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【加拿大都市网】加拿大房地产价格急升，令本国首季全国资产净值增至接近15万亿元，按季上升7.7%。 今年第一季度，尽管全国大部分地区面临疫情封锁，但炙手可热的房地产价格帮助加拿大家庭以创纪录的速度增加了财富。加拿大统计局周五公布的数据显示，全国净资产值跃升逾1万亿元，达到近15 万亿元，比上一季度增长7.7%。 第一季度住宅房地产价值增加5,950亿元，劲升9.4%，录得连续第三个季度增长。 加拿大统计局指出，相比之下，2020年全年住宅房地产价值仅增长7500亿多元。 统计局表示，从长期来看，过去10年全国房屋平均成交价格上涨了87%。 加拿大人继续利用按揭贷款的低利率，今年第一季按揭贷款总额跌至290亿元，但上一季度则创下321亿元的历史新高，也是有记录以来的第二高。 与此同时，加拿大人的高息债务正在减少。加拿大统计局表示，包括消费信贷在内的非按揭贷款自2019年以来下降了135亿元，至7865亿元。 随着消费的地方越来越少，国民储蓄率上升。 经季节性调整后的国民家庭储蓄率从去年第四季度的11.9%上升至今年第一季度的13.1%。加拿大统计局表示，自2020年第二季度以来，家庭储蓄率一直处于两位数的水平。 所有这些都有助于将家庭负债收入比率(debt-to-income ratio）从去年第四季度的174%降至今年第一季度的172.3%。换句话说，家庭每一元可支配收入就有1.72元的债务。 满地可银行（BMO）经济分析师席尔加摩斯（Priscilla Thiagamoorthy）表示，随着关键的家庭负债收入比率从大流行之前的创纪录高位进一步下降，加拿大家庭财务状况在今年第一季度有所改善。 她说，尽管未来几个季度按揭贷款债务的增长可能会继续放缓，但流量仍然很高。 因此，住房市场失衡和仍然居高不下的家庭债务仍然是加拿大经济的一个不利因素。 V05 图片：房屋价格急升，全国资产净值增至接近15万亿元。新报资料图片  

【加拿大都市网】加拿大地产商会(CREA)的统计显示，全国平均房价在10月份再创新高至607,250元。全国今年头10个月有461,818间房屋易手，较去年同期上升8.6％；是仅次于2016年的历史第二高位。 地产商会指出，10月份的销售量从今年9月破纪录高位略少0.7％，但仍然比去年同期增加32.1％。魁省蒙特利尔、卑诗省菲沙河谷、阿省卡尔加里和埃德蒙顿的房屋销售量均上升；但安省大多伦多地区、汉密尔顿-伯灵顿、渥太华，以及卑诗省大温哥华则放缓。10月份有超过14,000间物业成交，全国绝大部分地产市场连续第4个月的销售量高于去年同期。安省个别地区销售量追不上去年同期，均是由于缺乏供应。 很多家庭因生活方式改变而搬家 商会主席Costa Poulopoulos表示，全国很多地产市场持续出现历史性的强劲市况，至今已经超填补并超出今年极为平淡的春季市道。商会在10月19日再次建议禁止“开放参观”(Open House)。目前尚要观察收紧防疫措施对今年底的楼市影响，尤其是导致一些房屋供应已经陷入破纪录低位地区的放盘量进一步减少。 商会首席经济师Shaun Cathcart说，对于部分等待市道从今年夏季令人惊讶的强劲反弹平静下来的人，将要再等一段时间。今年7月以来，由于供应紧张导致销售量和房价双双破纪录的趋势延续至10月。统计显示，今年以来的销售量追上去年已经是令人惊讶，更不用说创造历史第二高纪录。虽然经济增长、就业和信心等支撑楼市的传统因素相当弱，但很多家庭因为疫情和生活方式改变而搬家。因此，市场上增加了很多在没有疫情时不会出现的搬家和变动。 