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星报图 星岛都市网智苏报道：据Macleans杂志消息，今年2月，是加拿大自2012年以来房地市场发展最慢的一个月，房地产协会公布的数据显示，虽然本国平均房价有所下降，但各大城市房价相差很多。Macleans杂质总结了在加拿大5大城市（魁北克城、哈密尔顿、温哥华、Regina、埃德蒙顿）中，50万加元能买到的房屋类型如下。 魁北克城 - 50万加元 新建的4层共管公寓，面积1342平方尺，天花板离地面14尺，有两间卧室和私人阳台。楼里还有健身房、顶层露台。Macleans表示，同类型的房屋在多伦多或温哥华要更贵。 哈密尔顿 - $499,999 四室平房，含2间浴室，面积869平方尺，还有新装修的厨房和完工的地下室，木结构阳房朝向后院。 温哥华 - $499,900 共管公寓，面积仅435平方尺，位于温哥华市中心。建于2014年，现代风格的厨房和浴室，有露台。如果出租的话吗，月租大概有1800加元。 Regina - $499,900 两层独立屋学区房，1582平方尺，含3室、3浴室。建于2018年，附近有公园。 埃德蒙顿 - $499,999 独立屋，面积2470平方尺，有4间卧室、3间浴室，新装修的厨房和实木地板。建于2013年。

■公寓项目的建筑地盘已经停工。星报 2月份寒冷天气令买家看房的时间延后，加上过去两年持观望态度的有实力买家所凝聚的购买力，将在今年春天地产旺季时一齐爆发。当累积的买家同时出手，市场将会好热闹。 运亨地产物业代理黎宇昌指出，事实上，大市在农历新年后明显有好转，反映房地产市场已经走出软着陆。 估计年底至2020年，房屋价格有5%至10%的升幅。 Condo的升势将持续，但相信不会有过去3年的30%增长。 黎宇昌表示，虽然2月份的楼市受暴风雪和严寒天气影响，销售和挂牌量均未如理想，但如果将统计数据拆开分析，可以看到量价齐升。表面看来，平均数据和平均屋价的上落很少；但独立屋、孖屋和镇屋的成交量均有双位数的增加，价格也分别有5%至10%升幅，独立屋升近5%。镇屋和孖屋的销售量有约15%的升幅，价位也上升10%左右。 屋价跌租金升 属入市时机 过去4个月，有不少地产分区出现割价放售的情况，亦即俗称的“跌穿底”。例如烈治文山的Crosby区，在高峰期开价120多万元，最后抢高至160多万元成交，溢价40万元，相当于挂牌价的三分一。两年后的今天，放盘只是叫价110多万元。账面上明显蚀超过40万元。他认为，目前正是入市这些区的时机。除了自住之外，也可以从租金比例计算物业是否值得投资。当年屋价160多万元时，租金为2,500元；现在屋价回落至110多万元，租金却已经上升30%。 从租金比率计算，现时有约3%的回报物业可以入市。万锦市于人村也有同样的现象。两年前以260多万元成交，超出挂牌价近60万元。目前放盘价为220多万元。这些区也值得投资。 黎宇昌称， 过去几个月有很多买家捞底以现金置业，证实市场已经见底。现时的屋价与最低位已有10%或以上的差价，最明显是独立屋。烈治文山和万锦市在农历新年后，也突然有抢Offer的情况，虽然未有出现动辄加价数十万元，但也有加数万元。显示买家持审慎态度入市，并不断测试市场价位。 中城区抢Offer情况仍常见 事实上，央街夹罗伦斯大道和艾灵顿大道的中城区（Midtown），抢Offer的情况依然相当常见。 他称，这些区并非华裔主导，因此当地的市况较为不同。这些区的业主一般拥有相当实力，现时入场的也大多是本地有实力的主流买家；投资炒作为短期利润的买家较少。这些区的物业也是买少见少，所以抢Offer。当然，正在兴建中的轻铁所带来的预期优势，也是一个重要因素。 他指出房地产市场出现西移的情况主要原因，是因为屋价相比中部为低。目前有很多买家置业时，未必是依从个人最喜爱的区份，而是将货就价，根据银行贷款所能够承受价位作出选择；并不代表西面的区份优胜过中部，只是买家借钱有困难，无法购买中部的房屋。 售罄公寓楼盘“烂尾” 135楼花买家失望 多伦多一个已售罄的公寓楼花项目遭取消。发展商声称，取消的原因是出现“不可预见的情况”，有买家表示很失望，因为他们无法再以相同价格，买到同类的单位。 该个公寓发展项目，位于丹佛大道（Danforth Ave.）2359号，原本计划兴建一幢10层高的公寓大楼，提供135个单位。 发展商DIAM Developments在发给买家的声明中表示，出乎意料的建筑成本增加、工程延误，以及贷款机构要求偿还工程贷款等因素，令公司不得不取消项目。 赖特（Dave Wright）及妻子劳拉（Laura Wright），在2016年以32.2万元价格，向DIAM Developments买了一个一睡房的单位。 赖特说，当年所有的单位都已售出，但交楼日期却一再延后，由原定的2017年11月，推迟到2018年8月，之后再延期到2019年4月。 退回按金无法购买同类单位 他们又指出，虽然对于项目遭取消感到失望，但并不感到意外。他们较早时已发现，建筑地盘的一部起重机一直停用，到今年1月更消失无踪。 赖特致电DIAM查问，对方只称在3月中会发通告，他们在本月20日收到取消通知。赖特表示，虽然DIAM承诺会退回4.9万元的按金，但由于该笔按金透过贷款取得，因此他须要支付利息。 新屋保险公司Tarion去年曾经建议，应列出一份定时更新的“黑名单”，展示发展商取消项目的纪录，提示民众小心。省府在上月已同意该建议，预计在今年夏天推出。 在2018年，大多伦多地区共有17个公寓发展项目取消，总共涉及4,672个单位，远高于2017年的1,678个单位，以及2016年的379个单位。

■美国2月新屋开工下滑8.7%，房屋市场依旧缺少振兴迹象。资料图片 美国2月新屋开工116.2万户，环比下滑8.7%，低于预期及去年同期值；2月营建许可129.6万户，同样不及预期。独栋住宅新动工数环比下滑17%，构成主要拖累。 新屋1月份开工情况的反弹曾一度勾起了市场对美国房地产市场的期待，但好景不长，2月美国新屋开工与营建许可双双下滑，低于市场预期。《华尔街日报》报道，美国人口调查局26日公布的资料显示，美国2月新屋开工116.2万户，不及预期值121万户，环比下滑8.7%，前值从123万户上修至127.3万户。同时，这是近八个月以来最大的环比跌幅。 同比方面，2月房屋新开工数较去年同期下滑9.9%，这同时也是2016年9月以来的最大同比跌幅。美国商务部表示，恶劣的天气可能是导致新开工住宅数量急剧下降的原因。其中，独栋住宅的新动工数环比下滑17%至80.5万户，为2017年5月以来的最低水准，被认为是拖累新屋开工情况的主要因素。值得注意的是，独栋住宅建筑占据了美国住房市场的最大份额。公寓新动工数则环比上升23.5%。 分地区来看，美国东北部、西部、南部地区新屋动工数分别下滑30%、19%及7%。仅中西部地区新屋建造情况较为乐观，增幅为27%。此外，美国2月营建许可129.6万户，同样不及预期值130.5万户，前值从134.5万户下修至131.7万户，独栋住宅的营建许可同样疲软。这反映出新住房的开发进度有所放缓，这与1月份资料公布时的乐观前景形成了对比。 今年1月，美国新屋开工曾出现一次大幅反弹——从两年多以来的最低点回升，同时，新屋营建许可也出现较大幅度的上升。当时有分析认为，这反映出美国房地产商的乐观预期，表现出市场强劲的回暖动力。 尽管如此，需求端仍未见明显起色。美国1月新屋销售年化总数为60.7万户，环比下跌6.9%，创去年10月以来最大单月跌幅。房屋建造成本的上升以及建筑工人的短缺使房屋开发商的信心有所下降。

