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【星岛都市网】加拿大银行监管机构正在控制贷方住宅按揭贷款组合中高杠杆贷款的数量，联邦金融机构监管办公室（OSFI）周五（12日）宣布将限制银行向高负债借款人提供按揭贷款。 星岛网上月曾引据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道指，联邦金融机构监管办公室告诉银行，他们必须限制超过借款人年收入4.5倍的按揭贷款数量，这也称为贷款与收入（LTI）比率为450%。 OSFI周五的宣布确认此前报道并非空穴来风，OSFI表示，高额家庭债务对银行的“安全稳健”和金融体系的稳定构成风险。 该机构表示：“低利率时期发放的高LTI贷款造成了加拿大金融体系长期的脆弱性。”“OSFI的LTI框架将有助于防止未来向高杠杆和负债借款人提供类似的贷款。” 随着利率和价格飙升，住宅按揭贷款投资组合激增，使加拿大房主跻身全球负债最高的行列。 新的收入上限增加了现有按揭贷款资格规则，包括联邦压力测试，该测试要求借款人在利率比协商利率高两个百分点的情况下，必须能够支付按揭贷款，OSFI将这项新措施描述为现有按揭贷款压力测试的“后盾”。 尤其是银行按揭贷款组合中的高杠杆债务，也伴随着监管机构试图减轻的偿债能力风险。 该措施适用于银行整体投资组合中的新按揭贷款，而不是个人借款人。相比之下，压力测试适用于借款人。 即使如此，这些限制也将使一些借款人更难获得足够大的按揭贷款来购买房产。 新措施将于明年第一季生效 自2022年初新冠疫情（COVID-19）大流行带动房地产繁荣以来，高杠杆借款人数量有所下降。根据加拿大央行的数据，LTI比率高于450%的新增按揭贷款数量在2023年最后一个季度为12%，低于2022年第一季的26%。 新规则仅适用于新按揭贷款，不适用于现有贷款或需要续约的贷款。银行获准让某些客户的收入比率超出限额，以便为多伦多和温哥华等昂贵城市的借款人提供灵活性。 OSFI在制定LTI限额时，去年年初曾就按揭贷款风险，特别是债务偿还能力征求了业界的反馈。该监管机构表示，这种做法也让金融机构能够持续参与市场竞争。 这些限制适用于以财产担保的贷款，包括另一贷方的第二按揭贷款和房屋净值信贷额度。 新规则不适用于借款人必须支付按揭贷款保险的保险贷款，因为他们的首付低于房产购买价格的20%。 OSFI将监测季度贷款与收入比率，以确保银行未投保按揭贷款中，超过借款人收入4.5倍的百分比保持在规定门槛以下，该措施将于明年第一季生效。 图：加通社 V6  

（■■同加拿大一样，新西兰的房价也一直在飙升。彭博社） 持续的创纪录超低利率，助长本国房地产价格飙升。正经历同样情况的新西兰政府已开始采取措施打压房价，包括考虑提高购房者获得抵押贷款的难度，加拿大是否该仿效？对此，各方有不同观点，加拿大央行行长麦克伦（Tiff Macklem）的评论显示，不赞同本国效法新西兰。 据加拿大广播公司（CBC）报道，本国楼价正以不可持续的速度上涨的态势，不仅仅引发社交媒体上的吐槽，国际媒体也在关注。《纽约时报》称之为“即将破裂的地产泡沫”，路透社直呼“加拿大的炙热住房市场已成为一团燃烧的篝火”。 许多国民对此感到担忧，而同样面对房价飞涨的新西兰，政府正试图提高购房者获得抵押贷款的难度，以此作为打压房价的措施。 麦克伦似乎对本国是否应效仿新西兰表示不屑，并暗示在疫情之后更重要的是让经济重回正轨。他曾指出，一些人基于房价会继续上涨的假设而购屋，令住宅房地产市场出现过热的早期迹象，但房价上涨的很多压力，也来自于人们在疫情期间需要更多的住宅空间。 