地产经纪地产经纪Lesli Gaynor组织有意愿搭伙购房者约会，透过见面，找到合眼缘的人作进一步的了解，目的是达成“配对”购房，以求在多伦多日益难以承受的楼房买卖中闯出一条新路。（星报资料图片Carlos Osorio）
作者：文琪
大多伦多地区房地产市场持续火热，日益高涨的房价和紧缩的贷款政策让“上车族”入市变得越来越难。近日，多伦多星报一则用“速配约会”（speed dating）的方式结识陌生人共同买房的新闻引起人们关注。20多名潜在买家彼此见面，叙说彼此的需求，商谈是否可以共同出资合伙买房。对华人来说，亲戚朋友合伙尚且诸多顾虑，如今陌生人搭伙买房渐趋流行，如何保障合伙人权益不受损是个不容忽视的问题。
组织该次物业速配约会的地产经纪Lesli Gaynor在接受《都市地产》专访时表示，她不仅是想以此帮助难以置业的人们共同对抗高房价、为部分人未来退休做投资计划，更想普及一种“社区”（community）的概念，让兴趣相投的人们能够生活在一起，彼此帮助，完成拥有房产的心愿。“哪怕是租房，很多情况下也是和陌生人同住一个屋檐下。如今和陌生人共同置业也不应算一件奇怪的事。”
组织物业速配约会的地产经纪Lesli Gaynor。（星报资料图片）
让人们接受“合伙”理念
据Lesli介绍，参与者事先需要完成一份调查问卷，填写他们选择房屋的优先类型，然后进入快速约会，与不同的参与者协商沟通彼此的需求。这之中涉及的法律细节和产权分配成为人们最为担忧和关注的焦点。
Lesli称在她的努力下，已经有越来越多的同行相信并认同这样的买房方式。“人们因为不同的事情产生动力，我是学政策和社会服务的，进入地产行业的时间比较晚。进入这个行业就是因为我相信在地产方面人们需要有所不同。在未来，我们许多人老去的时候可能没有养老金，或者工作的时候没有足够的钱买RRSP，没有办法在老年的时候为自己筹划较好的生活。拥有房产或者投资房产对于他们来说可能是一个不敢想的问题。因此，我想用合伙买房的方式让他们尽快搭上房地产的快车，为他们提供整合资源的平台。”
Lesli认为“速配”的方式不但轻鬆有趣，也能够确保人们在著手这件事情前，对操作方法和潜在合作人有足够了解。“我并不期待这些陌生人第一次见面后就能确定要和另一个陌生人一起买房，但种方式这完全改变了他们对于置业和拥有房屋的观念。我们可以用一种不同的方式拥有房产，这是一种有益社会的方法，让人们支持彼此完成人生的计划和目标。”
Lesli通过长期的积累和不断参加活动向人们宣传她关于合伙买房的理念。“我参加很多地产论坛，和很多人谈及速配合伙买房，人们表现出很高的兴趣，这说明市场有这个需求。的确不是所有人都有足够的首付买一套低层住宅，我希望人们能开放的谈及彼此的需求。我现在已经完成了3单合伙买房的交易，这次活动过后我正在处理很多有兴趣合伙买房的客人之间的谈判。合伙买房不像一个人置业那麽简单，中间的过程很长，需要很多时间才能完成。很多人在洽谈的过程中，想到自己最好的朋友也许可以加入。我很高兴看到人们想到其他人，大家共同为了一个目标而努力，并对于这个观念认可。”
收入颇丰教授难逃抢Offer落败
Lesli对本报记者举例称，在自己的客人中，曾有两个收入颇丰的学院教授，因为房价的疯狂账上，无奈之下隻有选择两家人合伙买房。“并不是所有人都可以一直住在公寓裡，他们需要大一些的空间给孩子使用。原本隻能负担120万左右的房产，但在抢offer大战中不断失败。在合伙买房以后，他们可以买得起150万的房子。有如此体面职业和收入的人都已经需要合伙了，合伙买房变得更加必要了。这将成为未来解决住房问题的一个主流观念。”
