地产

【星岛综合报道】卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal)裁定，北温市毋须为去年树枝砸中居民汽车造成的损失负责。 据CTV报道，北温市民林达尔（Dawson Lindahl）的汽车于2024年4月遭行道树砸中造成全损。他透过卑诗民事审裁处索赔2,482元，其中包括950元租车费、845元汽油费、500元保险自付额以及186元的优步（Uber）车资。 仲裁庭成员雷诺兹（Alissa Reynolds）在11月19日的裁决中写道：“他认为北温市疏于检查树木，因此应该承担他的损失费用。” 而市政府就拒为所发生的情况承担责任，并获得仲裁员雷诺兹的认同。 仲裁员写道，林达尔要证明市府存在疏忽，就必须举证北温哥华市违反了对其汽车造成损害的注意义务——但根据一项名为“核心政策抗辩”的法律原则，城市管理者可以免于承担此类索赔。 ● 相关新闻：暴风雨期间巨树压车 多市政府为何不赔偿？ ● 相关新闻：行道树太老 满地可76岁妪巴士站等车掉落树枝砸头生命垂危 雷诺兹法官表示：“这项抗辩意味着，政府不能因其受财政、经济、社会或政治因素或限制所决定的核心政策而承担疏忽责任。” 在本案中，仲裁庭认定北温市针对其约9,800棵树木制定了一项“核心政策”，由于预算和人员配备方面的限制，并未强制要求对树木进行例行检查。 雷诺兹法官说：“北温哥华市表示，工作人员会进行非正式检查，或根据公众提出的服务请求进行检查。该政策规定，当公众提出问题时，北温哥华市会在合理的时间范围内审查并处理该请求。” 根据裁决，导致林达尔汽车受损的那棵李树，自2017年10月以来就一直未有检查，但在此期间，市政府并未收到任何有关对该树进行维护的请求。 雷诺兹写道，一张拍摄于2020年9月的该树照片也显示，“这棵树看起来非常健康”。 仲裁庭成员补充说：“没有证据表明北温哥华市应该知道这棵树枝存在安全隐患。因此，我认为该市毋须对林达尔车辆的损坏承担过失责任。” 图：Getty Images V6

【星岛综合报道】卑诗投机空置税（Speculation & Vacancy Tax，SVT）将于新一年上调，与此同时，联邦政府却取消了“未使用住房税”(Underused Housing Tax，UHT俗称空置税)，这引发了人们现时低迷的市场下该税是否有效、合法及必要的质疑。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，卑诗省的SVT税率将于明年1月1日起上调至房产估价的1%和3%，适用于外国业主和加拿大公民或永久居民中的全球非税务居民。其中，针对非税务居民的税率为1%，而在2019年至2025年期间，该税率分别为2%及0.5%。 然而，卑诗省新民主党政府加强税收力度，却是在联邦政府于2025年预算案中取消UHT的情况下进行，两级政府的政策明显出现分歧。 卑诗保守党党领罗仕德(John Rustad)发声明表示：“随着房价下跌，联邦政府已取消空置税，我们认为卑诗省也应该效仿，取消其投机空置税。” 当前楼市低迷被认为没必要加税 有专家质疑，SVT自2018年推出以来是否达到了预期目标。省政府网站称，该税“旨在将空置的房屋转为卑诗省居民的住房，并确保外国业主和主要收入来自海外的业主公平地向卑诗省的税务系统缴税。” ● 相关新闻：卑诗投机空置税2023年斩获7520万元 明年起扩展至59城镇 ● 相关新闻：无语！她们天天住在家里未曾出门却要缴纳空置税  大温地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors)首席经济学家利斯(Andrew Lis)表示，“该税对住房可负担性产生显著影响了吗？考虑到自该税推出以来发生的诸多其他因素，我认为我们不能将太多影响归因于该税本身，因为这些因素对房价的影响明显更大。” 考虑到当前的房地产市场低迷，房价趋于平稳，租金受到抑制，库存增加。利斯说，“在如今库存远高于该税推出时水平的情况下，这项税收是否仍然适用？这确实值得怀疑。我认为目前市场上的库存非常充足”。 一位曾参与针对该税项提起集体诉讼的卑诗省律师表示，该税项的合宪性也尚未解决。 2020年，LW & Associates律师事务所的黄律师（Lawrence Wong，译音）代表9名请愿者，向卑诗省最高法院申请禁制令，但最终败诉，他在客户不得不每年缴纳高达46,500元的税款。据称，这些请愿者中有些人是因就医或照顾年迈父母而不得不暂时离开卑诗省的住所。 黄补充道：“从宪法角度来看，它强迫人们以某种方式生活并不合法。它还限制了人们选择居住省份的迁徙自由，如果你选择卑诗省，你就必须在那里居住一定时间。” 多数人透过出售或出租适应变化 资深规划师兼已退休开发商盖勒（Michael Geller）表示，这项税收会阻碍人们拥有第二套房，进而影响本地经济。有些人被迫卖掉房子搬走。有些人则选择租房，“如果目标是尽量释放出租物业的话，某程度上这样做几乎是适得其反”。 ● 相关新闻：联邦物业空置税是什么？很多人不知道！ 盖勒表示，这项税收实际上可能是一种财富税或入息税。 加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives，简称CCPA）驻温哥华的高级经济学家Marc Lee表示，这项省级税收只适用于一小部分房主，而且“为了征收这项税收，需要相当多的官僚程序”。 “鉴于目前的房地产市道，我们有理由质疑这项税收是否仍然有效。” 他表示，调高2026年的税率未必能真正改善房屋可负担性。 Marc Lee建议，为了公平起见，应该同样重视国内的投资者，并且反对住房市场中“有害的”投机压力，是一个合理的目标。并指出，温哥华市已经实施了类似的税收政策。 卑诗省财政厅发言人在声明中表示，该税收已筹集超过4.7亿元，用于资助适用地区的经济房计划。报告称，2022年的一项独立审查发现，该税收在2018年至2020年间，已经帮助大温地区的长期租屋市场新增约2万单位。 Crowe...

【星岛记者王婷报道】两名港人女租客在多伦多士嘉堡爱静阁租住一间柏文单位期间，遭遇业权变动争议：单位买家挞订、未能完成最终交吉（final closing），发展商遂通知要收回单位并指控两名租客非法占用，要求即时迁离。租客未有随即搬出，及后更历经断水断电，引发社会关注。 事件最终演变成法律诉讼：发展商入禀安省高等法院，向两名租客索偿15万元；租客一方则坚称案件应由安省租客与房东仲裁委员会（LTB）审理，并主张发展商应成为假定房东（assumed landlord）。 星岛早前报道，租客陈小姐指 15 万加元索偿“等同逼她们离开加拿大”。其代表法律顾问 Raymond Lee 认为，发展商告上高院“并不合理”，因为当前仍有案件在 LTB 排期等待裁决，内容涉及她们与买家间的租约是否会令发展商成为房东。 相关阅读： 【独家/租客恶梦系列报道之六】香港新移民遭断水电逼迁事件继续延烧　发展商向两女租客索偿15万 案件关键时间线 2021年4月： 发展商和荣姓买家签署买卖协议。 2025年4月： 荣姓买家将单位出租给两名港女租客，租约期一年，从2025年4月26日到2026年4月25日为止。 2025年7月29日： 发展商送达终止成交及迁离通知。 2025年8月1日： 租客遭断水断电，租客求助市府、议员及入禀LTB。数日后，LTB颁令恢复水电供应。 2025年8月26日：LTB开庭聆讯，租客、房东及发展商均透过视像软件遥距出庭。租客法律代表指，当庭提出口头诉求，要求裁决发展商成为“假定房东”。 2025年8月至今： 租客称未再与荣姓房东联系。LTB至今未有裁决。 2025年10月20日： 发展商入禀安省高等法庭，对两名租客索偿 $15 万加元。 2025年12月25日： 租客计算预缴租金（五个月可抵租按金）可合法居住到此日期。   加拿大《星岛新闻网》发现，事件涉及如下核心问题： 1 、“临时入住（interim occupancy）期间”，业权究竟属于发展商抑或买家？ 2 、在没有发展商批准下，买家于“临时入住期间”出租单位是否合法？若买家挞订，租务责任是否会转移？ 3 、案件应在 LTB...

【星岛综合报道】温哥华一家地产经纪公司因违反洗钱和恐怖主义相关规定，被处以149,886元的行政罚款。 据加拿大金融交易和报告分析中心(FINTRAC)发布的新闻稿，乐房美家(LeHomes Realty Premier)地产经纪公司因违反《犯罪收益(洗钱)和恐怖主义融资法》第一部分及其相关法规而受到处罚。 FINTRAC列举了与此案相关的6项具体违规行为，其中包括“在有合理理由怀疑交易与洗钱犯罪有关的情况下，未能提交可疑交易报告”。 FINTRAC也发现，乐房美家地产经纪公司未能确保指定专人负责制定合规计划。 一些较严重的违规行为涉及恐怖主义。FINTRAC指出，乐房美家未能考虑其产品和交付管道“及其客户和业务关系”中存在的洗钱或恐怖主义融资风险。 该经纪公司也未能保存完整的客户纪录，并且未能向其员工提供持续的培训计划。 FINTRAC表示，全额缴付罚款后，此案就会终结。 FINTRAC行政总裁帕奎特(Sarah Paquet)在一份声明中表示：“FINTRAC与企业合作，帮助他们了解并遵守《金融交易和报告分析中心法案》规定的义务。我们坚定地确保企业继续履行其应尽的责任，并在必要时采取适当行动。” 乐房美家地产经纪公司总部位于温哥华固兰湖街(Granville St)。 (图：网页截图) V11