本国和新西兰的批评人士都认为，创纪录的超低利率助长了房价的上涨，且这种上涨不仅仅发生在大城市。随着全球经济升温的迹象显现，这些担忧可能加剧。 前部长称将被迫效仿新西兰 财经记者兼金融顾问、曾担任联邦内阁部长的特纳（Garth Turner），长期以来一直批评本国的房地产市场过热，他相信加拿大最终将被迫效仿新西兰。 特纳说：“我们将不得不在这方面做些事情，因为普通家庭已不再能负担得起普通住宅，不仅在多伦多和温哥华，而且在史戈米殊（Squamish）和哈利法斯（Halifax）均是如此。” 到目前为止，加拿大还没有发生过严重的房地产危机，但特纳认为，随着房价和人们借贷数额的不断攀升，利率最终上涨可能会带来新西兰政府所担心的那种影响，即房价的急剧修正对国家的金融稳定构成风险。特纳说：“这是现在埋在加拿大社会的一颗定时炸弹。”

（■■贺华丝(左上)表示，为了让民众在疫情期间对前景更有希望，率先公开省选政纲。视频截图） 现在距离2022年的省选尚有超过一年半的时间，新民主党领袖贺华丝(Andrea Horwath)率先提出房屋政纲，为首次置业者提供楼价10％的免息贷款。 她在多市士嘉堡区宣布房屋政策时说，安稳的家居是每个人的权利，一个负担得起和切合家庭需要的房屋越来越遥不可及。很多家庭居住在破旧甚至是不安全的出租单位，也有不少家庭无力负担而几代人挤住一个狭窄的单位，更多人要迁至远离熟悉的社区生活。安省有185,000个家庭正轮候入住公共房屋，当中有35％排队的是长者。 安省房屋问题不断恶化 安省的房屋问题在过去10多年来不断恶化。她说，士嘉堡区的房屋问题极为严重，夫妻两人与3名子女挤住一睡房单位的情况并不罕见。自由党执政期间容许业主更换租客时加租。保守党上台后更取消新建房屋的租金管制，并且令业主更容易驱赶租客。很多租客唯恐业主为加租找借口驱赶旧住客而提心吊胆。 新民主党提出向全省311,000个低收入家庭给予直接租金补助，并对所有出租单位实施租金管制，也将鼓励业主把地库或车房改建为可负担的出租单位以增加收入。 她说，民众在疫情期间挣扎，有需要为他们带来希望和曙光。目前距离下届省选尚有一年半，民众可以摆脱保守党的开倒车政策，或自由党执政15年来对房屋问题的不作为。省府可以设立一个基金为年收入低于200,000元的初次置业家庭提供房屋市值10％的免息贷款。这笔贷款采用股权贷款(Equity Loan)形式，换言之，省府拥有部分业权。业主可以选择直接还款，或是卖屋或搬迁时还款。这种方式可以协助大量本无力负担首期的租客买屋。星岛记者报道

（■■疫情使很多业主趁央行减息更新房贷合约，最普遍是锁定5年期固定利率。） 新冠疫情打击全球经济，加拿大各省从3月中旬开始便陷入停摆状态，中央银行为稳定民生3度减息。 网上金融平台Lowestrates.ca表示，社交距离和取消房屋开放(Open House)等因素影响房屋销售，新房屋贷款量自然也大幅减少，但很多业主趁银行低息更新房贷。疫情爆发的3个月，新房贷较去年同期减少13.2％，重新贷款则上升10.22％。 37.12％业主仍选浮动利率 平台指出，目前的浮动利率并不吸引，去年的浮动利率基本上是最优惠利率减一厘，但今年3至5月期间的浮动利率只减半厘。 在过去3个月有62.88％新申请、更新或重整的房贷选择固定利率，较去年同期的57.73％增加超过5％；现时只有37.12％业主依然选择浮动利率。 平台行政总裁杜云（Justin Thouin）表示，很多业主趁央行减息更新房贷合约，最普遍是锁定5年期固定利率。 由于社交隔离措施让一般人长时间留在家中，因此很多人不再只是简单续期，上网搜寻和比较房屋贷款息口也大幅增加。星岛记者

