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【星岛综合报道】卑诗省和温哥华正在加快增加城市密度的建设步伐，但住房专家和倡议者表示，如果在不断提高密度的同时不出台强有力的法规，租户和房东之间的紧张关系可能会恶化。据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，卑诗省正在提高交通枢纽周围和全省所谓单户住宅区的密度，若无法相应出台租户保护措施，随着未来几十年重建工作的展开，低陆平原流离失所的租户将日益增多。温哥华曾制定政策，以提高百老汇走廊（Broadway corridor）沿线的密度，北至第一街（1st Ave.），南至第16街（16th Ave.），东边是克拉克街(Clark Drive)，西边是藤街（Vine Street）。这500个街区内包含了该市四分之一的租屋单位，其中大部分的使用年限都超过50年。过去几个月，东14街（E. 14th Ave.）1177号柏文大楼的新房东计划将大楼改造成4层单位，9名居民和新房东之间展开了一场斗争。居民们组成了「1177名租户集体」以拯救他们的出租房屋。他们最近创建了一个模拟版的城市重新分区（rezoning）申请标志，随后收到物业经理的电邮，要求他们移除该标志。不久之后，有人撕毁了这个标志。物业经理在另一封电邮中称，业主可以翻新、拆除或接管该建筑供个人使用，他们（租户）可能面临两个月的驱逐通知和一个月的赔偿，而不能享有市府搬迁和保护政策下应有的补偿。租户将电邮转发给市政府，市政府通知他们，房东有义务遵守租户搬迁和保护政策的要求，并告知，房东已于1月份提交开发许可证申请。市府商业服务和战略合规高级经理Gurv Brar表示：「经过仔细审查，我们确定拟议的改造申请符合本市的分区和开发细则以及建筑细则。」「此外，根据《分契物业法》(Strata Property Act)，只要完成租户搬迁计划，就允许将出租单位转为分契物业。因此，我们有法律义务处理申请并颁发必要的开发和建筑许可证。」但市府没有提及自己的指导方针，即必须得到占该建筑的至少三分之二家庭书面同意。一旦房东收到建筑许可证，他就可以向房客发出驱逐通知。根据百老汇计划地区的租户搬迁和保护政策，房东必须提供经济补偿并协助寻找替代住所。一些被从其他建筑物中驱逐的租户声称，搬迁过程的执行并不严格，房东通常只是让他们参考Craigslist的广告。即使他们最终能在该地区找到住房，也须支付更高的租金。如果房东正在建造替代出租单位，而租户有兴趣搬回，他必须以低于市场的租金向他们提供替代住宿，并给予他们新单位的优先权。但1177号柏文租户的廉租单位正被柏文单位所取代。温哥华租户联盟的博尔(Sydney Ball)表示，如果要保护社区，他们的困境正是温市和省府需要解决的情况。博尔指，省政府一直在推出计划，并将租户保护视为城市管辖范围内的事情。她认为，这个城市工薪阶层租户的生活将因为这些计划而被牺牲掉。20世纪70年代初期，柏文成为法律实体后，许多出租大楼被转换为柏文，市府为此颁布政策来保护出租屋。房地产律师Ron Usher表示，多年来，一直不存在这种转换。博尔说，分契转换指南要求获得所有居民的三分之二同意，才能推进建筑物的转换（如果超过6个单位），在这种情况下，申请必须提交给市议会。但市府谈及1177号时，似乎忽视了自己先前的政策。 博尔担心这可能开创先例，全市低密度区域可能有数百幢小型、陈旧、不合格的公寓楼，它们提供了负担得起的租金，但未作为专用出租楼受到保护，一旦获得允许重新开发，其他人肯定会跟进。「我们要求市政府向我们和房东明确表示，在这种情况下，分契转换政策将全面适用，我们要求他们在现阶段使用法律工具，使其在未来具有约束力，」租户狄金森(Autumn Dickinson)说。「市政府发放附带条件的许可证是很常见的，我们向市政府提出的要求之一是，是否有可能在开发许可证上附加一个条件，要求房东必须遵守这些分契转换指南？」房东拒绝就此发表评论，因为市府正在处理申请程序。西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）表示，省府应该尽早将租户保护计划纳入其立法中。「第一批重新开发的建筑不会是桑那斯（Shaughnessy）或西区的豪宅，而会是东区，也就是你拼命想要容纳的人口，」甄瑞谦说。他表示，我们需要强而有力的租户保护和数据，以及各级政府的重建策略，而不是让租户「任由市场摆布」。图：instagramV6

【星岛综合报道】卑诗省政府要求市政府在2024年6月底之前，依据省府指定的「交通导向开发区」（TOD区）更改附例（bylaw）和政策。据DH News报道，省政府最近最终批准了TOD区立法，该立法要求在选定的公共交通枢纽地区提高住宅建设密度。省政府周四（7日）公布了104个主要公共交通枢纽（空铁交通站或巴士中转站）以及周边TOD区域的完整名单。共有31座城市在其管辖范围内至少拥有一个省级指定的TOD区域，其中包括大温哥华地区的14个城市和省内其他地区的17个城市。绝大多数TOD区域都位于大温，且围绕着运输联线(TransLink)服务枢纽分布。涵盖64个天车站，包括50个现有车站、到达阿布特斯街（Arbutus St.）的世博线（Expo Line）延伸线未来的5个车站、到达兰里的世博线延伸线未来的所有8个车站，以及加拿大线（Canada Line）未来位于列治文的Capstan站。许多空铁站区域已经拥有高密度、高楼开发项目或符合TOD立法的现有市政社区/区域规划。