【星岛综合报道】“终身租屋”是否正成为新常态？加拿大租客数据表明，本国正朝着这个方向发展。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，在加拿大，租屋可能不再只是拥有自置物业前的短期过渡阶段。根据最近的一份报告，本国租屋者的年龄中位数已超过30岁，许多人已为人父母，这表明许多人将继续租房。 据租房服务公司SingleKey Inc.于11月份发布的报告显示，租屋者的年龄中位数目前为32岁，其中11.7%的租屋家庭有子女。 SingleKey联合创始人兼行政总裁利卡(Viler Lika)表示：“人们通常认为租房者都是20多岁的年轻人，他们刚开始人生旅程，事业也刚刚起步。但这种情况现正慢慢改变，尤其是在那些租房成本较高的城市。” 据悉，在多伦多和温哥华等高成本城市，租屋者的年龄中位数接近34岁。利卡指，这意味着：一方面，加拿大人成年后租房的时间越来越长；另一方面，年轻人为了省钱，在20多岁时选择与父母同住的时间也越来越久。 加拿大房屋按揭公司（CMHC）CMHC副首席经济学家卢怀尔（Aled ab Iorwerth）表示，部分长者在退休后从独立屋搬到柏文以变现资金，也可能是导致租客年龄中位数上升的原因之一。 加拿大统计局10月份发布报告显示，与30年前相比，租客搬家频率降低，更多人在同一地址居住5年或更长时间。该机构表示，一年前居住在不同地址的租屋者比例，从1996年的29.5%下降到2021年的19.9%。 卢怀尔表示，虽然终身租房的概念在以庞大租屋市场著称的满地可一直司空见惯，而今这种情况在加拿大其他地区也越来越普遍。“我认为终身租房者的比例很可能会上升。” 租屋者收入是多少？ 租屋家庭年平均收入介乎10.9万至12.5万元之间——这一范围比加拿大6.8万至7.8万元的平均个人收入高出50%以上。根据SingleKey的报告，这个差异表明租客通常属于双收入家庭，例如夫妻或室友。 ● 相关新闻：大温租金略降一房柏文约2164元 最平租社区在哪里？ ● 相关新闻：月租550元全包 这样的租房条件你觉得合理吗？ 卢怀尔也表示，他看到越来越多不一定有亲属关系的租客为了节省住房成本而“合租”，而住房负担能力仍然是一项挑战。 “以前房东甚至不接受租金收入比低于30%的租客，这意味着他们不希望租客将超过税前总收入三分之一的资金，用于支付房租，”他说。 根据SingleKey的报告，加拿大全国平均租金收入比为32.6%，在温哥华等城市甚至更高，远超过35.6%的标准门槛。如果加上个人债务，这个数字还会更高。SingleKey的数据显示，全国平均租金加债务收入比为38%。 CMHC报告称，2023年平均租金涨幅创历史新高，并表示由于需求旺盛和空置率处于历史低位，租金涨幅超过了工资涨幅。然而，CMHC表示，自那以后，由于外来移民放缓和劳动力市场疲软，租金一直在下降。 卢怀尔说，“由于整体经济疲软，过去几年我们并没有看到租金大幅上涨，”这与收入增长乏力，青年失业率居高不下有关。 不过，他看到新建柏文大楼租金变得更高，这是因为建筑成本更高，配套设施也更完善。 根据Yardi Systems, Inc.旗下租房市场平台RentCafe的最新数据，10月份加拿大各类房产的平均要价为每月2,105元，低于去年同期的2,152元，但仍高于2019年新冠疫情爆发前的水平（每月1,845元）。 哪些城市的租屋需求最旺盛？ CMHC年中租屋市场更新报告显示，卡加利、多伦多、温哥华和哈利法斯等大都会区的广告租金价格持续下降，而爱民顿、满地可和渥太华的租金则持续维持年度成长。 卢怀尔指出，与加拿大其他地区相比，满地可和爱民顿的租屋比例较高。然而，多伦多和温哥华等主要大都会区的住房成本较高，这意味着越来越多的人，尤其是年轻的加拿大人，只能选择在这些城市租房子。 但CMHC的报告指出，近期国际学生政策的变化，已经对安省、卑诗省和新斯高沙省的租屋需求产生影响，这3个省份在2025年第一季持工签和学生签证的人数均有所下降。 RentCafe收集其平台上租房搜寻数据，并根据可用房源数量、房源浏览量、收藏的柏文数量以及保存的个人搜寻记录4指标进行排名，从而确定加拿大最热门租房市场。10月发布的第三季报告显示，安省租屋需求最高，共有12个城市上榜。 根据SingleKey报告，温尼辟更受有家庭的租屋者青睐，因为该市的租屋者年龄中位数最高，为34.1岁，超过20%的家庭有子女。温尼辟与其他加拿大城市相比，租金价格较低，但收入水平也往往较低。该市租屋者的信用评分也较低，破产率较高，显示家庭面临巨大的财务压力。 未来的租屋市场将如何发展？ 利卡表示，过去5年租屋市场波动剧烈，原因包括疫情期间租屋者离开大城市后又返回，以及移民政策的剧烈变化，导致人口先是快速增长后又放缓。 “这真是犹如过山车，”他说。 他预测，由于销售低迷，新建柏文数量将持续下降，但更宽敞、配套设施更完善的长期出租专用房的开发将会增加。 他表示，虽然租屋者也有机会购房，但他看到的最大跌幅出现在那些面积仅600平方呎（约56平方米）的“鞋盒”式柏文中，这些柏文过去曾为投资者争相抢购。他表示，两到三房的房屋深受家庭或寻求更大空间的购屋者青睐，但由于需求依然旺盛，这类房屋的价格并未出现显著变化。 CMHC预计，随着更多租户在住房负担能力压力下选择合租以节省开支，三房及以上房屋的租屋需求将会增加。该公司在其年中市场报告中也指出，小户型房屋可能更难吸引租户。 卢怀尔预测，在多伦多和温哥华等高消费城市，长期租屋者将会增加。 但他同时警告，虽然短期内由于需求疲软，多伦多的租金价格可能会面临下行压力，这可能会影响开发商开工或启动新项目的意愿，从而产生“连锁效应”。 他预测，到2026年、2027年甚至更晚，由于柏文大楼建设受到限制，多伦多租屋者可能会再次陷入“负担能力困境”，而其他市场的供需关系可能会趋于平衡。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】虽然大温哥华地区的租金价格11月略有下降，但该地区仍然是加拿大租金最高的地区。 不过，有些社区为预算有限的房客提供了价格较低的房源(如果现在还能找到合适的房源的话)。 根据liv.rent的最新租金报告，大温区新释出的无家具一房柏文的平均租金已从10月份的2,223元降至11月份的2,164元，环比下降了59元。 西温哥华仍然是租住无家具一房柏文最贵的城市，平均租金为2,519元。它也是全加拿大租住此类柏文最贵的地区。 【相关新闻】全国租金续降 但温哥华仍是全国最贵 多伦多第三 【相关新闻】数据表明终身租屋在加拿大将成为新常态 至于在大温地区哪里可以找到廉宜的租房？ 阿波斯福(Abbotsford)连续第二个月成为低陆平原地区租住无家具一房最便宜的地方。此前它曾一度是最经济的选择，但素里在夏季的几个月占据了榜首。 今年10月，阿波斯福的平均租金为1,528元，远低于素里租金最平的社区纽顿(Newton)，后者平均租金为1,617元。 素里是温哥华都会区整体租金相对最便宜的地区，多个社区的平均租金低于2,000元。在纽顿之后，吉尔福德(Guildford)是租金最低的选择，平均租金为1,670元。在南素里，同类型柏文的平均租金为1,732元，而租金第二低的弗利特伍德(Fleetwood)社区的平均租金为1,750元。 在素里市中心，一间一房柏文的平均租金为1,787元。白石市的平均租金也低于2,000元，为1,977元。 在兰里，威洛布鲁克(Willowbrook)社区的平均租金为1,760元，威洛比(Willoughby)社区的平均租金为1,966元。 本拿比只有一个地区的租金低于2,000元，即西门菲沙大学(SFU)及本拿比高地社区，平均租金为1,990元。其South Slope的月租只略高一些，为2,051元。 列治文没有租金低于2,000元的社区。最便宜的是史蒂夫斯顿，平均租金为2,011元。 维多利亚一日落菲沙围(Victoria-Sunset Fraserview)是温哥华市租金最低的社区，平均租金为1,895元。马宝区(Marpole)是租金第二便宜的社区，平均为1,939元。 伦弗鲁一高龄活(Renfrew-Collingwood)是第三便宜的社区，平均租金为1,952元。基拉尼(Killarney)是温哥华唯一另一个租金低于2,000元的地区，平均租金为1,976元。 (图：加通社资料图片) V11