（■近两成加拿大人被迫推迟支付房贷。CBC） 随着疫情持续蔓延，在加拿大按揭及房屋公司（CMHC）保险的暂缓支付房贷（mortgage deferral）比例显示，魁省、亚省、安省高居前三位，卑诗省则位列第四。 CMHC公布的数据显示，魁省在全国CMHC暂缓支付房贷比例最高，达27％，其次是亚省，为26％，仅魁省和亚省相加已超过全国的半数。接着是安省21％，卑诗7%，沙省和纽奔驰域省均为5%，缅省4%，新斯高沙省3%，纽芬兰及拉布拉多省2%，爱德华王子岛则为零。 CMHC行政总裁西多尔（Evan Siddall）周二向联邦国会金融委员会报告指出，到目前为止，全国大约有12％的抵押贷款持有人选择推迟付款。 延迟还款加重经济危机 不仅如此，西多尔还警告说，由于新冠疫情引发的经济危机，几乎有20％拥有CMHC房贷的加拿大人可能被迫推迟到9月份还款，而暂缓支付房贷数量攀升可能给经济带来巨大麻烦。 他当天在国会金融委员会报告时还表示，在未来12个月内，本国平均房价可能会下降9％至18％。他说，CMHC现在必须采取措施，避免使年轻人以及加拿大纳税人遭受因房价下跌而加剧的损失。因此，CMHC正在根据这些市场情况评估是否应该改变承保政策。星岛综合报道

（■■专家建议消费者在现阶段，选择浮动房贷利率。加通社） 加拿大央行的基准利率最近一降再降，但市场的房贷利率却不降反升，令人费解。有房贷专家指，消费者能否取得较优惠的房贷利率，取决于房贷种类和风险因素。 为应对新冠疫情和油价大跌对经济造成的冲击，央行最近将基准利率降至0.25%。但令人不解的是，房贷利率并未应声下跌。 加拿大房贷专业人员协会（Mortgage Professionals of Canada）总裁泰勒（Paul Taylor）指出，房贷利率有可能会稍微下跌，但不会立即下跌，因为银行在房贷业务上的边际利润不高。他认为，如果金融市场持续动荡，房贷利率甚至可能不会下降。 自上周以来，一些房屋贷款和商业贷款利率，反而有所上升。房贷利率搜寻网站Ratehub创办人莱尔德（James Laird）说，在3月17日，大多数借贷机构提供的最低固定房贷利率，介乎2%至2.5%之间。但在一星期后，利率却平均上升了0.5%。因此，他认为很难预测未来的房贷利率走向。 选择浮息业主应能受惠 莱尔德指出，选择浮动利率房贷的消费者，应能受惠于央行减息，因为浮动利率在本月已下降了整整1%。央行最近刚宣布减息半厘，莱尔德相信，浮动利率仍有下调空间。他估计，浮动房贷利率将会低于2%，许多甚至低至1.5%。 至于固定房贷利率，莱尔德则认为较难预测。他说，在一般情况下，央行减息会推低固定房贷利率，但在上周，一些借贷机构却加入不寻常的“固定利率溢价”，推高固定房贷利率。 莱尔德指，认为加国将陷入长期经济衰退的消费者，会偏向选择浮动房贷利率。而预计加国经济在今年较后时间，或明年年初反弹的消费者，则会选择固定房贷利率，因为随着经济好转，浮动利率将会上升。 房贷经纪拉弗布兹（Denise Laframboise）说，新冠疫情导致经济不稳，无疑令借贷机构忧虑到借贷风险。 拉弗布兹与57间借贷机构有业务往来，她称，这些机构提供的利率相差甚大，而且每天都不同，有时每个小时都在变。对于大多数客户，她会建议选择浮动房贷利率，因为短期内一定不会有通胀，所以央行不会加息。 她又指出，延期支付房贷供款的申请宗数多少，亦会影响到房贷利率；有些借贷机构最近收到的申请宗数，突然增加了数倍，她的客户有些等了多个小时，才有机会与银行商谈。综合报道

