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▲九仓位于长沙的国际金融中心上月开幕，总投资达200亿元人民币。 香港发展商争地皮斗到内地。日前阿里巴巴的大本营杭州拍卖一幅商业地王，新地（0016）、新世界（0017）等俱倾巢而出。经过疯狂“举牌”7小时，叫足336口价后，最终由恒隆（0010）击退九仓（0004），以107亿3千万人民币投得地王，较底价高出超过一倍！向来保守稳阵的恒隆，今次不惜用“癫价”抢赢九仓，旋即成为金融界热话。事关早年大举投资中国誓做“Mall王”（商场）的陈启宗，与同样投身在内地插旗的吴光正曾数度交锋，有传九仓“截”了恒隆几次胡。而由恒隆做大包租公30年的金钟廊，7年前重新招租时，又被吴光正的连卡佛一脚踢走。所谓君子报仇十年未晚。恒隆与九仓这对“商场冤家”，今次在杭州再度接战。一向爱逞威的陈启宗，今铺终于一吐乌气。 撰文：财经组︱摄影：摄影组 日前在杭州举行的一场土地拍卖，出现犹如星爷电影《美人鱼》开头为抢青罗湾靓地皮疯狂“举牌”的情节！而当中的主角，竟是本港发展商恒隆和九仓。 当天拍卖的，是被誉为“浙江省最具商业价值”的武林商业圈百井坊地皮，杭州人形容为等同“东京银座”、“巴黎香榭丽舍大道”、“新加坡乌节路” 。这块“杭州香榭丽舍”地皮，面积44827平方米，可建楼面达19.41万平方米。 由于杭州市政府限制房企要百分百持有地皮，兼且明年2月前要付清地价，因而“赶绝”不少未够实力的内地房地产商。相反，水头充足的香港发展商却北上抢地。当中包括恒隆集团联同恒隆地产（0101）、九仓、新地、新世界，以及内房龙头华润置地（1109）。甚至连杭州本地姜马云的阿里巴巴亦加入战团，反应热烈得出乎市场意料之外。 知情人士透露，今次地皮拍卖采取“网上竞投”，底价49.1亿人民币，每口叫价1000万，不设上限价，意味价高者得。 “㩒个‘Enter’输入价钱就得，好似香港之前‘举牌’那样。之后有4分钟给大家计数，无人再叫就会成交。” 疯狂“举牌”7小时 据知竞投当天九点半展开，不到两小时，拍卖价已节节上升。由第70轮叫价开始，已高达64亿。激战约6个小时后，最后一百轮叫价几乎都是九仓和恒隆这对商场冤家近身肉搏。 “整个竞投非常激烈，去到最后100轮叫价，基本上已经系恒隆同九仓对决。到第335口价，九仓出到107亿，恒隆加多3000万，九仓最后放弃咗！ ”知情人士忆述。 经过逾7小时的疯狂竞投，叫足336口价，恒隆终以107.3亿人仔投得心头好，成交价超出底价足足一倍有多，荣登杭州史上最贵商业地王。 癫价撼赢九仓 ▲恒隆主席陈启宗一直对中国商业及零售市场的发展相当乐观，认为恒隆将踏入收成期。 恒隆传讯及投资者关系董事关则辉回覆本刊查询时笑言︰“其实公司过去5年唔系咩都唔做，呢幅地我哋等咗5年！每次买地都一定深思熟虑，要系黄金地段，等待时机出手。今次系一个好重大慨投资，系整个董事局，包括陈文博在内慨核心团队，一齐拍板决定！” 原来早于2015年，恒隆已派人多次实地考察百井坊地皮，深入了解拆迁进度、周边商业气氛和交通情况。其后恒隆第三代接班人、陈启宗长子陈文博公开表明心迹，希望将百井坊打造成世界级商业项目，显示今次志在必得。 关则辉表示，百井坊项目总投资约190亿人民币，准备打造成世界级甲级写字楼和高档商场。 “杭州系中国创科重心，阿里巴巴都喺呢度。除咗当地900万人口之外，每年好多年轻一代嚟杭州，写字楼需求强劲。”现时该区的甲级写字楼，每平方米租金约9至10元，直逼上海。 “预计第一年租金回报率，可以达到4至5厘。” 作风稳健的恒隆，对上一次在内地投得地皮，已经要数到2013年2月斥资约40亿港元，投得武汉硚口区京汉大道商业地。