【星岛综合报道】温哥华富人区一所19,000平方呎的豪宅，在屋主坚称因外国买家税及其他政策令楼价下跌之后，官方估价下调了400万元。 据加通社报道，卑诗物业评估上诉委员会（Property Assessment Appeal Board，PAAB）周四将这栋位于温西桑那斯社区(Shaughnessy)的豪宅估价，从2,400万元下调至2,000万元。此前，业主就温哥华豪宅市场房价下跌对政府相关估价提起上诉。 委员会对位于安格斯大道（Angus Dr.）1498号物业的裁决中，包含了一份由业主Onni集团提供的销售清单。清单显示，类似房产的售价已大幅低于原挂牌价，最多以折扣50%售出。 ● 相关新闻：温市府提议著名豪宅区黄金地段 兴建一改四城市屋 ● 相关新闻：兰里业主经上诉如愿让豪宅贬值逾50万元 裁决指出，尽管该房产今年的评估价为2,400万元，但Onni公司声称仅值1,750万元，原因是豪宅市场受到“新的财务和税务披露”政策影响，包括外国买家税、联邦豪宅税、房屋空置税以及卑诗省的投机空置税(speculation and vacancy tax)。 评估员则反驳说，他们举出的一些销售案例显示，豪宅市场在过去几年一直保持稳定。 委员会的审查小组表示，在考虑了可比销售案例、房产面积和房龄以及其装修和配套设施后，这栋配备了室内外游泳池及网球场的两层楼物业，最终确定市场价值为2,000万元，它将用于计算地税。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】卑诗省一名女房客与室友亦即二房东发生纠纷，遭到驱逐，因此对代理房东提起多项法律诉讼。 卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）近日公布一项裁决，事涉一宗驱逐案件，两名房客之间发生纠纷，房客对二房东提出多项索赔。 申请人KD向被告LE租用房子，声称LE行为不合理，扔掉了她的物品，并试图迫使她在没有得到通知的情况下搬走。KD表示，她觉得和LE住在一起不安全，因此选择自行搬离。 在这宗驱逐纠纷案中，KD声称损失总计667元，其中包括500元的按金和167元的租金退款。 LE则辩称，KD造成了损坏，亦没有归还门禁卡或锁匙，实际上已经丧失了她的按金。LE还指，由于KD的“不当行为”不得不将其驱逐，因此对方无权获得租金退款。 KD告诉法庭，她于2024年3月搬入该单位，当时双方达成了一项为期6个月的协议。LE则否认该说法，并表示她想要一位长期室友。 两人都没有威胁性或攻击性 提交给法庭的证据显示，双方的关系于2024年5月开始恶化。双方都告诉法庭，她们觉得对方“具有威胁性和攻击性”。 ● 相关新闻：房东签约后反悔不租 不愿退还押金的后果更惨 ● 相关新闻：卑诗租客起诉房东非法驱逐 一纸警方报告却使结局反转 仲裁庭则表示，证据显示两人都没有威胁性或攻击性，并指她们在某些事情上存在分歧。有些分歧涉及KD的表亲是否可以与她同住，LE是否可以就此额外收费，以及KD是否因使用密封圈漏水的浴缸而造成水渍损坏。 2024年6月时，LE发短信给KD，要求KD在2024年6月30日前搬走，因为她的孩子需要使用该房间。其他讯息显示，KD对此表示反对，希望继续居住。 双方关系持续恶化，同年6月25日或26日，KD被要求立即搬走。LE表示，她这样做是因为KD骚扰她、言语不当并试图“挑衅”她。 “如上所述，双方没有书面协议，似乎也没有关于终止租约的口头协议。然而，我认为这是一项默示条款，即任何一方都应提前发出合理通知。因此，我得出结论，认为（LE）要求（KD）在6月26日搬出且未事先通知是不合理的。” 法院裁定LE需向KD支付167元租金退款。 关于按金，审裁处命令LE支付KD总共500元中的250元，因为KD没有归还钥匙，导致LE必须花费200元换锁和门禁卡。其余50元扣款是因为LE能够证明KD弄脏了一条毛巾并撕烂了一条毯子。 最终，LE被勒令向KD支付501.86元，其中包括赔偿金和法庭费用。 图：网上图片 V6

【星岛民调】卑诗最高法院8月裁定考伊琴部落(Cowichan Tribes)在列治文市一幅土地拥有原住民所有权，并指政府对该土地的所有权无效，省市两级政府随即上诉。 受影响土地范围内的部分居民顿感晴天霹雳，有人担心以真金白银买回来的私人业权会否“无效”。 一波未平，大温近日又爆出2016年有原住民部落入禀法院，声称拥有在高贵林港及高贵林市部分土地(下图)的所有权。诉讼程序目前处于“暂缓”(abeyance)状态，由省府牵头进行庭外谈判。(见另文) 在加拿大其他类似土地上拥有物业和企业的业主，也担心列治文业权案政府上诉一旦失败会引起的连锁效应，例如物业价值下跌，按揭借贷可能泡汤，甚或业权不保。举国注视裁决会否成为案例，引发全国各地涌现同类诉讼。 加拿大星岛于11月3至10日就此进行了网上调查，共收回316份有效问卷。结果显示，大多数受访者支持政府上诉，但对胜算却有分歧。 1. 两级政府提出上诉是否正确？ 近八成(78%)读者认同政府提出上诉，仅16%反对。这反映民众即使理解原住民及其祖先的历史，但仍较认同现行的土地业权秩序，并倾向同情受影响的私人业主。 主流社会的民意则比较有保留，但仍以支持上诉者占多数。据民调机构Angus Reid在10月下旬对卑诗省居民所做的网上民调，有61%人赞成上诉，12%反对，27%表示不确定。 2. 有私人业主称裁决令其物业价值大跌。你认为主要责任在于： 只有很少数的读者将问题责任归咎原住民、私人业主或列治文市府，但有八成半(85%)人把矛头直指联邦、省法院或省政府的其中一方，尤以联邦政府(40%)最受诟病。 联邦政府成为众矢之的是可以理解的，因为原住民土地所有权的协商本来就是联邦的责任，而且有几个世代的历史，早应妥善解决。在8月法院作出裁决后，省府和市府随即提出上诉，联邦政府却未有明确表态，也可能令部分民众失望。 此外，有逾四分一(26%)人认为法院须负最大责任，显示法庭裁决未获普遍认同，法官判词应对其法理依据有更深入浅出的解释。 3. 事件最终会如何解决？ 41%受访者预期上诉得直，推翻原审裁决，显示不少人对上诉抱有期望。然而，有四分一(25%)认为上诉会被驳回；另有近四分一(24%)预期会庭外和解，或经法院重审达至共享方案。   4. 一旦政府上诉失败，会带来什么影响？ 然而，民众都对一旦上诉失败带来的影响深感忧虑，并预期会有严重后果：40%读者认为其他原住民族群会相继兴讼，掀起全国土地业权纠纷浪潮；另有36%担心国家领土合法性受挑战，甚至引发宪制危机。 上述的Angus Reid民调亦显示，有67%卑诗居民认为事态严重，可能影响全国的私人物业权益；20%认为问题不严重；14%表示不确定。 在列治文东南部这幅732英亩土地上，直接受裁决影响的只是区区数十至百多户，但其引发的争议却兹事体大，不容小觑。 据BD&P律师事务所解释，这项裁决是原住民法律领域的“重大转捩点”，如果上诉失败，将为其他原住民未来就其土地所有权提出诉讼，树立意义深远的法律先例。 《卑诗省土地业权法》(Land Title Act of BC)是基于不可撤销业权的概念(即土地的登记业主拥有绝对且安全的土地所有权)，并确保一旦业权在田土厅正式登记，即被视为“最终且具有决定性”。 诉讼中的被告方(即政府)辩称，《卑诗省土地业权法》可以保障业主的“永久业权”(fee simple)免受原告方声称的原住民土地所有权影响。 法院反驳了这个论点，并指出原住民土地所有权不属于土地业权制度内，依据的是《诠释法》(Interpretation Act)，该法要求在对法例进行诠释时，必须尊重且不得削弱原住民的权利。 法院裁定政府向业主授予该幅土地中的永久业权，是不合理地侵犯了考伊琴部落的原住民土地所有权。此外，联邦政府和列治文市政府在考伊琴土地的永久业权权益是“有缺陷且无效的”。 在这次诉讼中，考伊琴部落未有质疑私人土地业主持有的永久业权的有效性。因此，法院拒绝就私人永久业权的地位或其有效性，作出任何决定或声明，并明确指出，任何有关此类权益的问题都需要在日后涉及私人业主的案件中予以解决。 星岛民调： 【星岛民调结果】来都来了… 有人欢喜有人愁 救生艇民去或留？(附卑诗大学研究简报) 【星岛民调结果】七擒七纵七释放？维护人权与保障人命怎权衡？ 【星岛民调结果】市民又爱又恨  测速相机旨在歛财还是避灾？ 【星岛民调结果 】屋主自卫未必合法  但加拿大人话合情合理 过往的【星岛民调结果】 V&T