RBC的延迟交付抵押贷款计划，可能令客户的付款额增加。CBC 本国各大银行上周均响应联邦财长的要求，同意为因新冠病毒疫情而遭受财务困扰的人士，提供延迟最多6个月缴付抵押贷款的优惠。但延迟缴付的利息计算方式，对贷款人士而言压力依然沉重。 在加拿大皇家银行（RBC）工作的消息人士向加拿大广播公司（CBC）透露，目前的政策是所有抵押贷款持有者，均有资格享受这种延期付款的优惠，但是银行要首先保证在短期内不亏钱。 消息人士称，“延期缴付实际上意味着，每次延期付款产生的利息，都被加回到抵押贷款的本金余额中。从技术上讲，银行会在延期付款产生的利息之上，对客户再征收利息。” 可以选择延长摊销期 消息人士还表示，这也意味着由于抵押贷款余额增加，客户在下一个续约期的付款额将增加。如果客户不希望增加付款额，则可以选择延长摊销期，但这通常需要完整的信用申请，而申请可能会影响客户的信用评分。 一种选择是在延迟缴付期结束后支付额外的数额，让抵押贷款尽快回落至其当初的金额。 另外两家大银行的抵押贷款延期缴付政策与RBC的类似。 丰业银行（Scotiabank）在其网站上最近更新的有关延期缴付常见问题解答中也表示，利息将会累积。该银行称，“您将在整个抵押期内支付更多的利息，但是延期缴付可以帮助您获得短期现金流。丰业银行还提供个人和汽车贷款、信贷额度以及信用卡的延期付款。” 满地可银行（BMO）的网站亦声明利息会累加到抵押贷款之上。 根据CBC获得的电子邮件，RBC还提供6个月的信用卡延期付款服务。但是，在延迟期结束后，信用卡的最低付款额将包括所有延迟付款产生的利息。这意味着最低付款额可能会大幅增加。 综合报道

虽然房屋价格节节高涨，但民众依然把置业安居视为长远财务规划的目标。加拿大专业按揭协会(MPC)的年度调查显示，每年有三分一的业主会额外偿还房屋贷款。 协会行政总裁泰勒(Paul Taylor)表示，虽然高价房屋有可望而不可及的情况出现，但研究发现全国各地的买家，普遍将豪华列为18项置业衡量因素的榜尾。买家最重视的是，每个月的负担、支付首期的储蓄、房屋价格的上下波动、以及未来的升值潜力。 报告指出，买家考虑的因素与过去10年来的置业习惯相比，不论是首次买屋的人或已经拥有房屋的业主，绝大部分人要购买理想家园，均相当小心谨慎才作出决定。毕竟置业是累积财富和为未来储蓄的最有效途径。 协会首席经济师邓宁(Will Dunning)说，民众对于房屋的花费是相当精明和审慎，大多数人均会提前清还房屋贷款，每年有三分一的业主会支付额外的供款以加速还款。由于业主积极偿还房贷，令原来已经是低息的借贷环境更为低迷。 研究显示，加拿大人的负债与收入比率持续上升，但业主的负债与资产比率则依然维持平稳，反映出民众的债务增加是有合理的财务原因。本报记者

加拿大家庭的债务水平越来越高，造成的后果是一旦加息，国民会面临更高的本金和利息负担。皇家银行预测，加拿大一般家庭在2019年，将会在债务的本金和利息上多支出1,000元。“这相当于比2018年平均增加了7.6%。对许多家庭而言，这是一剂难以下咽的苦药。” 皇银分析指，一个好消息是加国家庭平均收入在2019年也有望提高，可以部分抵销加息带来的经济压力。皇银预测，在偿还各种债务本息之前，加国家庭在2019年的可自由支配收入（disposable income）将增加2,300元。若受加息影响偿还本金的负担会增加1,000元，那么在偿还各种债务本息之后，家庭的可自由支配收入，仍会比2018年多1,300元。 各类支出增加 苦过2018年 这似乎可以令不少家庭面对加息压力时，获得一个较为舒适的“靠垫”。但问题是除本息负担增加以外，日常生活各种其他商品和服务的价格也会上涨，单靠这增加的1,300元是否应付得了，对许多家庭而言答案是否定的。因此这些家庭要准备好比2018年更加勒紧腰带。 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）上月已警告说，多伦多和温哥华的家庭债务水平过高，令他们更加难以抗衡利息上涨所带来的经济压力。温哥华的债务对家庭收入的比率为242%，多伦多为208%。这意味者在温哥华和多伦多，家庭每拥有1元可支配收入，即分别对应着2.42元及2.08元的欠债要偿还。CMHC指出，推动家庭债务上升的最大因素是房屋贷款。房贷平均占到每个家庭债务总额的三分之二。 综合报道

