露台吸烟或会触犯《共管物业法》

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【加拿大都市网】作者Gerry Hyman律师为星报共管物业法专栏作家

问:邻居的二手烟已令我放弃到阳台小坐休息,我也因此不能打开阳台的门为单位通风。听说大厦管理委员会可能会让业主投票决定,是否引入可让住户在阳台吸烟的新附例。若附例真的被通过,是否侵犯了我作为业主的权利?

答:《共管物业法》第117章指出,不允许任何业主于单位或公共范围中做出可能损毁物业或对他人造成伤害的行为,人身伤害的合理理解必然包括损害他人健康,而二手烟是已知的致癌物。

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(星报图片)

《共管物业法》并不禁止住户在单位中或大厦公共区域吸烟,不过就不允许住户在二手烟有可能进入其他单位、以致对他人健康造成影响的情况下吸烟。

依我的观点,于阳台吸烟,导致二手烟进入其他单位的阳台或单位内的行为,是被禁止的。《共管物业法》的权威高于Condo大厦的附例之上,大厦董事有义务执行《共管物业法》,因此附例不能允许与第117章相抵触的吸烟行为。

问:共管大厦的董事局,是否有权对所有单位进行保养维修,而无需徵求单位业主同意?如业主不希望由大厦法团所选的承办商进行维修,该怎麽办?

答:单位维修属大厦法团的责任,不过大厦章程书也许会规定业主负有维修责任,实际上几乎每栋共管大厦章程书都是这麽规定的。

大厦管理公司没有权利主动维修单位,除非业主不能在合理时间内对单位进行必要的维修。在上述情况下,公司则必须作出相应维修,而费用将由业主承担。

根据《共管物业法》,如业主未能于合理时间内进行必须要的保养维修,这就是业主的责任。而如果失修有潜在的风险令大厦物业受损,或造成业物内的人员受伤害,法团则可以选择对单位进行维修(但不是要求法团必须这样做),并由业主承担费用。

除此之外,法团没有权利对单位进行保养或维修。不过,若所有受影响的单位住户均同意由大厦进行维修,则另作别论。

问:大厦管理公司聘请的工程师建议翻新走廊,请问法团是否可以在未得到66%(2/3)业主同意的情况下,进行价值510万元的翻新工程?

答:若走廊有必要翻新,法团则必须进行工程而无需另行通知业主,或经业主投票通过。

若翻新并非必要,但工程是会为大厦增添设施、改动或改善公共项目,则法团必须将所提议的工程,以及预估的费用通知业主。此外还需要告知业主,如果有超过15%的业主要求,就有权召开业主大会,就有关工程进行投票。

若业主要求召开大会,隻要大多数投票赞成便足以通过拟议的工程。隻有当工程的预估费用,较大厦本财政年度的共用开支预算高出10%或以上,才需要取得66%(2/3)业主的同意。

多重代理需要各方书面同意

Q:作为买家或卖家,在同意“多重代理”(Multiple Representation)之前,我需要知道什麽?

A:在一宗物业交易中,同一间经纪公司既代表卖家也代表买家的情况,被称作“多重代理”(Multiple Representation)。这可能发生在买家和卖家虽然由不同经纪代表,但两位经纪属同一间经纪公司;又或同一位经纪同时代表两方或更多方。

通常,多重代理涉及房子的买家和卖家,但它也可以发生在对同一房屋感兴趣的两位或更多位买家,它有时被称为“双重经纪”。

以下是关于多重代理的一些基本知识。

经纪公司和经纪本人在进行多重代理操作时,必须遵守特定的披露要求。

首先,在签署代理协议之前,经纪公司就必须以书面形式告诉客户,也许会出现多重代理方案。如果客户同意,必须以书面形式确认,他们必须向客户提供书面形式的披露文件。

然后,如果真的出现多重代理,经纪公司必须通知客户,他们还打算代表其他客户。

如果发生多重代理的情况,经纪公司还必须披露单一代理与多重代理情况下,经纪在宣传及保护客户利益方面的义务有何不同,这被称为诚信义务(fiduciary duty)。披露应在购买Offer提出之前尽快做出。

除非得到被代理各方的书面同意,否则多重代理不能进行。假如其中一方没有提出书面同意,经纪人必须放弃客户之一,而这名客户需要寻找其他代理。

多重代理主要优点是,与支付给两间经纪公司佣金相比,多重代理有降低佣金比率的潜力。当然,不存在任何保证或降低佣金的要求。

其它注意事项:

•买家和卖家可能发现他们的利益和需求仍有互相冲突。例如,在多重代理情况下的销售/购买谈判,卖方试图将房屋卖出最高价,而买方希望尽可能支付最少的钱。

•对于可能严重依赖代理人指道的买家来说,多重代理意味著特别挑战——尤其是当他们不想与另一方分享机密信息的时候。这种情况下可以设置个人信息的共享限制,但必须向所有各方披露与房子和市场有关的真实细节,以满足对所有客户的诚信义务。

如果你对多重代理感到不适,记住:你有选择权。安省有成千上万注册经纪人可供选择,所以如果你需要其他代理人,将会有很多选择。

另一个需考虑的因素:绝大多数买家和卖家是以客户身份与经纪公司合作,若你是经纪公司的顾客(customer)而非客户(client),多重代理会是不同的。销售代表对顾客与客户的诚信义务有所不同——例如,如果对方是客户而你是顾客,他们可能只向你提供信息而不提供建议,这可能会使你处于劣势。

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