【星岛综合报道】由于食品价格持续上涨，一项调查显示，此一趋势改变了加拿大消费者的购物、烹饪和饮食方式。 据加通社报道，由达尔豪斯大学农业食品分析实验室与线上数据平台Caddle合作发布的最新版《加拿大食品情绪指数》（Canadian Food Sentiment Index）显示，食品仍然是加拿大人家庭在财务方面最主要关注点。 有多达逾过五分四的受访者坦承最大的开支压力来自食品，虽然这一比例较一年前的84.1%已有所下降，但仍远高于他们对其他日常开支的担忧，例如水电费、家居用品、住房、交通同娱乐。 上个月进行的调查中，近3,000名受访者中的半数人表示，食品开支在过去一年“显著”上升；略超过三分一的受访者表示，他们的食品开支“略为”增加；约有12%的人表示他们的食品开支保持不变。 大约20%的加拿大人表示，他们现在每月花在家用食品的开支超过600元，略高于今年春季的半年一次的食品消费指数；另有46.4%的受访者每月食品花费介乎300至600元之间。 每日都在作出艰难取舍 加拿大统计局本周稍早表示，10月份从杂货店购买的食品价格年增3.4%，相比9月份的4%有所回落。但当月食品杂货成本的上涨速度仍超过2.2%的年度整体通胀率。 在食品情绪指数调查中，近一半的受访者表示，由于食品价格上涨，他们已经改变了购物习惯，会寻找特价和折扣。约23%的受访者表示，他们尝试更多使用优惠券、网上购物以获得更优惠价格，或去廉价商店购物。 ● 相关新闻：渥太华花100万举办奢侈会议 豪华晚宴外 每个人礼物包价值逾万元 ● 相关新闻：生活不可负担性恶化怎么办？央行如此建议... 报告共同作者泰勒(Stacey Taylor)表示：“人们每日都在作出取舍——转换品牌、减少购买种类、更多在家煮食，或者完全延迟购买。” “数据显示，人们的消费观念发生了明显转变：如今，大多数购买食品的决定均以价格承受能力为首要考量因素。” 其他常见的节省开支方法包括减少购买非必需品，如雪糕，改用较便宜的品牌，以及减少购买肉类或水果等昂贵食品。 随着食品价格上涨，加拿大消费者正在积极寻找更多元的超市选择。但专家表示，建立一个能够与大型超市竞争、涵盖全加拿大的非企业连锁超市并非易事。 为了应对食品成本费用上涨，加拿大人似乎也在减少外食和外卖的支出。约三分之一的受访者每月在餐厅用餐的消费不到50元，近四分之一的受访者每月消费介乎51至100元之间。 该报告还发现，消费者对大型食品零售商的信任度持续下降，越来越多的加拿大人认为价格制定过程不透明，并对此感到不满。同时，消费者对加拿大种植及生产的食品支持度也在上升。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】温哥华市议会投票决定重新划分一所学校篮球场的土地用途，允许建造一栋6层楼高的出租柏文大楼；但家长们对温哥华市议会的这项决定感到不满。 据CBC报道，温哥华教育局(VSB)早在一年多前就宣布将出售位于Sir Sandford Fleming小学南侧的一块土地，但这项重新划分住宅用地的决定，直到上周四才提交给市议会。 根据市政府工作人员的报告，位于东49街1401-1455号的这处开发案，预计将包含约87套出租单位，其中20%的住宅面积将以低于市价的价格放租。 VSB将这块目前建有篮球场的土地租给了开发商Vittori Lanark Holdings Ltd.，租期99年，租金850万元。 报告显示，租赁条款规定，VSB员工将享有优先入住空置出租单位的权利。 【相关新闻】卑诗启动最大规模公校基建 兰里联合校园创设2800学额 但该小学家长咨询委员会主席梅塔(Heman Mehta)表示，重新划分学校部分土地用途的决定根本说不通。 “我们一直在努力向他们解释，他们的数据已经过时且存在缺陷。”梅塔说道，他的两个孩子都在该小学就读。 “如果你们要把这块地白白送出去99年，而我们学校的学生人数已经超出了22人——我们怎么可能在学校里继续发展下去呢？” 他指出，根据今年稍早发布的最新入学预测，该小学预计到2043年在招生范围内将有646名学生，即其容量的133%。 梅塔担心，如果学校将来需要临时教室，唯一可用的土地就是这座球场。 他表示，虽然他不反对新建租赁房屋，但搬进这些新房的家庭很可能难以让孩子入读该校。 他对租金价格也颇有微词：“这么宝贵的土地，怎么能以每月7000元的价格租出去呢？” 温哥华教育局承认家长们的担忧，但表示其数据可靠。 教育局在电邮声明中表示：“最新的预测显示，该校区有足够的空间容纳学生，满足他们现在和未来的入学需求。” 教育局表示，该租赁协议是在广泛的公众参与后最终敲定的，并很高兴看到支持学生学习和温哥华住房需求的全面流程得以完成。 但其他的家长对公众参与过程表示担忧。 温哥华地区家长咨询委员会主席程女士(Melanie Cheng)表示，除了2021年的两次公众资讯说明会之外，家长们直到2024年教育局通过决议之前，都没有再听到有关该计划的消息。 “家长们很担心，因为我们被蒙在鼓里。”她说：“他们需要开始与社区沟通并制定计划，以便有足够的配套基础设施。” 程女士表示，她对温哥华东区其他学校正在审批的土地重划申请感到担忧。 “我们认为这是一个短视的决定，优先考虑的是资金，而没有真正考虑到社区的发展和需求。” (图：Google Maps) V11

【星岛综合报道】温哥华华埠一群居民及社区人士周一(17日)在市政厅外举行示威集会，反对一个拟华埠兴建的住宅楼宇发展项目。有示威民众表示，担心一旦有新颖的建筑物动工后，会推高附近一带的租金水平，社区随之将变得“中产化”。 温哥华发展许可委员会(Vancouver Development Permit Board，简称VDPB)即将开会，决定这项拟议中发展项目的命运。 示威者之一Mark Lee(上图发言者)表示，如果该计划获得通过，将会造成“双输”局面，对任何一方也没有好处。 他说：“作为社区人士，我们会蒙受损失；但市政府也会有损失，因为他们基本上是在向发展商叩头。为了什么呢？就是为了一个实际上对他们没有任何好处的项目。此外，发展商也可能有损失，因为硬推这个项目是一个糟透的财务决定。” Mark Lee在华埠工作，他忧虑这个发展项目可能会令该地区变得更“中产化”，并削弱公众对政府审批流程的信任。 他补充说：“周边建筑物的租金将会上涨，我们这些小商户，像是我工作的公司，租金可能也会上涨，因为这里要建一栋崭新和光鲜的大楼。” 该提案建议在哥伦比亚街(Columbia Street) 570号——原为奇化街(Keefer Street) 105号，兴建一栋九层高的多用途大楼，计划中还将建设一个庭院和一个社区服务中心。 该项目早于2017年首次提案，在被驳回后，发展商Beedie于2019年提出诉讼。 结果，该项目在2023年获得批准，条件是需要接受建议作出一系列修订，包括改善该建筑物与附近“具有重要文化意义”的地标(例如华埠纪念碑)之间的关系。 目前已有超过100名市民报名要求在听证会中发言。 VDPB表示将会听取所有希望发言的市民的意见，然后才作出最终决定。 图：CityNews V20

【星岛记者王婷独家报道】今年7月，两名来自香港的新移民女租客在多伦多爱静阁租住一个柏文单位期间，突遭发展商通知须于“24小时内搬离”，其后更被断水断电长达9日。事件已提交安省租客与业主仲裁委员会（LTB）处理。但近日租客陈小姐表示收到发展商向安省高等法院入禀文件，要向两女租客追讨15万元损失，令争议再度升温。 突遭急令搬迁及断水电供应　酷热天气下挨过9日无水电 两名陈姓女租客今年4月透过社交媒体“小红书”资讯租住该单位，7月底突然收到发展商通知，指单位仍未完成正式交楼（final closing）程序，要求她们于24小时内迁离。二人指已交付相等于近半年租金的款项给房东，又没法讨回，所以拒绝即时搬走后，随即被断水断电，自8月1日起生活陷入困境；当时多伦多气温逾摄氏30度，二人如置身 “酷热煎熬”。   相关阅读： 【租客恶梦 / 星岛独家报道五之一】两港女租客被勒令24小时搬走 停水停电5天 数大汉登门赶人...... 【租客恶梦‧系列报道五之二】被勒令24小时搬走 专访两港女租客如何挨过停水停电6天？ 两女多方求助  暂解困局 她们向多伦多市府及三级议员求助，亦于8月6日向 LTB 入纸。翌日获LTB颁发一道临时命令（interim order），要求物业拥有方即时恢复水电。至8月9日晚电力重启，翌日中午供水亦回复正常。 该“租务纠纷”案件于8月底正式在 LTB 开庭。代表两名女租客的法律顾问对星岛表示，租客诉求包括：确认发展商是否成为“合法房东”，以及就8月物业断水断电行为要求作出惩罚。然而，审裁至今未有裁决。 星岛新闻网今年8月率先独家报道“逼迁事件”，引发社会关注。 看楼期间突收高院传票　限期抗辩否则视作败诉 在7月底“逼迁事件”发生后三个月过，近日事件又再升温。最近，两位租客陈小姐称收到发展商派员上门递交安省高院诉讼文件。提告人为Sheppard Garden Inc. (与租住物业发展商“95发展公司”注册地址相同)，指两名租客属“非法占用”单位，发展商要收回。在递上之文件中，提告人要求她们清空单位，并就未能卖楼之损失向她们追讨15万元赔偿。二人需在20日内提交抗辩，否则将视作自动败诉。 陈小姐接受加拿大星岛新闻网专访时忆述，自8月恢复水电后，发展商未再主动接触她们。但最近两星期，对方开始请潜在买家上门看楼。发展商会提前24小时通知陈小姐有人上门，而陈小姐亦会留在单位配合，开门给人“看楼”。不料几日前有人看楼期间，发展商确定她本人在场时递上指控及索偿文件，“他明知我在屋内，便派人专程来送来”。 她坦言对15万索偿感到极度徬徨：“原本我打算住到12月底租金期满便搬走，但如今突然被告，又要求赔十五万，我不知如何是好！” 原告指买家违规放租　租客拒迁属“非法占用” 据发展商向安省高等法院入禀的诉讼文件记载，原告Sheppard Garden Inc.称，自己是涉案单位的业主，早在2021年4月已与买家签订楼花买卖协议。但在2025年临时入住（interim occupancy）期内，当时的买家未经同意，擅自把单位租予被告，租约于2025年4月底开始生效，为期一年。原告称，上述租赁安排的做法违反协议中禁止在最终成交前出租物业的条款。根据原告和买家签署的买卖协议，买方在最终成交日前不得以任何方式租出或提供出租物业，除非事前获原告书面批准，但原告从未授权相关租约。 及后买家未能完成最终成交，原告于2025年7月29日送达终止成交及迁离通知后，原告方知被告已入住房屋。原告7月尾之通知亦曾告知被告，买家无业权、已挞订，亦无权出租，故被告留住并不合法。原告称，其后曾多次以书面及口头要求被告迁出，但均遭拒绝。 原告强调，被告属无权的非法占用者。如被告主张任何租约权益，应向已挞订的“买家”追讨而非向原告。由于被告持续侵占，原告无法出售或放租物业，期间须承担按揭本息、管理费及保险等开支，并因利率上升及楼市转弱错失重售或放租机会，蒙受财务损失，所以向2名女事主索赔15万。 房东违例出租单位  事发后未退租金押金 事件当中关键的另一方是未能成交单位后不做回应的荣姓“买家”。7月尾发展商发出迁离通知书当时，该名买家已知悉，自己未能完成成交，发展商因此会收回单位。但房东既未出面与租客陈小姐商议处理发展商之迁离通知，亦未考虑如何结束自己当时和两名女租客的租赁合同，房东态度成为事件恶化的主要症结。 陈小姐接受星岛采访时指，自8月份到11月份期间，她和荣姓房东无进一步联络。早前在收到迁离通知后，她曾找买家讨论，但房东仅回应要求她们尽快搬走。陈小姐指出，如要搬家需重新签约及安排搬运等事宜，牵涉不少成本与时间。陈小姐曾要求对方按程序提供终止租约所需的正式文件，房东亦未有配合。她们又问及自己已缴付的五个月押金等安排，房东当时只回复称，会在租客搬离当日现身并退还款项，但并无提供任何书面承诺。陈小姐感到“完全没有保障”，所以不肯迁出。 法律顾问指向高院提诉不合理：租客成无辜受害人 代表两名租客的法律顾问 Raymond Lee 表示，发展商向高院入禀之做法...

