在加拿大，虽然自雇人士（Self-Employed）相较工薪一族能有更多税务上的灵活性，合理抵税的条目也较多，但也正因其自身工作的特性，在申请贷款时要被更多地考量收入的稳定性和连续性，想成功申请到房屋贷款也就不那么简单了。加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）于近期出台了“加强版”房贷新政，目的在于令新创业的自雇人士更易获得贷款。
加拿大自雇人士贷款不易并不是什么新鲜事。满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）向本报记者透露，2018年7月，加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）曾发布一条消息，欲针对自雇人士出台“加强版”的贷款新政，旨在让自雇人士的房贷申请能容易些。但由于媒体鲜有报道，改动也是悄悄进行，至今并没有人把这个政策说透。他认为，自雇人士的贷款申请，需要在详细了解相关政策的要求后，认真做出长远规划。
自雇要证明收入连续、稳定
王红雨称，通常工薪收入的借款人，需要提供工资单、雇主信或T4来证明收入水平。只提供当下的收入证明即可，无需过去两年的连续收入证明。 “新毕业的学生只要有上述文件，证明自己正在从事全职固定工作即可。而自雇人士不仅要证明现在的收入，还要证明过去至少连续两年都有同样性质的收入，且要显示收入稳定。”
▲满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨
而自雇人士通常分为：佣金收入的销售人员；个人公司、合伙公司、有限公司的所有者等。王红雨列出，可用于支持按揭贷款申请的收入性质包括：
1. 自雇类收入self-employment income，其中包括：业务收入business income、佣金收入commission income、职业收入professional income，等；
2. 有限公司所有人的工资收入salary income或分红收入dividends。无论是哪一类收入，都需要看过去连续两年的净收入。
“例如地产经纪的收入，一部分经纪申报为’佣金收入’（commission income），毛收入填报在T1报税表的第166行，净收入报在139行。银行在审批贷款时把139行的收入作为支持贷款的收入。如果该人在2018年去申请贷款，银行会要求提供2017和2016年的T1表，核实139行的平均收入。还有一部分地产经纪，把佣金视为’业务收入’（business income），毛收入报在了第162行，净收入报在了第135行，那么银行要看135行过去连续两年的收入。”
此时问题就出现了：假如同一位地产经纪，2016年选择了把佣金视为业务收入，而2017年申报为佣金收入，王红雨提示，此时银行就会认为申请人收入不连续，导致贷款批不下来。 “对于自雇类收入、有限公司所有者的要求也一样。如果2016年个人收入是公司开的工资收入（salary income），而2017年改为分红收入（dividends），同样会造成两年收入不连续而无法用于支持贷款的审批。”
王红雨强调，连续性和提早规划是自雇人士申请贷款最重要的考量。 “贷款申请之前一年，在报税的时候一定要仔细核查上一年自己是怎么报的税，必须保持同样的连续性。假设2018年要申请贷款，2017年报税的时候，一定要参考2016年的报税，确保连续性。”
推断初创业者未来收入
在过往，因为要证明自雇人士收入连续且稳定，几乎所有银行都会要求提供连续2年的收入证明。王红雨表示，从实践中发现，最让人遗憾的是那些刚从工薪收入转为了自雇人士不到2年的申请人。 “这些申请人因为不知道银行的相关要求，可能在买房前刚改变了收入性质。例如某人从2014到2018年1月一直做工薪收入的电脑类型工作，在2018年2月辞去工作，自己注册了一个公司，并以公司名义签了服务协议（contractor），每小时的收入比原来工资收入高。但申请贷款时，银行会认为没有自雇两年以上的稳定收入，会因此而拒绝贷款。”
在大家翘首以盼良久之后，CMHC于10月1日在其网站上修改了自雇人士的贷款政策，加入了增强近期自雇（Enhancement for Recently Self-Employed）的部分。王红雨分析，现在CMHC出台的“加强版”，正在试图打破这种僵局，解救这部分人群。 “对于这种情况，加强版给出了解决办法：如果自雇不满2年，可以参照以往的工作经历、收入、学历，以及是否是收购了一个现有公司等情况，推断未来的收入（projected income ）。这一创新想法的确能够帮助初创企业所有者的贷款申请。”
他提示，大家应注意三点：
1. 该项目不包括佣金收入的自雇人士，只包括个人公司、合伙公司、有限公司的所有者；
2. CMHC从2018年7月有这个动议以来，就积极地与各家银行商议，希望获得商业银行的认可，并加入这个项目。但现在尚不清楚有哪一家商业银行加入这个项目；
3. CMHC 的帮助是有代价的，成本就是贷款违约保险的保费。
银行认定工薪和自雇收入的方法