全国10月的新挂牌量在大多伦多地区、卑诗省低陆平原和渥太华的带动下增加2.9％，达到有史以来的10月份最高；但仍低于销售量，很多地区的市况仍相当紧张。全国销售与新挂牌的比率略为和缓至74.3％，但仍维持在最高水平之列，长期平均比率为54.1％。 全国房屋库存量降至有史以来最低位的2.5个月。安省有18个地产市场的库存量在10月底跌至不足1个月。 安省昆特(Quinte)和胡士托-英格索(Woodstock-Ingersoll)房价升幅全国最大，超过25％。渥太华升22.4％，伦敦及圣汤玛斯也升20.6％。巴里、汉密尔顿、尼亚加拉和剑桥则有15至20％的增长。大多伦多地区和密西沙加也升10至15％。卑诗省大温哥华和菲沙河谷升5至10％。维多利亚和温哥华岛其他市镇的升幅不足4％。 ■安省部分市镇房价   全国10月份平均房价再创新高至607,250元，比去年同期升15.2％。如果扣除全国房地产市道最活跃和最昂贵的大温哥华和大多伦多，全国平均房价可下调超过127,000元。

除旧迎新之际，有地产业界预测全国的房地产市场将在2020年摆脱过去两年的阴霾，在安省和卑诗省的需求带动下屋价料有超过6％的增长。 地产网站执行编辑葛咸(Penelope Graham)表示，联邦政府实施房贷压力测试导致地产市场从高峰放缓，销量和屋价上升疲弱，再加上卑诗省和安省政府的税务和政策打击市场需求。不过大多伦多地区和大温哥华地区以及周边的地产市场，由于利率低和中央银行在债券的力度令借贷成本维持历史性低水平，促使房市在2019年下半年开始反弹。 她说，中央银行要求置业者能够承受高于实际利率约2％的还款能力，幸而低息有助消费者抵销房贷压力测试的影响；央行的门槛也从5.39％调整至5.19％；买家也受惠于固定利率较浮动利率为低。购买力增加促使消费者入市，令各主要城市的房屋销售量和屋价均较一年有相当的升幅。 加拿大地产协会(CREA)预测，2020将维持量价齐升的走势，全国房屋销售量将再增加8.9％至530,000间，平均屋价也上升6.2％至531,000元。 市场相信短期内不会加息 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)也抱持乐观态度相信销量和屋价将全面恢复至下滑前。卑诗省和安省将带动全国的房地产市道增长。卑诗省走出外国买家和非居民税的冲击，预期成交量将增加74,600至84,400间，相当于20至22.6％的升幅。平均屋价上升2.8至3.6％的675,000至749,500元价位。安省销售量上升的升幅更大，在4.2至7.3％之间，屋价有5.4至6.5％的增长，平均屋价达614,000至633,700元。 葛咸说，房地产将回复卖方市场，尤其是大多伦多地区的市况。除了本地和外国投资者入市之外，各大城市均出现房屋供应追不上市场需求的鸿沟。 大多伦多地区房屋短缺导致2016年出现竞价抢Offer的情况，促使省政府出招打压。新放盘数量曾一度锐减33％，约克区更是受影响最严重。 由于放盘减少，全国新挂牌与销售的比率升至66.3％；库存量仅有4.7个月，是2007年以来的最低位。大多伦多地区的情况更严重，新挂牌与销售的比率高达81％。多伦多地产局担心再出现2016年的非理性飙涨。 她说，中央银行过去8次宣布最优惠利率维持1.75％不变，固定利率更是历史性低水平，因此市场上不担心短期内会加息。再加上总理杜鲁多曾在这个月要求财长检讨房贷压力测试政策，虽然没有透露具体内容，但市场上均视之为利好消息。 业界：移民可带旺楼市 安省华人地产专业协会副会长吴树声认为，大多伦多的房地产市道在2020年将重返至一路向上的轨道。