【星岛综合报道】列治文一家本来由华裔商人拥有的酒店，因受考伊琴部落(Cowichan Tribes)原住民土地裁决影响，原定一笔交易告吹，最后演变为罕有地在法庭上演的拍卖会，当中过程峰回路转，竞价争持激烈，在场目击的律师和地产经纪也感到“精采刺激”。 列治文Versante酒店是一幢楼高14层、有100间客房的豪华精品酒店，位于桥港路(Bridgeport Rd)夹三号路(No. 3 Rd)附近，于2021年开业，内设多间高级餐厅，曾被《福布斯》(Forbes)评为温哥华最新颖的酒店，并于2023年入围卑诗省酒店协会两项大奖的决选名单。 据《Western Investor》报道，Versante酒店的买卖过程，远比许多资深地产律师和经纪曾见证的法院强制拍卖个案更具戏剧性。 相关新闻：【2023旅游趋势3】客制化时尚美食体验 藏身列治文精品酒店 去年1月，Fox Island Development Ltd.和Advanced Venture Holdings Co. Ltd.就其与酒店的一项贷款协议纠纷，提出止赎(foreclosure)诉讼。卑诗省最高法院于去年2月底批准了止赎申请，当时酒店的未偿债务达7,970万元，利息仍在累积中。 随后，酒店被法庭勒令放售，业主委托地产公司以9,800万元价格放盘，但最终未能成交。酒店当时的东主为程慕阳(Mo Yeung "Michael" Ching)及其地产公司Sunwins，贷款方其后申请将止赎程序转为接管(receivership)程序，以赋予贷款方更大的控制权。之后，该酒店以未定价的方式重新放售。 及至7月底，有68家公司签署保密协议表示有兴趣，其后有两家提交了报价，其中一家被贷款方和接管方选中，交易接近水到渠成。 然而，该买家于8月18日撤回了报价，理由是法院对考伊琴部落原住民土地的裁决，引发土地所有权的不确定性 (尽管该酒店并非位于裁决的土地范围内)，并成为了全国瞩目的话题。 此后又有一份银码为4,800万元的报价，来自Citation地产控股公司。法庭文件显示，该公司为香港柏卫资本(PACM)的附属机构。他们的报价原定于今年10月24日正式提交法院，但在此前一天，也就是截止报价当天，出现了戏剧性转折，杀出了一个名为Silverport地产公司的程咬金。 法官当即表示，翌日将在庭上举行一场拍卖会，让两家有兴趣的买家即场竞投。 在拍卖会上，相关的地产经纪都列席旁观，有如电影情节，两家公司在不到十分钟内，来回叫价了大约八次，每次出价都提高了10万至50万元。 相关新闻：华裔商人旗下精品酒店 被法院勒令拍卖 经过一轮争持，最终决定不再叫价的是Silverport，法官在确认后，宣布Citation投得了购买权。 Colliers国际温哥华商业地产经纪达林(Jennifer Darling)表示，这种场面很罕见，律师们都为此感到兴奋，因为这比平时以密函形式的暗标竞投刺激得多。“在场很多经验老到的破产事务律师也从未见识过这种场面；甚至是我们，也感到有些惊讶。” 商业地产顾问班萨尔(Sunny Bansal)表示：“如果你想看地产界的戏剧，这一出就齐集了所有元素：意想不到的竞投者、紧张刺激的最后关头叫价，以及出乎意料的成交价。法庭变了交易所，进来的律师、贷款人和竞投者，都在拍卖官的带动下加快了节奏。” 该酒店的最终成交价为5,150万元，虽然仍远低于其未偿债务，但比最初提交给法院的报价高出了7%。 图：Versante Hotel V20

【星岛综合报道】迈入退休阶段会对一个人的生活带来很多变化，人们的投资组合就是其中之一，专家表示，将注册退休储蓄计划转换为注册退休收入基金，不仅仅是财务上的转变，并就此提出一些忠告。 据加通社报道，Marnoa Private Wealth Counsel的财富顾问兼注册理财规划师安德拉德（Tracy Andrade）表示，当人们开始动用退休储蓄时，会看到储蓄开始减少，这无疑是一种挑战。 储蓄变少将面对巨大心理转变 她指出，看着自己账户里的余额变少，“这是人们在退休时必须面对的最大心理转变”。 加拿大居民到了退休年龄时，注册退休储蓄计划(RRSP)账户必须转换为注册退休收入基金(RRIF)账户，这项转换必须在年满71岁的年底之前完成。 人们可以在RRIF中持有与RRSP一样的投资，但就无法再像转换前那样，继续注入新的供款。 不仅如此，人们每年都需要按自己的年龄提取一定金额，且随着年龄渐长，提取比例也会增加。 ● 相关新闻：自由党将继续执政 你可能将获得这些财务好处 ● 相关新闻：【有利有弊】越来越多加拿大人倚赖房产筹措退休金 安德拉德说：“RRIF设计的初衷，就是让你在有生之年逐渐用尽这笔资金，所以我发现这对很多人来说是一个挑战。” RRIF提的钱会被视为应税收入 退休之后，投资组合的组成也会随之改变。 安德拉德表示，她在为客户建立RRIF投资组合时，通常会采用“分层”策略，将部分资金放在风险极低或零风险的投资中，以便提取现金。这样一来，即使整体市场下跌，客户也不会因为需要现金而被迫亏本出售投资。 她指出，如果你须依赖投资来支付退休生活费用，那么拥有可用的现金至关重要。 提前规划提款非常重要 从RRIF提取的款项会被视为应税收入。当你提取时，即使这笔钱可能是来自RRIF内的资本利得或股息收入，也会被当作收入征税，因此提前规划提款非常重要。 RRIF每年的提款金额没有上限，但如果金额较大，会导致你进入更高的税级，则可能会面临高额税负。如果大额提款使你的收入过高，你的长者保障金（OAS）也可能会被追回。 即使你从RRIF账户中取出资金，也不代表你必须花掉它。如果你不需要这笔钱，账户还有供款额度，就可以将它存入免税储蓄账户（TFSA），让它在免税之下增值。 加拿大皇家银行(RBC)区域财务规划顾问阿卜杜尔（Sandra Abdool）指出，在RRIF账户之外留有资金可以帮助你避免大额提款，从而避免在突然需要支付高额房屋维修费用，或购买新车等大件商品时面临巨额税负。 “如何合理安排这笔资金在很大程度上取决于每位客户的具体情况。要看你的收入来源、需要几多收入、你目前的税率等级，以及预计71岁时的税率等级，”她说。 阿卜杜尔建议，退休前应尽早与财务顾问沟通，以确保到退休时已做好充分准备。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】卑诗省一名华裔业主被邻居投诉，其租出的单位出现非法及破坏行为，导致居住环境不安全，邻居要求她就其引起的滋扰赔偿5,000元。 据卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal)周一(10日)发布的判决书内容，与该单位相邻的住户哈迪德(Margarita Tache Hadid)指控，业主黄女士(Jenny Wong，译音)的租客从事犯罪活动、打斗、使用毒品及发出噪音。 哈迪德向审裁处展示居民聊天群组中的内容截图作为证据之一，显示有多名住户曾讨论黄女士的租客，指有人在单位内大叫，并曾发生车辆爆窃案，以及有毒品用具被弃置在另一单位后方。 哈迪德还提交了一封由八名住户签署的未注明日期信件，当中概述了邻居们不满黄女士将单位租给有刑事纪录、吸毒、分租给其他群体以及有暴力行为的人，信件上款写“敬启者”，但相信是发给黄女士的。 哈迪德要求黄就其租客行为所引致的伤害、破坏和痛苦，赔偿5,000元。 黄女士表示自己有定期检查名下的物业，但未有发现有邻居们提及的问题，而且有关租客已经搬走。 审裁官援引案例指出，若业主并非故意制造滋扰，则只有在其明知或理应知道可能存在滋扰且未有采取任何措施予以制止的情况下，才需承担法律责任。 此外，除非业主明确授权租客做出滋扰行为，或租出单位以作为极可能导致滋扰的用途，否则业主不需对其租客的滋扰行为负上责任。即使业主明知存在滋扰而未有终止租约，亦不足以构成责任。 审裁处据此裁定哈迪德的索偿不成立。 图：pikwizard V20

【星岛综合报道】列治文市议会已批准列治文兰士登购物中心（Lansdowne Centre）公园规划。 据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，尽管占地50英亩的兰士登购物中心重建项目——全部完成后将包括大约4,000个住宅单位——尚未启动，市议会就已先行批准一项绿地规划，这个规划将会分阶段进行。 目前暂时被称为“中心公园”的最大公园规划，将包括一个用于休闲和社交的大片草坪、一个特色游乐场、运动场、公共洗手间和一个遛狗区。 在加拿大线（Canada Line）天车站附近将设“市民广场”，包含一个用于举办活动和节庆的场所。 也会有一个“社区广场”，将包括花园、树木和一个小型游乐场。 该计划亦包括沿着兰士登路（Lansdowne Road）建造一条线性公园，该公园将成为从列治文冬奥速滑馆（Richmond Olympic Oval）延伸至花园城市地块（Garden City Lands）的走廊的一部分。 沿着兰士登路的线性公园第一部分将会首先开发，市民广场将在第二阶段建设，中央公园（Centre Park）则在第三阶段建设。 ● 相关新闻：Lansdowne购物中心重建第一阶段 有近1100个房屋单位和更多零售商店 ● 相关新闻：列治文市中心柏文项目突叫停 楼花买家下周开始取回订金 线性公园的第二部分——从3号路（No. 3 Road）到榛桥路（Hazelbridge Way）——将会在第五期建成。 首批住宅预计于2030年交楼 兰士登重建工程共分7个阶段进行，而到目前为止，位于东北角的第一阶段规划已经获得列治文市议会的一读和二读通过。 据拥有兰士登开发土地的Vanprop公司称，市议会已于2024年3月批准了第一阶段工程，并预计在2026年初再次提交市议会以获得最终批核。 第一期住宅预计将于2030年完工，将包括从单身柏文到三房的各类柏文，以及市价和经济适用出租柏文。 此专案由Vanprop公司与Bosa Properties公司合作开发。 购物中心将在第一期工程施工期间保持运作。 图：市府网站/项目官网 V6

