**法官裁定,由于该栋别墅存在建筑上的缺陷,导致布林的业权无法转售,布林因而可获其业权保险的赔偿。
根据最高法院最近的一项裁决,如果建筑因工程缺乏监管产生缺陷,进而影响房屋售卖的话,业权保险(title insurance)须为投保人提供赔偿。
案件可以追溯到1999年,原告布林(John Breen)当年购买了一间位于湾湖镇(Lake of Bays)、屋龄10年的豪华度假屋。该栋度假屋由获得了建筑许可证的屋主建造。
在购买时,布林的律师向当地规管建筑事务的政府部门查过,发现在在1990年前后,该建筑许可在没有进行最后验屋或批出入住证(occupancy certificate)情况下,就已经结束了。
布林在购买该栋房屋后并没有发现任何问题,但当他在2011年进行加建时,工程师发现房屋有严重的结构性缺陷,并警告布林不要居住在该栋房屋。布林之后搬出,他自2012年以来已没有在该栋房屋居住。
看来,该份建筑许可证是根据一份不完整的申请书而批出,申请人当时没有提供必需的图则和细节资料。当布林得知度假屋的结构有问题后,他根据自己购买的产权保险覆盖范围,就
以下几点向承保的FCT保险公司索偿:
•业权无法转售,也就是说不能迫使购房者在房屋存在严重建筑缺陷情况下取得业权;
•布林被迫对现有结构进行修复工程;
•该栋房屋在没有适当的建筑许可证情况下建造;以及
•该块土地受到“不利情况”影响,这点应该在市政府的记录调查(records search)中披露。
FCT保险公司最初同意布林的索偿要求,但之后又拒绝赔偿。布林起诉该家保险公司,案件于今年5月由法官艾伯哈德(Margaret Eberhard)审理,并于6月作出裁决。
布林的索偿案是基于上诉庭在2015年的一宗判例(MacDonald v. Chicago Title)。在该宗判例中,之前的屋主在没有取得建筑许可证情况下,自行拆去房屋的承重墙。当问题被发现后,多伦多市府勒令屋主修复该栋不安全的建筑物。
上诉庭认为,由于房屋的状况令新业主的业权无法转售,因此裁定新业主的业权保险必须负责赔偿。
法官艾伯哈德发现,布林证明了该栋房屋违反多项建筑条例,包括三层楼板支撑有问题、楼梯净空高度不够、天窗放置不当、缺乏地面覆盖导致地板损坏,以及屋顶通风设备缺失。
法官指,根据上述MacDonald v. Chicago Title的判例,业权保险的保障范围,可扩大至购房很久以后所披露的资料,也可扩大至依照惯例进行业权调查(Title Search)之后。法官因此裁定,由于布林的业权无法转售,他的业权保险必须提供赔偿。目前尚不知道案件会否进行上诉。
作者Bob Aaron是多伦多房地产律师
先买还是先卖
Q:我和太太正在考虑买一间较大的房屋。我们应该先买新屋,还是应该先卖掉现有的房屋?
A:这个问题没有对或错的答案,但你和太太在作出决定前,应该详细考虑你们的需要、财务状况及风险承受能力,因为两种做法都各有利弊。
当你们准备行动时,我建议你们跟一位专业的房地产经纪紧密合作,这位经纪要能为你们解答疑问,又可以根据他的实际经验,为你们提供专业意见。我可以先简单地讨论一下“先买”的利和弊,这正是我在买上一间房屋时所采用的策略。
如果你决定先买的话,你会有充足的时间搜寻新屋。
你可以有时间详细考虑哪一类房屋和所有权模式最适合自己,又可以在心仪的地区看大量房屋,直到寻找到一栋真正适合自己生活风格的房屋。此外,你无需担心日益临近的房屋交割期限,也无需为寻找临时住所而伤脑筋,或搬两次家。
不过,你要考虑的是资金问题。你必须要有充足的资金支付定金,如果需要房屋贷款,也要准备一笔首期。如果你的资金大多押在现有房屋,那么要筹集足够的资金可能有困难。即使你有足够的钱支付定金或首期,但同时持有两个物业,又不能确定需要持有多长时间,可能会出现一些困难。
同时持有两个物业,你可能要支付两笔房屋贷款,其它支出例如房屋保险、物业税及水电费等,都要支付两份。由于负担沉重,你可能要被迫接受较预期为低的卖价。
如果你对这种“先买”的做法有疑虑,不妨先与你的房地产经纪磋商。虽然经纪不一定可以准确预测卖房所需的时间,或要花多少钱,但他们可以根据对市场的分析,给你一个大概的估计。
此外,你也可以向卖方经纪争取更长的交易期限(例如60至90天),让自己有足够时间卖出现有住房。
另一个方法是,在买卖协议中加入条件,容许你先把房子卖掉才进行交割。不过,这种作法可能令你错失买入心仪房屋的机会,因为业主往往会选择没有设下条件的买家。