随着独立屋的销售增加，约克区的市道也将活跃起来。 吴树声(图)说，楼市在今年下半年已经回复正常，市场曾经受房贷压力测试打击，但目前有多项利好消息传出。政府公布未来3年会吸纳大约100万移民，对房屋有很大的需求。此外，经过一年多的时间，买家已经消化了压力测试的负面影响，又或有其他途径取得贷款。 他估计，2020年的楼价畅旺，平均屋价有5至6％的升幅。特别是独立屋的销售量会增加不少，主要是独立屋与柏文单位的价格差距愈来愈少。目前在多伦多市中心买一个600呎的单位，价格已经接近100万，外围905地区的独立屋也是稍过100万便有交易。因此促使不少买家重新考虑独立屋。 他说，近日也有少量抢Offer的情况出现。据统计，有大约22％物业的成交价是高于挂牌售价。约克区以独立屋居多，独立屋市场转好，该区的房地产也将不再滞市。本报记者

■■有地产经纪表示最近有华裔投资者购买农场土地，等待发展时机。网上图片 星岛日报报道 地产业一直是加拿大经济发展重要支柱之一，特别是上世纪70年代开始，联邦政府放宽海外移民政策，吸引大量包括亚洲国家的移民来加拿大。因为人口增长迅速，住宅需求量以倍数增加，城市亦随着移民人口数目上升向外扩阔。因此发展到今天的大多伦多市及约克区的房地产市场一片好景。 就以大多市几个大型地产商能够有今天雄霸市场的情况，主要是他们的祖先有先见之明，在上两至三代已经不断购入邻近市区的农地及荒地，成立了土地储备库，待城市开始发展时，就顺理成章把这些本来是农地或荒废的土地改变土地用途，建成商场及住宅，现时他们的后辈很多已变成了超级富豪。 地产经纪黎宇昌表示，以前看到华人多着重投资一些现成楼盘、商场或柏文单位，这种投资方式在过去十多年，大多市楼市畅旺时赚到不少金钱，就算现在楼市调整，只要手上现货并非太多是在最高价购入，或以往赚得大量金钱有足够财力坚持下去的话，等待地产市场反弹，亦算是一种不错投资。 但事实上这种投资方法本金大而风险较高，回报率总是有限。 地产经纪黎宇昌。星岛资料图片 建土地储备库回报可达百倍 黎宇昌指出，在大多市及邻近地区房地产市场回落时，有很多有实力的华裔投资者，参考了当年犹太裔及意大利裔人士，购买外围土地建立土地储备库留给后人的方式，希望在时机合适时，回报率可能以几十以至百倍计提升。 黎宇昌指出近期有些华人买家，已经着眼于大多市邻近地区及约克区，甚至更远的地区购买农地或荒地，只要有财力及有适当时机，可能惠及下一代或是第三第四代子孙。 城郊地也可营运多种生意 他又声称，由于加拿大政府土地政策并非采取租用方式，购买土地以后是终身拥有，就算传给下一代亦没有补地价的规定。所以华人开始在市区外围购买大幅的土地，他认为华人投资者比以往其他族裔人士购买土地等发展情况高明，有些犹太和意大利裔人士买了土地后就放下不理，直到城市扩展至其土地范围，才着手申请改变土地用途来发展；至于华人多考虑购买一些目前已经在营运的户外大片土地的生意。他举例，他有一个客人购买在约克区的彩弹射击埸，这射击场面积十分广阔，虽然射击埸收入并不太高，但收入足可以维持地税及部分借款利息。 黎宇昌说，其实这种土地投资方式有很多选择，例如高尔夫球埸就是一个可以考虑的投资，而且有很多过去案例支持，在多伦多东区万锦路以西芬治大道东（Finch Avenue East）一个地段，十多年前是一个高尔夫球场，现在是一片独立屋及镇屋建筑群，可以想像这个高尔夫球场主人和发展商共同发展的项目，其土地升值是以几十倍计。 他表示，其他如一些露营及流动旅行车屋停泊站和酿酒厂，亦会是很好的投资。还有一些大型货柜车停车场也是回报率不错的投资。一辆货柜车停一段时间，场主收费200至300元，管理成本不高，东主亦保留将来改变土地用途发展的潜在商机。