近年新建的小区，有不少采用车库建于屋后的设计，当共用巷道引发使用权纠纷时，需审慎斟酌后再决定是否要提起诉讼。（都市地产资料图片）
作者：律师Bob Aaron为多伦多星报专栏作家
【加拿大都市网】多伦多市中心有一排排屋，车库建在屋后，房屋与车库之间有一条巷道穿过6位业主所拥有的土地。邻居们签署了道路使用契约，允许各户共同使用这条巷道以便车辆进出。3年前住在巷道末端的业主对房屋进行了扩建，加建的部分建筑探出到巷道，令巷道缩窄近2/3。邻居向法庭提告，称该业主所为阻碍了车辆进出，应予拆除。然而法院的判决却让邻居们大失所望，也令多数人大跌眼镜。
安省上诉法院去年对一宗道路使用权(Right of Way)案件的裁决，完全颠覆了人们过去一世纪以来对何谓侵犯道路使用权的既有观念。
事件发生在多伦多Cottingham Street南端的几间相邻排屋(Row House)。排屋的背后有一条共用巷道，这条巷道穿过6位业主所拥有的土地，巷道的另一侧与每幢房子相对的是业主的私人车房。
针对屋后巷道的使用，所有业主签署了道路使用权（rights-of-way）契约，允许住户因“车辆进出的理由”，可互相穿过邻居的物业范围。
2012年的时候，排屋最末端单位的业主彼德迪康宁及丽娜迪康宁(Peter and Rachna De Koning)决定为房子进行大规模加建，加建部分包括一幢三层建筑物，有二楼阳台以及地面的休憩平台及花架。
大部分加建结构都是建于他们自己的物业范围内，所以这些部分没有因违反道路使用权而侵犯到其他排屋业主的权利；不过加建的二层阳台一小部分、以及大部分休憩平台，却延伸到共用的土地，受到道路使用权的约束。这意味著根据道路使用权契约，邻居有权行经迪康宁家那一部分房子、阳台及休憩平台。
迪康宁家侵占巷道的那部分建筑物，令屋后巷道的实用宽度由原本的12米，收窄到最窄处隻有4.4米(即14呎5吋)。
迪康宁的邻居们遂于2013年12月，向安省高等法院法官David Stinson，申请他们使用巷道的合法权利受到非法阻碍的声明。若声明获批，也许会要求迪康宁家拆除建于共用巷道的加建部分。
安省土地产权署总监Jeffrey Lem今年在安省法律界刊物《法律时报》(Law Times)中，就这宗诉讼作出评论，他表示：“我估计大部分地产律师都会认为，这宗案件的客观事实已然构成实实在在侵占他人土地情况，侵占物应该予以拆除。”他补充道，如此判决才是正确的，安省上诉法院在1921年就有一个案例，客观事实几乎与这宗案件一模一样，最终被裁定为侵占他人土地，侵占物须被移除。
然而，Stinson法官并未按已有案例进行裁决，他考虑的反而是巷道的实际用途，以及巷道在他人土地上通过（laneway easement）的措辞，因此容许保留此侵占物。他指出，儘管有侵占物的存在，但邻居仍可以适当通过巷道，巷道的预期用途并未受到阻断， Stinson法官在判词中写道：“使用(巷道)的权利未受阻碍。”
此裁决事实上是改变了定义巷道的界线，这意味著涉及到道路使用权，隻有当道路如契约字面上所指，受到侵入物严重阻碍的时候才能提起诉讼。经此案例后，即使使用道路的权利被削弱，隻要道路仍可依旧使用，也被视作不构成问题，想透过诉讼来成功维护道路使用权，将变得非常困难。
廸康宁的邻居当然对裁决感到不满，决定向安省上诉法院（Ontario Court of Appeal）提出上诉。上诉庭裁定：除非业主享有的道路使用权遭受到实质和严重的干扰，否则不能控告别人妨碍道路使用权。鉴于Cottingham街的案件中，没有人触犯此等条例，因此上诉法院最终维时原判，驳回上诉。
败诉的邻居们需承担约35,000元初审费，12,000元的上诉费，以及他们自己的律师费用。
多年来，我曾协助当事人处理过诸如垃圾桶或冷气机之类，置于共用行车道上的道路使用权纠纷。经过廸康宁一案后，邻居应将注意力放在道路使用权的目的是如何表述的，细仔研究后，确定是否能寻找出侵权之处再提出诉讼。
