Tag: 大屋换小屋

■婴儿潮一代因应生活方式改变，许多人选择此时大屋换小屋。星报资料图片 有地产经纪认为，现时是加拿大历史上首次出现，两代人同时要“大屋换小屋”（Downsizing）的情况。大换小的主要原因是健康、楼梯、易于打理、家庭变化、生活方式改变，以及套取现金等。因此，大屋换小屋应该称为切合生活需要的“适度”（Rightsizing）物业更适切。 21世纪(Century 21)地产经纪普仙可(Renee Procenko)表示，婴儿潮一代与长者，都有大屋换小屋的需要。她说很多人对Downsizing存有抗拒的心态，感觉是降格的负面意义，但大屋换小屋，应该称为切合生活需要的“恰当”物业更适切。 她说，换屋除了要照顾个人健康和未来身体变化，管理费以及与亲友保持联系之外，也要考虑到不能够驾车时，一些日常需要是否步行可达，或是有方便的公共交通服务。 ■不少大屋换小屋者，首要选择公共交通方便的地点。星报资料图片 捐赠旧物可获退税一举两得 搬屋专家柯芙琳(Shirley Coughlin)表示，大屋搬小屋最大的烦恼是太多家具杂物，可能有两代甚至是三代人累积下来的物品。子孙辈对很多物品有截然不同的看法，因此捐赠旧物品不失为一个相当理想的处理方式。 她指很多人因为物品有怀旧或历史意义而不舍得抛弃，但子孙后代基本上不是用情感看待旧物，而是以金钱和实用衡量价值。子孙可能不会承受一套实木家具，反而乐意买组合家具。事实上只要规划得当，Downsizing依然可以保留相当部分有纪念价值的物品。尤其是以电脑程式作规划，充分利用新屋的面积。 一些有价值的物品可以出售或送赠亲友。捐给仁人家园（Habitat for Humanity）或家具库（Furniture Bank）等非牟利机构，既可以令物品得以流传，也获得退税优惠，是一举两得。 她说，等到Downsizing才收拾已经太迟，最好是从一个抽屉开始，养成每星期整理20分钟物品的习惯。 银行缩紧换屋贷款额 长者投资应选低风险 鲲鹏国际董事长孙晓明指出，银行以往对downsizing的退休者或长者有相当大的宽容度，只需要支付35%首期，一般都可以取得余额的贷款。现时很多银行已经取消这一项，贷款的额度主要根据长者每个月的退休金、投资收入和额外的生活补助等合计的5倍。 假若夫妻两人每个月的总收入为5千元，一年有6万元，可以取得30万元房屋贷款。如果每月收入只是3千元，一年只有3.6万元，贷款额便只有18万元。孙晓明称，就算业主有足够金钱支付房价，也可以考虑贷款作投资之用。因为房屋贷款的利息相当低，大约是3%，一般投资有6%至7%回报，业主依然可以赚取差额。当然投资有风险，即使回报略低，退休者也应该选择一些风险低的投资，以安稳为上策。 ■孙晓明指出，退休者应选择风险低投资，以安稳为上策。 她指出，退休者目前最大的挑战是越来越长寿，以前80岁已经是高寿，现时不少长者到90岁仍然相当健康。因此，70岁downsizing的话，不能够预计只是活到85岁，必须要有更长远的考虑。 独立屋换旧公寓 约40万入袋划算 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，大屋换小屋应首先考虑选择旧屋，因为新楼的售价比一般独立屋更昂贵。现时新楼呎价约1,000元，一间1,000平方呎物业已经要100万元，与原来居住的房屋价格相差无几，相当不划算。 吴树声举例称，市面上1,400至1,600呎旧楼价格大约是50至60万元左右，况且，这些旧公寓通常包电费，业主每个月的开支相当固定。假若以100万元出售现时居住的物业，再花60万元换屋，尚有40万元入袋，可以说是值得downsizing。 1,400至1,600呎也相当够居住。 他说如果希望downsizing一开二， 一间自住、一间收租并不容易。大多伦多地区现时一些比较新的公寓，即使只是500至600呎，售价也超过40万元，业主可能尚要贷款。 虽然上楼要支付管理费，每个月数百元看似相当多。他说，公寓是完全不同的生活方式，不必剪草和铲雪，不需要为屋顶或车房维修伤脑筋，出外旅游也无需托人收信，令业主减少很多顾虑，有更多自由。 保留大屋免税增值多 小屋升值潜力较低 对房屋买卖有丰富经验的资深律师曾启荣（图）指出，Downsizing在经济上的得益并不高，因为两者的差距不能够太大，否则会与原来的圈子脱离和失去朋友。