在加拿大，雖然自僱人士（Self-Employed）相較工薪一族能有更多稅務上的靈活性，合理抵稅的條目也較多，但也正因其自身工作的特性，在申請貸款時要被更多地考量收入的穩定性和連續性，想成功申請到房屋貸款也就不那麼簡單了。加拿大抵押貸款與住房公司（CMHC）於近期出台了「加強版」房貸新政，目的在於令新創業的自僱人士更易獲得貸款。
加拿大自僱人士貸款不易並不是什麼新鮮事。滿地可銀行（BMO）房屋貸款專家王紅雨（Henry）向本報記者透露，2018年7月，加拿大抵押貸款與住房公司（CMHC）曾發佈一條消息，欲針對自僱人士出台「加強版」的貸款新政，旨在讓自僱人士的房貸申請能容易些。但由於媒體鮮有報道，改動也是悄悄進行，至今並沒有人把這個政策說透。他認為，自僱人士的貸款申請，需要在詳細了解相關政策的要求後，認真做出長遠規劃。
自雇要證明收入連續、穩定
王紅雨稱，通常工薪收入的借款人，需要提供工資單、僱主信或T4來證明收入水平。只提供當下的收入證明即可，無需過去兩年的連續收入證明。 「新畢業的學生只要有上述文件，證明自己正在從事全職固定工作即可。而自僱人士不僅要證明現在的收入，還要證明過去至少連續兩年都有同樣性質的收入，且要顯示收入穩定。」
▲滿地可銀行（BMO）房屋貸款專家王紅雨
而自僱人士通常分為：傭金收入的銷售人員；個人公司、合夥公司、有限公司的所有者等。王紅雨列出，可用於支持按揭貸款申請的收入性質包括：
1. 自雇類收入self-employment income，其中包括：業務收入business income、傭金收入commission income、職業收入professional income，等；
2. 有限公司所有人的工資收入salary income或分紅收入dividends。無論是哪一類收入，都需要看過去連續兩年的凈收入。
「例如地產經紀的收入，一部分經紀申報為’傭金收入’（commission income），毛收入填報在T1報稅表的第166行，凈收入報在139行。銀行在審批貸款時把139行的收入作為支持貸款的收入。如果該人在2018年去申請貸款，銀行會要求提供2017和2016年的T1表，核實139行的平均收入。還有一部分地產經紀，把傭金視為’業務收入’（business income），毛收入報在了第162行，凈收入報在了第135行，那麼銀行要看135行過去連續兩年的收入。」
此時問題就出現了：假如同一位地產經紀，2016年選擇了把傭金視為業務收入，而2017年申報為傭金收入，王紅雨提示，此時銀行就會認為申請人收入不連續，導致貸款批不下來。 「對於自雇類收入、有限公司所有者的要求也一樣。如果2016年個人收入是公司開的工資收入（salary income），而2017年改為分紅收入（dividends），同樣會造成兩年收入不連續而無法用於支持貸款的審批。」
王紅雨強調，連續性和提早規劃是自僱人士申請貸款最重要的考量。 「貸款申請之前一年，在報稅的時候一定要仔細核查上一年自己是怎麼報的稅，必須保持同樣的連續性。假設2018年要申請貸款，2017年報稅的時候，一定要參考2016年的報稅，確保連續性。」
推斷初創業者未來收入
在過往，因為要證明自僱人士收入連續且穩定，幾乎所有銀行都會要求提供連續2年的收入證明。王紅雨表示，從實踐中發現，最讓人遺憾的是那些剛從工薪收入轉為了自僱人士不到2年的申請人。 「這些申請人因為不知道銀行的相關要求，可能在買房前剛改變了收入性質。例如某人從2014到2018年1月一直做工薪收入的電腦類型工作，在2018年2月辭去工作，自己註冊了一個公司，並以公司名義簽了服務協議（contractor），每小時的收入比原來工資收入高。但申請貸款時，銀行會認為沒有自雇兩年以上的穩定收入，會因此而拒絕貸款。」
在大家翹首以盼良久之後，CMHC於10月1日在其網站上修改了自僱人士的貸款政策，加入了增強近期自雇（Enhancement for Recently Self-Employed）的部分。王紅雨分析，現在CMHC出台的「加強版」，正在試圖打破這種僵局，解救這部分人群。 「對於這種情況，加強版給出了解決辦法：如果自雇不滿2年，可以參照以往的工作經歷、收入、學歷，以及是否是收購了一個現有公司等情況，推斷未來的收入（projected income ）。這一創新想法的確能夠幫助初創企業所有者的貸款申請。」
他提示，大家應注意三點：
1. 該項目不包括傭金收入的自僱人士，只包括個人公司、合夥公司、有限公司的所有者；
2. CMHC從2018年7月有這個動議以來，就積極地與各家銀行商議，希望獲得商業銀行的認可，並加入這個項目。但現在尚不清楚有哪一家商業銀行加入這個項目；
3. CMHC 的幫助是有代價的，成本就是貸款違約保險的保費。
銀行認定工薪和自雇收入的方法