一向奉行要等到“满地鲜血”才投身入市的陈启宗今次为抢地王，不惜用“癫价”砌低九仓，自然成为金融界热话。 资深投资者林一鸣认为，恒隆一直对上海有情意结。 “渠今次用高价夺得杭州地王可以理解，因为香港地皮太贵，发展商要去其他地方寻找投资机会。恒隆系最早入上海慨香港发展商之一，杭州喺上海附近，渠哋应该都好有兴趣。” 一名地产界高层忆述，恒隆2004年左右已开始大举投资内地，发展其商场王国。 “Ronnie唔钟意喺内地卖楼，嫌税太重。九七金融风暴前，恒隆卖咗好多物业又批股集资，揸住几十亿'茄殊'，谂住趁冧市大肆抢地。点知后嚟政府为救市暂停卖地，断咗渠'米路'。其后楼市急速反弹，渠嫌香港竞争太大，咪决定返内地搞商场做收租佬。” 最初恒隆主攻上海，其后靓地买少见少，遂转向二、三线城市。刚开始时顺风顺水，接连投得多块核心靓地皮。随着中国“入世”后经济急速增长，居民消费对经济增长贡献开始追上投资，其他本港地产商亦大举北上发展商场写字楼，当中包括进军内地愈见勇猛的九仓。事有凑巧，如今恒隆和九仓在内地同样坐拥10个商厦物业，而且不少都位于同一个城市，例如上海、无锡、长沙等。在吴光正掌舵下，九仓90年代开始参照香港时代广场模式，发展内地“时代广场”系列。最早一个是大上海时代广场，比恒隆的上海恒隆广场更早落成。 两大港资数度交锋 ▲吴光正的九仓数次与恒隆斗力，竞投内地黄金地皮。 据一名内房高层忆述，当年由吴光正掌舵的九仓，曾“截”了恒隆几次胡。其中一次是2006年，恒隆曾计划在湖南长沙起大型商场，跟当地政府签好框架协议。岂料迟迟未动工，有传项目临门一脚甩拖，恒隆选择退出，后来地皮却辗转由九仓夺得。 其后九仓的内地投资物业，开始以“国际金融中心”系列为主，着意建立地标性建筑。到2007年，恒隆与九仓在四川省会成都交锋，竞投一幅位于市中心传统商业区的地王。由于该地皮四周人流极旺，因此吸引不少港商参与竞投，包括太古地产（1972）、信置（0083）等。 而恒隆和九仓，更是志在必得。当天竞投至白热化阶段，变成两大港资之争。恒隆出价一直甚勇，但九仓却死咬不放，最后更以超出底价逾3倍的72亿4千万元成功截胡，创下当地单一地价新高纪录。地皮其后发展成九仓内地首个国金系列“成都国际金融中心”，占地60万平方米，集商场、写字楼、酒店及公寓于一身。 金钟廊惨被截胡 陈启宗对于争输成都地皮相当“堵心”，一直耿耿于怀。后来双方更由内地斗回香港。原本由恒隆做大包租公30年的金钟廊，2011年重新招标。 80年代初落成的金钟廊，位于港铁站上盖，商场约有100个铺位。 政府1981年首次推出招租时，由恒隆投得，租期21年。 2002年恒隆再次中标，获得10年承租权。到第3次招标，吸引到多个发展商如新地及太古（0019）等入标。 恒隆原本被视为大热门，临门一脚却遭吴光正的连卡佛踢走，要将打造30年的心血结晶拱手相让。此事令陈启宗相当“无瘾”，事后还酸溜溜说：“人哋本事，咪畀人哋做啰！” 事实上，过去10年恒隆在香港的发展不但落后于吴光正的会德丰（0020）和九仓，股价更大幅跑输对手。尤其是吴光正幼仔吴宗权接班后，会德丰不单密密卖楼投地，更几乎每年都高价沽出一幢商厦，实行货如轮转。 ▲恒隆现时在香港的土地储备不多，较有把握是已申请强拍的淘大工业村 去年九仓更大玩财技，将持有本港商场物业的九仓置业（1997）分拆上市，九仓则变身半只内房股，积极在内地买地，今年头两个月已斥资过百亿人民币，在苏州、杭州等扫入10幅地皮。反观恒隆，在内房和本地发展商围攻下，想等香港地产“衰到贴地”执死鸡的陈启宗只能狂“呻”买地难，一直未有斩获。现时集团只剩下浪澄湾10个货尾，以及蓝塘道豪宅13伙待售单位。 明年踏入收成期 恒隆作风保守，与其发展历史有关。