本报记者 文琪
有租客以1750元的月租金租下多伦多一Condo单位，被自称“物业管理公司”的人员要求每月将约2/3的租金缴付给身处海外的房东，另外近1/3，按年计一次性支付给“房东亲戚”6600元（相当于近4个月房租）。此作法令租客很困惑。安省租客权益倡导中心（Advocacy Centre for Tenants Ontario）法律总监认为，租金需要支付给超过一位以上的房东，虽然不常见，却并非不可能。不过一次性索要超过一个月的定金则违反法律规定。
多伦多地产经纪王昕
《都市地产》近日接到多伦多地产经纪王昕介绍的案例。王昕表示，有朋友介绍一对母女前来咨询。女孩目前是士嘉堡某大学的留学生，妈妈特意从中国前往多伦多陪读，母女二人急于在士嘉堡校区附近租一套2卧室Condo单位。她们通过本地一个华人网站找到了一个房源信息，该信息是由自称是“物业管理公司”的人发布，但该人并不是地产经纪。他安排母女俩看了房，母女二人对房屋表示满意，商定月租金由原开价的1,800加币降到每月1,750加币。价格商定完毕准备签合同时，该物管公司工作人员却安排母女俩每月将租金中的1,200加币支付给人在海外的房东，其余550元需要按照550×12个月共6600元的数额，即刻、一次性存到“房东亲戚”的户头上。
此作法立刻引起母女俩的怀疑。她们来加拿大生活时间不长，不知道遇到这样的要求应该如何应对，也不确定该人的行为是否妥当。于是她们托人找到了专做出租物业管理的地产经纪王昕咨询。王昕对此表示，“我本人对于专业地产以外领域的’游戏规则’不懂也不感兴趣，只是提醒这对母女：该所谓’物管公司’的行径看起来有猫腻，有’宰客’倾向，也许还有伪造合同和假签名的嫌疑。假如对房东都不忠诚，更别指望他们能善待租客了。这样的作法，将来报税也很难拿到真实的房租单据。”
安省租客权益倡导中心（Advocacy Centre for Tenants Ontario）法律总监Kenneth Hale
一次索要4个月房租不合法
安省租客权益倡导中心（Advocacy Centre for Tenants Ontario）法律总监Kenneth Hale表示：此件事情中最令人不安的是6600元要马上一次性付清。 “要支付给房东的亲戚，这听上去有点好笑，但是也许有可能是有两个房东，分享一栋房子的产权。因为一些原因，一个人每月分得一部分租金，另一个人得到其余的，这种情况虽然并不太常见，也是有可能的。如果租客同意这样付房租，也没有什么不合法。但是，法律很明确地规定，房东不能收取超过一个月房租的钱作为定金。在此处这6600元就是定金，已经超出了一个月的租金。定金的定义很广泛，但它就是你提前给房东的任何钱。这是这个案例中唯一不合法的地方。其余的，我只能说很可疑。”
针对一次性缴付高达6600元的“部分租金”的情况，王昕表示，“安省政府为保护租客的权益而设立了完善的法律，规定租金需要按月支付。当然，短租或者其它特殊情况下，租金的支付频度可能另有安排。原则应该是，充分保护租客和房东的权益，并且是双方自愿的情况下。可以咨询政府机构或法律人士。”
定金究竟该付几个月？
Kenneth Hale 表示法律规定只能收取一个月的租金作为定金，这项规定一直是有争议的。 “一些房东反对这项规定。比如说，如果有租客就是想一次性付清一年的房租，以后就不再为房租的事情担忧。现在人们很难找到合适的租屋，很希望在竞争房源的人中胜出，尽快找到一个住的地方。” 我同意行业惯例是收取第一个月和最后一个月的租金。然而，法律规定只有一个月的租金可以作为定金。按照严格的法律惯例是承租人在申请时将一个月的租金作为定金，然后在租赁协议开始的日期，租户将支付第一个月的租金。
不过，Kenneth Hale承认坚持这一法律程序的潜在租户，他们的求租申请可能不会被接受。如果他们想要租赁某个单位，无论如何他们需要支付第一个月的租金，所以他们接受支付两个月的押金。如果不接受，在绝大多数情况下，房东会退回定金。所以，我们没有能力或者鼓励租户执行法律。如果想要改变这种状况，除非市场状况会发生重大变化，比如有更多单位出租，房东竞争更加激烈等。
