整个万锦北部新区呈“L”字型，3个住宅社区在南边，就业区域在北面。
计划中开拓万锦北部新区的位置。
最新一份的报告中，3个住宅社区的规划已见雏形。
最新一份的报告中，3个住宅社区的规划已见雏形。
随着城市扩张，市政府要开发更多新的住宅社区，才能配合人口增长对住屋的需求。万锦市虽然早已从“镇”升格为“市”，但其实可供发展的土地还有不少。目前正在展开前期规划的万锦北部新区(North Markham Future Urban Area)，将为市场注入1.4万个住宅单位，成为4.5万人的安乐窝。毗邻的就业区域，也会提供多达1.8万份工作职位。
万锦市是大多地区人口增长最快、发展最迅速的城市之一，长久以来深受华人关注，是置业安居的首选城市之一。预计到了2031年，该市人口将超过42万人，市内就业职位增至24万份。面对人口增长带来的居住及就业需求，市议会早于2010年已作出决定，要以开发新社区来应对部分压力。在2014年的万锦市总规划(Official Plan)中，也就催生了万锦北部新区的计划。
新区南部安居西北部就业
整个万锦北部新区，呈“L”字型，占地1,300公顷(3,212英亩)，当中可发展地皮达975公顷(2,409英亩)。南部区域被划分为3个住宅社区，西北面则被划定为就业区(Employment Block)。住宅社区范围南起Major Mackenzie Drive，北至Elgin Mills Road，西面以Woodbine Avenue及输电走廊为界，东面则为界乎Kennedy Road及McCowan Road之间的Robinson Creek。至于就业区的范围，东西界线为Woodbine与Warden，南北则为Elgin Mills及19街再北一点的万锦市北面界限。
按照计划，3个住宅社区合共可兴建1.4万个住宅单位，容纳人口4.5万名。住屋类型方面，8成为低密度的低幢房屋为主， 包括独立屋、半独立屋及镇屋，高密度的Condo大厦约占2成。
整个万锦北部新区合共可提供1.6至1.8万份工作职位，当中主要位于北面的就业区。此外，部分土地属于受保护的自然遗产系统，并被划定为不会被开发的绿地(Greenway)。
住宅社区规划已具雏形
计划的概念总纲(Conceptual Master Plan)，刚于去年10月完成，并获得市议会首肯。该个概念总纲，是新区发展规划重要的前期工作，涉及需要研究的范畴繁多，如道路、食水、电力、废水处理、社区设施、公交系统、自然流域、城市设计等等。今年1月，万锦市发展服务委员会上，也就发展计划修订进行了讨论。
在最新一份呈交市府的报告中，已看出3个住宅社区的规划雏形，包括社区名称、住屋类型分布、人口、中小学学校、社区公园、雨水管理设施、主要道路、绿化地带等。社区名称由西至东为Berczy Glen、Angus Glen及Robinson Glen，各自拥有不同的住房特色。好像Berczy Glen以发展低密度的低幢及中幢房屋为主，Angus Glen提供数量及种类最多的住房，Robinson Glen则有较多Condo大厦单位供应。
新建住宅量可满足五年需求
万锦市议员何胡景表示，万锦北部新区属于10至20年的中长线发展计划。“听起来好像很长，但其实只是一个不久将来的发展计划。”
早于2006年万锦市政府在制定25年发展计划时，已订出每年人口增长率为2%，相比全国人口增长率的1.3%，虽然已高出不少，但对比如旺市的3%为低。“不过，观乎万锦市过去10年的人口增长率，平均维持在2.7%左右，比想象中快了一点，但亦反映出市府在土地审批过程中没有拖延，吸引不少地产发展商选择在万锦市发展。”何胡景认为，近年楼价飙升，与市政府的措施几乎完全无关，问题关键之一是利率偏低时间太长。然而，这并不代表其他人只隔岸观火。事实上，三级政府已就目前的楼市推出不少新政策。市政府可以做的，是加快土地审批。这一方面的工作，他认为万锦市已做得超过预期的好，亦绝对追得上人口增长需求。
“以万锦市30多万人口，每年2%增长率来计算，即每年有6,000多新增居民，需要增加的房屋不过3,000个单位。但万锦市过去十多年，一直保持每年新增超过3,000个住宅单位。万锦北部新区的1.4万间住宅单位，预计足够满足5年的需求。”
土地开发为万锦未雨绸缪
话虽如此，这1.4万个住宅单位的供应只是“远水”，难以解决目前楼房供应紧张的“近火”。何胡景同意，此发展计划未必对眼下的楼市起到太大作用，但随着已开发土地不断发展建屋，现在展开新开发土地计划，会令整个可建屋土地供应不会中断。
他解释，每一块地都有密度要求，是由区域政府及市政府一起制订的。有了密度要求，便可因应每一个社区需要兴建几多房屋及其种类，从而估算社区所需的交通网及服务。开发新土地，也是为了应付未来人口增长需求。虽然现时已开发的土地，已兴建不少高密度Condo大厦，但当建完后，土地供应将成问题。为了不想十年后才忽然喊无地建屋，市政府有必要未雨绸缪。
“约克区域政府要求辖下的城市，密度比例要达到最少50%，而万锦市其实已做到了60%。意思即是，将来有任何发展，会有60%是在已开发的土地上进行，例如在Hwy 7沿线、Downtown Markham一带，会以加高、加密等方式来扩展。至于另外40%，便是以开发新土地来进行，万锦北部新区正是此类。”
发展市政配套服务引关注
事实上，曾有人提议将密度比例提升至100%。其中在Hwy 7一带，有很多土地已获得开发，有了水电煤及道路等基础设施，但却一直未有地产开发商进行建屋。“也许基于市场需求、成本价格、开发商个别计划等因素，如果将该些土地全部发展，密度比例已可达到100%。”然而他又认为，长远来说，100%密集发展是过多的，因为要避免城市扩张(urban sprawl)步伐过快。“一个城市不能只依靠收取地税来支撑需要提供的服务的开支，而是要靠新的发展及新钱流入，因此，城市发展得太急速，是会有后遗症的。”何胡景续说，有不少市民向市府反映，希望万锦市冻结发展，因为市内交通系统已不胜负荷，每天上班上学都要饱受塞车之苦。在上月的发展服务委员会上，与会者特别对新开发社区的道路网表示关注，其次则是社区中心、图书馆、学校等社区设施是否足够。
他不讳言，交通挤塞是全世界永远解决不到的问题，市府可以做的是如何处理它，包括将居民的通勤方式转型。这一方面，万锦市正在一个起步点。居民现时仍以私家车为代步工具，虽然市府鼓励公众使用公车，但集体运输系统不完善，单是没有地铁支援，已是居民放弃私家车的一大障碍。
那麽，万锦市会否在未来的10年甚至20年后兴建地铁？何胡景斩钉截铁地说：“一定是NO的。因为兴建地铁的费用，比兴建一条高速公路的费用还要高出十几廿倍，作为市府是没有那麽多钱去投资此类基建，唯有加强公车服务及公车网络，增加接驳服务。虽然Hwy 7的公车线已很畅通，但仍然吸引不到市民使用公车，正是接驳服务不足，未能令市民有足够动力放弃私家车。”