■■加拿大人债务水平不断升高，主因是住房贷款债务。加通社资料图片   加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC)的最新报告显示，多伦多和温哥华居民的个人债务水平不断创新高，比以往更容易受加息的影响。 据加通社报道，该机构对信用监测公司易速传真（Equifax）、加拿大统计局（Statistics Canada）以及加拿大咨议局（Conference Board of Canada ）的数据进行分析后发现，在截至6月30日的今年第二季度，温哥华居民的负债收入比率(debt-to-income，DTI）为242%，意味着每1元的可支配收入（即扣除入息税后）相应欠债2.42元。多伦多居民的DTI为208%，与温哥华不相上下。这是自2015年以来两个城市同期数据的最高纪录。而今年二季度全国的DTI为171%。 主要是房屋贷款债务 CMHC称，个人债务水平升高的主因是住房贷款债务，占本国居民所有未偿还家庭债务总额的三分之二。如果利率继续攀升，负债水平较高的家庭，可能会感到预算紧张，因为通常他们拥有的债务整合选项不多，无法应对加息导致的还款额增加。 CMHC警告称，还款负担加重的代价可能包括消费降低、储蓄减少，或不得已选择降低本金还款额。某些家庭如果收入不足以支付更高的费用和信用卡账单，甚至可能拖欠贷款。 不过，CMHC的报告称，本国的家庭负债水平各地差异很大，一些大城市甚至在下降。第二季度DTI下降的城市，包括渥太华-加蒂诺地区(Ottawa-Gatineau)、哈利法克斯（Halifax）以及魁北克的舍布鲁克（Sherbrooke）。DTI最低的是纽省的圣约翰（Saint John）,DTI为106%。 综合报道

近期房价虽然不涨了，但利息越来越高，持有房产成本越来越高，买房投资的信贷也越来越紧。近日加拿大道明银行突然宣布，本月起对房屋按揭贷款申请实施更严格的规定。在评估申请人的负债时，将会依据HELCO信用总额，而非HELCO中已动用的贷款。这意味着什么呢？银行开始考虑借款人的整体偿还能力，堵住所有可能的漏洞。银行在审批按揭时要确保申请人在偿还HELOC信用额下的任何贷款之后，还有能力偿还新的贷款。即使HELOC贷款一分钱未借，但是考虑到潜在的债务水平，申请者仍可能申请不到新的房屋按揭。 首先，根据联邦规定，HELOC贷款也面临压力测试。目前，申请人必须能够在25年内，按5.34%的利率还清贷款，或者按实际贷款合同利率加2个百分点的利率审核。其实，自从今年加拿大银行开始执行严厉的贷款政策后，所有贷款者都要通过更加苛刻的压力测试，随着利息上涨，越来越多的贷款人无法拿到按揭贷款。 许多过去买下楼花的投资者开始到处寻找资金来源，从另类按揭到私贷在多伦多偏低开花。聪明的借款人先到银行，利用现有的房产拿到房产净值信用额度（HELOC），即使房价下跌，这个额度也不会消失，然后在到银行去申请房屋按揭，这样一来就最大化债务和按揭的资金来源！ 这就是促使银行收紧的另外一个原因，目前各大银行对于借款者在其他银行的HELOC信用额贷款的信息不了解。