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2022年11月28日 星期一 06:16:29
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Tag: 换房

市场回暖 市价合理 今年你换不换屋?

2019年大多地区的房地产市场基本是在原有放缓的层面回头微弱上行,这得益于加拿大稳定的人口增长以及减压降息。2020年新年开始,多方数据显示大多伦多地区的房市步入回暖的迹象。有专家和业内人士预测,多伦多2020年的房屋市场将会正向反弹。 大多伦多地区的房地产市场在经历了2017年的政策打压、2018年疲软和2019年的平稳发展后,2020年开年展现出恢复活力的迹象。多个区域的房价都有缓步上升。大多伦多地区全职地产经纪余浩表示:"2020年,大多伦多大多数地区的房产市场应该是量价齐升,表现优于2019年,但不大可能像2017年的市场一样疯狂,否则政府一定会再次出手干预。同时,我认为海外买家税在未来10年也无法取消。本国购买者应该利用这段时间,巧用银行贷款优势,实现多套房的投资,在5到10年的短期内实现财富越级才是最重要的事。" 大多伦多地区全职地产经纪余浩 condo带领楼市发展上行 余浩认为,2019年的房地产市场是稳中有升,尤其独立屋市场逐渐显现出回暖的迹象。"150万以内的房产只要价格相对理性,销售得还是很快的。70-100万之间的房产还经常出现抢offer的现象。2019年的秋冬季市场,由于房源比较少,刚需买家大多数都是硬著头皮上,也有极少数出现成交价高于市场理性价格的情况,颇有一点2016年疯狂的样子。" 对于2020年房地产市场的展望,余浩称:"我相信2020年绝对是2019年多伦多房地产的2.0版本,稳中有升。2019年年末的3个月,根据成交记录,已经在发出强烈的市场信号:中低价位的买家急于入市,市场上在卖的房源紧缺。这些都使得2019年年末秋冬季的市场相比较2018年和2017年冰冷的市场,有楼市小阳春的感觉。" 至于持续火热的condo市场,多个地区都出现了一房难求的现象,在市中心(downtown)区域的condo尤其明显。余浩对此表示:"市中心的condo挂牌之后,收到3至5个offer都是正常的现象。很多condo的单元年初居然会比年末少了5%以上成交量。我曾见过市中心city place的一个单元2019年比2018年多卖出了10万元。Condo市场的火热也让众多建筑商在下半年发了好多楼花盘,看来大家对未来condo的信心还是很足的。"   余浩预测,Condo市场在2020年应该还会有一定程度的涨幅,尤其是位于市中心的楼盘。"因为市中心的生活圈本来就是一个自给自足的生态圈,downtown的人住在市内、生活在市内、工作在市内,所以他们只有选择在市内居住,有房住或者有房租就成了最重要的因素。而住在市裡就一定是步行,举步地铁、公交、工作地点就成了非常重要的因素。可以预见C1 / C8的城市圈东至church,西至Bathurst,南至湖边,北至Bloor这个大区域将成为未来买家和地产商争抢和厮杀的大范围。这个地区的condo单元尺价和租金一定会随著刚需继续往上。不同于downtown北面的北约克(North York)和万锦(Markham)等地的condo,因为大多数住户有车的缘故,变得购买主观因素并没有那么集中。所以我认为在2020年的增值方面应该没有市中心的condo增速快,但仍会因为其属低价位的缘故,会处在刚需和投资购买者的入门级选择。大多数一房在50至60万,两房都在65至80万左右。因此我觉得2020年仍有增加的可能性。毕竟要在北约克居住的话,买独立屋或者半独立也要在80万以上的。我也建议大家,如果选择购买condo作为自住房,应尽早下手购买,因为condo市场仍然处在上升通道内,还没有到最高点。" 今年换屋时机好 余浩认为,独立屋以及freehold房屋的市场,在2019年秋冬季因为房源很少,造成了有一些看上去还不错的房源出来就吸引了很多买家竞标的现象,因此成交价自然高出标价很多。"这说明了目前的市场有很多选择独立屋的刚需买家。