大多伦多地区的高房价让许多既想买房又囊中羞涩的人颇为无奈。Lesli 称，“与其每天坐在那裡说‘我可能永远也买不上一套房了，我这辈子隻能是个租客’，不如行动起来整合资源，看看是否可以与其他人合购。借款能力增加，首付款增加，何乐而不为呢。”Lesli进一步表示，“一起买房并不代表要一起住在一个房间裡，人们可以各自拥有房间，但他们可以帮助彼此遛遛狗，在有需要的时候请另一个人帮助看一下孩子，做一些可以帮助自己也帮助别人的事，关系处理好将是非常融洽和舒心的一件事。”
谈及关系“处理得好”，就必然有它的对立面：关系破裂和“散伙”。人们最大的顾虑就是，如果最后大家闹僵了怎麽办？Lesli称，“合伙买房然后散伙，那应该就像要离婚一样吧！人们走进这样一种关系，经济利益上挂钩，应该事先有规则定好，如果人们结束这种关系会怎样。在我的观念裡，我希望正常化和解协议、法律文书等概念。这些概念一直存在，现在我们隻是需要把这些观念放到合伙买房的地产行业去理解，你可以有一定的产权，或有房屋占地面积的一半，甚至选择拥有根据你投入金钱比例的份额，你还可以在律师的帮助下起草各种条款等等，这些都是一直存在的概念。共同买房的贷款是一个整体的债务，在双方合购前应该在签署的法律文件中有所指明，一旦这种关系终止，涉及到的方方面面应该如何处理。这就像一个婚前协议。”
合伙买房像“结婚”
安省注册律师、公証员栗钧
安省注册律师、公証员栗钧在接受《都市地产》专访时称，在合伙买房的过程中，合伙人有点像“结婚”，这其中涉及到彼此需承担的责任，有一个彼此了解和熟悉的过程。“完全陌生的人不是不能合伙买房，这种合伙关系更像商业关系，达成双方或多方可以共同接受的协议。该份法律文件被称之为合伙置业或合伙居住文件。在这其中不能隻是一方提出相关协议，而另一方被动接受。在陌生的关系中，更注重双方明确彼此诉求，并细化这些需求，需要在法律专业人士的帮助下谈判和磋商。”
栗钧指出，首先2个或以上自然人共同置业都是“合伙”的性质。包括夫妻共同置业其实也是合伙的一种。“隻要合伙，就会有利益冲突。甲乙双方每一方都应该有自己的律师，夫妻有时候可能是例外，隻需要找一位律师，因为可能夫妻双方每人占有产权的50%或者不分你我共同拥有。不排除有顾虑的夫妻，可能各自找自己的律师，对产权分配比例有额外划分。除此以外的兄弟、父子关系，或陌生人关系，都应该各自找律师咨询。其次，合伙一起买房等于创立了特殊的合伙人关系。合伙买房不属于商业活动，自家亲戚朋友一起买房，属于特殊合伙人，不像合资公司类的商业关系。合伙买商业有比较流程化的法律合同，合伙买居民住房的合同更为复杂，需要合伙双方根据涉及到房屋的方方面面有详细的共识和责任分配。”
配合不好产权难保
合购一栋房产涉及到许多财务责任的分配和维护责任的共同承担。通常法律文件须包括以下内容：每个人拥有房屋的比例、如何使用空间、谁将负责维修和保养等。尤其是当关系破裂或有人退出协议时，要指明如何处理。比如在地税、贷款、水电费账单、维修、装修、保险等方面，在合伙的情况下都需要明确是谁承担多少责任。栗钧称，“合伙买房没有双方的配合很难做。一旦有了争议，而双方都没有处理解决好，有可能道致一方失去产权。贷款出了问题银行会收房；拖欠地税累积到一定程度市政厅也有权拍卖房屋；拖欠共管物业公司的管理费最后也有可能道致被卖房；装修维修方面欠了钱也会面临房屋被抵押，可向法庭申请拍卖。合伙买房需要双方很好配合，并明确相关的责任和比例。”