【星岛综合报道】随着加拿大年轻人面临生活成本上涨及就业市场低迷的双重压力，道明银行（TD Bank）的一项最新调查显示，使用免税储蓄账户（TFSA）的Z世代和千禧世代并没有将账户内的资金用于投资，因为他们希望随时可以取用。 据Global News报道，根据加拿大统计局截至上个月的最新数据显示，加拿大年轻人的失业率仍是全国平均水平的两倍多。 TD的调查发现，现时持有免税储蓄账户的Z世代和千禧世代中，有41%的人并未将账户中的资金用于投资。 调查也显示，65%的加拿大人持有免税储蓄账户，但其中39%的人未将账户中的资金用于投资。 甚么是免税储蓄账户？ 免税储蓄账户于2009年于大衰退期间推出，旨在鼓励加拿大人为退休和其他人生阶段进行投资。 TFSA是一种避税工具，容许加拿大人将一定金额的资金存入账户，并可根据需要投资于股票、债券、担保投资证（GIC）和共同基金等产品。 只要投资资金来自TFSA，其投资收益就无需缴纳资本利得税(CGT)等税金。 ● 相关新闻：渥太华提高2026年TFSA供款限额 但有个概念不容混淆否则代价昂贵 ● 相关新闻：76%的Z世代加拿大人准备将退税金用于投资，但许多人对TFSA (免税储蓄账户) 仍不了解 根据加拿大税务局的数据，大多数加拿大人2025年最多可以向其TFSA账户供款7,000元，这笔钱可以用于投资——而且免税。 是甚么阻碍了年轻人进行投资？ 10月份，全国青年失业率略高于14%，虽然低于9月的14.7%，但仍是全国平均水平的两倍多。 加拿大金融服务集团Desjardins9月份报告指出，约14%的青年失业率与“经济衰退时期”的水平相当。 益普索(Ipsos)最近为Global News做的民意调查发现，在本月初联邦预算案公布之前，加拿大人最关心的问题是生活成本。 这项民调显示，69%的加拿大人“担心”政府在未来几年不会给予他们足够的帮助。在年轻人族群中，这一比例更达70%以上。 10月份，Willful委托Angus Reid进行的一项调查显示，近一半的受访者（46%）表示，他们需要动用储蓄来应付日常开支。 但如果年轻的加拿大人出于类似的担忧，而将TFSA的钱闲置不用，可能会面临罚款。 TD储蓄与投资之旅副总裁Pat Giles在声明中指出：“仅仅把钱存入TFSA会限制其增值潜力，在某些情况下，如果像普通储蓄账户一样使用，可能会导致供款罚金。” 然而，许多人仍然表示他们想要投资。 根据TD的调查，22%的Z世代和千禧世代表示，他们在TFSA账户内没有进行投资，是因为他们觉得自己的积蓄不足以进行这样的运作。另外22%的人表示，他们是因为他们不知道该选择哪些投资产品；其他19%的人则表示，他们对自己的投资知识缺乏信心。 图：GETTY IMAGES V6

【星岛综合报道】据温哥华市政府网站披露，福溪平地（False Creek Flats）毗邻Emily Carr艺术及设计大学(Emily Carr University of Art and Design)的一个停滞多年并留下一个巨坑的楼盘，即将重新启动兴建一幢包含酒店和住宅单位在内的综合用途大楼。 据Postmedia报道，该综合大楼位于东一街375号的地点靠近Great Northern Way，介乎缅街（Main Street）与克拉克大道(Clark Drive)之间，属于温哥华百老汇规划中的创意区。该区域的愿景是打造集教育、创新、艺术和文化于一体的综合体，包含艺术家住宅空间、数码娱乐公司及创意产品制造企业的办公场所，以及酒店、科技公司办公空间、实验室和住宅单位。 此外，该地块亦靠近一个正兴建中的天车站，该车站是天车千禧线延伸段的一部分，从温哥华市中心VCC-Clark站延伸至温哥华西区的Arbutus街天车站。 总部位于温哥华的Onni集团于2017年首次获得更改土地用途(rezoning)和开发许可，并于2019年作出修订，系针对最初规划建造的4栋建筑：两栋分别为13层和15层的商住两用楼，共220个单位；一栋15层、拥有199间客房的酒店；以及一栋7层办公大楼。地下停车场的施工同挖掘已经开始，但随后停工。 在市政府改变了对该区域的规划愿景，并于2022年正式推出百老汇规划后，Onni集团重新考虑了方案。   现有新方案提出了一个以交通为导向的项目，将建造更高、住宅单位类型更加多样化的建筑。此次更改土地用途申请包括639套分契柏文、485套出租单位和32套社会住宅。 ● 相关新闻：温市中心旅馆稀缺悄然兴起旧楼新用 医生楼变身精品酒店 ● 相关新闻：夏季出游酒店一房难求 租车也难 价格都奇贵无比 ● 相关新闻：温哥华酒店入住率及房租全国最高 住一晚平均336元 该项目计划在东南角建造3栋35层高的综合用途建筑和一栋40层高的建筑，其中40层的建筑将靠近建于大学旁的天车站。项目将包括225间酒店客房，以及办公室和零售空间。这4栋建筑将分别位于地块的4个角，并共享一个6层楼高的裙楼。 Onni在申请书中表示，该项目选址位于“一个重要的河口，与Tsleil-Waututh、史夸米殊(Squamish)和玛斯昆族（Musqueam Coast Salish Nations）有着深厚的精神联系”，项目旨在“颂扬这些民族对该地区和城市发展与历史所做出的被忽视的贡献”。 拟建酒店将以Coast...

【星岛综合报道】卑诗省省长尹大卫 (David Eby) 宣布任命了一名 “社区联络员 ”，专责与列治文市的居民合作，将逐家逐户走访可能受到考伊琴原住民 (Cowichan Aboriginal) 土地所有权裁决影响的居民。 省长办公室周一解释，如果居民不在家，职员会把印有联络员联络方法的传单放在门口。 传单上说明，联络员的职责是解答居民的疑问，倾听他们的忧虑和经历，包括卑诗最高法院今年8月的裁决，对居民在“按揭贷款、融资、物业买卖或取得许可证”方面带来的任何影响。 省长办公室回应称，在列治文涉及原住民土地权的300公顷范围内，约有45处私有物业；另外，至少有100处物业，位处考伊琴声称拥有土地权但被法官排除在土地权区域之外的范围内。 卑诗保守党的列治文-昆士堡(Richmond-Queensborough)选区省议员兼司法评论员库纳(Steve Kooner)周一发声明，批评省长和省政府，暗地里向受原住民土地裁决影响的列治文居民发出不具承诺性和迟来的信件。 库纳表示：“省长办公室背着我悄悄地向我选区内的选民发信。如果新民主党真的致力于透明度和公开性并支持居民，他们应该在几年前就主动与这些业主沟通，而不是等到最后一分钟才发信来掩饰他们的所为。” 尹大卫上周表示，如果居民在融资方面遇到困难，应将相关资讯告知省府，让省府作出回应；但他表示省府尚未收到此类讯息，也未收到关于有银行拒绝提供融资的通知。 上周，一家受有关裁决影响的私营企业蒙特罗斯地产公司 (Montrose Properties) 表示，将向卑诗最高法院申请成为诉讼当事人，并要求重新审理案件。 相关新闻：【列治文业权案】地产公司拥有的179英亩地要泡汤了？它要求法院重审案件 列治文市议员卢仙泳 (Alexa Loo) 上月透露，由于此案的裁决，加拿大国家银行 (National Bank of Canada) 拒绝向某大企业的一项重大融资计划提供资金。该银行其后在声明中表示，相关的土地业权裁决并非其融资决策的考虑因素。 相关新闻：【列治文业权案】市议员爆料：银行因原住民土地裁决缩沙 拒向企业放贷亿元资金 法院裁定，考伊琴原住民部落在判决书中划定的区域拥有原住民所有权，省政府和市政府在该区域的业权 “存在缺陷并且无效 ”，政府授予私人业权的行为不合理地侵犯了考伊琴部落的业权。 相关新闻：【列治文业权案】我家产权属于原住民？数百居民挤爆说明会...

