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2019年02月19日 星期二 08:22:04
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Tag: 后巷房

你想建个后巷房吗?应该从哪几个方面入手?

▲后巷房为急需可负担租屋的大多地区提供了新的房源(METRONEWS资料图片) 今年6月,多伦多市议会通过投票,允许东约克区(East York Region)建设后巷房(laneway suites),用以缓解多伦多市区内房价和租金过高所造成的可负担住房数量不够的问题。政府是在经过了何种考量,到底提出了哪些相关要求,才批准了建设后巷房?想着手建设后巷房的人应该从哪里入手,注意些什么?后巷房的产权是独立的吗? 买卖时与主体房分开卖还是单独卖?本刊就这些疑问采访了相关人士。 建设后巷房的提议并不是全新的住房策略计划,早在2006年,多伦多市议会曾就兴建此类住宅展开过探讨,但是考虑到对社区消防安全、居民隐私以及环境等多方面因素,该提案最终不了了之。历经12年的城市持续发展、人口变迁以及可行性的调研,后巷房的建设终于在今年获得通过。虽然只是在多伦多的东约克区进行,但并不排除未来根据试行结果会有更多区域效仿。 后巷房盖在哪里? 多伦多许多古老街区,房子与车库分离,彼此之间有一定的空间。后巷房,是指在与前院主体房屋分开的后院车库之上加盖的房屋,或是在主体房与车库之间的空间所建房屋。通常主体房屋挨着街道(road),而车库位于主体房屋后部挨着巷道(lane),因此在这种紧缩型的住宅车库上再建房屋就称之为后巷房。如果空间够大,后巷房也可以建在车库和主体房屋中间。过往,这些空间都是人们放置垃圾箱和杂物的地方。 根据多伦多市政府提供的数据,多伦多有超过1907条巷道,长达227公里,如果加以利用建成房屋,可为数以万计的家庭提供居所,缓解城市住宅压力。多伦多市政府传讯部门官员Ellen Leesti在接受本报记者访问时则称,“市政府旨在东约克区施行该政策,目前并没有任何意向考虑将后巷房的建设扩大到其它区域。”但她续称,理事会已在2018年7月23日的会议上通过对官方计划的修订(an amendment),提前考虑了后巷房的施工建设,以便澄清和加强现有政策,提供符合官方计划的全方位住房和补充安排。 “该修正案规定了后巷房要具有符合官方计划修正案规定的标准,以确保后巷房与周围空间和社区兼容。工作人员将进行一项后续研究,以审查有关多伦多其余地区的第二套房(second units)的相关规定。在通过社区咨询(community consultation)协商之后,再向市议会提交规划附例(zoning by-law)的修订建议。” 由于建设后巷房所涉及的土地是现有的,所以建设后巷房的成本不涉及购买土地,基本只有建筑费和市政基础设施服务费。在房价高企的市中心,想要扩大家庭规模或出租获取额外收入的家庭,通过建设后巷房,都要比再投资买房、或推倒旧房重建的花费低得多,更能够为普通人所接受。 ▲三维行(SummerView)建筑项目管理公司创办人张夏景 三维行(SummerView)建筑项目管理公司创办人张夏景在接受本报记者访问时,对这个新政策的出台持肯定态度。 “在大多伦多地区北部,房屋加建要开听证会。过往邻居反映,抱怨最多的就是房子会变得拥挤,景观会变差,会挡住采光等。这些理由在多伦多市中心根本不是理由,因为市中心本身就很拥挤。后巷房是政府土地稀缺所造成的必要结果,尤其是市中心已经没有地方能再开发了,而人的居住需求在不断增加,只能采取这种方法。它解决了老百姓的需求,同时也给政府带来了财政收入。并且在建筑市场上,又多了一块新业务。东约克区开放了后巷房的建设,我认为未来会有更多靠近市区的区域效仿。” 后巷房建设重点是什么? 车库和房子中间有足够大距离的空间也可以建后巷房,但张夏景认为这种方案不够实际。 “因为房子比较窄,后面有车库,在中间再加建比较难施工。除非把车库拆了,先做一个再做一个,所以还不如直接在车库上面加盖。” 对老房子建设后巷房的建筑要求,完全取决于已有房屋的基础是否符合现行建筑要求。张夏景称,“和100年前相比,现在的建筑标准和规范要更高。后巷做加建时,就要按照现行的建筑条例来做。如果旧房不符合新的建筑条例,就要做新的建筑提高。比如在车库上加二层,车库要做相应的改造,按照现在的建筑标准做。至于是在旧车库上建还是重新建车库再加建,是根据建筑设计师的评估设计完成的。” 东约克区允许建设后巷房,张夏景认为只是政府开了一个绿灯。而具体的操作完全在于建筑设计师。 “建筑设计师会根据政府的规划,决定加建的房子应怎么做。