租金收据需业主签名才有效
至于在租客缴付租金方面，是否有分开给房东两张或以上支票的情况，王昕对此称：“一般来说，租客只可以将租金支票写给Property owner也就是真正的业主。只有在业主的正式法律书面授权下，租金支票才可以写给POA或其他人，否则很难获得法律保护。”
王昕认为，在这宗个案里，可能在未来母女二人需要报税，索取单据时会有问题。 “据我所知，租约和租金支票的复印件，税务局是不承认的。税务局在查税时，要求租客提供房东本人或授权委托书（POA，Power Of Attorney）指定的委托人签字的出租单据（Rental Receipt），需注明：租客姓名电话、租期、月租金、年度总租金、房东联系方式、签字。如果拿不到这封信，退税可能会有麻烦。”
加拿大华人物业管理协会副会长王成
加拿大华人物业管理协会副会长王成在接受本报记者专访时则认为，如果尚未签署任何合同，还是不要冒险，应当另找房源。王成表示通常租客付给房东的租金，应该按照正式的合同规定付款。 “租客一次交第一个月和最后一个月（预付金）的房租，另外交10张支票，每张生效日期为每月起租的日期 （如每月1日或者15日）。”
任何人可自称“物管公司”
在加拿大，管理出租房屋的人员不要求必须是持牌的地产经纪。王成表示，现在市面上有各种形式的“物管公司”，主要分三大类：工商业，共管公寓和出租楼宇。其中有一个人的公司，几个人组成的公司，和数十人的公司。王成称，“任何人都可以称自己是物业管理人员（Property Manager）， 任何人也可以说是自己是’物管公司’，无论注册与否，因为没有牌照要求。目前大多数地产经纪做’Listing’帮助业主寻找租客，收取一定的佣金，但是不介入后期的管理。一般情况下，这个经纪要服务于某个地产经纪公司，以保证收取的第一个月和最后一个月的房租不被骗走。在华人圈子里，这种现象很混乱。一是业主想省钱，不愿找专业公司（找租客，交佣金）；二是某些地产经纪只管拿佣金，对租客的信誉和支付能力不做详细查询。对后期的管理和服务不在行。给租客带来很多烦恼和不便，同时也对业主造成损失和纠纷。当然，其中也不乏骗子之类。”
对此王昕回应称，“大家所熟知的出租大楼（rental building）一般都有大业主设置的出租管理办公室（rental office）和管理员，负责租务管理和保养维护。如果是单独的单位（共管公寓、镇屋、独立屋等），可以是房东本人亲自招租，也可以是房东委托的亲友和民间的物业管理公司招租。但是随着多伦多出租纠纷和法律诉讼的日益增多，越来越多的房东选择委托专业持牌的地产经纪负责全程管理、保驾护航。”
对于管理出租物业的人员不需任何资质认证这个问题，安省租客权益倡导中心法律总监Kenneth Hale表示： “现在新的法律规定，Condo的管理人员需要持牌。但是这不适用于出租物业的管理人员（rental property management）。他们不需要是地产经纪，不需要是持牌condo管理人。任何人都可以说自己是出租房屋的管理人员或者出租物业管理公司。”
记者询问租物业管理公司是否被任何执法部门监管，Kenneth Hale表示目前没有。 “出租物业管理公司不需持牌，也没有什么监督。在租务中，涉及到出租和租金，我们需要的信用记录机构、收账公司等，都是要持牌经营并得到认证，但是出租物业管理公司目前是什么监管都没有，任何人都可以经营。”
管理出租物业的人员不需持牌是否是安省租客权益倡导中心的顾虑？ Kenneth Hale表示，“在出租市场，出租的类型多种多样，很难说所有的出租物业都要通过持牌地产经纪或持牌物管人员才能放租。比如当父母想要把地下室租给附近的某个相熟的人，你不希望他们很艰难很复杂地去做这件事。在租务市场，我们需要像房东与房客协会（LTB, Landlord and Tenant Board）这样简单、直白、容易使用的机构，当有人不支付应该支付的钱的时候，有地方可以去解决纷争。这是我觉得最重要的，LTD能够好好工作，为大家解决问题。还有一点是我觉得更重要的，就是人们要知道作为房东、租客，各自的权益是什么。很多人都不清楚具体的信息和法律，应该多学习多了解。政府、我们中心以及社会上的各个机构都有这种义务加大宣传，让人们知道自己的权利是什么。”