【星岛讯】随着The Tides正式启用，三角洲 (Delta) 长者正陆续入住152个可负担单位。这个分为两阶段的重建计划首期工程已经完成，为长者提供一个保持联系、积极生活的活力社区。 The Tides位于杜华逊 (Tsawwassen) 54A街 (54A St.) 1070号，设有106个为低收入长者提供的资助住宅单位，以及46个市场租赁单位，专为希望在设有支援服务社区中独立生活的中等收入长者而设。所有住宅单位均采用可调适或无障碍设计，方便住户日后随年龄增长而进行改装，使他们得以维持共融与独立的生活方式。这幢大楼由KinVillage协会 (KinVillage Association) 拥有及营运，另设有多用途设施及举办活动的空间，以及绿化户外天台。 房屋及城镇事务厅长贝丽仪 (Christine Boyle) 说：“我们正为长者提供安全且可负担的住所，让他们能在自己多年来参与建设的社区中安享晚年。透过这些新建住宅单位，三角洲的长者可以继续独立生活，同时与家人和挚爱保持联系，并居住在他们负担得起的家园。这些新单位体现了我们的承诺，就是确保全省长者都能获得合适的住屋，我很高兴看到这个愿景成真。” KinVillage协会行政总监Jen Fisher说：“The Tides的启用不仅是新住宅的落成，更是我们为三角洲长者创建未来的重要一步。这个里程碑不但巩固了KinVillage的传承，也推进了我们的愿景，就是与伙伴及社区携手合作，共同扩展可负担住宅、健康服务与各项支援。” The Tides的主层设有一所面积达450平方米的日间护理中心，为有健康挑战的长者提供日常支援、活动项目，以及与同侪联系的机会。这项重要服务由KinVillage与菲沙卫生局 (Fraser Health) 共同资助，同时为区内家庭照顾者提供宝贵支援，帮助他们减轻压力，并巩固家庭关系。 长者服务及长期护理议会秘书常翠丝 (Susie Chant) 说：“新扩展的日间护理中心让长者能在家附近保持联系、活跃并获得照顾。这项服务有助长者维持独立生活及社区参与，帮助他们保持身心健康，同时让家人安心，知道亲人获得妥善的照顾。” 这152个住宅单位取代原有North Court大楼的86个单位，并新增66个单位。原居于该大楼的长者已于8月份开始迁入The Tides。North Court原址将于未来几年内清拆，并展开第二阶段重建工程，预计再增建144个新单位，现正等待相关审批。 自2017年以来，省政府已在全省各地建成或正在兴建逾93,600个住宅单位，其中超过700个位于三角洲。 (图：KinVillage) V02

【星岛综合报道】随着多伦多地区楼价连续第九个月下跌，皮尔区、杜林区及荷顿区等多伦多周边郊区楼房价，自 2022 年 2 月市场高峰以来 已下跌超过 25%，跌幅高于整体多伦多地区平均。 多伦多地区楼市概况 多伦多地产协会（TRREB）周三公布的 10 月楼市报告显示，多伦多地区住宅平均价格为 105.4 万元，比高峰期低 21%，比去年 10 月下降 7%。销售量则按年下跌 9.5%，至 6,138 间。 自 2022 年高峰以来的楼价比较： 杜林区下跌 30.7%（至 851,764 元）； 皮尔区下跌 26.7%（至...

【星岛综合报道】温哥华市酒店客房需求远超供应，圣保禄医院(St. Paul's Hospital)对面的一栋旧的医疗办公大楼，结合原有材质正在改建为具有粗犷主义风格的精品酒店。 据Postmedia报道，这座位于布拉德街（Burrard St）、与圣保禄医院隔街相望的旧医疗办公大楼，目前正在进行大规模翻新工程，包括拆除天花板、安装现代化暖气、通风和空调系统，以及重新铺设管道。 保留六层低矮矩形建筑原貌 Wentworth Hospitality Group市场推广副总裁Stephanie Babineau表示：“当我们在考虑改建项目时，我们需要查看项目的实际建筑结构和天花板高度，能否轻易适应以容纳所有客房。”该集团计划明年初开业的Arden酒店，将会有62间客房，还包括一家位于底层的餐厅。 Wentworth目前在温哥华市中心经营Loden酒店以及多家餐厅，包括Tableau Bar Bistro、Homer St. Café and Bar、Maxine’s Cafe and Bar和Folietta。 由于市中心和耶鲁镇(Yaletown)对酒店客房需求量很大，目前已有多个项目正在规划或建设中。其中一些是由原来的柏文或办公空间改造而成。 ● 相关新闻：夏季出游酒店一房难求 租车也难 价格都奇贵无比 ● 相关新闻：温哥华酒店入住率及房租全国最高 住一晚平均336元 改造项目最大的挑战之一是需要重新配置建筑结构，才能将办公空间改成酒店客房。办公大楼通常将电梯设置在圆形或方形核心筒的中心位置，以便最大限度地利用窗户空间。 而Arden酒店项目则保留了这幢六层低矮矩形建筑的原貌，以及位于长走廊中央的电梯。走廊两侧的办公室，几十年来主要用于医疗和牙科诊所。 粗犷主义风格的Arden酒店 被称为布拉德医疗大楼的建筑，是在当时人口增长以及医院周边医疗服务扩展时期建造的。 历史建筑专家勒克斯顿（Don Luxton）指出，“他们可以将医疗服务集中在这样的建筑中，而且这样的建筑有很多，它们的布局非常灵活，可以根据诊所的规模变化进行调整。当时确实需要这种灵活性。” 勒克斯顿表示，这样的布局可能更容易将其改为酒店客房。 Arden酒店改建工程由温哥华知名当地建筑事务所Rhone and Iredale设计，该事务所曾设计过温哥华的多个地标性建筑，例如Westcoast...

【星岛讯】今年冬天，卑诗省将提供较往年多的庇护宿位。随着较寒冷的天气到来，卑诗省的无家可归者将可享用更多温暖而安全的室内空间，以保障生命安全。 卑诗省政府透过卑诗房屋局 (BC Housing) ，今冬为全省58个社区的6,486个庇护宿位提供拨款。这些庇护所包括永久、临时和极端天气应急 (extreme-weather response, EWR) 庇护所，以及无家可归者营地临时房屋行动应对计划 (Homeless Encampment Action Response Temporary Housing，HEARTH) 下的庇护宿位： 永久庇护所：这些庇护所全年无休，每日24小时开放，无论天气如何，并为入住者提供服务和膳食。卑诗省设有4,158个永久庇护宿位 临时庇护所：这些庇护所于每天晚上开放，一些庇护所更全日提供服务，并供应膳食。许多临时庇护所都是季节性的，并将根据社区或营运需求，由2025年11月1日开始，直至2026年3月31日或2026年4月30日期间开放。全省将提供1,154个临时庇护所宿位 极端天气应急庇护所：当社区发出极端天气警报时，例如在寒冷、下雪或大雨期间，这些庇护中心便会在夜间开放，全省共设有771个这类庇护宿位。社区与卑诗房屋局将协调，并确定需要就哪些天气情况发布极端天气警报。这些庇护所于2025年10月15日至2026年4月15日期间投入服务 HEARTH单位：省府正在与全省各地的市政部门合作，开设新的HEARTH资助地点，当中包括临时房屋选择和庇护宿位。今年有403个HEARTH庇护所宿位开放，数量比去年同期多出近2.5倍 随着卑诗房屋局与市政当局合作确定庇护所选址及最终计划，预期整个冬季将有更多庇护所空间开放。 More shelter spaces are available this winter than ever before,...

【星岛综合报道】渥太华的新预算案包含一项针对首次购屋者的税收优惠。 联邦政府表示，任何首次购屋者，如果购买价值低于150万元的新房，都将毋须缴纳商品及服务税(GST)。 据CityNews报道，一位温哥华居民说：“看起来还不够，这只是个开始，他们还需要继续努力。” 今年3月时，总理卡尼甫上任即宣布取消首置族购买100万元以下房屋GST。 【相关新闻】总理卡尼宣布取消首置族购买100万元以下房屋GST 但在大温哥华地区，独立屋的平均价格超过200万元。一位租屋者表示，这项税收减免不足以让首次购屋者入市。 这位居民说：“现在的房价真的很高，虽然过去几个月有所下降，但自疫情爆发以来仍然很高。” 另一位居民说：“如果这项政策在卑诗省范围内实施，我估计会迫使首次购房者离开温哥华。” 第3位低陆平原的居民评论道：“即使有这些附加条件，人们似乎也很难负担得起房。” 【相关新闻】大温贸易局：联邦预算或使卑诗成“世代投资”领导者 联邦政府表示，取消商品及服务税可以为首次购屋者节省数万元的总成本，同时激励更多开发商，但租屋者认为这并不能解决住房负担能力差距的问题。 一位居民表示：“我觉得目前还不够。我看到很多人在这种情况下举步维艰。” 温哥华仍然是北美房价最高的城市之一。 卑诗省财政厅长贝雅丽(Brenda Bailey)表示，联邦政府的援助值得欢迎。 她在周二表示：“我很高兴看到联邦政府在住房问题上所做的工作。卑诗省的住房问题一直处于全国优先地位，我们期待继续合作，确保每一位卑诗省民都能拥有自己的住房。” 如果预算案在国会获得通过，首次购屋者税收减免政策将于明年生效，这是渥太华将全国住房建设量翻番计划的一部分。 (图：加通社资料图片) V11

【星岛综合报道】大温哥华地区10月房屋销售量年减14.3%，基准房价年减3.4%。 大温哥华地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors)表示，大温10月房屋销售量总计2,255套，比过去10年的平均值低14.5%。 新增房源5,438套，比去年同期略微下降0.3%，但仍比过去10年的平均水准高出16.3%。 总计挂牌房源16,393套，较去年同期成长13.2%，成交量与挂牌量比为14.2%。历史数据显示，当成交量与挂牌量比低于12%时，房价往往会面临下行压力。 所有住宅物业的综合基准价格为1,132,500元，较9月下降0.8%。 独立屋的基准价格为1,916,400元，较去年同期下降4.3%。柏文的基准价格为718,900元，较去年同期下降5.1%。 (图：星岛资料图片) V11