安省经历楼市调整差不多2年，房价从2017年的最顶点一直向下俯冲，到了今天，已返回2015年水平。邻里坊间我们总能听到一些人在哀叹购投资房赚大钱的美梦眼睁睁打了水漂，地产业界公布的一连串数字也在一次次证实楼市的跌跌不休。 现在市场上有不少卖家，正是在房市高“疯”期摸顶入货，之后又因为不同原因，要在跌市中割价放盘，结果蚀到出血。这些例子大家可能听过不少，但当真实的数据摆在眼前，仍不由得令人看得一额冷汗。 最近，有业界人士把一些血淋淋的蚀卖成交个案，图文并茂地上载到Facebook、Twitter等社交媒体。从这些帖文可见，绝大部分成交个案的卖家，都是在2016到2017年间以高价入货。当中也许有人是买来自住，但也不乏买入后随即标高价转手图利的短炒人士，还有买入后花了十几万元全屋装修，以为房屋大翻新后房价也会大翻身的投资型炒家。 屋价前后对比两重天 只不过省府的调控辣招劲度十足，为疯狂的楼市倒了一盆冷水，房价应声下跌，令一些高价入货者的如意算盘没能打响。有业主宁愿蚀几十万元放盘，损手离场也罢。有业主想趁楼市高峰期放盘，但叫价只能不断重覆地“今日的我打倒昨日的我”，理想与现实相差过百万元。更有一种惨况是，同一条街隔几间屋，只消一年多的光景，成交价竟相差超过100万元，真的叫人“情何以堪”。看过这些案例，还以为炒卖楼房是easy money吗？ 真实个案 1. 这间位于万锦市邻近万锦多福医院的大地段独立屋，两年多前以96.8万元成交后，新业主花了15万元进行全面大装修，并在2017年初楼市高峰期时，尝试以143万元放盘。可惜如意算盘打不响，两年来多次反覆挂牌又撤盘，叫价亦一次比一次低，仍然找不到买家。终于在今年1月，以90万元叫价，并以95元成交。虽然单看成交价只是帐面蚀了2万元，但装修费、经纪佣金、地税、按揭利息等成本，还有折腾了2年的时间，都付诸流水，可谓白忙一场。 2. 这间位于烈市华人聚居Rouge Woods社区的标准配套双车房独立屋，业主在2017年中，以低于叫价，但仍属于超高价的220万元买入。不过几个月后，业主便降价放售，并在一年内多次减价，仍然未能售出。最后在2018年10月再挂牌，叫价153万元，上市差不多3个月后，方能以叫价的93%，即142万元卖出。计算下来，一年半时间便损失了78万元，足够在同区买一间3睡房镇屋了。 3. 这间位于北约克Yonge夹Finch的独立平房，拥有特大地段，亦位处交通方便的高需社区。 2017年3月挂牌时，前业主只叫价150万元，但却在上市5日后，被抢高至225万元成交，超叫价50%，非常夸张。不过，新业主持货大半年，于2017年底开始以原买入价放售。只是一直乏人问津，屡次降价后，终于在今年3月成功出货，成交价141万元。 2年内，屋价蒸发了4成，即84万元。 4. 这间位于万锦市的3,500平方呎独立屋，背靠红河及公园，环境清幽。资料没有显示业主是在何年购入此屋，但业主在2017年5月放盘时，叫价高达245万元，不过未能卖出。去年初再放盘时，业主大幅降价近50万元，惜同样卖不掉。经过反复减价，今年初再以148万元放盘，终于在上市18日后，以135万元卖出，低于叫价约一成。相对于最高峰时的叫价，差额114万元，这就是理想与现实的区别了。 5. 核心区域房价太贵，买家向外扩散，Aurora便是其中一个受惠于买家北上置业的约克区城市。这间超过3,000平方呎的标准配置独立屋，业主在2017年2月以140万元买入，高于叫价一成。业主持货大半年后，既放租又放售，只是租客比买家来得快，2017年底以月租2,100元租出。不过业主一直有挂牌求售，今年2月找到买家，以99.5万元成交，是叫价的92%。刚好2年时间，屋价跌了40万元，幸好期间有租金收入，算是帮补一下。 6. 这间位于士嘉堡Warden夹Lawrence的旧式独立屋，只有2,000多平方呎，但2楼及地下室加起来共有8个睡房。业主在2016年4月以105万元买入，只是叫价的88%。去年6月业主试图叫价150万元放售，一个暑假过后都无人问津，9月即大幅降价50万元再推出市场。等了5个月，终于在今年2月底售出，成交价87万元。虽然3年下来，房价在帐面上“仅仅”跌了18万元，但若与业主的最高心理价位比较，可说是少了63万元。 7. 这两栋都是建成一年左右的新屋。几年前公开发售时，被誉为烈市富豪山庄最后一片可发展住宅用地，因而大受欢迎，疯狂追捧的买家几天前便在售楼处外通宵排长龙。不过，买家当中有多少是实际用家，要打一个问号。右边那一栋房屋的业主比较“幸运”，去年10月易手时，虽未能卖到叫价，亦总算以218万元成交。左边那栋屋位于同一条街的转角位，业主自去年5月开始放售，最初叫价高达230万元，但多次降价仍未能卖出。虽然终于在今年2月以172万元售出，但两栋房屋比对之下，不过相距4个月，成交价便相差46万元，正好应验了“走得快，好世界”的道理。 8. 这两栋位于北约克的后复式独立平房，是斜对面的邻居。下边那间在2017年4月楼市高峰期出售，买家以高于叫价44%抢得，成交价高达243万元。上边那间屋，去年10月挂牌，在市场上差不多3个月，终于在今年1月成交，售价130万元，只及叫价的94%。 若单凭外表判断，上边那间的状态的确没有下边那间好。但就算如此，两栋房屋的交易期才相距21个月，已是113万元的分别，只能叹句“卖不逢时”吧。

