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安省一些老年公寓（Seniors’ Home）或是长期护理中心，利用本省有关“非法侵入”私人物业的法律规定（trespass law），禁止一些对服务提出投诉或不满的家属，进入物业探望家人。有法律人士表示，这种做法不仅不合情理，也违反多项安省法律。 据加拿大广播公司(CBC)报道，渥太华居民萨迪丝（Mary Sardelis）的住宅，离97岁母亲所居住的City View退休之家仅5分钟距离。但是她有近一年时间被禁止入内探视她母亲。安省《非法侵入物业法》（Trespass to Property Act）赋予私人物业主人权利，禁止或限制他们不喜欢的人进入物业。萨迪丝就是被该退休之家使用此法，禁入内进。 316天未能探望母亲 “有316天，我被禁止进入该所建筑。你难以想像这对我的打击。”她虽然可以给母亲打电话。但母亲听觉已变得很差，难以弄明白女儿在说什么。“我唯一能听到的是她感到害怕和担心，但是我甚至难以安慰她。” 在安省到底有多少人像萨迪丝这样，被禁止进入长者之家或长期护理中心探望亲人，目前不得而知。被下令禁止擅闯物业命令人，必须因违反禁令、被逮捕和起诉，才会在法庭上留下纪录。 多伦多老年维权中心（Advocacy Centre for the Elderly）律师米杜丝（Jane Meadus）表示，她大概每周平均至少会收到一个家属被禁止探望亲人的咨询电话，起因大致都是家属曾在探望过程中，对护理条件感到不满和愤怒，然后被业主禁止探望。 CBC检视了十几个全国各省发生的案例，当事人均相信他们因投诉护理院的条件而激怒对方，发出禁止擅闯命令要他们闭嘴。“这些人或许提高了声线，然后护理院或退休之家说，好了，到此为止，你不能再来这里，因为我们认为你是危险人物。”米杜丝说，如果这些人真的危险，护理院应该叫警察。但他们并不这样做，他们只是危胁，让有异议的家属闭嘴。 米杜丝曾经受邀为多伦多警队展开培训，告诉警员在接到护理设施有关家属非法侵入的报警电话时如何处理。她指警员们对她所提供的信息感到意外。 设施没权禁住客见访客 米杜丝指出，安省的护理设施都没有权利禁止住客会见访客。对退休之家而言，住客花钱入住，有权会见访客并且不受打扰。她指早前的案例法中有法官明确表示，禁止住客见客的行为违反了安省业权转让及物业法（Ontario Conveyancing and Law of Property Act）第23条1款。该条款规定住客有不受干扰享受其空间的权利。 对于长期护理中心而言，住客的权利受到《安省长期护理中心法》（Long-Term Care Homes Act）的保护。该法第14条规定，所有住客都有权利接受其选择和指定的人士探访，不受任何干扰。

■大多区退休之家的租金在需求带动下显著上升。星报资料图片 综合报道 大多区住宅租金上涨，提供给长者居住的退休之家（retirement residences）租金亦随着市场需求增加而显著上升。在多伦多市中心、怡陶碧谷以及士嘉堡，一个单睡房的退休之家平均月租现时便升至高达4,746元。 随着老人人口持续增加，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）最新数据显示，安省退休之家今年的空置率跌至2001年以来新低，虽然供应增加2.4%至57,000间，但75岁以上长者数目增幅却录得2.9%，超出市场供应增幅，预计2022年之前会再增加6%。 大多区一个标准退休之家单位平均租金，今年已经升至4,159元，高于2014年平均租金3,825元，升幅达8.7%。在2014年，大多区9.3%的退休之家租金少于2,500元，但到了今年，这类低租金单位占市场只有5.7%。 CMHC首席市场分析员Jean-Sebastien Michel说，新建成的退休之家普遍属于两房单位，建筑商可因此提高利润：“未来5年，你会见到更多75岁以上长者找寻栖身之所。” 父亲启发开公司助人 关注长者住宿的顾问公司ElderCareCanada创办人Pat Irwin表示，她的父亲在世时曾入住自己不喜欢的退休之家，于是启发她开办公司，为拣选退休之家的家庭提供建议。她预告指，有建筑商将会在2018年之前，在多伦多丽晶园（Regent Park）推出全新退休之家，预料租金可以低至2,000元。 资料来源：星报

