记者：文琪
入行虽难，回报却好。加拿大老龄化加速，投资养老院有利可图，银行、机构投资者、房地产投资信托、私人投资者，都对加拿大养老行业的潜在规模颇感兴趣，加拿大老人住房领域正在得到越来越多人的关注。
在加拿大，老年人是所有年龄组中增长最快的一个群体。人口老龄化，正在为老人住房以及带有特殊用途、医疗保健用途的房地产市场（Residential Care Homes/senior housing）创造新的投资机会。伴随着婴儿潮一代逐渐步入退休年龄，加拿大的养老类型房地产市场也将进入蓬勃发展期。银行、机构投资者、房地产投资信托、私人投资者，都对加拿大养老行业的潜在规模颇感兴趣，加拿大老人住房领域正在得到越来越多人的关注。
根据加拿大社会发展委员会的统计，预计到2036年，加拿大会有1040万老人年龄在65岁或以上。到2051年，大约1/4加人会在这个年龄段内。不断增长的老人群体，需要在近期或不久的中期内进入拥有老人住房设施的房子。 2018年12月，一个新成立的名为Oxford Living，LLC的加拿大老人住房平台，宣布以1亿元价格收购了9个安省退休社区（retirement communities），共计648个套房。该公司总部位于美国芝加哥，在养老院的运营方面拥有丰富经验。加拿大老人住房融资领域的专家Brian Kimmel去年曾讨论了加拿大养老住房需求的变化，以及行业竞争如何影响开发商的命运。作为该领域20年的资深人士，Kimmel认为现在是开发和经营加拿大老人住房产业的最佳时机，也是最具挑战性的时刻，因为这个行业的资本从未如今天这般密集。
养老院种类多
在加拿大，养老院的概念和中国并不相同。根据老人需要护理的程度和能否自理等情况，相关服务也划分细致。有收购养老院经历的尼亚加拉地区商业地产公司亿龙地产的创始人林丽霞，在接受本报记者访问时介绍道，“加拿大养老院大概分为4个类型，有特殊护理院（Homes for Special Care）、援助之家（Housing with support）、老人公寓（Retirement Homes）以及长期护理院（Long Term Care/Nuring Homes）。类型不同，但都是给老人提供住宿和护理，包括一日三餐、24小时实时监控、药物监管和家政服务。但根据护理程度不同，房间的大小、配套设施、收费也不同。比如老人公寓的住户基本都可以自理，长期护理院的老人就需要更多的护理。”
好的养老院床位可谓“一床难得”，等待时间长达数年，而护理院更是如此。林丽霞向记者阐述，在大多伦多地区，一些华人经营的护理院，每个床位每月租金大约在5000元左右，有些等待期（waiting list）高达5年之上。这些动辄数千元花销的养老床位，即便是贵，却也依然求大于供。
老龄化并未真正到来
目前加拿大人对于老龄化的感受，更多的可能只停留在纸面数据和对将来的担忧。真正的人口老龄化社会其实尚未到来。随着科技发展和人类寿命的增加，60多岁、行动自如的老人已经不能够算作完全意义上的“老人”。时至今日，服务窗口还能常见白发苍苍的人在坚持工作。
时至今日，想要投资养老院行业的人非常多。提及原因，林丽霞对记者表示，“二战之后的婴儿潮一代在逐渐老去。我翻过加拿大统计局2018年的数字，数据显示这批人目前大概到65岁了。但是在以前，65岁的人是需要照顾的，而现在大家健康状况都比较好。因此，现在的老人住到养老院的年龄就推迟到了75岁以上。银行商业贷款部门也跟着统计局的数字做了调研。2018年的数据显示，婴儿潮一代和养老行业的真正挂钩可能是在8-10年后。从现在看来，大概就是2026-2028年，很可能会突然间出现有一大批人需要住养老院，而养老院完全没有床位的问题，供需关系紧张更胜以往。”
