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2019年01月19日 星期六 08:16:51
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Tag: 业权形式

为减少Condo共同费用转变业权形式 结果未必如你所愿

问:本人居住在一个有32个单位的共管镇屋屋苑,业主需要缴付市政税项,以及在我认为是无法容忍的共同费用,这会吓怕日后的买家。请问有没有可能将这32个单位转为自主业权(freehold)?我预计这样一来共同费用将大大减少,可以令单位更快售出。 根据《共管物业法》,中止共管方式的管辖,必须要所有单位至少8成业主投票赞成。换句话说,在32个单位里,不得少于26个单位的业主投赞成票。一旦完成业权形式转换,《共管物业法》就不再适用于该物业,而物业单位将不再作为法人实体(legal entities)存在。 现有单位业主将不再是单位的所有者,而成为整个物业的份额共有产权(tenants in common)拥有者。没有业主会拥有一个单位用于出售,和拥有出售的收益,这可能需要所有份额共有者的批准,因为单位不再属于前业主,而是属于所有份额共有者。每位业主在这些收益中所占的份额,都需要所有份额共有者之间达成协议。而所有与整个物业有关的其它决定都是如此,包括分担费用的方式,也就是之前共管物业法团负责的共同费用。 有关取消共管所衍生的后果,你也许应向熟悉共管物业的律师了解清楚。 问:本人与另一位候选人最近竞逐委员会委员之位,挑战两位现任委员,结果我们败选了。监票员其中一位告诉我,假如票数是根据出席业主大会的人士投票来计算,我与另一个候选人会获胜。两位现任委员之所以胜出,是因为许多业主委托一名委员作为他们的代表,而获委托的委员投票支持该两位现任委员。据悉,该份发给业主的委托表格内,已预先印有受委托的委员姓名。请问在这情况下,委托投票是否合法? 答:《共管物业法》规定,委托表格应采用法定格式,留有空白的地方,由单位业主填写自己所选择的代表的姓名。 已在委托表上印有某个委员的姓名,看来不符合相关规定。 此外,法定表格还规定,委托投票的单位业主,要在表格内写上欲投票给哪位或哪几位候选人,委托书指明受委托者只能根据上述所列名单进行投票。 假如受托人并非业主指定、而是依照委员会所指定,投给并非业主在委托书上指明的候选人,看来并不恰当,这些选票不应被视为有效。 作者Gerry Hyman是星报共管物业法专栏作家 明春卖房 现在就该准备啦 Q:我与妻子打算在明年春天卖房子,需要多久时间才能卖掉?我们又该如何做准备? A:卖房确切需要多长时间我可说不准,因为影响卖房速度的因素有很多。不过地产经纪可以为卖家提供目前市场成功售出房屋的平均时间,供卖家参考。 今年早些时候,安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)委托进行了一项调查,结果显示,过去5年内买卖过房子的省民,大部分停留在市场上的时间不是很长。在受访的买家之中,近57%表示,他们在开始看房的3个月内,便能成功买到房子;而67%受访卖家则称,他们不到3个月便卖掉了房子。 (请记住,这仅仅是一项调查,不能以此去保证购买或出售房子所需的时间。) 如果你的目标是明春卖房,从现在到明春可以有几个月时间安排下一步。重要的是,在房地产交易中,你有权利也有责任。安省地产议会建议买家和卖家,一定要做到以下4点: 1. 仔细寻找。在仔细寻找适合的买家或钟意的房屋之前,先仔细寻找到一位适合自己的地产经纪。地产经纪和经纪公司在经验、专业知识和服务方面,可谓千差万别。建议与经纪签约之前,应至少与3位地产经纪会面,并询问他们一些问题,让自己心目中有底,可以期望些什么。 2. 查证。利用安省地产议会(RECO)的网页,透过查找地产经纪及经纪公司“Look up a real estate salesperson, broker or brokerage”的搜索工具,查证你要聘请的地产经纪是否已注册,以及是否曾面对任何纪律处分。 3. 阅读并理解一切:在签署文件之前,要仔细阅读并彻底理解。如果有任何不明确或者不清楚的地方,应要求对方解释清楚,无论如何,要清楚明白才签名。亦可请教熟悉房地产法的律师。 4. 积极参与买卖过程。你委托的地产经纪拥有丰富的专业知识,可以帮助你做出明智的决定,但始终应该记住,你才是买卖的主导者。 上述几点无论对于首次置业的人士,还是打算卖掉现有房子,然后换房的卖家,以至刚迁到安省居住的人士而言,都很有用。

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