至于最近流行的陌生人合伙买自住房的情况，法律文件则更为复杂。栗钧指出，“各自找彼此的律师写下条款，隻要是合法的、现实的诉求，生活方面、财务方面的双方都可以提出。而双方有争议的、难以达成一致的，则需要通过双方律师谈判来下定论。合同的具体细节每个人都有不同需求，最重要的就是选择彼此的律师咨询过后，再根据个人要求，进行细节的落实。”
满地可银行贷款专家王红雨
华人搭伙多顾忌
满地可银行贷款专家王红雨在接受《都市地产》记者访问时称，首付都凑不齐的人碰到一起的确是会出现合伙买房的情况。他表示在自己多年的从业经验中这种情况并不太多见。“我们看到的更多的是条件不成熟可能就选择合租了，合租省下钱去攒首付。”
陌生人合伙买房在贷款方面，王红雨也给出了和结婚差不多的比喻。“这种合资、合营公司（joint venture）实际上就是为了扩大投资。否则在自己家庭内部可以搞定的话，不需要搞这麽复杂的事。Joint venture的目的主要有两个：第一，就是要解决首付问题，两个人合力供够首付款。第二个是加在一起才够借款能力。”
王红雨指出，陌生人合伙买房和夫妻共同买房在批贷款的时候基本没有什麽区别。“客户A来了我要看你的资产、负债和收入；客户B来了或者A加B一起来，也都是要看这三方面的资料，没有什麽区别，他们之间的关系其实无所谓。”记者提及是否共同贷款的人数越多越好，王红雨则表示“我们看到的实际情况是人越多越贷不了。因为每个人都有自己的债务，银行很在乎这些，但老百姓不太在乎这一点。银行第一要看的就是买房目的。如果你说你买的是自住房，我们会很关心你们二人的关系。如果两个人，以前在不同的住址，现在一起买房并共同拥有产权，肯定是会问的。理由一定要合理。你们有足够的还款能力，各方面都符合要求，是会批的。”
被问及在审批陌生人合买房屋贷款时候有没有什麽顾虑，王红雨称银行可能会考虑到因为陌生人这种不稳定的关系而道致银行有损失。“我们一般隻考虑信用风险，即不还钱的可能性。所以要看信用记录、债务等方面的信息。如果能够証实满足这些要求，我们没有理由因为申请者是陌生人关系，就不批出借钱。但是，这种关系实际上有潜在风险，并不是违约风险，是提前还款的风险比较大。陌生人可能搭伙时间不是很长，肯定不如夫妻、父母的关系稳定。反正一旦不贷了，我们就收罚金吧。加拿大在贷款方面的罚金很高，美国中国都是没有的。”
王红雨称他遇到过这样一个例子。两个女孩是室友，并没有什麽关系，一起买了房。“我印象很深，不到一年，两个人就翻脸了，矛盾很多。比如说，房子拿去出租了。租客的租金方面，有的租客是工作比较好，给的租金比较低；有的人是连信用记录都没有给的租金比较高，两个人马上就出分歧了。半夜租客打电话需要维修，谁去修呢。两个人没有很亲的关系，没有很大容忍度。一出问题就有矛盾，有矛盾就一拍两散。当时刚一两年，贷款没有到期就卖房终止贷款，俩人还得分担这部分罚款。”
王红雨进一步指出，他认为在华人社区，大家会更为关心是否和另外一个人一起上产权。“因为当一个人想卖房而另一个人不想卖的时候，很麻烦。另一个不签字产权就拿不下来。这就是为什麽以家庭为单位好一些，财务计划差不多，步调比较一致。两个完全不同的家庭，可能步调不会一样。”
不在产权书上的合伙人权益
对于有些身在中国，出资给在加拿大的亲友以亲友名义买房的情况，栗钧律师表示的确是有的，这样的方式尽管可能出资人的姓名不体现在产权文件上，但是做好托管文件（Declaration of Trust信托声明书），在法律上也是可以得到保障的。哪怕父母为子女出资买房，也可以各自寻找律师，确定托管关系。但需要注意的是，不管是在加拿大还是在中国，涉及到这一类的房屋买卖，有必要请加拿大本地律师做好相关的文件确保财务安全。