■加拿大地产商会预测2020年的全国房屋销售将会上升约2%，房价则温和上升。网上图片 就全国二手楼房销售前景的预测，加拿大地产商会（CREA）通过电脑多重放盘系统（MLS）更新资料，并扩大范围包括2020年的情况。其中预期今年交易将会下降1.6%，而安省的销售及平均价格会略为回升， 卑诗省在两方面均持续下跌。至于2020年的全国房屋销售，预测将会上升约2%，房价则温和上升。 虽然自去年12月加拿大地产商会公布预测以来，经济增长前景出现黯淡，但利率与劳动市场及人口仍然支持房屋需求。不过，现行政策限制申请按揭条件，抑制楼房市场的销售情况。 安省魁省增长抵消卑诗亚省跌幅 是次报告预测全国二手房屋销售，2019年将会下降1.6%，只有450,400个单位，这是自2010年以来最疲弱的销售，也是接近20年来最低的销售情况。今年加息机会不大，近年政府收紧按揭借贷及各省实行的房屋政策，按月销售趋势预期慢慢改善。 其中预测卑诗省在今年全国楼房销售下跌占大部分，亚省也进一步下滑，但因魁省强劲销售及安省略为增加而抵消。 在安省东部、魁省、纽宾士域省，新斯高沙省及爱德华王子岛，由于楼市较为平衡，房屋价格预计会持续上升。同时，在安省的大金马蹄地区因房屋供应仍然短缺，预测价格同样上调。 至于2020年的全国房屋销售，报告预测将会上升约2%，共有459,400个单位。这是预计加息行动及按揭压力测试下，与增长的人口，就业及收入增长互相抵消。除了纽芬兰及拉布拉多省，预测所有省份的销售将会上升。 全国平均房价预测今年升0.8% 当中卑诗省及亚省的销售活动局部回复，魁省进一步上升，占全国销售较大部分。即使这两个省份销售会有所反弹，但比过去10年的平均水平下降10%至20%，沙省和纽芬兰及拉布拉多省也是同样情况。 全国平均价格预测今年升0.8%，达到490,800元。当中反映安省平均售价进一步增长，卑诗省及亚省因价格下调，将会改善销售情况，魁省在销售及平均价上升。报告预测2020年较2019年的平均价格温和上升，卑诗省、亚省、纽芬兰及拉布拉多省略为下调，由缅省至海洋省份将会温和增加。 经纪指楼市少炒家 现时入市时机佳 对于大多伦多地区现时二手楼交易情况，地产经纪黄志豪(图)表示，由于1月及2月份天气不佳，影响买家减少出外寻觅楼盘。 地产经纪黄志豪 他获悉有银行略为放宽按揭借贷门槛，令一些有意置业或换屋人士纷纷寻找楼盘，成功借款购屋，令3月的交易量上升。 黄志豪指出，目前二手楼价格如100万元以上，销售较为缓慢。但100万元以下的房屋，如烈治文山、万锦市及旺市价格有所回落，买家考虑如等到5月或6月价格上升，倒不如把握这个时机入市。现时少了炒家，市场较为平稳。 传当局下月推放宽按揭措施 他说，现时楼房租金不断上升，在市中心优越地区租住一房，每月达到2,800元至2,900元不等；在万锦市租1睡房加一书房逾2,000元。如果买一个40万元二手柏文单位，比租住更为实际，日后可以转售换一间更大的单位。 黄志豪认为，加息对楼市销售的影响不大，去年加息至今利率在3.4%，如摊分25年或30年，差距不算大。反而是与银行批出按揭贷款存着密切关系，即使买家已有首期，但银行的门槛高，他们只有却步，另待时机。 他称，有消息透露4月份银行推出新的计划，预期进一步促进本地楼市销售。有估计这是银行向政府反映情况，因减少批出贷款影响收入，当局可能考虑放宽措施而放出口风，测试市场反应如何。 全国2月房销剧减9.1% 屋价10年来首见滑落 加拿大地产商会（CREA）数据显示，全国2月份房屋销售量剧跌9.1%至2012年11月以来的最低水平，也是自去年1月实施房屋贷款压力测试以来，最大幅单月份下跌；全国主要城市有四分之三交投量下跌。房屋价格综合指数（HPI）则微跌0.1%，是近10年来首次下滑。 统计显示，2月份的成交量较去年同期减少4.4%，是自2009年以来最低位的2月；也比过去10年的2月份平均跌近12%。 卑诗省、亚省和纽芬兰省的销售量，更是跌穿过去10年2月份平均超过20%。地产商会总裁苏高(Barb Sukkau)表示，房贷压力测试令不少买家无法入市。合资格买家减少也影响卖家，但个别市场受冲突的情况各异。 多伦多周边新挂牌房屋减少 商会首席经济师克兰普(Gregory Klump)指出，全国大城小镇的2月份房屋销售量均全面减少。随着加拿大经济增长，房地产市场也将逐步走出阴影。只有时间才能证明收紧房贷规定是否矫枉过正，希望执政者能够作出调整，令房屋维持在可负担能力之内，又避免出现借贷危机。 多伦多周边市镇和咸美顿-伯灵顿，以及卡加利、爱民顿和温尼辟新挂牌房屋减少的影响下，全国新放盘数量下跌3.2%。 由于销售量下降的幅度超过新挂牌数量，令销售与新盘比率由1月的57.6%，回落至54.1%；接近自2018年初的53.5%长期平均水平。 2月份的全国库存量为5.7个月，是3年半以来的最高位，超出长期平均的5.3个月。不过，各地市况有很大差异，草原省份和纽芬兰省的库存量大幅高过长期平均水平，但安省和大西洋其他省份的库存量，仍远低于长期平均。 渥太华满地可屋价升幅高 2月份的房屋价格综合指数（HPI）微跌0.1%，是近10年来首次下滑。 2月份柏文单位的楼价较去年同期升2.4%；镇屋和排屋也升1%，单层平房和两层独立屋价位则分别跌1.7%和1%。 全国17个主要房地产市场的表现差距很大。卑诗省大温哥华地区和菲沙河谷的屋价，比去年同期分别跌6.1%和2.8%，维多利亚则升3%，温哥华岛其他市镇更升7.7%。 安省金马蹄地区也有上落，贵湖市6.8%的升幅最高，尼亚加拉地区升6.5%，咸美顿-伯灵顿升5%，大多伦多地区升2.3%。渥维尔-米顿的屋价过去1年没有变化，巴里和周边市镇则跌4.3%。 渥太华在镇屋和排屋价格升10.8%的带动下，2月份楼价较去年同期升7.4%。大满地可地区则在柏文单位升7.8%推高屋价有6.2%的增长。 草原省份的房房屋供应与成交量比较是超出历史水平。卡加利和爱民顿的屋价比去年同期分别跌4.4%和4.5%。亚省和沙省的楼价将维持疲弱，直到供求回复平衡。 全国2月份的平均屋价为468,350元，比去年同期跌5.2%。由于平均价格受大温哥华地区和大多伦多地区两个市道最活跃和楼价最贵市场的影响，如果撇开这两大市场，平均屋价只是略低于371,000元。