在上述案例中，如果这对母女想要针对这种可疑的行为投诉，安省房地产监管委员会（RECO）并不会授理，因为涉及其中的并不是持牌地产经纪。而房东与房客协会也不会授理，因为这尚未涉及到通过正当的流程提起任何诉讼。 Kenneth Hale对此表示，“案例中的母女的确没有什么可以投诉和反应问题的地方。商业改进局（Better Business Bureau）也许是她们可以反应的地方。但是我不确定，这只是我的一个提议。因为商业改进局不是政府机构，只是一个义工形式的组织，是商业社区自己的团体。如果她们想提醒更多人避免遇到和自己类似的情况，这是目前我能想到的这位母亲可以投诉的地方。我们很希望看到媒体可以多报道这样的故事，有些租客可能是处于脆弱地位，他们的经历可以帮助大家意识到问题的存在，并避免相似的事情发生在自己身上。”
王昕总结该案例称：“我认为物业管理的本质，应该是为客户服务和保驾护航，无论以何种形式进行。我反对一些人或公司把客户的出租物业变成’赚钱工具’、想尽办法盘剥房东和租客，这没有办法使物业托管这行走得更远。以客户利益为重、诚信为本、认真地担负起物业管理的责任、不忽略每一个细小的任务才是工作的首要。 ”住宅类物管公司分类
住宅类物管公司分类
王昕称，目前市面上的住宅类物管公司分为如下几类：
（1） 管理着大中型Condo共管公寓的物管公司，受雇于全体业主，由Board提名或者解除。
（2） 管理着大中型Rental物业整楼出租的管理办公室，受雇于大楼的真正Owner，服务和管理着大楼运营。
（3）地产经纪在地产工作之余，兼职从事一些单独物业的租务管理，相当于房东的私人管理顾问，向房东收取一定的佣金。
（4）民间人士，受房东或其亲友委托，也有从事单独物业的管理工作，收取酬劳。
学生们的暑假即将走进尾声。开学季在即，为孩子在学校附近找房子住想必是很多家长目前手头上的大事。首先学校附近的房源都颇为紧俏，其次是单独住还是合租，环境是否安全、价格是否合适，都是许多家长的顾虑。房源在哪里找寻更为稳妥，如何确保与房东办理手续万无一失，出租房子是否必须找地产经纪，这些问题不小心忽略一个，也许就会掉入租房陷阱。
王昕建议各院校学子租房要擦亮眼睛，被房东挑选的同时，也有权利和自由挑选房东。 “最好委托专业负责的地产经纪陪同找房和签约，不要完全相信民间的私人网站信息。如果所谓’物管公司’的负责人品行差，那么连孩子的安全都堪忧。好的房东和室友，可能是你人生旅途中的贵人，恶劣的房东和室友，极可能是你人生的梦魇。一切都在你自己的选择。”
学生租房最需要注意哪些问题？
（1） 提早筹备、多做调研、多咨询专业人士和学长学姐。
（2） 求租整套物业，最好请专业持牌的地产经纪协助。
（3） 求租单间，最好由亲友、同学陪伴找房。
（4） 需要考察：社区和房屋的安全、交通工具、水电气冷暖空调设施、家用电器、水电气费用、房东的素质和背景、室友的数量和背景、家具、网络、洗衣房的规定、就寝的规定等。
（5） 研究租期、签约、定金、收据、解约规定和细节。每一份文件签字之前，都要反复研读和分析，以免遇到合同陷阱。
（6） 入住时，应该第一时间制作《搬进前检查报告》（Move-in Inspection Report）也就是房屋瑕疵报告，并对物业进行拍照和存档。将这一系列资料发电子邮件或以书面形式交给房东或经纪，以避免退房时产生纠纷和罚款。
（7） 如果物业有大量霉菌、过度潮湿、漏水、破损、蟑螂老鼠床虱横行等问题，应拍照留档，并立即跟房东或其代表交涉，要求尽快安排专业人士来解决。必要时，可以提出解约。
（8） 居住期间，应时刻保持警惕，发现不妥，立即报警或求救。