由于无法了解按揭申请人是否在其他银行或贷款机构有HELOC，所以在评估时按信用额总额作为负债。 TD是加拿大房屋净值信用额贷款（HELOC）的最大放贷机构，银行发现近来越来越多的人们买房是通过HELCO申请新的按揭。如果房价下跌，银行将会遭遇风险。 TD新的规定则是要确保申请人有能力偿还HELOC的最高额度，这可能迫使申请人降低自己的信用额额度，甚至取消信用额贷款，这样银行的风险敞口就降低了。收紧HELOC贷款的行动意义重大。加拿大金融消费者机构的报告显示，2016年加拿大人持有300万个HELOC贷款账户，总贷款额2,110亿元。 6大银行的季度财报显示，TD的HELOC贷款最高。 在过去20年里，加拿大人充分利用HELOC贷款进行房屋装修和各项日常开支，被认为是推高家庭债务的主要因素。随着央行加息和联邦收紧按揭规定，HELOC贷款市场也将开始收缩。 加拿大目前的风险来自房价下跌，利率上升，以及信贷增长疲弱。今年以来，加拿大央行已经3次加息，并且年底再次加息的概率也同样存在。 据估计，加拿大央行在2019年可能还有四次加息，如此严厉的加息政策，再辅以今年1月开始执行的B20收紧按揭政策，加拿大的信贷市场不仅是增长疲弱，简直是被扼住喉咙透不过气. 也许很多朋友没有注意到，现在一个让人警醒的现象是，按揭利率成为对通胀贡献的第三大因素，仅次于航空运输和油价上涨。根据CMHC的统计，去年第四季度，多伦多的买房者，平均每月为支付房屋按揭的月供为1,826加元，比前一年的1,638加元上涨11.5％。同期，加拿大的通胀增速则不足1.6%，房屋按揭的负担大幅上涨，购房者的可承付能力接近极限！ 但是，加拿大央行行长波洛兹（Stephen Poloz）表示，他认为基准利率最终应该升至2.5%至3.5%之间，目前全球经济稳定健康，是取消货币宽松政策的好时机。今年10月份加拿大央行刚刚加息，不过现在看来，年底前的12月5日加息的可能性仍旧存在。 如果加拿大央行继续加息，按揭的成本继续上升，通胀继续上涨再导致加息，则可能形成一个利息与通胀之间“噩梦般”的正向循环！考虑到目前房东和准房东的艰难处境，加拿大央行在利息政策上应该小步走才是正着。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

在加拿大，虽然自雇人士（Self-Employed）相较工薪一族能有更多税务上的灵活性，合理抵税的条目也较多，但也正因其自身工作的特性，在申请贷款时要被更多地考量收入的稳定性和连续性，想成功申请到房屋贷款也就不那么简单了。加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）于近期出台了“加强版”房贷新政，目的在于令新创业的自雇人士更易获得贷款。 加拿大自雇人士贷款不易并不是什么新鲜事。满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）向本报记者透露，2018年7月，加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）曾发布一条消息，欲针对自雇人士出台“加强版”的贷款新政，旨在让自雇人士的房贷申请能容易些。但由于媒体鲜有报道，改动也是悄悄进行，至今并没有人把这个政策说透。他认为，自雇人士的贷款申请，需要在详细了解相关政策的要求后，认真做出长远规划。 自雇要证明收入连续、稳定 王红雨称，通常工薪收入的借款人，需要提供工资单、雇主信或T4来证明收入水平。只提供当下的收入证明即可，无需过去两年的连续收入证明。 “新毕业的学生只要有上述文件，证明自己正在从事全职固定工作即可。