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记者：文琪 入行虽难，回报却好。加拿大老龄化加速，投资养老院有利可图，银行、机构投资者、房地产投资信托、私人投资者，都对加拿大养老行业的潜在规模颇感兴趣，加拿大老人住房领域正在得到越来越多人的关注。 在加拿大，老年人是所有年龄组中增长最快的一个群体。人口老龄化，正在为老人住房以及带有特殊用途、医疗保健用途的房地产市场（Residential Care Homes/senior housing）创造新的投资机会。伴随着婴儿潮一代逐渐步入退休年龄，加拿大的养老类型房地产市场也将进入蓬勃发展期。银行、机构投资者、房地产投资信托、私人投资者，都对加拿大养老行业的潜在规模颇感兴趣，加拿大老人住房领域正在得到越来越多人的关注。 根据加拿大社会发展委员会的统计，预计到2036年，加拿大会有1040万老人年龄在65岁或以上。到2051年，大约1/4加人会在这个年龄段内。不断增长的老人群体，需要在近期或不久的中期内进入拥有老人住房设施的房子。 2018年12月，一个新成立的名为Oxford Living，LLC的加拿大老人住房平台，宣布以1亿元价格收购了9个安省退休社区（retirement communities），共计648个套房。该公司总部位于美国芝加哥，在养老院的运营方面拥有丰富经验。加拿大老人住房融资领域的专家Brian Kimmel去年曾讨论了加拿大养老住房需求的变化，以及行业竞争如何影响开发商的命运。作为该领域20年的资深人士，Kimmel认为现在是开发和经营加拿大老人住房产业的最佳时机，也是最具挑战性的时刻，因为这个行业的资本从未如今天这般密集。 养老院种类多 在加拿大，养老院的概念和中国并不相同。根据老人需要护理的程度和能否自理等情况，相关服务也划分细致。有收购养老院经历的尼亚加拉地区商业地产公司亿龙地产的创始人林丽霞，在接受本报记者访问时介绍道，“加拿大养老院大概分为4个类型，有特殊护理院（Homes for Special Care）、援助之家（Housing with support）、老人公寓（Retirement Homes）以及长期护理院（Long Term Care/Nuring Homes）。类型不同，但都是给老人提供住宿和护理，包括一日三餐、24小时实时监控、药物监管和家政服务。但根据护理程度不同，房间的大小、配套设施、收费也不同。比如老人公寓的住户基本都可以自理，长期护理院的老人就需要更多的护理。” 好的养老院床位可谓“一床难得”，等待时间长达数年，而护理院更是如此。林丽霞向记者阐述，在大多伦多地区，一些华人经营的护理院，每个床位每月租金大约在5000元左右，有些等待期（waiting list）高达5年之上。这些动辄数千元花销的养老床位，即便是贵，却也依然求大于供。 老龄化并未真正到来 目前加拿大人对于老龄化的感受，更多的可能只停留在纸面数据和对将来的担忧。真正的人口老龄化社会其实尚未到来。随着科技发展和人类寿命的增加，60多岁、行动自如的老人已经不能够算作完全意义上的“老人”。时至今日，服务窗口还能常见白发苍苍的人在坚持工作。 时至今日，想要投资养老院行业的人非常多。提及原因，林丽霞对记者表示，“二战之后的婴儿潮一代在逐渐老去。我翻过加拿大统计局2018年的数字，数据显示这批人目前大概到65岁了。但是在以前，65岁的人是需要照顾的，而现在大家健康状况都比较好。因此，现在的老人住到养老院的年龄就推迟到了75岁以上。银行商业贷款部门也跟着统计局的数字做了调研。2018年的数据显示，婴儿潮一代和养老行业的真正挂钩可能是在8-10年后。从现在看来，大概就是2026-2028年，很可能会突然间出现有一大批人需要住养老院，而养老院完全没有床位的问题，供需关系紧张更胜以往。” 尼亚加拉地区商业地产公司亿龙地产创始人林丽霞 投资养老院越来越热 林丽霞居住在大瀑布一带，最初移民加国时从事旅游行业，随后成为地产经纪，涉足商业物业的买卖。大瀑布一带的酒店、旅馆、酒庄和农场生意她都参与过收购。而真正涉足养老院的买卖，是从2017年起。 “从最初帮助朋友买养老院，学习分析财报（financial statement）开始，我发现这个行业收入稳定，需求逐年增长，回报相对其他行业来说还是很高的。在收购养老院的过程中，从买卖双方获得了很多信息，因为他们都有这个行业的相关经验。也是从那以后，我自己也陆续开始找这个行业的资源。到现在为止，我前后去过至少50多家各式养老院进行实地考察。在这两年中，我也发现关注这个领域的人越来越多。不止是华人在投资这个行业，包括其他族裔，甚至没有太多相关经验的人也会愿意去了解，甚至大手笔投资。” 老人公寓收费取决于市场 林丽霞与记者分享，老人公寓（Retirement Residence）对于投资者来说，入手更为容易，因为此类养老物业主要是照顾无需护理的老人，在不同类型的养老物业中属于经营最简单的。 “这类物业经营完全靠租金收入，入住的老人完全自费。护理上政府可以派一个人来，在租金收入上经营者完全要自给自足。根据商业地产服务和投资调查机构CBRE所公布的2015 年养老物业资本回报率调查报告，大部分老人公寓每个床位每月的价格在2500-4000加币之间，服务费另计。” 老人公寓是给退休居民提供的住宅，它必须拥有老人公寓监管局（Retirement...