■■温哥华及多伦多的公寓单位，以非居民业主最为普遍。星报资料图片 本报记者报道 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布加国住屋统计计划(CHSP)数据，显示安省、卑诗省及新斯高沙省楼市，非居民拥有房屋的比例。当屋主的主要居所并非在加国境内，就被视为非居民业主。 按上述计划采用住宅拥有权及住宅参与权两个方法，来衡量是否属于非居民业主。其中在住宅拥有权方面，当大多数业主为非居民时，该物业被视为非居民拥有业权。在住宅参与权方面，最少有一人个业主为非居民。 不在加居住 视为非居民业主 ■加拿大按揭及房屋公司副首席经济分析师卢怀尔(Aled ab Iorwerth，图) 这个定义有助仔细了解非居民拥有业权的情况，特别是非居民参与的概念，说明这些省份的非居民所持有业权的上限；并由加拿大按揭及房屋公司通过楼市观点(Housing Market Insight)公布最新的资料。 加拿大按揭及房屋公司副首席经济分析师卢怀尔(Aled ab Iorwerth，小图)表示，公寓单位以非居民业主最为普遍，特别是在温哥华和多伦多。一般来说，非居民业主较多选择新及价值高的住宅物业。从加国住屋统计计划的资料所得，可以了解非居民成为加拿大楼市需求的一部分，这是一个公开的话题，讲及这类物业有关资金来源及投资行为。 是次报告在非居民参与方面的重点，包括： ——最少由一名非居民持有的物业：卑诗省6.2%，温哥华7.6%；安省3.3%，多伦多3.8%；新斯高沙省6.2%，哈里法斯4.3%。  ——非居民参与拥有的以公寓单位最多：卑诗省10.4%，安省6.1%；占有率最高是温哥华11.2%，多伦多7.6%。 ——在温哥华于2016年至2017年建造的物业，最少有一位非居民业主占15.3%；2011年至2015年建造的物业占11.2%；而1961年至1990年建造的物业则少于6%。在2016年至2017年建造的公寓单位，占有率更高达19.2%。 ——在多伦多于2016年至2017年建造的物业，最少有一位非居民业主为6.1%，在该建筑期所有住宅物业占3.8%。 ——在新斯高沙省最少有一位非居民业主，在哈里法斯大都会地区为4.3%，省内其他地方为7.1%。这反映出非居民业主以此作为度假房屋，较该省以外其他主要大城市更为普遍。 名下公寓估价中位数 非居民比居民高20% 从加国住屋统计计划(CHSP)的资料所得，有关非居民及居民业主持有的物业估价中位数，在卑诗省前者较后者高29.1%，安省是20.2%，新斯高沙省为10.8%。 以人口普查地区划分，温哥华市公寓单位物业估价中位数，非居民业主较居民业主高96,000元，这是在温哥华大都会地区最高的差价。在多伦多公寓单位物业估价中位数，前者比后者高37,000元，同样是多伦多大都会地区最高的差价。 不过，非居民业主与居民业主物业估价中位数最大差价，则是位于卑诗省独立屋，两者相差23.6万元，前者较后者高36.7%。但在安省独立屋物业估价中位数，非居民的较居民的少35,000元，数据指安省两个最大的都会城市多伦多和渥太华-加蒂诺(Gatineau)明显不同。 独立屋25.8%为一人持有 在住宅物业业主数目方面，在安省、卑诗省及新斯高沙省约有一半的物业是两名业主拥有，由3至4名业主持有的物业占少数。在人口普查都会地区的温哥华，大部分居民拥有的物业有2名业主，非居民业主只有一人。 此外，在2011年至2017年间建造的独立屋，在温哥华物业只有一名持有人为39.9%，相对多伦多是25.8%。在新斯高沙省大部分物业由两名业主持有，其次是一名业主拥有房屋。由3至4人共同持有的物业占4.5%，比卑诗省及安省为高。 在2017年财政预算案中，联邦政府拨款予加拿大统计局，通过加国住屋统计计划改善房屋数据。该计划大部分为行政方面的资料，使统计局提供现代化的统计数据，而且更为全面、节省成本和时间。 加拿大按揭及房屋公司将于未来陆续公布上述三个省份的住宅单位面积检讨，及持有住宅物业投资者的报告，另公布有关公寓单位的调查报告内容。

■■今年多伦多地税预计平均涨104元。CBC 综合报道  今年多伦多市府预算案的争论焦点之一，仍然是住宅地税。如果预算案获得批准，多伦多的地税将平均上涨104元，而地税的主要用途将是多伦多警察服务局和公车局（TTC）。 关于今年地税的涨幅，市长庄德利及其盟友支持基于通货膨胀的上调，例如市议员建议的2.55％，与庄德利的市选承诺一致。不过批评者认为，多伦多的地税仍有很大的调高空间，可用于改善多伦多的公交、住房和托儿等服务。 怀雅逊大学(Ryerson University)最近公布的研究报告指，大多伦多及咸美顿地区有超过20个市镇的地税高于多伦多，市府有足够的空间把地税提高两成。 报告指有空间把地税升两成 如果市府建议的预算案得到市议会批准，多伦多业主今年的地税涨幅将为2.55%，也就是说，估值665,605元的住宅，地税将增加74元。不过还要考虑其他几项因素，包括当前价值评估（Current Value Assessment）的增加，反映4年一次的地产价值评估；此外还有2017年由市议会批准的额外特别征税，用于为公交和住房项目提供资金。最终的地税涨幅将为3.58%，即每套住宅平均增加104元，总额达到3,020元。 在这3,020元地税中，最大的一块、亦即大约703.31元将用于多伦多警察服务局；521.29元投入TTC，其次是债务收费、多伦多消防局，以及公园、林业和娱乐局。多伦多紧急救护服务、经济发展与文化局从市府地税收入中所获资金最少，分别不到60元和50元。 总之，TTC以及包括多伦多警队、消防局和紧急救护服务在内的多伦多紧急服务，在地税分配中的占比超过一半。

习惯了和风细雨的多伦多房地产市场，经历过去一年的疾风暴雨般的变化，从两级政府的行政打压，到央行连续加息的政策，房地产市场不停地颤栗，许多人被近期楼市的新闻搞得一惊一乍、莫衷一是之后，农历新年刚开始，我们终于盼来了好消息。 本周美国最大的流媒体公司耐飞表示，将在多伦多建立大约16万尺的电影生产基地，每年为当地带来1,850个就业岗位，这对于多伦多市中心Downtown和Waterfront区域的Condo和地产来说，这是个极大的利好消息。其实，对于安省房地产同样也是好消息，多伦多Pinewood影视的总裁表示，一旦耐飞在多伦多落地，相关行业的工作以及带动的消费，将会刺激安省经济发展。 当然，好运也不是凭空来临的，多伦多市长庄德利多次去美国洛杉矶影视城游说，刚刚在上个月庄德利从美国返回后，耐飞要来多伦多的消息就在坊间传开了。本周终于落实，让很多在多伦多市中心买房的朋友喜笑颜开。 好事成双，今天加拿大驻美国大使David MacNaughton很有信心地表示，美国总统特朗普在下周，或者以后的几周内将会宣布取消针对加拿大的钢铁税。 加拿大目前正在与美国首席贸易谈判代表莱特维持敲定具体细节，因此驻美大使不愿透露更详细的内容，但他在华盛顿的美加商会上乐观地表示，我还不能向大家谈论具体细节，但是我们将会很快解决钢铁税的问题。 安省省长福特对此表示非常欢迎，他认为钢铁税不仅让加拿大人受损，美国消费者同样也付出代价，坦率地说，他认为钢铁税对美国伤害则更大。 钢铁和铝产品关税本来是美国总统特朗普当初作为NAFTAT谈判的筹码，正如美国商务部长罗斯所言，如果加拿大早按照美国的要求签署协议，钢铁税马上就会被取消。可是，随着谈判一拖再拖，直到最后一刻午夜前才签下，钢铁税的问题就从谈判筹码，变成一个真实的关税了，如果要取消或者某种形式的豁免，就要再进行新的谈判！因此一直拖到现在还未解决。 只要钢铁税存在，加拿大报复措施就不会取消，我们也都知道这些针对美国的报复措施，真正惩罚的人是谁？从果汁到威士忌，从卫生纸到巧克力，都是让加拿大的消费者来买单。 福特省长也向联邦政府呼吁，单方面取消对美国钢铁税的报复措施，向美国表示友好姿态，以促进特朗普总统在近期内采取行动取消针对加拿大的钢铁税！不过，目前福特的这一请求被总理特鲁多否决，认为取消报复措施将对美国失去制衡，不利于美加钢铁税的谈判。加拿大关于钢铁税的报复政策，不仅让普通消费者的生活日用品涨价，从美国进口的钢铁产品同样会涨价，最直接的受到冲击的就是公寓期房买家。专门生产高层建筑使用钢铁材料的公司联盟早就发出警告：Condo市场火热供不应求，这种情况本来就使得钢铁建材价格上涨38%，如果加拿大对进口美国钢材实施哪怕10%的税收，肯定会让Condo建筑商的成本增高，相继转嫁给Condo买家。 安省的制造业和汽车行业都对钢铁税很敏感，如果钢铁税可以取消，悬在安省经济上空的阴霾就会被一扫而光，安省经济在新的一年里将会大展拳脚。 同理，钢铁税如果可以取消，买家的压力自然会小，成本得到控制。现在多伦多Condo租金不断上涨，许多房地产投资者的收益也会提高。 多伦多在北美众多城市中一枝独秀，表面上看来，是因为这座城市以两位数上升的楼价，为媒体头条津津乐道不停地报道。但是，很多人没有看到的是多伦多的硬实力，多伦多在创新、智慧、创意方面，以及基于这些软实力基础上的种种科技与商业前景都非常光明。经济好了，就业机会多了，多伦多的房价还能不涨吗？ 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