【加拿大都市网】《都市地产》记者 老年公寓也有投资价值？根据以往的了解，与长者有关的住屋通常是有条件入住的：达到一定年龄、通过相关机构评估、缴付租金或者购买居住权，然后入住。这类房屋的居住者往往不拥有产权，因此投资者无从下手，也难以激起投资兴趣。目前多伦多出现一种新型的老年公寓：既拥有豪华公寓的设施，又提供长者护理和养生服务，投资者还拥有产权。 加拿大按揭暨房屋公司（CMHC）的一份研究发现，到2036年老年人口将占加拿大总人口约四分之一。人口老化将使老年住屋的市场越来越大。 老年屋需求日增 CMHC所作的2015年度长者屋报告（Seniors' Housing Report 2015）指出，过去的几年，安省75岁以上人口增长了3%，对Retirement Home的需求增加了大约1500间，高于同期580间的供应量增长。自2000年起，GTA地区的长者屋供应量以及在全省所占的比例持续提高，但是由于长者的数量以更快速度增加，到2015年，GTA地区的供应水平几乎保持在全省最低，每1000位75岁以上长者，隻拥有39个居住单元。 报告还称，安省长者屋标准间（指入住者每日接受护理服务不超过1.5小时）的空置率从2014年的13.9%降至12.1%，其中降幅最大的是一睡房单位；提供深度护理的安老院空置率则从7.9%降至5.4%。 根据安省退休社区协会（Ontario Retirement Communities Association）的资料，安省共有3种主要类型的长者护理屋可供选择：退休屋（Retirement Homes）、长期护理安老院（Long Term Care Homes，或称Nursing Homes）和简单护理院（Supportive Housing）。除此之外，还有长者大厦（Seniors Apartments）。 轮候时间长 费用不菲 所有这些类型的长者屋不仅供不应求，需要很长时间排队等候，而且入住费用不菲。CMHC报告的数据显示，目前安省长者护理屋的平均月租金为3280元，比去年上涨1.4%，接近通胀率。安省数量最多的是单户型房（bachelor），月租金为2815元。租金涨幅仍然保持低位，其原因一是新增供应量低（通常新增设施有很大一部分是更贵的单位）；其二，新增供应量多数来自安省中部和西南部，这些地区的租金比安省平均数低10%。报告称租金主要受收入水平和房价水平的影响，单户型房单位租金最贵的是GTA地区。 加华置业地产公司副总裁顾伟敏（William Gu）在接受记者采访时介绍，根据不同程度的护理需求和付费形式，可将老人屋分为4类：第一类是出租给老人的长者大厦，租金比一般公寓稍高，建筑内附设一些适合长者需要的设施，有护理人员值班，不过使用服务需要额外付费。第二类是终身租用型（lifetime lease），凡55岁以上、购买了居住权的人，即可在生存期间居住。通常一室一厅的居住权费用约30万元，此居住权可以转让，但有诸多限制，隻能转让给55岁以上的人。第三类适用于有部分自理能力、需要护士看护的长者，要缴付租金，一室单元租金每月约3000元。第四类针对完全不能自理生活、需要24小时看护的长者，包括医护、膳食等的费用为每月5000-8000元，由使用者与政府分担。 顾伟敏表示，目前多伦多出现一种新型老年公寓，投资者可以购买产权，也可以不受限制地随时转让。自去年首次推出市场即受到热捧，买家不仅有长者也有年轻人，不仅有自住买家，也有以出租为目的的投资客。 豪华公寓的设施 长者适用的服务 顾伟敏的团队伙伴朱慧群（Irene Hanitijo）介绍，这个具革命性的老年公寓项目乐融居（Harmony Village），坐落于Sheppard Ave. E. 与...