在创办人陈曾熙执掌下，70年代恒隆曾是最大华资发展商之一，与合和（0054）合作发展九龙湾地铁上盖物业德福花园；1978年又收购上市公司淘化大同，将厂房地皮重建成淘大花园。 然而80年代中英展开前途谈判令楼市大跌，恒隆元气大伤。此后陈曾熙转趋保守，错过之后的楼市大升浪，市值落后于长实、新地及恒地（0012）等华资大孖沙。 1991年陈启宗接手恒隆后，一心要公司市值追上其他华资。为吸引国际投资者，他于是定下大计，主力发展内地商厦市场长揸收租。其后时来运到，中国市场变得炙手可热，带挈恒隆市盈率和市值一度水涨船高。 近年内地打贪，高档零售陷入低谷，恒隆业绩和股价亦受到影响。不过随着优化中港商场工程陆续完成，零售市道见底复苏；加上无锡恒隆广场二座办公楼，以及昆明和武汉两个恒隆广场明年开幕，估计将踏入新一轮收成期，甚至有能力提高派息。 “我哋每个项目讲紧40至50年慨投资，当中一定有5、6个周期。好似买股票都有升升跌跌，但整个趋势系向上。恒隆无惧低潮！”关则辉说。

■独立两层房屋价格下跌4.8%。 经电脑盘(MLS)系统显示，全国4月份房屋交易量比3月份下跌2.9%，与去年同期相比更减少13.9%，是5年多以来最低。根据加拿大地产协会(CREA)统计，全国有60%的房地产市场销售量下降，尤其是菲沙河谷、卡加利、渥太华和满地可。 在成交量方面，4月是7年来该月份的最低位，也较10年平均低6.9%。全国平均屋价为495,000元，比去年同期下跌11.3%。由于全国平均楼价受大温哥华地区和大多伦多地区这两个最活跃，也最昂贵市场的重大影响，如果扣除这两个地区，全国平均屋价可以减低109,000元至386,100元，而与去年同期比较只是下跌4.1%。 地产协会指出，平均价格只可以视作市场趋势，并不能够显示出多元化社区或地域差异所产生的实际房屋价格。 压力测试打击3省交投量 协会总裁苏高(Barb Sukkau)表示，4月份的房地产市道继续受支付20%以上首期买家，由今年开始要接受压力测试的影响所笼罩。 首席经济师克兰普(Gregory Klump)说，新的压力测试令亚省、沙省和纽芬兰省的交投量减少，造成市场不稳。加拿大地产协会早已向政府发出警告，新措施对依赖天然资源省份的经济产生很大打击。 上月的新挂牌数量下跌4.8%，是9年来4月份最低。由于4月份的销售放缓少于新放盘数量，销售与新放盘的比率由3月份的52.3%上升至53.7%；接近长期平均的53.4%。依照业界标准，销售与新放盘的比率在40至60%之间属于均衡市场，高于60%为卖方市场，低于40%则是买家市场。 柏文价格去年同比升14.7% ■全国平均房价下跌，但柏文价格比去年同期升14.7%。 报告指出，安省金马蹄地区的楼价稳定，并且开始有按月上调的趋势；但由于一年前屋价急升，令楼价与去年同期比较依然下挫。与去年同期比较，贵湖升5.9%，大多伦多地区、渥维尔─米顿和巴里市则分别下跌5.2%、8.7%和8.4%。柏文单位价格比去年同期升14.7%，镇屋和排屋也升6.5%，独立平房和两层房屋则分别下跌1.1%和4.8%。 卑诗省低陆平原地区屋价在2016年下半年短暂下跌后继续上涨。与去年同期比较，大温哥华地区升14.3%，菲沙河谷升22.7%。维多利亚市升14%，温哥华岛其他市镇升20%。 渥太华屋价与去年同期比较升8.4%，主要是受两层住宅升9.4%带动。大满地可地区升6.3%，也是被两层住宅升7.3%推高。   市府规例太多 令新屋建造成本高昂 有研究指出，加国房屋供应面对重重障碍，主因是市府过多的规例，导致一些城市的房屋建造价格，相距20万至60万元不等。专家建议市府及省府，简化及更新土地使用条例，并且调低发展税项。 