由于运联最大的巴士中转站大多与天车站位于同一地点，因此大只有10个独立的巴士中转站被省府列为TOD区域。自今年秋初首次宣布TOD立法以来，省府做出的重大补充是将西岸快车（West Coast Express）通勤车站纳入TOD区域，运联营运的通勤铁路上的5个郊区车站均包含在该清单中。其余25个TOD区域位于大温以外的全省的卑诗运输公司（BC Transit）巴士中转站，其中包括位于菲沙河谷的两个巴士中转站，甚至还有位于威斯勒的一个「贡多拉」（Gondola）巴士中转站。温哥华大都会以外拥有最多TOD区域的城市是基隆拿（Kelowna），该市有4个公车站被纳入。对于大温市政管辖区，省府规定天车站周围的TOD区域从交通枢纽周围800公尺半径延伸。在天车站200公尺半径范围内的区域，最低要求的高度为20层，且建筑面积的最小允许容积率(FAR)密度最多为建筑物面积的5倍地段。 在距离天车站200公尺至400公尺半径范围内的区域，最低限额为12层楼高和4.0FAR。在距离天车站400公尺至800公尺半径范围内的区域，最低限额为8层楼高和3.0FAR。大温巴士总站和西岸快车站周围的TOD区域半径为400米，其中200米以内的内部区域规定最低层高为10层，容积率最高为3.5，外部区域为200米至3.5米，规定高度为400米，最小允许高度为六层楼，最大容积为2.5FAR。虽然这些是TOD区域所需的最低密度，但省府明确表示，市政府可以为指定公共交通枢纽周围的此类区域，规定更高的密度和高度。根据该立法，市政当局将继续有权对TOD区域内的项目征收开发成本税、社区设施捐助（Community Amenity Contributions）和「密度优惠」（bonus density）。以下是省级立法要求的104个TOD区完整清单： Metro Vancouver: SkyTrain stationsVancouver:29th Avenue StationBroadway-City Hall StationJoyce-Collingwood StationKing Edward StationLangara-49th Avenue StationMarine Drive...

【星岛综合报道】在温哥华西格雷岬社区（West Point Grey）杰里科土地(Jericho Lands)初步开发概念首次公布近20个月后，现在一个更加雄心勃勃的修订方案被提出来，将通过增加密度提高建筑高度提供更多住房和工作空间。据DH News报道，截至2023年6月，这个由原住民主导的项目现在设想建造13,000套住房，高于2021年10月提出为15,000至18,000名居民建造9,000套住房的设想。相应地，各类用途的总建筑面积现在将达到1,360万平方呎，也高于之前的1,000万平方呎。与史戈米殊（Squamish）原住民部族的Senakw项目相比，杰里科土地新概念产生的房屋数量是其两倍多，总建筑面积几乎是其3倍。杰里科土地占地90英亩，此前是一个军事设施，未曾开发过，北面是西4街，东面是海伯利街(Highbury Ave.)，南面是西8街，西面是Trimble Park。Senakw位于布拉德桥（Burrard Bridge）南端，占地不到11英亩。与Senakw不同，杰里科土地不是保留地，该项目由MST Development Corporation（由马斯琴（Musqueam）、史戈米殊和塔斯里尔-沃特斯(Tsleil-Waututh)3个原住民部族共同拥有的开发公司）和加拿大土地公司（CLC）牵头，大约10年前，该合资企业从省政府和联邦政府手中收购了构成杰里科的两块地块。由于该项目不是保留地，它正在通过温哥华市的政策和流程。目前，支持者正在为该地点起草总体规划，项目需经温哥华市议会批准。3个原住民没有寻求该地点的作为保留地，而是打算通过将房屋所有权限制为租赁业权(Leasehold)来永远维持他们对土地的所有权。此外，如前所述，至少30%的住宅建筑总建筑面积将用于经济适用房，包括20%的社会住房和10%的中等收入保障出租住房。相当于约2,600个社会住房单元和约1,300个中等收入出租住房单元。修改后的规划大约需要建设30座高层塔楼，高度大多超过20层。东半部塔楼分别为27、28、32、33、35和45层，而西半部分别为一对27层、29层、30层、36层和3层49层的建筑物。3幢座49层高的塔楼被命名为「哨兵」（Sentinels）——代表了3个原住民中，将成为温哥华市中心半岛以外最高的建筑之一。其他几十幢将是中低层建筑，高度从5层到15层不等，将使用木结构作为低碳绿色设计。基于之前的概念，提议Sentinels地区继续作为杰里科土地上的主要就业集群，其中包括办公室、酒店和零售/餐厅在内的大量商业用途。但新修订的规划引入了更多商业用途，零售/餐厅用途分布到更多区域。包括沿着南部边缘新建较小的零售/餐厅集群，以及加强零售/餐厅对东西向步行长廊的使用，该步行长廊从场地的东北角与西4街通过Sentinels延伸至西北角。此外，修改后的规划增加了创意产业空间，例如创客空间、创意制造、数字制作和研究。2022年春季，通往卑诗大学的千禧线（Millennium Line）延伸路线获批稍微向北绕行以直接服务于杰里科土地，有效地为该开发项目导向高密度增加了交通能力。该项目将预留33%的土地面积（约30英亩）用于公园和开放空间，以及休闲和自然用途。图：MST Development Corporation/Canada Lands CompanyV6