由于《安省住宅租赁法》(Ontario Residential Tenancies Act)作出新的修订，当您在出售一间有租客承租的房屋时，需要采取正确的步骤。
以下是您需要留意的5件事：
1. 首先审查租约内容
在租约到期之前，您不能终止租约。因此，如果租客已延长6个月租期，租约结束前您不能将其逐出。此外，要核对并确认租约中明定租户无权续租一年，否则在续约期届满之前不能驱逐租客。
2. 您不能因为想卖房子而驱逐租客
即使租约已经结束，也不能仅仅因为想要将房子挂售而逐出租客。这表示您必须先与买家签署一份协议，然后才能向租客发逐客通知。这也意味着，如果没有租客同意，你不能对房子做售前装修装饰。
3. 签署协议后，您需要给租客60天的通知期
一旦您与买家签了买卖协议，您必须使用N12表格通知租客，给予租客60天的搬迁期。您亦需要将交割日期安排在租客60 天通知期之后的几天，以确保给买家一个清空的物业。如果买家或其家人，在交屋后没能在该屋内居住至少12个月，则需支付25,000元罚款。就这点而论，我撰写的《安省房东指南》(Ontario Guide for Landlords)中的下列条款，值得考虑。
“买方同意他们或其直系亲属打算在交屋后入住该物业。因此，卖方同意代表买方使用《住宅租赁法》中的N12表格，向租户提供60天的通知。买方同意提供可能需要的任何支持信息，以证明买方或其直系亲属有诚意在交屋后入住房产。若买方在在交屋后没有在房屋内居住至少一年，对卖方造成的任何损害，买方负责赔偿。如果租客对搬迁通知有争议，则双方同意将交屋时间延长不超过30天，以便收回租屋。”
（ “The buyer agrees that they or their immediate family intends to move into the property on closing. In this regard, the seller agrees to provide the applicable 60 days’ notice to the tenant using Form N12 under the Residential Tenancies Act, on behalf of the buyer. The buyer agrees to provide whatever support information may be required to demonstrate that the buyer or their immediate family will in good faith be moving into the property on closing and to indemnify the seller for any damages the seller suffers if the buyer does not remain in the property for at least one year after closing. In the event that the tenant disputes the notice as given, then the parties agree to extend the closing of this transaction to a period not more than 30 days, in order to effect the eviction of the tenant.”）
4. 仔细监控情况
如果您试图在交屋前驱逐租客，监控相关情况非常重要。
我经手的一个案例是：房东/卖方在7月与买方签署了买卖协议，交屋日期订在2017年10月2日，而租客属于每月一签的租约。按照要求，卖方/房东通知租客于2017年9月30日离开。但是，租客对通知提出质疑。因此，我们安排在8月下旬向房东和租客委员会(Landlord and Tenant Board)举行听证会，此时买方也参加了会议，陈述自己确实将迁入该物业，使裁判官相信买家真诚心会在2017年10月2日迁入。如此，裁判官批准了驱逐令，根据规定 ，该租客在2017年9月30日搬出，房屋按时顺利交割。
5. 实用建议
如果可能的话，请在您将房产出售之前，尝试为租客安排一个新的居住地方，这样您就不用在售前装饰、通知租客或腾空房屋等问题上伤脑筋了。当您想卖一个有租客在内的房屋时，记得一定要清楚了解您的权利与责任。
作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师
