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(这间屋子估价93.2万，起拍价11.9万。) 想便宜买个房子吗？多伦多市周四拍卖三间房子，其中一间估价逾万93万，但起拍价不到12万。 CBC报道，这间位在High Park North区域的房子，政府估价93.2万，起拍价为11.9万。另外两栋房屋，一个是两层半的半独立屋，在时尚的 Bloor-Ossington 街区，估价为77.5万元，起拍价低至9.7万元。还有一个在怡陶碧谷郊区，估价为45.7万元，起拍价只9.24万元。 市政府主要是希望便宜拍卖能将税款回收。 多伦多税务专家布伦登(Casey Brendon)说，可能会有人抢标，所以不太会以底价就卖出，但最终出售价格还是会大大低于市场价值。 但他警告说，因为市政府不允许潜在的竞标者事先查看房产内部，因此中标者在搬入之前可能会遇到一些不愉快的惊喜。 从外观来看，这些房屋都很破旧，空置已久、状态不佳，其内可能还有动物。例如怡陶碧谷那间房屋的前门屋顶上就挂著一只死浣熊。得标者需要大规模翻修或是拆除重建。 阿格斯（George Aregers）是这类拍卖屋的专家，过去这些年，他已经买下8个因欠税而遭拍卖的物业。这次他担任两个潜在竞标者的顾问，他相信风险值得一搏，因为潜在回报很大。 (阿格斯站在这间要被拍的怡陶碧谷物业前，此房起拍价9.24万。) 布伦登说，这三个住宅物业之所以被封锁拍卖，是因为找不到他们的所有者，可能已经死亡或因故不愿还清他们欠缴的物业税。如此，市政府只好接管物业来拍卖，尝试收回税收和相关费用（例如与税收相关的法律和广告费用）。 他说，多伦多市已经花费大约8年的时间来解决目前这3套房屋的欠税问题，最终只能拍卖。多伦多市府自2017年以来就没有拍卖过物业。 拍卖地点设在北约克市政中心，有兴趣的买家可以在周四下午3点之前提交密封报价。投标者出价至少要高于市府的起拍价，还必须附上一张经核证的支票、银行汇票或汇票，以支付其20%的投标金额。 (此房屋估价为77.5万元，起拍价低至9.7万元。) 布伦登无法估计这些物业会吸引多少潜在买家，但过去曾有单个物业却收到多达120个出价。 下午3点后，市政官员将公开拍卖结果，宣布谁是这三间屋子最新的拥有人。 图：CBC v01

提到银行拍卖屋（Power of Sale）或法院拍卖屋（简称法拍屋，foreclosure），很多人的第一反应都是：“一定很便宜吧？”“是个捡漏的机会吧？”也有人对这样的房产敬而远之，觉得此类房屋都是维护不佳的物业，不易入手。 这件事可谓仁者见仁智者见智。行业专家到底对此怎么看？拍卖屋总共分为几种，又有哪些区别？如果你想入手这类房产，应该注意哪些事项？ 《富爸爸穷爸爸》一书的作者罗伯特清崎（Robert Kiyosaki）曾在他的书中分享，在六、七十年代的美国，他靠着低价购入银行的拍卖房产，再转手高价卖掉而赚了大笔的资金开始了原始积累。在美国拍卖屋通常比市价低。但这样的致富神话在加拿大似乎难以复制。因为加拿大拍卖屋的价格因为法律限制，并不会非常低。在紧俏的房地产市场中，拍卖房是一个拥有诸多不确定因素的特殊存在。 银行拍卖屋和法院拍卖屋的区别 大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛记者专访时表示，在加拿大，当房主违约没有按时偿还贷款时，银行拍卖和法院拍卖两种情况都会有可能发生。债权人（lender）或银行会代表房主售卖房产。但这两种情况的销售程序和后果是不同的。 大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠 “在这两种情况下，买方和其律师都是从债权方购买房产，并且必须确保房屋的产权（title）是明确的，除债权方的贷款或现有的抵押贷款（existing mortgage）需要清掉（discharged）之外，还要确保没有抵押（liens）、租金分配、地役权（easements）等。在拍卖和丧失赎回权的拍卖中，债权方通常雇用房地产经纪人，以保持流程的公平并协助他们进行销售。债权方也可以在拍卖会上售卖房产。” 银行拍卖屋（Power of Sale）和法院拍卖屋（foreclosure）最主要的不同之处在于，银行拍卖屋的原屋主随时有赎回房产的权利。而法拍屋则一锤定音，屋主丧失赎回权，不再有回旋的余地。 石汝楠表示，“在银行拍卖的过程中，如果出售房产还剩下任何款项，在偿还过银行的贷款、利息和行政费用（administration fees）后，银行有义务将剩余（surplus）的部分给予原来的屋主。如果出售进行后不够偿还债权方，那么房主仍有义务支付差额（shortfall）。如果银行卖价过低，给屋主造成损失，有被屋主起诉的可能。因此，银行拍卖时需以公平的市场价格进行拍卖。” 银行拍卖通常的流程是，屋主违约15天后，债权人可以向房主发出销售权通知（a notice of power of sale）。这个条款通常会存在于和银行签署的贷款协议中，并受《安省抵押法案》（Mortgage Act）保护。 石汝楠介绍道：“债权人有权行使此权利，但他们也可能不这么做，因为银行或债权人可能会给更多的宽限期（grace period），取决于具体的银行和房主的信用记录、债务权益比（debt to equity ratio）、当时的房地产市场情况等因素。在出售通知中，债权方会通知房主欠钱款金额，说明如果在某个日期之前没有支付金额，那么债权人将出售房地产。通常房主拥有的时间是35天，或者以合同规定的时间为准。” 而在法院拍卖（foreclosure）的过程中，法院命令允许债权人可合法拥有房产的规则更为严格，所有法律程序必须严格遵守。 石汝楠称：“因房屋的所有权转移给了债权人，债权人会获得（keep）卖房后的任何盈余或自担亏损。这通常意味着如果房产的价值远高于贷款额，那么债权人很可能想要采用这种拍卖的方式，这样他们就可以在房产出售时赚取大笔利润，而无需像银行拍卖一样要把多余的利润分给屋主。当然，屋主也可以通过加按贷款（refinance）或二次抵押（a second mortgage）来尽量避免被法院拍卖的情况的发生。” 石汝楠续称，“在法院拍卖（foreclosure）的过程中，由于银行或债权人取得了房产的所有权（takes title），他们不必像银行拍卖屋（power of sale）一样以公平的市场价格（fair market...