【星岛综合报道】亚省爱民顿地区的一位房东分享租屋噩梦，称租客租住1年造成其损失数万元。 据CTV报道，普林斯（Prince）一家在比弗县（Beaver County）建造的这所房屋已近50年，但随着孩子们长大成人，加上他们每年都在美国过冬，于是在2020年决定将其出售。 普林斯（Elinor Prince）告诉CTV，“租客带着1.7万元来找我，说：‘好吧，我们是认真的，我们想租这房子，也想买。我们会在2022年4月1日之前把它买下。’” 普林斯说，虽然之前从未考虑过要把房子先租后卖，但觉得这对夫妇非常友善，且对这所房子充满热情。“他们看起来人很好，你知道吗？首先，她来到房子前说，‘你知道吗，我梦见了一栋蓝色的房子。’因为这栋房子是蓝色的，”她在采访中指著主屋说道，“她跟我讲了很多感性的故事。” 双方达成了一项协议，将其中部分租金用作首付款，然后普林斯和丈夫便返回了美国。 大约一年后，由于房客开始拖欠租金，他们的成年子女安排人去检查房产。 房东女儿：“简直是一场恶梦” 普林斯的女儿说，她提前通知房客自己将到访，到达后，房客带他们参观了房子。 麦盖尔（Colleen McGale）表示，“除了进门就踩到狗屎之外，最让人受不了的就是那股味道。它扑面而来，是地上到处都是的狗屎和猫屎混合一起的味道。简直太可怕了。” 麦盖尔说，她的童年家园现在一片狼藉，就像个小狗繁殖场，地库和独立的工作间到处都是狗笼和狗跑道。 她说，房子里到处散落着各种动物的粪便，包括马粪，热水浴缸里甚至有一只死猫。房客说，“哦，那是我们家的猫。被狗咬死了，我们就把牠扔进去了。” 麦盖尔表示，“我们不知道牠在那里多久了，但当我们拿回这处房子时，牠还在那里。” 女儿回家后打电话给妈妈，把情况告诉了她。 “当我们听到他们造成的破坏时，都心碎了，”普林斯回忆道，“尤其是我的丈夫，因为他在这所房子上倾注了太多心血。” 麦盖尔其后返回，把14天驱逐通知贴在了大门上。 她说，租户先是拒绝迁离，但最后在3周内就搬走了。 “他们拿走了所有的淋浴喷头和厨房水龙头，他们拿走了除冰箱以外的所有电器。他们拿走了热水器。他们拿走了灯具、灯泡，还有房子前面的那些灯具，”麦盖尔说。 “他们把能拿走的东西都拿走了。” 房屋大幅贬值 麦盖尔说，这栋房产在租客入住前的估价约为58.5万元，入住后降至38.5万元。 她的丈夫是一名承包商，他估计，光是清理费用就高达8万元左右。 “他们连房租都付不起，所以我们知道追究他们的责任对我们没有任何好处。”麦盖尔说，“我们能做的最好事情，就是提醒大家注意这样的租客。” 亚省住宅房东协会的执行董事表示，房东面临损失时选择停损并不罕见。 她表示，虽然看起来可能徒劳无功，但房东可以尝试向住宅租赁纠纷解决服务机构（RTDRS）或法院提起诉讼。 Donna Monkhouse建议，最好的办法是向法院提起诉讼，这样就会留下案底，而且案底资讯会被提交给信用评级机构Equifax Canada，“这样如果他们买房或买车，相关资讯就能被查到”。 普林斯后悔当初没多做些租客调查，但这场闹剧也有好的一面。 最后这所房子由麦盖尔和丈夫买下，他们将其彻底打扫干净，​​拆除了所有装修再重新做过，现在全家人都住在这里。 “我们最后住在了地库，不过它有个可以直通户外的露台，一切都很完美。”普林斯说。 她开玩笑说以后宁可把东西送人也绝不再出租了，“我跟你说，我连扫帚都不会出租”。 “真是太可惜了”，麦盖尔含泪说道，“我父亲建造了这栋房子，我的祖父母住在这里……所以现在它终于恢复了它应有的样子。” 图：Colleen McGale/CTV截屏图 V6

【星岛综合报道】卑诗省温哥华市政府在得知一位业主已经去世8年后，拟撤销去年因其积欠多年税款而拍卖其名下价值160万元柏文物业的决定。 据Postmedia报道，位于温哥华西10街1208-1575号的房产，自2019年以来就一直未向市政府缴纳地税，并在去年11月的市政府年度税务拍卖会上以超低价售出。 温哥华教育局（Vancouver School Board）拥有这套柏文产权，并将其长期租给了霍夫曼（Melba Dorothy Hoffman），即“租赁产权”（leasehold）持有人。 市政府表示，根据《温哥华宪章》(Vancouver Charter)的规定，在税务拍卖前后，他们曾尝试向霍夫曼发送通知和讯息，并成功送达温哥华教育局，但就未送达霍夫曼。据称，市府多年来一直没有得到霍夫曼的任何确认。 2024年11月6日，这套柏文以出价27.2万元售出，不到其估价165.9万元的五分之一。 超抵买交易面临告吹 但这笔超抵买的交易现已告吹，因为市政府官员终于弄清楚业主一直对通知置之不理的原因了。 市政府工作人员在10月24日向市议会提交的报告中表示：“业主（温哥华教育局）最近告知市政府工作人员，租赁产权所有人已于2016年过世，”因此寻求推翻出售。 报告称，霍夫曼的去世已构成一个“明显的错误”，因为该物业在出售前发出的强制性通知“不可能被租赁产权所有人收到，因为她已经去世”，据悉，市政府现已收到霍夫曼的死亡证明。 温哥华教育局表示，他们在9月中旬获知霍夫曼死讯的，并已向霍夫曼的一位亲属及该亲属的前法律顾问确认了这一消息。 霍夫曼是于2000年以47万元的价格购入这处物业，它位于百老汇街夹固兰湖街(Granville Street)附近，与教育局相邻的高层建筑内，虽然无按揭，但却背负多项留置权，其中包括未缴纳的卑诗省投机空置税(Speculation & Vacancy Tax，SVT)。 它也是温市上次税务拍卖会上众多待售房产之一，该拍卖会专为出售有拖欠税款的房产。 买家需要支付“起拍价”(upset price)，即落标日起一日内须支付该房产的所有未缴税款、利息及罚款。不过，交易要到一年赎回期结束后才算完成，在此期间，房主可以通过支付未缴税款及罚款将其赎回。 霍夫曼的房子曾经因市政府误以为它是官地（Crown land），而未在先前的税务拍卖会上售出。 在本次交易中，报告中未透露姓名的买家已向市政府支付约9.2万元的起拍价。他们已被告知市政府有意取消此次拍卖，并会获得退款及6%的利息，约5,500元。 市府本周表示，这些拖欠税款将被重新计入该房产名下，继续产生利息，并将按照市府的常规方式进行追缴。 声明还指出：“因为业主已故，遗产管理人将负责处理该房产及未缴税款。” 图：谷歌街景 V6

【星岛综合报道】卑诗兰里市其中一个最昂贵社区的屋主，最近通过上诉在一项裁决中如愿以偿，其房产估价相较卑诗省府建议的总价值低了逾50万元。 据Black Press Media报道，卑诗物业评估上诉委员会（Property Assessment Appeal Board，PAAB）近日的一项裁决，基本上支持了位于High Point Equestrian Estates靠近200街和第三大道的一处房产业主。 该房产2025年总估值为646.8万元，其中土地价值279.6万元，建筑物及附属设施价值367.2万元。 但业主不满该评估结果，认为该住宅只值5,825,000元，因此提出上诉。卑诗物业估价局(BC Assessment)则认为，该物业的现时价值高于上次评估价值，目前应为660万元。 卑诗省内所有物业的评估价值每年均由卑诗物业估价局确定。该机构会参该地区其他类似物业的成交价格，来确定独立住宅、空地、城市屋（townhouse）、柏文及其他房产的价值。 地方政府则是根据该评估价值来确定并收取地税。 在上诉过程中，业主和卑诗物业估价局各自提交了该地区其他3套已售出房屋的销售数据，以佐证各自的比较价值。在两份清单上的3处房产中，有两处是相同的，均位于High Point，且均于近年售出。 但上诉委员会驳回了卑诗物业估价局的其中一个选项，因为该房产位于素里市的乡村地区。 上诉委员会裁决表示：“没有支持数据显示位于Hazelmere的更大、受农业土地保护区(ALR)限制的地段可以与High Point Estates的地段相提并论。”裁决又指：“High Point Estates拥有完善的马术设施，使其独具特色，因此我认为很难与其他社区的房产进行比较。” 上诉委员会也驳回了业主提出的房屋估价方法之一。最终决定以比较附近其他房屋每平方呎的价值来作判断，并得出该房产的总价值为6,093,000元，比最初的评估值低了375,000元，相较卑诗物业估价局建议的总价值更是低了50多万元。 图：Langley Advance Times  V6

【星岛综合报道】卑诗省列治文市将于周二（28日）晚间举办一场说明会，讨论一宗重大的原住民土地所有权案件影响。 据Global News报道，今年8月，卑诗省最高法院（B.C.’s Supreme Court）裁决原住民考伊琴族(Cowichan Tribes)拥有列治文5.7平方公里土地所有权。 然而，库乌特松族（Quw'utsun Nation）指出，列治文市长马保定(Malcolm Brodie)、卑诗省长尹大卫(David Eby)和其他政界人士最近就该裁决发表的评论，“往好了说是误导，往坏了说是蓄意煽动”。 上周，列治文市致函150名业主，警告他们此案有可能损害其所有权的有效性。 ● 相关新闻：原住民土地裁决案震动列治文 今晚市府开说明会 ● 相关新闻：卑诗省长认同列治文业主对原住民土地裁决感忧虑  正联同市府上诉 ● 相关新闻：加国历时最长审判落槌 列治文750公顷土地判归原住民 而库乌特松族声称，事实并非如此，该部族发声明澄清，“库乌特松族就位于列治文‘图乌克提努斯’（Tl’uqtinus）传统土地所提出的诉讼，并未且不会挑战任何私人土地所有者所持有所有权的有效性或合法性。” 声明强调“这项裁决不会抹去私人财产”。 该原住民部族强调，这宗案件并非针对任何私人土地所有者提出，也未试图使他们的土地所有权失效。 考伊琴族原住民的代表律师罗森伯格（David Rosenberg）警告，不要将此案套用到卑诗省或加拿大所有的“永久业权”（fee-simple）土地上。然而，省府的技术简报称，卑诗省的论据为聚焦于保障全省私有物业的完整性。 佩内拉库部落（Penelakut Tribe）的库乌特松族酋长杰克（Chakeenakwaut）发声明表示：“我们欢迎并期待支持个人土地所有者向卑诗省提出任何尊重性诉求。” 周二晚间，列治文市政府将于温哥华机场喜来登酒店(Sheraton Vancouver Airport Hotel）举办一场说明会。 说明会向公众开放，但只有受影响地区的土地业主可以提问。 图：Tl’uqtinus文件 V6