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土地测量（Land survey）是否重要？如果物业买家购买了产权保险，是否仍有必要进行土地测量？不少律师和房地产专业人士认为，产权保险能替代最新的土地测量。这观点有误导性。我的观点是，土地测量图是房地产交易中最重要的一个文件——甚至比契约更为重要。 土地测量（Land survey）是否重要？如果物业买家购买了产权保险，是否仍有必要进行土地测量？不少律师和房地产专业人士认为，产权保险能替代最新的土地测量。这观点有误导性。我的观点是，土地测量图是房地产交易中最重要的一个文件——甚至比契约更为重要。 土地测量师于2015年进行的一项名为“保护边界”（Protect Your Boundaries）的研究显示，大多伦多地区有120万套永久产权的住宅物业，估计有49%存在重大边界问题，其中大部分涉及围栏、树篱和挡土墙，不在产权保险保障范围。 各种奇葩的边界错误 交易可以在没有进行土地测量的情况下成交，但是业主要承受风险，例如房屋没有坐落在契约涉及的同一块土地上，或者邻居房屋的一部分位于买家的土地上。 我的爱好之一是收集奇特的涉及土地测量问题的法庭案件，当中有一例，买家沿着街道从自己确实拥有的土地开始建了一座房屋，他自认所拥有的土地尺寸比实际测量值宽了10呎，所以他的新屋有5呎建在了邻居的土地上。 欠缺土地测量对房屋交易可能是致命的。我曾在专栏写过关于卖家所拥有的房子实际在街道的另一边；还有一位半独立屋卖家实际拥有其隔壁那一半房子。我还写过一个交易，由于一个拙劣的拆分，我的客户拥有房子的一半，而邻居拥有1-1/2的房子。我为这个方向偏移的围栏和移位的海岸线争议，很是忙碌了一阵。 更多的个案是，度假屋建在市政府拥有的岸边道路宽限或道路保留地上。在邻近的土地上建了化粪池和游泳池，被法院下令拆除。甚至有不少买家成交后愕然发现，进入其房屋的车道不归他们所拥有。 产权保险不覆盖土地价值减少 不少律师和房地产专业人士认为，产权保险能替代最新的土地测量。我认为这是误导性的观点。 产权保险能为某些问题提供赔偿，但与获得最新土地测量不同。多数政策对于土地测量所披露的违规、变动或不利情况提供保护。 如果业主进行的房屋改善工程侵占了他人的土地，例如车库、泳池或化粪池（但不包括边界墙或栅栏），被法院或市政当局下令拆除，则产权保险将承保业主的工程费用。但它通常不会赔偿物业价值减少的损失。 产权保险是值得购买的，但产权保险不会赔偿买家在交割前已知道的缺陷。也不会对买方失去改进工程的资格做出赔偿，例如在后院加建游泳池等。一宗个案里，拉杰维奇（Boro Radjevic）发现与自家物业毗连的一条宽2.21米的土地并不属于自己，反而是属于多伦多市政府，这才意识到土地测量图的重要性。 拉杰维奇2009年买入一栋位于丹福思大街（Danforth Ave）夹克拉文道（Craven Rd）的三层镇屋时，电脑盘(MLS)的挂牌资料和购买协议都描述，土地包括勘测员登记的基准计划（reference plan）第24、25和26号地块，协议同时显示房子临Danforth Ave的前宽是21.09呎。他的地税单以及物业评估公司(MPAC)的纪录上，也都标示基准计划第26部分属于拉杰维奇。 然而实际情况是，第26号部分（也就是拉杰维奇屋旁边的水泥路）由多伦多市府拥有，拉杰维奇却一直以为这条水泥路属于他。 2017年，电讯商贝尔为这块地上的设备进行升级，拉杰维奇试图阻止有关升级，这才得知水泥路由市政府拥有，而且有基准计划佐证。拉杰维奇的房契则显示，他只是拥有第24和第25号部分，房屋前宽仅13.94呎。不幸的是，房契显示了正确资料，拉杰维奇不拥有这块土地。 市政府职员其后确认拉杰维奇的地税单有错，职员会采取补救方法。估计拉杰维奇可以取回多年来为一直以为是属于自己的土地多付的物业税，但也同时“失去”这块土地的贵重价值。