■■经济数据与财报乃本周重头戏。 加通 综合报道 本周加拿大商业界需要关注的5件事： 1. 海外买家地产报告 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周一发布关于海外买家对公寓市场影响的报告。2016年卑诗省率先实施海外买家税，2017年安省跟随开征，这两大省份均因房地产市场过热而出台打房政策，其中一环是将矛头对准了海外买家。 2. 银行收益 本周丰业银行(Scotiabcnk)、满地可银行(BMO)、加拿大帝国商业银行(CIBC)均会公布第一季度业绩报告。上周五加拿大皇家银行(RBC)率先公布财报，该银行季度盈利31.7亿元或每股2.15元，比去年同期增长1.6亿元或每股14仙。前三个月传统上是银行财政年度中最强劲的季度。 3. 通胀情况 加拿大统计局将于周三公布1月份消费者物价指数。由于机票和新鲜蔬菜价格上涨，抵销了油价下跌幅度，所以统计局12月份的数据显示加，拿大年度通货膨胀率意外增加至2％。 4. 加航动态 加拿大航空公司(Air Canada)行政总裁罗云斯库(Calin Rovinescu)，周四将在该公司2019年的投资者日发表演讲。一家航空客运倡导组织上周批评，目前联邦政府允许航空公司，将旅客滞留在停机坪上长达3小时45分钟的规定，是不可接受的，因为这是欧盟立法允许时间的两倍以上，呼吁政府修改规定。 5. 经济成长率 加拿大统计局将于周五发布第四季度经济成长率数据。加拿大经济去年第二季的年增长率为2.9％，第三季的增长率2％，第四季恐更显缓速。

■■联邦政府预算案应该会协助首次购屋者。 星报 综合报道 房地产市场疲弱，业界人士呼吁联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)在即将推出的联邦预算案中，推出房地产政策来帮助首次购屋者。 最近几个星期，房地产界的建商、经纪和房屋贷款机构等人士陆续与联邦政府官员会面，提出他们的愿望清单。他们均希望看到3月19日推出的联邦预算案中能有涉及房地产市场的优惠措施，主要期望能放松对房地产市场的管制，让首次购屋者较容易进入市场。建议包括：修改房屋贷款压力测试规定、延长房屋贷款期限规定、提高首期购屋者从退休储蓄计划(RRSP)中提领的金额上限、提高首次购房者税务减免的门槛等。 建议RRSP取款上限调升至4万 房地产市场降温，2018年全国房屋销售比2017年下降了11％，其中大温哥华下降32％，大多伦多下降16％。 加拿大专业按揭协会(Mortgage Professionals Canada)成员早前与自由党和保守党国会议员会面，建议放宽房贷压力测试，因为利率上扬，严格的压力测试让许多人根本无法获得贷款，首次购屋者的伤害最大。加拿大房地产协会(CREA)则表示，目前允许首次购屋者从RRSP取款的上限是2.5万元，此规定已经10年都没有改变，基于通货膨胀和房价指数，建议政府能上调到4万元。协会并敦促政府将首次购房者的750元税收扣抵额提高到2,500元，因为该额度在2009年后未改变，已太过时了。 财长莫奈已表明，新的预算案会推出政策帮助年轻一代购买房屋，但并未透露将采取什么方式。

多伦多地产局(Toronto Real Estate Board，TREB)发布对2019年大多地区(GTA)房地产市场的展望，预测今年房屋销量和价格均会有温和适度上涨，销量达8.3万间，均价将涨至82万元，升幅4.17%。推进房价上涨的主力仍是共管公寓，独立屋价格涨幅将低于平均水平。报告指联邦政府推出的房屋贷款“压力测试”政策，对房市的负面影响不容低估，呼吁联邦政府对此进行检讨和重新考虑。 多伦多地产局主席宝拉(Garry Bhaura)表示，虽然不能期待2019年的房屋重回历史最高点，但是完全可以期待一个销量和价格比2018年都有改善的更好的市场前景。许多因房价过高及政府政策而在前两年被边缘化的买家，有可能重新考虑进入市场。 多伦多地产局预测，2019年透过TREB多重放盘系统(MLS)出售的房屋有望达到8.3万间，比起2018年全年77,375间的总交易量有适度增长。 TREB援引近期委托Ipsos所做的市场调查结果指，大多地区人口增长、失业率低，以及房屋贷款平均固定利率低于2018年等利好因素，令考虑买房置业的人数增加，TREB在此基础上做出今年交易量将平稳增长的预测。过去5年中销量最高的年份是2016年，总销量达到11.3万间。 独立屋涨价幅度将低于整体房市 房屋价格方面，TREB预测市场条件将与去年下半年相似，但会继续轻微收紧，带来房价的适度增长。整个GTA地区全年各类房屋的平均价格有望升至82万元，相比2018年的房屋均价787,195元增幅不小。 2019年若能达到这一价格水平，将接近2017年的历史最高点(822,587元)，仍将是自2014年以来第二历史高位。共管公寓市场仍将是推动房价上涨的主要动力，而独立屋均价的涨幅将低于整个市场的整体平均涨幅。 在房屋市场供应量方面，TREB指2018年全年的挂牌总数为15.5万至15.6万，这是在2017经历房市高峰后，回复到比较正常的状态。预测2019年挂牌量将与2018年大致持平。 Ipsos对业主的调查显示，有意在今年挂牌的人数将略有减少。 Ipsos调查证实，加拿大金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions，简称OSFI)规定的房屋贷款强制压力测试政策，对房市的购买力造成消极影响。 TREB的分析指，由于压力测试政策的存在，买家必须要具备比每月房贷供款额，多出平均700元的额外偿还能力，才能有资格由银行取得相应贷款。 因为贷款标准的提高，买家不得不降低自己的买房期望，包括改变要买的房屋的种类。调查显示，意欲购买独立屋的买家比例已经降至2015年秋天以来的最低点。相反，平均价格相对较低的高密度住宅，如共管公寓等，成为更多买家选择的房屋类型。 租金料有两位数百分点增长 多伦多地产局CEO John DiMichele表示，以高于实际贷款利率两个百分点对买家强制进行压力测试，这一政策是时候作出检讨。 “我们必须诚实地面对和讨论，今天的买家是否在按照一个符合实际的利率来接受压力测试。房屋市场对大多地区以至对整个加拿大经济增长、就业和政府收入而言都至关重要。决策者应该正视压力测试带给房市及更广泛经济领域的消极副作用。” 2019年大多地区的租屋市场将持续紧俏。房屋空置率极低，透过MLS系统出租的一睡房和两睡房，平均租金有望年增长接近10%什至乎达到两位数百分点增长。 2019年用于出租的房屋供应量仍会紧张。 Ipsos对业主做的调查显示，三分二投资房业主考虑在今年卖掉手中一个或是更多个投资物业。这其中一个主要原因，合理分析可能是，目前省府对出租屋的租金上涨，设定年度最高上限，打击业主出租房屋的意愿。 TREB市场分析总监莫瑟尔(Jason Mercer)就2019年房市展望表示，未来一年存在有经济增长的不确定性，但是推动房市健康发展的许多长期因素仍然存在。 大多地区的人口仍会继续增加，人们受多元化就业机会所吸引，仍会不断在GTA定居。失业率有望继续保持在很低水准，买家会继续受益于相较2018年平均更低的房贷固定利率。 Ipsos副总裁辛普森(Sean Simpson)表示，在2018年第四季度调查显示，住房问题在全国成为国民排名第三位最重要的课题，在安省则是省民排第二位最重视的问题。 这意味着无论是对于去年省选后刚上任的安省政府，还是对于今年联邦大选之后，即将上台的新联邦政府，房屋政策都应该在其执政中占有最重要的位置。