除了連續性，銀行認定自僱人士收入的方法也是貸款成敗的決定性因素。王紅雨稱，「對於工薪收入的借款人來說，除了承認當下工資單顯示的基本收入以外，銀行還可以用過去連續兩年T4的平均收入。後者適合基本收入不高，但加上獎金和加班後總收入較高的申請人。但只有最近一年的T4收入高於此前一年的收入時，才可以用平均數的算法。」
▲為了證明收入穩定和連續，銀行界人士建議，在報稅時應仔細核查上一年自己是怎麼報的稅，保持一貫性（星報資料圖片）
王紅雨舉例稱，「某人2018年基本工資8萬，2017年T4上總收入9萬，2016年T4上總收入8.2萬，銀行可以用（9+8.2）除以2等於8.6萬來支持貸款申請。而如果倒過來，2017年T4上總收入8.2萬，2016年T4上總收入9萬，銀行則會用最近的2017年總收入8.2萬來支持貸款申請，而不是過去2年平均。當然， 2016到2018都必須是同一個僱主才可以用這種方法認定收入。」
對自僱人士來說，與如上的道理相同。如果最近一年收入高於前一年，可以用平均收入，反之，用最近一年的收入。王紅雨表示，「如果是自雇類收入，有些銀行允許在凈收入的基礎上，上浮15%。例如，過去兩年平均收入是5萬，銀行可以使用5萬x 115%=5.75萬來支持按揭貸款申請。CMHC的加強版就是使用這種方法，但排除了傭金收入，只對個人公司或合夥公司的所有者的收入才適用。而另外一些不使用上浮15%凈收入的銀行，可以考慮將部分自僱人士的開銷加回到凈收入上。具體哪些項目可以加回，要看具體銀行的內部政策。申請人需要提供Statement of Business or Professional Activities 列示出所有費用開支。」
而對於開立有限公司的申請人來說，其收入只能是工資收入或分紅，所以沒有上浮15%或將部分費用加回收入的作法。王紅雨稱，「無論哪一種方法，所有商業銀行，以及CMHC所使用的，用於支持按揭貸款的收入，都是’個人收入’而非公司收入；都是以過去報稅記錄為準，而不是申請按揭貸款時當下的收入為依據。準備買房或已買了樓花等待交接的自僱人士，一定要特別注意自己的’特殊身份’所導致的上述問題。」
「個人報稅收入低」是難題
王紅雨認為，以上案例中大都是由於「不知情」所導致的貸款難，相對容易解決。真正難以解決的是自僱人士「個人報稅收入」偏低的情況。 「以地產經紀、保險經紀為例，我們看到的情況是，其實他們的傭金收入並不低。例如，T4A的總收入申報在第162或166行，是毛收入。但到了139或135行的凈收入，也就是應納稅的收入行，數字就很低了。很多傭金收入的銷售人員，因避稅的念頭，把一些收入分散給家人。當然也有很大一部分是業務費用、營銷費用等成本的抵扣，造成了凈收入低。總之，持有傭金收入的借款人，秉着怕被稅局把自己辛苦賺來的錢’稅了’的思想，最終會導致自己貸款難。」
個人公司和合夥公司的所有者也有同樣的想法。王紅雨表示，「有限公司的所有者可以給自己發工資，亦可以發分紅，將公司的收入轉發給自己。發工資的方式可以繳納加拿大養老金CPP，作為費用抵消公司收入，也會有RRSP 的繳存額度；用分紅的方式給自己發收入的主要好處是稅率更低，但沒有CPP和RRSP方面的優勢。有限公司的所有者因個人打算不同，選擇給自己發收入的方式不一樣。無論是工資還是分紅，只要連續，都可以支持按揭貸款申請。」
魚和熊掌難以兼得
王紅雨提出，通常看到的情況是，自僱人士在如何平衡公司收入和個人收入方面往往頗傷腦筋：給自己發的收入高了，個人稅率高於公司稅率，因此交稅多，心痛；把收入都留存在公司里，給自己少發些收入，申請個人按揭貸款的時候會因收入太少而申請不到貸款。 「大約70%的自雇收入人士，傾向於把收入留在公司，或主動且積極地用費用抵減個人收入，盡量壓低自己的個人應納稅收入，也就是說’少上稅’的優先級對於他們來說更高。至於房貸申請，他們抱着’到時候再說，沒準兒能有奇蹟發生’的想法。」
根據CMHC的數據顯示，加拿大有15%的就業人口屬於自雇。此次「加強版」的政策，能夠幫到的也僅是一小部分。王紅雨認為，自僱人士貸款難的解決方法，不應在銀行政策，而在於自僱人士自己的收入和財商。 「不可否認，一些在職場上找不到位置的人在從事自雇，收入因此也高不了，貸款政策怎麼改都幫不上忙。另一部分自僱人士，則是能力被職場低估了，才自主創業。只要財商有所提高，按揭貸款申請應該不難。年收入9.32-14.4萬的納稅人，在安省的個人收入稅階是43.41%， 這個收入區間的人，每多申報1萬元個人收入，稅款多繳4,341元，而借款能力可以提高5萬。稅款:借款的能力=1:10。對於持有傭金收入的自僱人士來說，不存在企業傳承和出售企業的問題。而因壓低個人收入，無法貸款買房投資，則實屬得不償失。至於拿T4A收入的銷售人員，他們通常沒有企業年金，退休之後靠每年大約1.5萬的社保收入，不是度日如年的問題，而是痛不欲生的問題。」
王紅雨續稱，對小企業主來說，想把自己的生意經營好之後，賣掉拿錢退休養老的工業時代理念，在信息時代已經很難實現。 「世界變化太快了，企業存續時間太短。對自己好點兒，多發些薪水給自己。善用財務槓桿，累計個人財富，早日實現被動收入取代主動收入。」