如果从税务角度而言，保留大屋较换小屋有利。因为大屋多数十万元免税增值。因此，除了健康或其他原因非搬不可的话，应尽量留在原来住的大屋。 目前大屋换小屋最大的烦恼是大屋跌价多，小屋跌价少，卖大买小两者的价格相差不多。他指出卖屋最大笔开支是经纪佣金；买屋的主要支出是土地转让税，如果在多伦多市置业，要支付省和市的双重土地转让税，尚要再缴纳合并税。假如卖150万元物业，换一间70万元房屋，各项费用约为8万至10万元。 卖屋和买屋的时机也要掌握好。如果先买后卖的话，可能出现房屋未能如期出售的问题。他建议预先向银行申请信贷额（Line of Credit）。 一旦住屋未能卖出，可以用信贷额完成小屋交易，可以避免资金不足，被迫降价急卖大屋。由于退休后不能够申请信贷额，因此应该在退休前，用大屋尽量取得最大额度的信贷。 他表示卖屋时最好能够向经纪提供当年买屋的全部资料以及房屋的实况。经纪当然喜欢“没有条件”（No Condition），但有一个相当大的风险，是买家因为争Offer而没有要求，结果未能向银行取得贷款。让买家可以验屋和取得房屋贷款看似较麻烦，但可以避免日后有手尾。尤其是要小心是否有按揭已经清还但尚未注销，又或冷暖气或热水炉是否尚要每月供款。即使买家签了没有条件，如果要打官司，排期起码3年以上。 镇屋公寓须查大厦管理文件 Downsizing大多数选择镇屋或Condo，特别要小心查大厦管理文件（Status Certificate），了解物业的维修，特别是储备金是否足够。他指出如果储备基金（Reserve Fund Study）不足，未来要面对特别费用(Special Assessment)的额外一笔支出。 有些人为了避免日后子孙承受遗产时要支付手续费，因而采用联名的方式。他说，由于物业算是儿孙的投资，要支付投资利得税（Capital Gain），因此联名有极大机会反而要支付更大笔税款。另外一个问题是联名之后，卖屋必须两人签名。如果是居住其他城市或非居民更麻烦。 他说，预立遗嘱和授权书是最稳妥的方式。一般最普遍的做法是到了无法再继续住大屋时，出售物业之后，提早将部分金钱分给子孙后辈，以避免支付遗产税。 1.■婴儿潮一代因应生活方式改变，许多人选择此时大屋换小屋。星报资料图片 2.■不少大屋换小屋者，首要选择公共交通方便的地点。星报资料图片 3.■孙晓明指出，退休者应选择风险低投资，以安稳为上策。 4.■吴树声认为住公寓和住屋是完全不同的生活方式。对房屋买卖有丰富经验的资深律师曾启荣（图）指出，Downsizing在经济上的得益并不高，因为两者的差距不能够太大，否则会与原来的圈子脱离和失去朋友。如果从税务角度而言，保留大屋较换小屋有利。因为大屋多数十万元免税增值。因此，除了健康或其他原因非搬不可的话，应尽量留在原来住的大屋。 目前大屋换小屋最大的烦恼是大屋跌价多，小屋跌价少，卖大买小两者的价格相差不多。他指出卖屋最大笔开支是经纪佣金；买屋的主要支出是土地转让税，如果在多伦多市置业，要支付省和市的双重土地转让税，尚要再缴纳合并税。假如卖150万元物业，换一间70万元房屋，各项费用约为8万至10万元。 卖屋和买屋的时机也要掌握好。如果先买后卖的话，可能出现房屋未能如期出售的问题。他建议预先向银行申请信贷额（Line of Credit）。 一旦住屋未能卖出，可以用信贷额完成小屋交易，可以避免资金不足，被迫降价急卖大屋。由于退休后不能够申请信贷额，因此应该在退休前，用大屋尽量取得最大额度的信贷。 他表示卖屋时最好能够向经纪提供当年买屋的全部资料以及房屋的实况。经纪当然喜欢“没有条件”（No Condition），但有一个相当大的风险，是买家因为争Offer而没有要求，结果未能向银行取得贷款。让买家可以验屋和取得房屋贷款看似较麻烦，但可以避免日后有手尾。尤其是要小心是否有按揭已经清还但尚未注销，又或冷暖气或热水炉是否尚要每月供款。即使买家签了没有条件，如果要打官司，排期起码3年以上。 镇屋公寓须查大厦管理文件 ■吴树声认为住公寓和住屋是完全不同的生活方式。 Downsizing大多数选择镇屋或Condo，特别要小心查大厦管理文件（Status Certificate），了解物业的维修，特别是储备金是否足够。他指出如果储备基金（Reserve Fund Study）不足，未来要面对特别费用(Special...

