■ 大温哥区新楼盘不绝。
星岛房产置业攻略
随着温哥华以至整个卑诗省的楼价持续上扬，过去一年省市政府多次出手干预过热楼市，推出几种不同的税项，尝试阻止过热的资金涌入。另一方面，政府限制预售楼花，以及限制楼宇受益拥有权，以确保炒家、离岸信托以及幕后投资者缴交足够税款。由于几种税项均有不同的豁免及灰色地带，而最新的投机税会否与房屋空置税重叠计算等问题，本文从不同专业人士提供有关的税项资讯及常见例子，从而了解省市政府新一轮的税务安排。
额外物业转让税 ( 俗称：海外买家税) (Additional Property Transfer Tax)
詹嘉路除了提出新的投机税外，由2月21日起，针对海外买家，将额外物业转让税由之前的15% 调高至20%，而适用地区则由大温区扩展至菲沙河谷以及包括维多利亚市在内的省会区。不过业界人士异口同声对5% 的加幅，将不会有实际效果。
会计师林定宇直言不讳：“早已预期要交15%，再额外多5% 的当中金额，对有意投资的外地买家，又算是什么？” 额外物业转让税首次在2016 年推出，当时的确令到海外投资者稍为却步，令价量齐跌，而且纳税范围只有大温地区，部分买家转战维多利亚或卑诗省其他地区，带动部分周边地区劲升近20%，连带刺激大温地区楼价“企硬”，加上市场经过半年消化后，楼价再度回稳继续攀升，致令政府再度出招“加辣”。
Magnum Projects Ltd 总裁王剑，早前在主打海外豪客的Robson 街柏文销售项目，接受访问时指出：“海外买家投资时，放眼环球楼市，会发现大温楼价远不如欧美中港等大城市，即使海外买家需另付20% 的税项， 大温物业仍有相当高的吸引力。”
地产经纪李镇华更形容频频加辣令物业变得“奇货可居”：“( 海外买家税) 加得越多，买得越急，(买家) 怕政府再出辣招，之前15%都未能成功压抑楼价，( 额外再加)5% 只表明需求大，反而刺激了本地买家想尽快入市，因为客户担心楼市继续升，但他们是本地人，却有真正需要， 于是便追着楼价入市。”
李镇华指早前有对大温夫妇客，50 多岁。去年丈夫认为政府辣招多楼市必定会跌，而老婆持相反意见，认为应先买。直至今年，丈夫见楼价升势不止，终于听从太太意见入市，可惜原本手头资金是足够再入市给子女，但一年后，心仪单位已超出预算，要将原有的柏文卖出，才有机会再帮儿子置业。
如果只属投资性质，海外买家将税项支出拨入投资楼价去计算，不难预期将来放售物业时，亦会将税项金额计算在售价内。例如100 万元的物业，因额外物业转让税的支出计算成120 万元买入，将来放售时，如要赚取利润，便要从120 万元买入价去计算，同时会令物业附近的业主对卖价当成指标，变相推高楼价，政府提高额外物业转让税，未能惠民之余，有机会间接成为高楼价的推手。
房屋空置税 (Empty Home Tax)
温哥华市议会由前年11月正式通过的房屋空置税，成为首个加拿大征收空置税的城市，由去年7月1日开始，如果一年之内物业空置超过6个月，就要在下一年缴付相当于物业估值1% 的房屋空置税，并要业主自动申报物业状况，假如虚报将面临每天可高达10,000 元的罚款。截至今年4月16 日的申报期限，申报率达98.85%，有8,481间房屋需要缴纳空置税，预计首年税收约达3,000 万元。
房屋空置税要业主自动申报，有地产经纪表示听闻市场不少个案疑似“虚报”，李镇华解释：“夏天剪草、冬天铲雪，信箱招贴禁收报纸/ 宣传单张，室内长期暖气开至25℃，再搵朋友得闲望一望，经常有所听闻。” 。此外，他表示亦有不少豪客愿意纳税，皆因其物业本身当作度假屋，屋内的家具也可能价值不菲，岂会为了 “丁点” 税项而出租。另外，本报去年亦曾报道，多伦多一对退休夫妇廿年前买了市中心柏文用作度假屋，从不出租，但因退休收入大减，因税额每年需付近10,000 元而成为生活重担，无可奈何的情况下出售其公寓单位。空置税的推出，除了令退休人士百上加斤，而且对真正用家未必有太大得益，而对富豪也不痛不痒。
市长罗品信曾强调房屋是用来居住，然后才是投资及商品，在当前的租务危机下，此税项可释出空置房屋流入租务市场。市政府统计温市内有大概25,000 间空置房屋，预计空置税推出可为市场释出近20,000 个放盘至租务市场，虽然供应量因税项推出而有所增加，但租务市场的压力是否因税项而减少呢？地产经纪李镇华：“业主放租的态度的确比过往进取，但租务市场选择仍然很少，且租金议价空间十分低。”
房屋空置税豁免情况
1. 业主或租客因住院或受特别护理
2. 业主过身，房屋处于遗产分配阶段
3. 重建或装修
4. 业权在一年内发生过转移
5. 一年内连续出租六个月或以上
6. 房屋处于封禁或拍卖阶段
未完待续～ 明天同场加映：Airbnb及相关短租条例