之前也有一些卖家挂低价吸引买家竞标,但是多半是底气不足,抱著差不多价格就能卖掉的心态去卖。现在的卖家则有绝对主动权(power)。价格一定要到位,不然宁可继续等。而结果是,这些卖家大多数也等来了他们想要的价格。所以我认为2020年的卖家谈判的实力应该是高于买家,卖家在谈判桌上应是掌握著绝对权力,而不像2018年那样多半是以割肉的心态去卖房。" 从2018年到2019年,卖家心态的改变会在一定程度上影响市场。余浩称:“只要有一到两个坚挺的、较高的成交价格,接下来的卖家一定是以此为标准。事实上,2016年和2017年疯狂的市场,也是因为一个比一个更高的价格而抢上去的。虽说2020年的市场大概不会重现2016、2017年的疯狂现象,但是市场的反转是肯定的。也就是说买家想要在一定程度上在2020年的市场上抄底的可能性很低了。可能你尝试的每一个offer卖家都把价格咬得很死。” 很多有换房需求的人,都会思考2020年是否是一个换房的好时机。余浩对此表示,因为卖家的权力反转,在价格谈判上逐渐拥有优势,因此这时如果是尝试换房的人,应属于机会到来。“因为此时卖掉房子,一定是过去三年内最好的价格。而要买的房子,虽然可能比2018年的价格要低,但仍有小概率的机会淘到宝。如果是小房换大房,我建议先卖再买。市场逐渐回暖证明了小房能以最好的价格在最短的时间内成交,而且可以把交接的时间放3个月之后,再去选择买新的房子。这有点像2016、2017年我处理换房客户的案例了。而在2017、2018甚至是2019年,我都建议换房最好先买好自己的房子,再去卖房。因此对于换房的客户们,2020年会是过去三年裡,换房时机最好的一年了。” 至于单纯想要卖房或者买房的人,余浩也认为2020年也依然合适。“最健康的供需平衡、最优惠的贷款政策、最稳定的移民政策和人口流向以及最充足的开发项目这几个因素,将会构成2020年房地产市场的稳定。 坦白说,如果2017年出台了海外买家税之后,房地产走势是下坡路,那么2018年是最低的坡底。走过了2018年,2019年已经开始往上回暖,但都是平缓的平直的状态。如果不出甚么新的政策,2020年将是过去三年来多伦多房市最健康发展、最稳定向上的一年。” 新屋动工量是重要标志 大多伦多地区的人口流入量位于加国所有的城市之首。由于新移民、留学生、工签持有者的大量涌入,对住房的需求往往供不应求。根据统计数字显示,大多伦多地区每年新建房屋的数量远远赶不上大多伦多地区每年约15万的人口涨幅。由于全年有许多购房者进入市场,为市场提供了稳定的需求。但房屋市场重要的健康标志之一仍是每年房屋的建筑数量。 安省的新建房屋数量在2019年有所下降。由于2017和2018年的房地产市场震动,让许多建筑商延期了建房计划,步伐有所缓慢。人们不可不免地看到了房屋开工数量的下降。但这只是一个暂时的下降。有经济学家预计房屋建筑数量将反弹,2020年将是重振多伦多房屋市场的繁忙的销售年。2020年及之后会恢复强劲的增长。 经济学家 Edgard Navarrete在一分给安省的住房预测中写道:“2019年房地产市场的疲软数字可以归因于前几年的市场不佳表现,以及联邦政府的相关政策降低了房地产市场需求后,市场产生的后续反应。鉴于新房的建设性质,新屋市场的动工滞后的现象不足为奇。” 他解释称:“在项目动工之前,建筑商通常会发售新的单元。因此,2017年和2018年的相关地产交易活动并不能显示那段时期的新住房需求,而是展示过去一段时间市场不受贸易紧张局势和政策衝击影响时候的需求。” 从整个安省的角度来看,经济学家Navarrete预计,到2020年将有74,100个新屋开工,比2019年的69,400个增加6.8%。接下来2021年将进一步增加6.2%至78,700个。而后在2022年,预计会下降0.9%,有78,000个新屋开工。 经济动力的持续强势也会给房屋销售带来火花,这将使建筑商在2020年能够提高房屋建设数量。多伦多地区的人口将在未来继续保持强劲的增长势头,而政府的政策是旨在通过扩大住房供应和解决可负担住房的问题来增加房屋建设数量。 如果如上的专家预测得以实现,那意味著2020-2022年的房屋建设数量将会和2016-2018年的基本相同,那么2019年低迷状况就只是昙花一现。