这是由加拿大智库机构贺维研究中心公布最新的报告，名为“楼价高企﹕加国市府建造新屋障碍带来高昂成本”(Through the Roof：The High Cost of Barriers to Building New Housing in Canadian Municipalities)。作者Benjamin Dachis及Vincent Thivierge计算建新屋额外成本，由8个最多规例的城市平均为229,000元，至温哥华的60万元。 该报告发现，在加国一些主要大都会，建造新屋成本与市场价格持续出现差距。而且，房屋供应出现重大障碍，导致温哥华的房屋成本多出50%，大多伦多地区超过20%。 ■大多伦多地区楼价与去年同期比较下跌5.2% 只集中削需求未见增供应 作者认为，近期政府实施的政策，例如向海外买家征收额外税或新的联邦按揭规定，只集中削减房屋需求量，对于增加供应量未见成效。 报告又显示，建造新屋成本与市场价格整体差距，令温哥华每平方呎增加至300元。相对在渥太华的建筑成本已没有差距，满地可自2007年徘徊在零差距。 作者检视现行政策，例如土地使用规定、发展农地的限制，以及发展税直接影响新屋及现存房屋的价格。当中分析安省主要城市，如果各政府减少障碍，使供应量达到现行省府的平均水平，然后估计房屋价格。整体来说，对新屋及现存房屋额外成本，在多伦多，皮尔区及杜咸区高达70,000元、荷顿区是90,000元、咸美顿为100,000元，而约克区是125,000元。 虽然这些土地使用政策本质上带来益处，但大部分研究发现，房屋规定过于严苛，导致房屋成本高涨，并抵销这些益处。 报告提出多项建议，促请全国的市政府及省府采取有效措施，减低对新屋限制所带来的经济成本。同时，二级政府可以实行的方法，例如消除发展农地的规定，简化及更新土地使用条例，以及调低发展税，以确保有更多房屋工程能够顺利展开。  

2017年4月，安省政府推出“公平住房计划”(Fair Housing Plan)，令原本烧得火热的房地产市场，随即被一盘冷水照头淋，除了二手房价应声下跌，亦拖累新屋市场销售。有业界人士尝试分析去年与今年的低幢新屋价格变化，发现部分城市的新屋叫价竟下跌两至三成。但是，共管柏文市场却刚好相反，新盘呎价年升超过两成。 大多地区的新建造房屋市场，在2017年初，仍然一片好景，任何类型的低幢房屋新盘，每逢开售都可引来买家哄动，售楼处门外大排长龙已见惯不怪。不少现有屋主，看见屋价飙升，资产大增值，便决定小屋搬大屋，旧屋换新屋。本地与海外投资者，亦加入战场，在大多地区及邻近城市投资房产。 然而，去年4月20日省府推出房市调控辣招，即包含16要点的公平住房计划，房市立即掉头回落。以低幢房屋市场为例，2017年的下半年，新屋发展步伐慢下来之余，销售情况亦不理想。建筑业及发展协会(BILD)最新的数据显示，今年3月份的单住户房屋销售，包括独立屋、半独立屋、镇屋及连屋等，只有311间。虽然已经比2月份的265间为多，但相比一年前同期，大跌了77%，也比10年平均水平跌了近8成。 滞留待售新盘被迫降价 由于销售量下跌，一些发展商选择降价求售，部分叫价更降低了两成或更多。但基于新屋供应量仍然偏低，更多发展商的应变方法，是提供一些非价格上的奖励，并期待在真正需要降价之前，可以挨得到市场恢复过来。问题是，一些新盘推出的价格，比现有的库存价格为低，令旧有的新盘逼不得已要调低价格才能吸引买家。 地产网站BuzzBuzzHome早前一篇文章，比对了几个大多地区城市及近郊在这两年的新盘叫价。作者Ben Myers使用该网站的数据，将一些新屋盘在去年12月的叫价，以及今年经调整后的叫价，作出比对分析。当然，就算同一城市内，不同的新盘都有地点、地段大小、内部设备等条件上的差异，因此价格的实际变化亦各有不同。 