产权保险拒绝承保，现在他被迫起诉他的律师、卖方和地产代理。 多个迹象被忽略 笔者曾与加拿大广播公司多伦多新闻的记者John Rieti讨论这宗个案。其实在拉杰维奇的买房交易完成前，已有迹象显示交易亮起红灯，只是相关人士都错过了。 •买卖协议显示拉杰维奇买入的土地，属于注册的基准计划第24、25和26部分，不过房契仅显示了第24和25部分。 •基准计划（reference plan）其实是物业的土地测量。 •购买协议提及的土地尺寸，显示物业前宽21.09呎，然而房契上显示，第24和第25部分的尺寸只有13.94呎。只要比较这些尺寸便可发现差异，就可以用来作为谈判降价的筹码。 笔者认为，房地产律师对买家最重要的职责，就是检查旧地契、任何能找到的土地测量报告和分割计划、以及购买协议中的土地详细资料，借此查明准备购入的土地准确尺寸和位置，并且要在交易完成前与买家核实。 买家需要与房地产经纪人和律师进行公开坦率的讨论，讨论土地测量的价值和重要性。只有这样，买方才能决定是进行土地测量，还是在没有测量图的情况下承受风险进行交易。现存的土地测量数据库，可通过protectyourboundaries.com和landsurveyrecords.com获取。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

在您买房过程中，有两个保险基本上是不可少的，这分别是房屋保险和产权保险（Title Insurance）。前者保护房子的物理存在；后者保护房子的产权形态，保障产权的归属是您的。之所以说“基本上”，是因为在买家全额付款，无需银行贷款时，房屋保险和产权保险就不是强制性选择，尽管这是最佳选择。 一般业主都知道要买房屋保险，而且要每年Renew。加拿大的房子内部是木质结构，容易走火。冬天漫长，门前冰雪容易发生行人摔倒等意外事件。这些事故一旦发生，后果严重。因此房屋保险是不可缺少的。经常有全额付款的买家咨询，是否可以不买房屋保险？回答是，最好买，而且是从产权登记的当日生效。原因是：很多保险公司不情愿承保断过保险的房屋。业主去续保险时，很可能要支付更多的费用。 与房屋保险不一样，大部分买家都会很奇怪：为什么买房或者做二次贷款（refinance）时要买一个产权保险呢？这份保险少则一两百加元，多则上千甚至更多，与房价成正比。这个钱花的值吗？ 产权保险，英文名为Title Insurance, 是买家要购买的一种保险。尽管安省律师公会告诫律师：应告诉客户买产权保险不是强制的，但是现实生活中，好像别无选择。 贷款买房时，贷款银行无一例外要求有房屋保险和产权保险，否则不会放款；即使买家没有银行贷款，但是律师出于保护客户利益，减少调查费用和防止产权风险的原因，一般也要求客户购买产权保险。因此产权保险也是不可缺少的了。 产权保险一般包含两部分：业主险和贷款险。前者保护业主的产权在交接之前不存在瑕疵，交接之后不会被盗卖。后者保护银行在产权被盗卖时，贷款利益会得到赔偿。 那么房屋保险和产权保险有什么区别呢？主要是承保范围不同，由此作用也不一样：前者保的是水灾、火灾和第三者责任险，保障房子的物理状态安全。这类保险每年都必须购买；后者保的是产权的安全，是一个虚拟的概念，防止产权交接之前的瑕疵、防止房子上有过往的政府账单（如逾期未付的水费单、特别征收的费用等）、过往的违法翻新装修等，都在此范围之内。更重要的是，预防产权被盗卖。产权保险是一次性购买，有效期直到房子被卖掉。 需要指出的是，如果买的房子是Condo或者有​​管理费的Townhouse，房屋保险已经由管理公司购买了，业主可以不另买保险。当然，鉴于管理公司买的一般是保障整个大楼或公共区域的安全，建议业主购买Contents insurance，预防房子里面发生的漏水等事故。 （作者/多伦多 刘学兵律师）