买楼花如何做才有保障?

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作者:多伦多房地产律师Bob Aaron

楼花买家难获保障

在一个典型的建筑商售楼办公室,买家通常会看到宣传单张,当中会有一个包括单位总面积及各房间尺寸的建筑平面图。不幸的是,当这些同样的平面图被列入购买合约(offer)所附带的明细表时,图上可能不会再标有尺寸。

当与客户翻阅建筑商所开出的条件时我经常被问到,“如何在建筑商的楼花合约中,找到将要购买的房屋的面积?”很可惜答案是:半数我所审阅的合约中,完全没有提及单位及房间面积。而一份没有标注面积的买卖协议,在交楼时允许建筑商交出单位的面积,小于销售宣传资料中所承诺的面积。

所有建筑商合约中均包括一条 “完整合约”( entire agreement)条款,指明具约束力的协议和细节均在购买合约内。宣传单张、平面图及销售人员所做的承诺并不包括在交易中。协议中的平面图不包含尺寸,所以客户对于他们单位最终的尺寸并没有任何保证。

自1990年起,新屋保险计划Tarion的建筑商公告22(Builder Bulletin 22)中列明了计算面积尺寸时使用的方法。公告表示,与列明的数字出现2%的误差属可以接受。但公告并没有要求必须列明面积尺寸,而假若没有提及尺寸,是否采用规定的计算方法则无关紧要。

结果就是,新公寓及新屋买家,可能会遇到以下情况:

•合约中没标注尺寸的建筑平面图,并不能约束建筑商交出任何特定尺寸的房屋。

•合约所附带的平面图明细表,有需要指明实际使用面积,可能会跟列明的楼面面积有出入。但当没有列出面积的时候,建筑商可以交出一个面积有显著差异的单位。

•要约中有关有“完整合约”的条款,防止买家依据销售中心所派出的销售资料兴讼,指出单位的实际面积与销售中心所承诺的有“重大差异”的买家,在法庭上并不会有立论之处。

•Tarion并不会强制要求在建筑商协议中所列出的平面图,要标注房间尺寸和总面积。另外,条列亦不会保证买家收到单位的面积,会跟承诺的相符。

•销售资料与购买协议中的平面图,并没有合约上的关系。

针对新屋保障,我建议:

•安省建筑商每年出售上万个、价值数十亿元的单位。大部分单位是由未获得执照的销售人员售出,他们并不需要经过专门的教育,也不必拥有经验、保险或道德标准,也没要求他们有担保,或核查其犯罪记录。

我认为要保障消费者,应该要求楼花只能由领有执照、经过训练、有保险和受规管的房地产经纪销售。

•另一个迫切需要监管的领域,就是单位大小的披露。安省新屋保险公司的公告第22条,允付交付的单位面积有2%的偏差,这隻是指引,但应当废除。

•我经常注意到推广材料与建筑商的购买协议内容存在巨大差异,购买协议总是特别指明推广小册子及售楼处的设计平面图不是协议的一部分。这点应该被禁止,令建筑商要遵守推广资料和售楼处内所作的口头陈述。

•隐藏在建筑商协议背面的是Tarion的两份明细表,分别列出将要附加在购买价格之上的已知和不确定的额外费用。我认为每份购买协议的首页应该以粗体字型,明列已知额外费用的总金额,以及不确定的额外费用是否有任何金额限制。

•延迟入住赔偿应该由目前的每日150元提高至250元,并废除7,500元的上限。应该禁止建筑商强迫买家放弃应得的权利,赔偿款项应在交割日支付给买家,而非之后才支付。

• HST退税是一个常常令买家困惑的问题。购屋协议的首页应该包含声明,注明若买家不把物业当作自己的主要居所,所应支付的HST金额。

• 建筑商如果允许买家转让购屋协议,这往往涉及数额巨大且往往未申报的利润,应把转让细节上报加拿大税务局(Canada Revenue Agency)。

•最后,应禁止建筑商强制共管物业的买家分摊客房、节约能源设备或娱乐设施的成本费用,而这类强制性收费有时长达11年。

 

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