以新建独立屋为例，笔者比对了Welland、Innisfil、韦比市、咸美顿市、宾顿市及皮克灵市。结果发现，皮克灵市在2017年底的平均叫价是130万元，但到了2018年最近期，新建独立屋叫价刚好超过100万元，跌幅大约是21%。不过，在闪高县的Innisfil，去年平均叫价约为88万元，但今年已跃升至114万元，升幅接近3成。 镇屋方面，笔者研究了咸美顿市、皮克灵市、旺市、密西沙加市及烈治文山市。结果发现，平均叫价跌得最厉害的是烈市。 2017年底的叫价约为112万元，但到了2018年，叫价只有不到78万元，跌幅高达3成。另一个见到跌幅的是密市，2017年底新建镇屋平均叫价是104万元，但2018年的叫价则只有83万元，跌幅也有两成。反而约克区的旺市，新建镇屋平均叫价出现轻微增长，由86万元升至88.5万元，升幅约3%。   从以上数据可以看到，烈市、密市及皮克灵市一些地产发展商，也许对市场感到忧虑，从而反映在他们的新屋叫价上。但该文作者认为，大多地区二手住宅市场的平均屋价经过连续4个月上升，买家对新屋市场，尤其西南安省地区的单一家庭新建房屋再感兴趣，只是时间问题。 新建共管柏文呎均价涨两成 另一边厢，高幢共管柏文市场似乎与低幢房屋市场朝相反方向跑。地产网站Urbanation的2018年第一季度市场报告便发现，现时新建共管柏文单位的平均呎价为843元，与2017年第一季度的686元相比，升了23%。虽然，现时的呎价与2017年第4季度的893元差了一截，但主要原因，是近来少了位处市中心核心区的新盘推出。 截至今年3月，多伦多共管柏文单位开工量已达61,337间，还未计3.7万多间正在市场进行预售的楼花，而这些楼花单位当中，有86%已成功出售。由于新盘发展比之前减少，2018年首季的新建共管柏文单位销售量只有4,219间，虽然相比一年前同期的9,744间少了一半，但这样才是较典型的首季度销售量。   未有售出的柏文单位存货，跌至16年来新低，仅余不足8,000间。但这些货尾的叫价，绝对不比其他新盘输蚀，现时平均叫价已达914元一呎，按年升幅接近3成。 二手共管柏文成交量下跌 单看今年第一季度的共管柏文市场，新盘与二手盘的买卖活动可谓不相上下。在新的按揭压力测试影响下，二手盘的成交量按年下跌了3成，期内只有4,297个二手单位易手。呎价方面，今年首季度平均呎价是661元，按年有11%升幅，按季度亦有2%增长。与更严格的房贷申请要求及首季度共管柏文均价已高达55.8万元有关，没有睡房间隔的开放式单位，需求也在不断增加，令目前平均价已达38万元，按年升幅高达24%。 随着2017年新建共管柏文单位销售破纪录的售出3.5万个，今年首季度的销售量已返回10年平均水平。面对因为新的贷款政策转变而导致的多项不明朗因素，以及去年快速飙升的房价，发展商及买家都倾向于更具警觉性。再加上已有大量单位在建，且建筑成本与发展收费急升，以及一些发展项目取消，都导致买家对新盘抱有更审慎态度

据加通社报道，继六大银行在过去几周内纷纷上调其固定五年期抵押贷款利率后，加拿大中央银行又将五年期抵押贷款利率从5.14%上调至5.34%。虽然该利率不同于银行提供给借贷者的真实利率，但将用于评估买主的贷款资格。首付低于20%的买主，若购买房屋贷款保险，则须达到中央银行的五年期抵押贷款利率资格。若不购买房屋贷款保险，则买主须证明，其有能力按照在中央银行五年利率以及比合约房屋贷款率高2%的利率方案中额度较高的方案进行支付。贷款经纪人Samantha Brookes在邮件中说，借贷者若发现无法支付他们想购买的房屋，可以尝试用较低的抵押贷款购买较小的房屋，或在郊区购买价格较低的房屋。（智苏编译）