尼亚加拉地区商业地产公司亿龙地产创始人林丽霞
投资养老院越来越热
林丽霞居住在大瀑布一带，最初移民加国时从事旅游行业，随后成为地产经纪，涉足商业物业的买卖。大瀑布一带的酒店、旅馆、酒庄和农场生意她都参与过收购。而真正涉足养老院的买卖，是从2017年起。 “从最初帮助朋友买养老院，学习分析财报（financial statement）开始，我发现这个行业收入稳定，需求逐年增长，回报相对其他行业来说还是很高的。在收购养老院的过程中，从买卖双方获得了很多信息，因为他们都有这个行业的相关经验。也是从那以后，我自己也陆续开始找这个行业的资源。到现在为止，我前后去过至少50多家各式养老院进行实地考察。在这两年中，我也发现关注这个领域的人越来越多。不止是华人在投资这个行业，包括其他族裔，甚至没有太多相关经验的人也会愿意去了解，甚至大手笔投资。”
老人公寓收费取决于市场
林丽霞与记者分享，老人公寓（Retirement Residence）对于投资者来说，入手更为容易，因为此类养老物业主要是照顾无需护理的老人，在不同类型的养老物业中属于经营最简单的。 “这类物业经营完全靠租金收入，入住的老人完全自费。护理上政府可以派一个人来，在租金收入上经营者完全要自给自足。根据商业地产服务和投资调查机构CBRE所公布的2015 年养老物业资本回报率调查报告，大部分老人公寓每个床位每月的价格在2500-4000加币之间，服务费另计。”
老人公寓是给退休居民提供的住宅，它必须拥有老人公寓监管局（Retirement Home Regulatory Authority）颁发的营业执照。政府对于老人公寓的租金和服务收费并没有限制，所以收费情况取决于市场供求关系。居住在老人公寓的居民需要遵守安省租赁法的相关规定。一般情况下，大型老人公寓的平均净利润会高于小型养老院。
援助之家部分政府拨款
而在安省的住房支持计划中，每年还会提供资金去援助老人、精神疾病患者及无家可归者，这类养老物业叫做援助之家（Housing with support/home with care），房租中有一部分或全部的钱由政府拨款，一般来自退休金（CPP）或安省残障援助福利（ODSP），每月1号由政府拨款直接到帐。
林丽霞表示，“有些老人年纪较大，不能住自理型的老人公寓，情况又不满足去长期护理院，就适合来这里。每个市政府对此的要求和补助情况都不一样。例如温莎市（Windsor），每张床每个月补贴是700-1200左右。就算没有政府补贴，老人还会有老人金、退休金以及残障援助福利，都可以支持租金。因此，欠租的情况非常少，从这个角度来看更适合做投资。
至于那些没有退休金的老人，林丽霞称，“一般在和养老院签约之前，会看申请者的账户情况。比如退休金不高或没有退休金的，还有孩子承担费用的情况。比如有3个子女一起支付，会去查每个子女的财务情况。这些接收机构因此收入很稳定，等候名单也长。这类养老物业对经营者的要求相对简单，只需要提供无犯罪记录证明，基础急救和红十字会急求课程（CPR）资格证。少部分地区会要求业主有3年经验。”
长期护理院收入稳定门槛高
而最难收购和持有的是有政府补贴、颁发牌照的长期护理院（Long Term Care/Nuring Homes），它完全由政府拨款经营。根据安省长期护理法案相关规定，长期护理院可以由盈利或非盈利组织拥有和经营。林丽霞称，“这种长期护理院有80%都在政府手上，只有一小部分是个人的，因为牌照非常不好拿到。经营这类养老物业，会要求业主必须有3年以上经验，没经验的人不可以购买，这就从一开始就给希望涉足此行业的新人制造了巨大障碍。长期护理院的价格受省法管制，会导致每张床位的收入有可能低于一些私人老人公寓。但是，整个安省长期护理的床位数受到安省健康卫生部的严控，需求大于供给，保证了较高入住率。由于有政府拨款，持有牌照等于拥有长期稳定收入。但对于投资者来说，它的经营门槛很高。”