■张萧凤仪夫妇所住单位约1,000呎，生活充实。本报记者摄 本报记者   目前住在葡萄园永久居住权长者大厦的张萧凤仪表示，她移民多伦多50年，以前住独立屋，退休后选择入住永久居住权大厦。 张萧凤仪透露，她曾在多伦多市一间长期护理中心工作逾20年，自言看透人生是如何走法，不想入住护理中心，于是选择了永久居住权长者大厦。她表示，原因是市面一般的大厦单位没有长者大厦的各种支援，而这些支援正是一般耆老十分需要的。 她更指出，若是住在一般公寓单位，不会知道隔邻单位居住的是什么人，如果是青少年或学生的话，可能十分吵闹，自言在这样的生活环境下，她进入升降机时，都会恐惧同乘升降机的是什么人。但入住永久居住权长者大厦，张萧凤仪自言心理上完全可以放松，因为居住在大厦内的都是同类人，又互相认识，她指这份轻松感并非金钱可以衡量的。

■于人村永久居住权长者大厦一个单位，近日以224%升幅的价格卖出。本报记者摄 ■Mark（左）和李世举介绍葡萄园永久居住权长者大厦第二期的模型。本报记者摄 本报记者   最近萄葡园推出永久居住权长者大厦第二期，面积由422呎至1,217呎不等，售价由207,500元至50多万元，此类单位每呎价格一般比邻近大厦单位便宜，以同样价钱购买永久居住权单位，实用面积会比市面单位宽阔。重点是大厦提供各类为耆老度身订造的服务，如救命钟、浴室及厕所设计方便行动不便耆老使用，有餐厅兼送餐服务，活动中心提供各类适合耆老参与的交谊及学习活动。 葡萄园机构主席及行政总裁李世举表示，永久居住权长者大厦的概念，是为了令身心健康耆老可延后入住老人院，及令到他们晚年生活更舒服。他呼吁有意购买永久居住权长者大厦单位人士，应尽早作抉择，因发展这类大厦的非牟利或慈善机构，倘要建筑新厦，首先要能够向政府申请到一块土地，他声称目前大多区的好地都在发展商手上，所以市内方便耆老活动的永久居住权长者大厦将越来越少，如果不及早计划及购买，到需要时可能已没有选择。 25岁或以上家人同住设限 李世举称，葡萄园大厦单位规定55岁或以上健康耆老可入住，一睡房单位可住2人，两睡房单位可住4人，若有耆老想与家人同住，该名家人必需25岁或以上，而且只能以护理人员身分居住，没有住客基本权利。 葡萄园机构首席执行官Mark Wong则表示，很多人认为永久居住权长者大厦单位不会升值，又不能随便出售，他指这个想法错误，拥有永久居住权的住客如要迁出，大厦管理处会提供一个单位市值定价，若住客想以较高价格出售，可以自行拟订价格，但不能以低于机构拟订价格出售，以保障其他住客的权益。至于单位要由机构代为出售，是因管理处要选择符合入住大厦条款的购买者。管理处协助住客将单位出售，将收取5%售价作佣金。 据Mark透露，很多耆老将本来居住的物业出售，然后以现金购入永久居住权长者大厦单位居住。对于坊间很多人表示，银行不会向购买永久居住权长者大厦单位人士提供按揭，葡萄园特别与加拿大皇家银行协商，将一些子女购买单位给经济不富裕父母居住的个案，或刚从中港抵加的耆老购买者个案，推介给皇家银行作房屋按揭贷款，至于银行是否批准则要视乎个别人士而定。 李世举指葡萄园正发展第三期，主要提供老人居住服务单位，即是当耆老在体能上进一步退化，不大适合两老或一人独居时，可以交租形式入住这类有家庭服务的单位，计划将会供现时居住在葡萄园永久居住权长者大厦的住客优先入住。届时耆老可出售或出租单位，将所得金钱作交租用。