■■不少大房子换小房子者，首要选择公共交通方便的地点。星报资料图片   有地产经纪认为，现时是加拿大历史上首次出现，两代人同时要“大房子换小房子”（Downsizing）的情况。大换小的主要原因是健康、楼梯、易于打理、家庭变化、生活方式改变，以及套取现金等。因此，大房子换小房子应该称为切合生活需要的“恰当”（Rightsizing）物业更舒适。   ■■婴儿潮一代因应生活方式改变，许多人选择此时大屋换细屋。星报资料图片   21世纪(Century 21)地产经纪普仙可(Renee Procenko)表示，婴儿潮一代与长者，都有大房子换小房子的需要。她说很多人对Downsizing存有抗拒的心态，感觉是降格的负面意义，但大房子换小房子，应该称为切合生活需要的“恰当”物业更舒适。 她说，换房子除了要照顾个人健康和未来身体变化，管理费以及与亲友保持联系之外，也要考虑到不能够驾车时，一些日常需要是否步行可达，或是有方便的公共交通服务。 捐赠旧物可获退税一举两得 搬房子专家柯芙琳(Shirley Coughlin)表示，大房子搬小房子最大的烦恼是太多傢俬杂物，可能有两代甚至是三代人累积下来的物品。子孙辈对很多物品有截然不同的看法，因此捐赠旧物品不失为一个相当理想的处理方式。 她指很多人因为物品有怀旧或历史意义而不舍得抛弃，但子孙后代基本上不是用情感看待旧物，而是以金钱和实用衡量价值。子孙可能不会承受一套实木家具，反而乐意买组合傢俬。事实上只要规划得当，Downsizing依然可以保留相当部分有纪念价值的物品。尤其是以电脑程式作规划，充分利用新房子的面积。 一些有价值的物品可以出售或送赠亲友。捐给仁人家园（Habitat for Humanity）或家具库（Furniture Bank）等非牟利机构，既可以令物品得以流传，也获得退税优惠，是一举两得。 她说，等到Downsizing才执拾已经太迟，最好是从一个抽屉开始，养成每星期整理20分钟物品的习惯。

■■调查显示，27%战后婴儿潮一代选择大屋换小屋后，始发觉较预期更花钱。 星报资料图片 星岛日报记者报道 不少人认为在退休之际大屋换小屋，可以预留更多金钱安享黄金晚年。但有报告提醒临届退休人士，这是没有绝对保证。相反，降低现有居住空间质素，有可能花费更多，以及面对难以预计的困境。 房屋资产银行(HomeEquity Bank)委托IPSOS调查机构，在8月27日该星期内，在全国抽样访问55岁或以上的1,870名屋主，作了一个关于退休时是否要降低住屋条件，而可安享晚年的全面调查。报告结果显示，27%战后婴儿潮一代，当他们选择大屋换小屋之后，始发觉比预期更花钱。39%没有降低住屋质素的人，则对潜在节省金钱持怀疑态度。 40%受访者指目前的家有好回忆 该报告指出，年长的加拿大人在退时，往往考虑卖掉现在居住的楼房，入住较小的地方，或搬到较易负担的社区生活，认为可以省下更有多钱安享晚年。但这并非绝对。因为有39%屋主，对大屋换小屋后是否节省到金钱持怀疑态度。对27%已由大屋换小屋的长者，他们退休后的开支反而更多，且花钱花得更快。有近一半(48%)年届55岁或以上的加拿大屋主，他们没有大屋换小屋的打算。 在本年7月，房屋资产银行委托IPSOS所做的同类性质报告已经指出，不少长者都要面对大屋换小屋的困境。51%75岁或以上的长者表示，留在目前的家对他们来说至为重要。因为可接近家人、朋友及他们熟悉的社区。40%的受访者则认为，在目前的家有太多美好回忆，令他们难以离开。而在最近的调查中，有31%表示，为了退休后的生活更舒适，所以不愿大屋换小屋。 据房屋资产银行行政副总裁苏美嘉(Yvonne Ziomecki)表示，大屋换小屋实际是需要成本的，例如财务、情绪及个人因素。在财务角度上，退休时如果搬离一直居住的社区及亲友，就会失去家人及朋友支持。这意味着，你将要花更多资源来维系关系，及在新环境下再要建立人际网络。这会令人更加焦虑无助。 另外，由大屋搬到小屋，或认为上楼居住柏文大厦单位，就要面对残酷现实，你要舍弃你很多宝贵的物品；在空间有限下，更要牺牲曾享受的舒适生活。 专家奉劝切莫轻率决定 苏美嘉表示，而对于能够解决大屋换小屋所遇到困境的长者则表示，对决定表示欣慰。88%表示没有遗憾，亦没有牺牲。例如。34%人表示，如果要大屋换小屋，他们有计划搬到一个新城市安顿。实际上，50%的人最后会搬离现在的社区，在外面买下一间小屋住。这情况，55岁至59岁间的人士最多有59%。而65岁至74岁的则有57%。 在网志上专门撰写退休生活议题的著名及获奖写作人韦欣(Joyce Wayne)表示，大屋换小屋对她来讲，是一个很错的决定。她以为可以节省更多，以及把现有的住所卖掉后，手头会有更多钱。 但事实上，亦因此而远离了亲友，失去人际网络，花的钱更多。数年后，她忍受不了，重新搬回原来的旧社区生活。她奉劝大家切莫轻率决定。在下决定前，最好与你的财务顾问商量，征询专业意见。或许，迟些退休，同时保留现有的家未尝不是一个好方法。