林丽霞总结道，目前华人投资老人公寓类型养老物业的比较多。 “因为它需要的照顾比较少，相对简单，就和出租房是一样，等于是业主出租房间给老人。和出租不同的是，需要提供餐饮、有牌照，并且很严格。另外还要配些医护人员。在购买老人公寓之前，一定要在专业人士的帮助下，深入分析目标物业和自己的财务状况。以及老人公寓是否得到认证，是否符合各级政府的要求等。”
入行不易
养老院的买卖属于商业地产范畴，资源紧俏，买卖所需时间也较长。记者向林丽霞提出前期需要做哪些准备，相关行业经验是否重要，她表示，潜在买家需要知道，自己要买的是生意，不是像买卖condo一样简单。 “这是主动经营的生意（active business）。我会建议想要关注这行的人，先去看几家不同的养老院，感受一下。不一定是市面上在卖的，可以以为家中老人找养老院为由亲自去参观和了解。看完之后再去感觉，这个生意适不适合你做？我还建议，有人想自己参与经营，可以去养老院里先做义工，或者兼职（part-time）打工，对以后收购会有帮助。”
目前，有些安省出售的养老院资本回报率（Cap Rate）可以达到6-10%。林丽霞称，“这几类养老院中，老人公寓算是投资门槛较低的，新手买家可以从此入手，慢慢熟悉如何经营和管理。潜在买家需要对老年人有爱心，并且喜欢这个生意，有社会责任感，才能接手。因为你每天面对的都是这样的人，不是周一到周五，不是偶尔做个义工，而是一年365天。”
除了对生意上的了解，资金准备工作也颇为重要。林丽霞称，“一般首付款要准备20-35%。经营状况较好、物业规模大的，银行大概会要求有20-25%首付。而规模小的，大约需要准备35%的首付款。一些规模较小的养老院和护理院，业主收购后可以亲自参与经营管理，不仅可以减少成本，还可以积累对此行业的管理经验。对于规模较大的养老院和护理院，最好保留原有员工，由全职经理进行管理操作。”
贷款取决于生意运营收入
林丽霞表示，在过去的养老物业成交经验中，发现银行近年来更喜欢给养老型物业批复条件有利的商业贷款，哪怕也许财报并不完美，但青睐于对行业未来的发展信息。 “银行肯借钱给这经营并不是非常好的养老院，是因为他们看好这个行业。现在贷款利息非常低。我去年做的一单，商业贷款利率是4.25%，银行放了1000万，首付款300余万。这是100个床位规模的养老院。当时有几间房没有住满，但是银行就肯借这么多钱，因为银行预估未来住满的可能性很大。而且租金一直在涨，添加服务也会涨。比如，有一家养老院之前配药费是含在租金里的，看到其他养老院的配药费是另外收的，所以他就把全部配药费另收，每人每个月多收300元。每天要给老人派药、打针，这些费用都不便宜。”
现在华人社区收购养老类型物业的人中，各种级别都有，林丽霞回顾道。 “以前有100多万10个床位的，再往上最贵的我曾做过2000多万养老院的单子。在私人投资领域中，还有一些是华人和西人合作。比如西人有多年行业经验，华人和西人合作，自己去建。很多华人背景丰厚，经济实力强大。最近也有人会去买稍微破旧一些的养老院，然后自己去改造，让生意升值。
林丽霞坦言，近年来找到她打探开发养老物业的华人也很多，但大都也是问问看看就走了，潜下心研究这一样、去做的并不多。 “好多人说自己所在地区缺少华人高端大型养老院，或者靠湖环境好的养老院太少。有想法的人很多，但是迈出这一步的几乎没有，因为从开发到运营，其中的工程量巨大。真想做这一行并且有实力的潜在买家，更多会考虑接手别人的养老院生意。”（都市地产独家稿件，谢绝转载，侵权必究！）