而自雇人士不仅要证明现在的收入，还要证明过去至少连续两年都有同样性质的收入，且要显示收入稳定。” ▲满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨 而自雇人士通常分为：佣金收入的销售人员；个人公司、合伙公司、有限公司的所有者等。王红雨列出，可用于支持按揭贷款申请的收入性质包括： 1. 自雇类收入self-employment income，其中包括：业务收入business income、佣金收入commission income、职业收入professional income，等； 2. 有限公司所有人的工资收入salary income或分红收入dividends。无论是哪一类收入，都需要看过去连续两年的净收入。 “例如地产经纪的收入，一部分经纪申报为'佣金收入'（commission income），毛收入填报在T1报税表的第166行，净收入报在139行。银行在审批贷款时把139行的收入作为支持贷款的收入。如果该人在2018年去申请贷款，银行会要求提供2017和2016年的T1表，核实139行的平均收入。还有一部分地产经纪，把佣金视为'业务收入'（business income），毛收入报在了第162行，净收入报在了第135行，那么银行要看135行过去连续两年的收入。” 此时问题就出现了：假如同一位地产经纪，2016年选择了把佣金视为业务收入，而2017年申报为佣金收入，王红雨提示，此时银行就会认为申请人收入不连续，导致贷款批不下来。 “对于自雇类收入、有限公司所有者的要求也一样。如果2016年个人收入是公司开的工资收入（salary income），而2017年改为分红收入（dividends），同样会造成两年收入不连续而无法用于支持贷款的审批。” 王红雨强调，连续性和提早规划是自雇人士申请贷款最重要的考量。 “贷款申请之前一年，在报税的时候一定要仔细核查上一年自己是怎么报的税，必须保持同样的连续性。假设2018年要申请贷款，2017年报税的时候，一定要参考2016年的报税，确保连续性。” 推断初创业者未来收入 在过往，因为要证明自雇人士收入连续且稳定，几乎所有银行都会要求提供连续2年的收入证明。王红雨表示，从实践中发现，最让人遗憾的是那些刚从工薪收入转为了自雇人士不到2年的申请人。 “这些申请人因为不知道银行的相关要求，可能在买房前刚改变了收入性质。例如某人从2014到2018年1月一直做工薪收入的电脑类型工作，在2018年2月辞去工作，自己注册了一个公司，并以公司名义签了服务协议（contractor），每小时的收入比原来工资收入高。但申请贷款时，银行会认为没有自雇两年以上的稳定收入，会因此而拒绝贷款。” 在大家翘首以盼良久之后，CMHC于10月1日在其网站上修改了自雇人士的贷款政策，加入了增强近期自雇（Enhancement for Recently Self-Employed）的部分。王红雨分析，现在CMHC出台的“加强版”，正在试图打破这种僵局，解救这部分人群。 “对于这种情况，加强版给出了解决办法：如果自雇不满2年，可以参照以往的工作经历、收入、学历，以及是否是收购了一个现有公司等情况，推断未来的收入（projected income ）。这一创新想法的确能够帮助初创企业所有者的贷款申请。” 他提示，大家应注意三点： 1. 该项目不包括佣金收入的自雇人士，只包括个人公司、合伙公司、有限公司的所有者； 2. CMHC从2018年7月有这个动议以来，就积极地与各家银行商议，希望获得商业银行的认可，并加入这个项目。但现在尚不清楚有哪一家商业银行加入这个项目； 3. CMHC...