是旧车库拆掉做新的,还是在现有旧车库上加二层,要考虑结构以及建筑规范在今天还适不适用。有时候改旧的车库成本更高,还不如直接拆掉做一个两层建筑。这些年我们接触了很多建筑师,也不是每个建筑师的方案都很好。有的可能理论上行,但是可操作性不强,会导致建筑成本大幅度飙升。虽然你给了方案,方案也可以做,但是给业主带来不必要的工程开支,就比较麻烦。所以我们建议想做后巷房的业主,在做施工方案的时候要多考虑、多选择,货比三家,不要太过于依赖某一个建筑师的方案。” 由于建筑师一定要对后巷房的施工非常了解,而后巷房在多伦多还是个新项目,因此市面上对后巷房了解的建筑师并不见得很多。张夏景称,“多伦多不像温哥华,温哥华的后巷房存在很多年了,懂这一领域的建筑师很多。多伦多不是每个建筑师都很有经验,因此业主应该多做一些功课。我听到很多人有意向做后巷房,但是不知道怎么下手。他们还是很传统,先找建筑设计师。方向是对的,加建必须找设计师。但是设计师也是新人,需要时间慢慢理解政策和相关的规划要怎么弄。” 建设后巷房费用如何? 张夏景认为,从设计上看,后巷房和普通的房屋加建价格差不多。 “不管有没有后巷房,建筑师收的设计费都大约在每呎2-4元,建筑费按照面积计算。主要是屋主对建筑师要有一定了解,建筑师需要要对后巷房的规划条例了解清楚。我们不希望看到,设计师把设计方案交给政府,政府退回来要修改的情况。有些设计师可能并不认为被退回是自己的过失,会认为是政府要求过严,找到自己的说辞。而重新设计、提交也会耽误时间,有额外的费用产生,得不偿失。” 张夏景建议,后巷房的建设通常不做地下室。 “我做了很多项目,作为一个项目管理公司,给客户的建议是后巷房尽量避免做地下室。最主要的考虑是施工难度,开挖工程量巨大,也会造成旁边老建筑不稳定。再则,后巷本来就很窄,大型车开不进去,前面过不了。再挖土挖地下室,花费巨高,交通上也不可行,所以我们建议一定是做地面以上的。考虑到一定要有个车库空间,最好的方案就是在车库上做个小二层。旧车库如果要拆掉,成本增加。如果足够结实,可以保留。不结实,推掉,在原有土地做一、二层。 ” 由于市中心东区的房子价格稍低,张夏景认为按照现行市场上接触到的建造标准,估计花费在每平方呎200元的范围,也取决于屋主对装修层次的要求。如果在中区,物业价值高,为了和前面主建筑物标准匹配,成本有可能达到300元每平方呎。 ▲后巷房,是指在与前院主体房屋分开的后院车库之上加盖的房屋(METRONEWS资料图片 张夏景对建设后巷房会给房屋增值给出了肯定答复。 “市中心房子本来就很小,很多甚至是连体的,拆也没法拆,地皮也很贵。业主卖掉再买,也买不起。有小积蓄的,很多人会选择加建,增加使用面积,或者出租增加收入。建设后巷房必然会给房屋增值。” 卖房时分开卖还是一起卖? 后巷房买卖时会否有问题?张夏景称,根据目前看到的信息,一个Lot里的房子,是统一产权。如果想把主体房屋和后巷房一分为二,涉及到分地。我觉得在市中心不见得会获得政府批准。因为新分出的地,不会在后院再assign一个新的门牌号码。 ” 多伦多市政府传讯部门官员Ellen Leesti在接受本报记者访问时表示,“议会通过的政策不支持从主要住宅切断后巷房分地(Severance),因为后巷房是主要住宅的辅助设施。” 如何突破建设中的空间难题? 一旦每一家都在后面施工建后巷房,保持巷道通畅很不容易,大车难以进出,未来会产生交通问题。 Ellen Leesti对此问题的回复是,“与任何建筑施工一样,城市的相关部门也会参与其中,确保对社区的干扰最小化。城市建筑检查员(building inspectors)在接到投诉时会前往调查。 ” 张夏景表示,自己关注后巷房的建设已经很久了,也研究了一些施工方案,希望未来可以给有意向的业主一些合理建议。 “考虑到后巷房施工的难度,现场太小太窄,转不开,我们建议业主多采用装配式施工,尽量减少在现场的施工时间,把能够在工厂做的预先做好,这样可以最大限度提高现场的施工效率。否则,一个大货车在后巷卡3-5天,邻居会抱怨。 装配式施工来的东西都是半成品,就像宜家家具一样,现场拼装,减少交通阻塞,减少现场混乱现象,这是我们研究比较好的施工方案。如果采用我们推荐的施工方案,一个小的加建房,6个月时间就够了。 ”安全因素也是一直以来通过后巷房建设政策很大的阻力。张夏景称,“只要有正规图纸、开工许可,施工的过程中按照最新建筑规范进行,政府会在施工的不同阶段去验收,工程质量验收和整体结构安全方面,我不担心有违规现象,因为设计师在做方案的时候,政府会批复。有违背市政条例的地方,政府不会颁发许可(building...
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