■■大多伦多去年第四季度公寓销量，按年跌近一成，但平均价格升逾8%。 星报资料图片   多伦多地产商会数据显示，大多伦多地区去年第四季度的公寓销售量，较2017年同期下跌近一成，但平均价格上升超过8%，多伦多伦多的楼盘升幅更直迫9%。 多伦多地产商会主席Garry Bhaura指出，2018年最后3个月有5,191间公寓，经电脑多重放盘系统（MLS）成交，较2017年同期下跌9.9%。不过，同期间的新放盘数量也由8,186间减少11.2%至7,272间，令市况更紧张。 多伦多公寓成交占总销量72% 公寓单位的销售和平均价格在过去一年各种屋型之中表现最为出色。公寓是相对较能够负担得起的置业选择。 他指出2018年的挂牌数目大幅减少，令有意入市的买家仍然要彼此竞争。市场支撑促使公寓的平均楼价升幅远超过通货膨胀，也大幅抛离其他屋型的住宅。 2018年第四季度的公寓平均价格为558,728元，比一年前的516,086元上升8.3%。多伦多伦多的公寓成交量占总销售量的72%，平均楼价为598,664元，有8.9%升幅。 多伦多地产商会市场分析总监Jason Mercer表示，公寓在2018年继续成为首次置业者的上车盘。房屋贷款提高门槛令很多第一次买屋的人，要选择更能够负担得起的房屋。长远看来值得关注的是，虽然近期有相对较多的新公寓落成，但市场供应量不足的问题依然存在，阻碍不少潜力买家找到适合他们需要的住宅。

■加拿大专业按揭协会报告指，联邦政府冷却屋价的政策，令全国地产市道放缓情况超出预期。 网上图片 本报记者报道 加拿大专业按揭协会（Mortgage Professionals Canada）新出炉的报告指出，联邦政府冷却屋价和降低需求的政策，持续打击全国房地产市场和带来压力，全国很多房地产市道的放缓超出预期的情况。 协会在2017年秋季发表的报告预料，联邦政府在2018年实施的房屋贷款压力测试，将令二手楼销售减至470,000间，较2017年下跌7%至8%，也比2016年少13%；但去年实际的房屋转手减少超出预期至458,442间，比2017年跌11%，也较2016年少15%。跌幅加大的部分原因是加息，但去年房屋销量减少的最大影响是房贷压力测试。 协会总裁兼行政总裁泰勒（Paul Taylor）表示，二手楼转售市场出现下调趋势甚至衰退，建筑行业的就业也受影响，并且令出租房屋的空置率不断减少。联邦政府的政策改变，令很多首次置业者无法上楼，直接为租赁市场带来压力刺激租金上涨。 泰勒称，协会支持稳健和基于事实的措施，测试贷款人未来的还款能力。报告显示出，应该有一个更合理的压力测试水平和改革借贷限制，以取得一个更佳的平衡，改善房屋可负担能力和促进加拿大经济。 料2年后削20万就业职位 不恰当政策所产生的杠杆作用令楼市继续萎靡不振。撰写报告的协会首席经济师邓宁（Will Dunning）指出，政府重点关注贷款人和利率，但房地产市场放缓和极低的出租空置率，不仅令首次买屋的人以及所有租客加重负担，更打击就业和影响整体经济。 报告相信，房贷压力测试的影响将逐渐扩散，估计到2021年时，加拿大将因此而减少20万个就业职位。 报告认为今年10月联邦大选时，有约20万个家庭因为渥太华的政策，被迫降低置业要求以便取得贷款，甚至是完全被拒诸门外无法上楼。此外，即使是已经取得房屋贷款的业主，如果要更新贷款，也必须接受房贷压力测试。估计有多达20万业主更新房贷时，因为未能通过测试要支付更高的利息。 邓宁抨击房贷压力测试采用错误的利率标准，未来5年利息增加2%并非不合理，但未有考虑到在过去多年平均工资每年上调约2%的因素，因此贷款人未来有更高的还款能力。如果再综合房贷首5年一般偿还13%至14%本金计算，房贷压力测试应以目前利率调高0.75%为标准。

■■施卓纳和施当娜父女关系破裂。加通社   加拿大汽车零件商麦格纳国际(Magna International)创办人施卓纳（Frank Stronach），和女儿施当娜（Belinda Stronach），因家族企业Stronach集团财务问题而对簿公堂。 施当娜在呈给安省高等法院的一份辩护声明中，称她的父亲施卓纳欠她约3,300万元，当年因为施卓纳参与奥地利的政治竞选活动，所以她给了父亲资金，并解决了他在奥地利未缴税款的问题。 控告女儿私自豪花公款 施卓纳去年控告女儿施当娜为了个人利益而挪用家庭资金，要求赔偿5.2亿元。 后来施当娜的弟弟安德鲁(Andrew Stonach)亦对施当娜提出诉讼，希望把施当娜从家庭信托中移除。Stronach集团是私人公司，拥有赛马、赌博、房地产和农业业务，估值约16亿元，此家族财富由施卓纳创立。2013年施卓纳离开加拿大到原籍国奥地利参加政治竞选，施当娜趁机接管家族各种信托与公司，掌控Stronach集团。2014年回到加拿大的施卓纳称是有人伪造文件，图谋把他赶出家族业务。 施当娜指Stronach集团本来是以赌博和地产业务为主，但父亲施卓纳将业务拓展至高尔夫和农业等项目，最终赔上数亿元。她说，施卓纳不合理的商业决策，已经使家庭净资产减少了约8亿元。 但去年施卓纳控告女儿的法律文件中称，施当娜定期动用公款用于个人开支，包括开派对、家庭度假、豪车出行和奢侈的用餐，甚至斥资1,000万元修缮她的私人办公室。施卓纳还提到女儿出售集团旗下一些资产都未征求他的意见。