除了连续性，银行认定自雇人士收入的方法也是贷款成败的决定性因素。王红雨称，“对于工薪收入的借款人来说，除了承认当下工资单显示的基本收入以外，银行还可以用过去连续两年T4的平均收入。后者适合基本收入不高，但加上奖金和加班后总收入较高的申请人。但只有最近一年的T4收入高于此前一年的收入时，才可以用平均数的算法。”
▲为了证明收入稳定和连续，银行界人士建议，在报税时应仔细核查上一年自己是怎么报的税，保持一贯性（星报资料图片）
王红雨举例称，“某人2018年基本工资8万，2017年T4上总收入9万，2016年T4上总收入8.2万，银行可以用（9+8.2）除以2等于8.6万来支持贷款申请。而如果倒过来，2017年T4上总收入8.2万，2016年T4上总收入9万，银行则会用最近的2017年总收入8.2万来支持贷款申请，而不是过去2年平均。当然， 2016到2018都必须是同一个雇主才可以用这种方法认定收入。”
对自雇人士来说，与如上的道理相同。如果最近一年收入高于前一年，可以用平均收入，反之，用最近一年的收入。王红雨表示，“如果是自雇类收入，有些银行允许在净收入的基础上，上浮15%。例如，过去两年平均收入是5万，银行可以使用5万x 115%=5.75万来支持按揭贷款申请。CMHC的加强版就是使用这种方法，但排除了佣金收入，只对个人公司或合伙公司的所有者的收入才适用。而另外一些不使用上浮15%净收入的银行，可以考虑将部分自雇人士的开销加回到净收入上。具体哪些项目可以加回，要看具体银行的内部政策。申请人需要提供Statement of Business or Professional Activities 列示出所有费用开支。”
而对于开立有限公司的申请人来说，其收入只能是工资收入或分红，所以没有上浮15%或将部分费用加回收入的作法。王红雨称，“无论哪一种方法，所有商业银行，以及CMHC所使用的，用于支持按揭贷款的收入，都是’个人收入’而非公司收入；都是以过去报税记录为准，而不是申请按揭贷款时当下的收入为依据。准备买房或已买了楼花等待交接的自雇人士，一定要特别注意自己的’特殊身份’所导致的上述问题。”
“个人报税收入低”是难题
王红雨认为，以上案例中大都是由于“不知情”所导致的贷款难，相对容易解决。真正难以解决的是自雇人士“个人报税收入”偏低的情况。 “以地产经纪、保险经纪为例，我们看到的情况是，其实他们的佣金收入并不低。例如，T4A的总收入申报在第162或166行，是毛收入。但到了139或135行的净收入，也就是应纳税的收入行，数字就很低了。很多佣金收入的销售人员，因避税的念头，把一些收入分散给家人。当然也有很大一部分是业务费用、营销费用等成本的抵扣，造成了净收入低。总之，持有佣金收入的借款人，秉着怕被税局把自己辛苦赚来的钱’税了’的思想，最终会导致自己贷款难。”
个人公司和合伙公司的所有者也有同样的想法。王红雨表示，“有限公司的所有者可以给自己发工资，亦可以发分红，将公司的收入转发给自己。发工资的方式可以缴纳加拿大养老金CPP，作为费用抵消公司收入，也会有RRSP 的缴存额度；用分红的方式给自己发收入的主要好处是税率更低，但没有CPP和RRSP方面的优势。有限公司的所有者因个人打算不同，选择给自己发收入的方式不一样。无论是工资还是分红，只要连续，都可以支持按揭贷款申请。”
鱼和熊掌难以兼得
王红雨提出，通常看到的情况是，自雇人士在如何平衡公司收入和个人收入方面往往颇伤脑筋：给自己发的收入高了，个人税率高于公司税率，因此交税多，心痛；把收入都留存在公司里，给自己少发些收入，申请个人按揭贷款的时候会因收入太少而申请不到贷款。 “大约70%的自雇收入人士，倾向于把收入留在公司，或主动且积极地用费用抵减个人收入，尽量压低自己的个人应纳税收入，也就是说’少上税’的优先级对于他们来说更高。至于房贷申请，他们抱着’到时候再说，没准儿能有奇迹发生’的想法。”
根据CMHC的数据显示，加拿大有15%的就业人口属于自雇。此次“加强版”的政策，能够帮到的也仅是一小部分。王红雨认为，自雇人士贷款难的解决方法，不应在银行政策，而在于自雇人士自己的收入和财商。 “不可否认，一些在职场上找不到位置的人在从事自雇，收入因此也高不了，贷款政策怎么改都帮不上忙。另一部分自雇人士，则是能力被职场低估了，才自主创业。只要财商有所提高，按揭贷款申请应该不难。年收入9.32-14.4万的纳税人，在安省的个人收入税阶是43.41%， 这个收入区间的人，每多申报1万元个人收入，税款多缴4,341元，而借款能力可以提高5万。税款:借款的能力=1:10。对于持有佣金收入的自雇人士来说，不存在企业传承和出售企业的问题。而因压低个人收入，无法贷款买房投资，则实属得不偿失。至于拿T4A收入的销售人员，他们通常没有企业年金，退休之后靠每年大约1.5万的社保收入，不是度日如年的问题，而是痛不欲生的问题。”
王红雨续称，对小企业主来说，想把自己的生意经营好之后，卖掉拿钱退休养老的工业时代理念，在信息时代已经很难实现。 “世界变化太快了，企业存续时间太短。对自己好点儿，多发些薪水给自己。善用财务杠杆，累计个人财富，早日实现被动收入取代主动收入。”
