成绩已经是相当好。在过去13年来,只有3年的12月份达到同样或更佳的升幅。另外,报告指出,2019年的全国房地产市道转趋活跃,但草原省份依然走低。 据国家银行12月份房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)报告,去年的市况一如往年,5至8月份的升幅较快,随后则因旧楼转手减慢而出现少许波动。如果撇除季节性因素,12月份的指数是自2至7月连续6个月下挫后,第5个月的持续上升。换言之,指数经过上半年的虚弱后,在下半年的基本趋势是恢复活力。 指数上升主要是多伦多和咸美顿的带动,近日再加上温哥华、维多利亚和魁北克城的推助。 渥太华-加蒂诺和满地可全年的走势强劲,但两个草原省份的城市如卡加利、爱民顿和温尼辟却暮气沉沉。 金马蹄区下半年开始复苏 房屋价格综合指数去年全年的累计升幅只有1.95%的温和上升,主要是受加西3个主要地产市场拖累,温哥华跌4.05%、爱民顿跌1.49%、卡加利跌0.94%。温尼辟有1.02%的些微升幅、维多利亚升1.13%、魁北克城升1.49%。升势稳定的多伦多升4.48%、咸美顿升5.93%、满地可升6.37%、哈里法斯升7.35%、渥太华-加蒂诺升7.38%。 安省金马蹄地区其他7个市镇过去12个月的指数走势与多伦多和咸美顿相若,经过早段疲弱之后,下半年开始复苏。个别市镇的市况强劲,巴里升4.2%、奥沙华升4.7%、贵湖升6.7%、圣嘉芙莲升7.5%、基秦拿升7.6%、宾福特升9.8%、彼德堡升10.4%。 安省温莎和伦敦市在过去一年表现强劲,指数分别升8.9%和10.1%;雷湾的市况有起伏,但全年仍升6.6%;京士顿过去8个月的反弹有惊人的11.8%升幅,湿比利也升3.7%。 卑诗省的阿波斯福-米逊的指数在过去12个月累计跌2.8%,基隆拿经过9个月的回升,全年有3.4%的升幅。 国家银行的房屋价格综合指数是以2005年6月的100为基准,多伦多12月份的指数是255.82,反映出屋价较当年上升155.82%。

加息压力测试双重夹击 加国楼市将何去何从?

■■多个地产机构和组织预期,来年加国地产市道相对淡静。星报资料图片 本报记者报道 加拿大房地产市场在过去一年受房贷压力测试和加息的双重打击,影响买家的购买力,也令业主不愿意放盘。多个地产机构和智库组织预期,压力测试的影响仍然持续,2019年的地产市道将会是相对淡静。 加拿大地产商会认为,明年的房屋销售量将再减少0.5%,是9年来最低。个别市场可能出现供求不平衡的情况,全国平均屋价今年下跌4.2%至488,600元,明年将回升1.4%至496,800元。 地产网站Zoocasa认为,安省、纽芬兰省和阿尔伯塔卡尔加里的房地产市况明年会有改善;但卑诗省和温哥华的地产市场承受省政府的空置税、炒卖税和外国买家附加税之外,尚要面对联邦政府的房贷压力测试。因而今年的市道未能如预期的反弹。有信用合作社认为,未来3年出现“房屋衰退”(Housing Recession)的情况。卑诗省地产商会表示,今年的房屋销售量大跌23.6%,总成交额也骤降23%至524亿元。 央行可能再加息5次 ■■央行的加息政策引人关注。网上图片   网站执行编辑Penelope Graham指出,加拿大的通货膨胀超出预期,新的北美自由贸易协议令加拿大与最大贸易伙伴的关系保持稳定,因此中央银行在2018年开始加息,并且会继续将息口由现时的1.75%,上调到2.5至3.5%。相当于有可能再加息5次,令房屋贷款更昂贵,并进一步深化压力测试的负面影响。 她说,近期美国与中国的贸易紧张,以及阿尔伯塔原油价格暴跌等经济问题,打乱加拿大央行的加息计划,迫使中央银行采取较保守的立场。最近一次宣布未有再提高利率,并且取消了一些对未来息口走势的强硬措词。央行行长朴洛玆(Stephen Poloz)也表示,虽然加国经济维持良好,但全球波动继续带来威胁,尤其是增加关税打击贸易和国际投资。 多伦多一房单位租金反而涨9.5% 她说,压力测试要求贷款人能够承受高出实际贷款利率2%的房贷,对楼市产生深远影响。买家可以借贷的金额缩减,更将数以千计的准买家拒诸门外,令全国房屋销售放缓。加拿大按揭房屋公司(CMHC)的第二季报告也指出,新的房屋贷款数目降至205,500宗,较去年同期下跌11.9%。卑诗省地产商会也抱怨,住宅贷款增长是17年来最慢。 她说,已经取得房屋贷款的人如果转银行,也将要接受压力测试。因而令房贷市场缺乏竞争,贷款机构明知贷款人无法跳槽的情况下,也不愿意调低利率提供优惠。如果2019年再加息,将令情况更恶化。 她说,多伦多的楼价升幅放缓,但租金的调整未有受影响。一睡房平均租金为2,163元,比一年前上升9.5%。多伦多和温哥华的出租空置率只是大约1%,魁省的空置率也由一年前的3.4%降到2.3%。 明年的利率调升将再削弱民众可以买屋的可负担能力,刺激出租市场的需求。她说,有报告预测明年的全国平均租金将上涨6%。多伦多和渥太华的租金估计会分别加11%和9%,温哥华也将加租7%。