■■在楼盘安装监控录像，宜先向潜在买家说明。CBC 本报综合报道 以往地产代理带买家到放售楼盘视察时，业主多在家中等候，潜在买家也变得慎言，但现在经纪带客视察楼盘，业主或不在屋内，潜在买家就会畅所欲言；有地产经纪“踢爆”有楼盘业主在屋内安装监控系统，待买家离开后听买家说过什么，再按买家所言调整卖屋策略，有经纪促请当局就此立例保障买家私隐。 据CBC报道，一位在咸美顿市工作的地产代理向媒体称，最近2个潜在置业客户声称，怀疑带这2个客户“睇楼”期间，虽然业主不在放盘楼房内，却能完全掌握他们在屋内所说的一言一句，她相信业主于屋内不起眼位置安装了保安监控系统，并利用系统撷取了潜在买家之言行，业主利用潜在买家在楼盘内畅所欲言的言词更改了售楼攻略。 她举例说，有一潜在买家，在业主没有身处楼盘期间，在楼房内提到他们可以负担得起此售价，并指楼价相当“划算”，即使屋价再贵一些也愿意购置；结果卖家忽然抬价，令客户失了预算，虽然之后双方成交，但事件令买方心中有刺。 另一个案是她的一名潜在置业客户，到业主不在的楼盘视察期间，欲试用其中一座家居电器，地产代理说事件只有自己及客户知道，但之后业主联系买家，提到潜在买家欲试用其家电一事，令买方感到相当愕然。 该地产代理称她与该2名受影响潜在置业者，有理由相信业主在屋内装置了保安监控系统，即使她带客“睇楼”时业主不在家中，业主也可完全掌握地产代理与潜在买家之间的对话与一举一动。 律师指说明符双方利益 该地产代理表示虽然放盘业主有权在物业内安装保安监控系统，但当楼房正处于给予潜在买家视察期间，潜在买家私隐也应该获得保障；她指出当潜在买家与地产代理身处业主不在的放盘楼房内密谈交易内容时，既没有想过谈话内容有机会遭卖方“窃听”，即使她深信卖方并非有意透过保安系统“窃听”，但至少应该让潜在买家及地产代理，清晰知道楼房内安装了保安监控系统。 她建议安省消费者服务厅应该在楼房买卖双方现有机制与规条下，设定针对放盘楼房内安装保安监控系统设施条例，并由安省地产业议会（Real Estate Council of Ontario）严格执行。 安省消费者服务厅长秘书胡利（David Woolley）回复CBC查询时表示，作为楼宇买卖双方，都必须严加遵守本国私隐法，且绝对不可于买卖其中一方不知情下，擅用撷取得来的视像或声像，进行与商业利益有关之行为。 至于安省地产业议会的Kelvin Kucey则在声明中表示，他同意放盘一方应该将可供地产代理随时带客“睇楼”之放盘房屋标列项目内，表明屋内安装了监控摄录与录音系统；他指出现时家居监控摄录系统相当普遍，一些放盘楼房装置了这些系统不足为奇，但作为放盘卖方确有必要让买方清楚知道有此系统之存在，以免将来导致争拗。 私隐律师汤逊（Kirsten Thompson）形容事件可说是“公有公理，婆有婆理”，原因是一旦该物业仍属于放盘业主，其有权在自家楼房中安装任何监控系统，业主可将此视为保障自家财物的保护伞；但在潜在买家来说，的确会感到其言论及举措的私隐遭侵犯。 她认为立例要求放盘业主必须在楼盘标列中，特别提及家中安装了监控系统的建议，是一个相对能切合双方利益的做法，当局或有必要认真考虑此提议，以符合楼房买卖双方利益。 纵有证据指遭窃听 律师指难推翻合约   对于有报道指，有楼房卖家监听买家看楼盘时与经纪的对话。有律师认为，就算如此也难以推翻相关买卖合约。 前安省地产协会主席费利斯周三接受Newstalk 1010电台访问时表示，曾经有买家在看楼盘时，谈论自己房屋烧了，很想买楼，及愿意出价多少买该单位，后来发现这番对话遭卖家录音。虽然买家不悦，但最终楼宇也完成成交。 地产从业员黄志豪周三接受星岛A1中文电台时事节目《A1出击》访问时表示，遇过类似情况。现时不少房屋都安装了闭路电视，有些卖家可能为防放盘时遭人破坏私人物品或偷窃，而安装这些设备。业界没有惯例，经纪带客看楼盘时，要提醒客人，不要表达自己很喜欢那层楼或愿意出价多少等，视乎经纪经验而定。但他们都会提醒客人，楼盘可能有闭路电视，有任何问题，离开楼盘后上车再说。他认为，当局修例，强迫卖家表明，楼盘是否有监控装置是好事。但实行有难度，因为难以証明卖家说法是否属实。 议价过程未必构成欺骗成份 律师秦怡敬向该节目表示，难以界定卖家是否侵犯买家私稳。她质疑，联邦私稳法，是否适用于楼宇买卖，因为法例一般适用于商业活动。她解释，屋主卖楼未必构成商业活动，因为楼宇是自住，因此相关法例不一定适用于卖家监听买家。况且现今科技进步，智能家居等电子设备，都可能有监听或录音效果，买家看楼盘时，不能期望自己的私稳有全面保障，要有泄露私稳的心理准备。 秦怡敬又说，就算相关法例不适用，若当事人认为私稳遭侵犯，也可能循普通法，去提出民事诉讼索偿，因为过往已经有案例。但要视乎究竟卖家听到什么，例如买家提及出价底线等，而令买卖出现不公平等问题，这又是更复杂的问题。若要推翻有约束力的买卖合约，就要循过往案例去推翻，例如卖家是否蓄意欺骗买方或有疏忽等。但她认为，未必那么容易推翻相关合约。就算买家有证据，证明卖家利用窃听到买家底价的资讯，而不肯减价，也未必能推翻合约，因为这是议价过程，未必构成欺骗成份。她认为，买家看楼盘时，要慎防提及秘密事宜。

■■多伦多公寓市场一片火红。 近年来多伦多公寓市场的状况一直是价格上涨、租金上涨、供不应求，并与独立屋市场脱钩。分析师和开发商对2019年公寓市场的预测认为，这种趋势还会加剧，对新买家、建筑商和租房者来说，处境将更加艰难。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，公寓市场面临的首要问题可能是负担能力问题。房地产市场分析网Urbanation预测，2019年，预建公寓将达到每平方呎1000元，相比2016年的平均预售价，每平方呎595元，增幅高达68％。这可能将首次购房者拒之门外。 传统上，预售公寓比转售市场更贵，但在过去的3年里，转售公寓价格飙升了50%。市场分析师认为，2017年转售价格高于预售价，成为了引发抢购的原因。 今年公寓交付或破纪录 2018年转售价格增长放缓，但Urbanation预测，2019年平均价格可能会增长6%，延续了19个月以来的公寓价格增长速度超过独立屋市场的趋势。 2012年至2017年则是独立屋价格连续62个月上涨速度超过公寓。 另一方面，如果供应增加导致转售市场变得温和，那么最有可能伤害的是近期买家，包括那些靠租金来支付按揭的投资者。 Urbanation总裁Hildebrand估计，今年开发商可能会打破成品公寓交付的纪录，预计将发布近25,000个单位。对于一个在过去两年内交付不到15,000个单位的市场而言，这是一个巨大的供应冲击。 Urbanation通过分析电脑多重放盘系统（MLS）上的纪录来衡量租金增长。2018年，租赁单位数量达到27,426个，平均租金增长9.3%。 虽然Rentals.ca发布的一项分析显示，2019年的公寓租金可能增长11%，但Urbanation则认为，尽管新出租单位数量近年来已降至所有交付单位的30%以下，但突然增加约7,000个出租单位可以减缓租金上涨，租金仍将维持在历史高位，但对于近年来为公寓多付出的投资者而言可能还不够高。 开发商将要面对的则是一系列完全不同的问题：2018年建筑成本上涨7.2%，今年也没有任何放缓的迹象，因为大多伦多在建房的面积比以往任何时候都多。有开发商认为，成本上涨和建设时间拖长的结合，甚至会导致更多的公寓项目取消。 2018年有超过4,000个单位被取消。尽管这只是市场上所有活跃单位的4%，它仍然是之前被取消纪录的两倍；2017年仅有1,678个单位被取消。 综合报道