王红雨称，这种情况与老移民和新移民搭伙买房、利用新移民不看收入就可以获批贷款的投资策略相似。他表示这种作法尽管有一方的名字没有在产权上，但可以通过利用留置权（Lien）等方式规避风险。“很多投资人利用财产留置权的形式进行合伙买房。新移民或者本地居民，当隻有一个人面对银行时，我们看他投资的目的、租金收入、整体财务状况，比如是否有学生贷款、汽车贷款，自住房有没有债务等，当贷款获得批准，首付款也到账后，银行是不大理会谁付首付款、什麽时间付的。如果这笔首付款是来自于合资公司（Joint venture），即新移民和老移民共同出钱，但由于申请贷款的隻是新移民，老移民虽然出了钱，却不在产权証上，也不在贷款上，这时老移民可以通过做一个Lien支付首付款，这样他可以对房屋的买卖享有权益。比如说首付需要30万，老移民B出了10万，虽然整个过程是新移民A签合同、A申请贷款，A占产权，但因为B有一个lien在这个房子上，在取消这个Lien之前，A是卖不了这个房子的。”
Lesli也认为，目前加币低迷加上房价上涨，利用Lien进行合伙买房投资是一个比较高回报的投资策略。“比如我有10万，我出10万和另一个人一起买房，他居住，我不住，我隻是纯投资。10年以后，我的10万以及这10万的升值空间，按照我投入的比例部分还给我，房子完全归属另外一个人，我想这会是一个不错的投资选择。也是比较安全的投资方式之一。”
留置权有很多种。王红雨强调，在合伙买房之前，一定要找法律专业人士签署一个合营协议。按照这个协议在银行注册了抵押以后，去注册一个留置权。“出现在债务上的纠纷，比如说装修，业主说质量不行，不付尾款，装修队说完全按合同履行任务，装修队可以直接去律师那裡在房子上放一个留置权。在留置权取消前房子就卖不了。这个留置权能够在没有产权的情况下保証相关方的利益。”
关于父母赠予的首付款，王红雨表示，很多银行需要买房人提供首付款是来自父母赠予的书信（gift letter），因为银行希望处于免责状态。“如果首付款都是借的，再背负那麽大的贷款肯定是不牢靠的。如果首付来自父母赠予，没有法律上追究的能力。有人因为父母拒绝提供赠与书信就没有在我这裡做到贷款。因为父母也会考虑自己的权益，怕孩子婚姻状况道致房产损失。在这一块应该找律师去出具相关的法律文书，确定父母和孩子之间这笔款项如何使用是否需要在未来偿还。一旦签署了赠予信，这笔钱就是无法向孩子追讨的。”
银行支持合伙买房，专门贷款政策出台
今年2月加拿大最大信用社Meridian在官方网站上推出了“家庭和朋友贷款”（Family and Friends Mortgage），让安省更多想要拥有房屋的人通过合伙买房的方式实现梦想。文章称，Meridian的高级副总裁兼首席执行官Bill Whyte表示创立该类贷款的目的是因为随著房价稳步上涨，安省居民需要一种可行的财务方案来帮助实现拥有房产的目标。家庭和朋友抵押贷款让大家能够汇集财务资源入市，给有需求的人提供可以共享的家园（shared home）。最多可以有4人在产权上，也没有额外费用。Meridian还制定了一份指南给有需求的人提出建议，制定协议、预算，讨论相关费用的分担，以及制定应急突发事件的计划。
Lesli称这是合伙买房逐渐被社会各方接纳的最好体现。“合伙买房并不是一个年轻人才能接受的概念，这将成为未来解决住房问题的一个主流观念。”