加拿大都市网原创作品 图片来源：加通社 作者：智苏 据加通社报道，2018年，加拿大3个最大城市的豪宅销量大跌，随着按揭法规收紧，利率上调，出现了买家大撤退的现象。 苏富比（Sotheby）国际地产公司今天公布的报告显示，多伦多、温哥华和卡尔加里2018年的高端房产销量大跌，市场面临一系列变动，包括：供应紧缺，海外买家税抬高，以及原油价格下跌造成的经济紧张。 苏富比公司表示，去年在温哥华，售价100万元及以上的房屋，销量下跌26%；售价400万元及以上的房屋销量比一年前下跌49%。 去年在卡尔加里，售价为100万元及以上的房屋，销量下降10%；而售价在400万元及以上的房屋中，仅售出一屋。 大多区价值100万元的房屋销量下跌31% 在大多伦多地区，价值100万元及以上的房屋，销量下跌31%；价值400万元及以上的房屋，销量下跌40%。 报告还指出，魁北克最大的城市蒙特利尔（Montreal）与上述其它城市展现的情况不同，但房屋销量已有开始停滞的迹象。 蒙特利尔去年售价100万元及以上的房屋，销量增加了20%；但售价400万元及以上的房屋，销量下跌8%。

多伦多市中心房租高企一房难求已成常态（星报资料图片） 11月中旬，新省长福特推出了上任第一份秋季经济声明（Fall Economic Statement），其中除了兑现省选时的一些承诺外，在一份名为“A Plan for the People”的声明中，安省政府指出会在11月15日立刻停止对新建成物业施行租金管控（rent control），以及取消给开发商的开发费用补贴计划（Development Charges Rebate Program）。 这一在宣布当天就生效的举措，让房地产从业人员、以及房地产投资者产生了诸多想法。租金管制的变化是否意味什么？这个举措到底会对不同人群产生怎样的影响？ 不增加供应取消管控也难令租金下行 目前多伦多市房屋市场中出租房的供应量的确非常低。房租高昂的市中心，一房难求已成普遍现象。 10月份过去的市选，几位多伦多市长候选人都把可负担住房（affordable housing）作为他们的政纲，因为租金的高企，能租得起房的人越来越少，需要福利房的人也越来越多。人口持续增加导致出租房和政府的可负担住房供应数量都远远不够。多伦多2018年新的出租单位数量仅增加了7,308个，是自2016年以来最小的增幅。这其中有80％的新单位来自condo市场。 安省保守党政府对11月15日之后落成的建筑取消租金管控限制这一作法，到底会对租金产生向上还是向下的影响？根据Ryerson城市研究和土地开发中心高级研究员Diana Petramala的说法，取消租金控制这一变化，很可能不会很快影响多伦多高企的房屋租金。 “随着多伦多目前房屋市场空置率如此之低，需求的压力导致高昂的租金。2018年，在多伦多专门用于出租的建筑市场中，平均租金上同比增长4.7％，到达1,307元；而condo的平均租金也上涨了5.5％，达到2,235元。” Petramala认为，租金管控的变化，不太可能产生对租金造成下行压力的新增房屋供应。 “从理论上讲，取消对新单位的租金管控，应该会鼓励人们对出租市场的长期投资。然而，与此同时，证据表明新租房者，比如新来到这里生活的人和千禧一代，会面临越来越上扬的租金价格。过去2年，这些单位的平均租金率每年上涨将近9％。” 因此，Petramala相信，社会各界需要采取进一步措施，以便大幅度地增加多伦多地区出租物业的供应量（rental supply）。她引用了安省政府对增加住房供应（housing supply）的承诺是对多伦多紧张的租赁市场积极的进展和回应。 她总结道，“控制租金的最佳方法是增大出租单位的供应量。因为相对于需求而言，可用的单位越少，想要入住的家庭所面临的租金上涨幅度就越大。” 取消管制对不同人群影响 安省保守党政府宣布取消对新落成的建筑实施租金管控，让包括安省房地产协会在内的行业协会颇为欣喜，称这是鼓励开发新建更多专门用于出租的物业的信号。大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang认为，新政会对如下人群产生影响。 首先，对已经住在出租房里的租客，未来几年哪怕家庭成员再怎么增多，也依然会选择蜗居而胜于换房。因为目前租住的房子还受租金管制。一旦换房租，比如一房换两房，对于租客来说，租金跳跃，可能是4位数，要上千。 第二类是那些还没找到房子的租客。 Evan认为这类人可能是被政治手段最惨的一类群体。他们面临的是更高的房租、更高的房价、又可以随意涨租的出租房。 第三类是已经有房的二手房房东，他们的房子应该更受欢迎。 Evan表示因为这些房子受租金管制的影响，租客会更偏向于租这种房子。对租客来说，接下来的租金，比如2019年最多只能涨1.9%，可以承担，会更好租。 第四类是持有楼花的房东。这些人的房子会在接下来1-4年内交接，不受租金管控的影响。 Evan认为他们应该是新政下受利最大的群体。比较合理的涨价不需要在租房管制的管控下，房价也会涨得更快一点。 第五类是福特政府。 Evan认为政策是有政治目的的。 “他们的所有决定都会看如何影响选票。他们的政治决策第一看的是得票的多少，第二看是否造福于当地人。他们的策略为何高明？没有侵犯现在已经住在房子里的租客的权利，现在住在里面的还是受保障的。同时又得了民心，表面上看确实是做了事。” 第六类是公寓开发商。...

业主通过经纪挂牌出售物业，通常要签署一份挂牌协议(listing agreement)，而卖家和经纪双方，在这份协议下均有权利也有责任。 挂牌协议（listing agreement）是一个有法律约束力的合约，卖家签署了挂牌协议之后，就从普通的消费者变为某房地产经纪公司的客户（client），而该公司对客户负有诚信义务。意味着卖家销售代理及经纪公司的其他员工，在交易中必须听从卖家的指引，照顾卖家的最佳利益、以及保护卖家隐私等。而卖家则在合约商定的一个时间段内，仅仅与签约的这家公司合作卖房。 有时，卖家可能与超过一家经纪公司签署联合挂牌协议（co-listing agreements）处理售屋事宜。联合挂牌有多种原因，例如一对共同拥有一栋物业但已分居的夫妇。如果选择签订联合挂牌协议，卖家一定要在协议中明确，同意支付的佣金总额，并且指明挂牌经纪公司自行决定他们之间的佣金分享比例。 必须注意的是，在挂牌协议生效期间，即使卖家自己找到买家，也可能需要根据挂牌协议支付经纪佣金。另外，如果挂牌协议中包含“延长期”条款(holdover)，即使该份协议已经到期结束，但卖家是在延长期内将房子卖出，而买家又是在挂牌协议有效期间，通过经纪介绍而认识的，那么卖家仍然需要向经纪支付佣金。 作为卖家，首要责任是在签署挂牌协议前详细了解协议内容，例如，协议中是否包括“延长期”条款，如果有，期限有多长?一些专门的服务，例如房屋售前美化和整理房屋的费用，是由你还是由经纪公司负担；卖家需要确定最后要向经纪支付的佣金总额，包括是否有花红或削减佣金的条款。 此外，经纪如何安排潜在买家参观物业，如何进行宣传和卖房策略的细节等。卖家如有疑问或含糊地方，不要惧怕要求经纪解释清楚，或请他们逐条通读。建议卖家在签署挂牌协议前，最好咨询地产律师。卖家还有责任向经纪和潜在买家诚实公开自己物业的维修状况，以及其它特别事项。 卖家有权挑选最适合代表自己的经纪，因此有关经纪的业绩和声誉非常重要，其次就是有关经纪能够提出一个积极和周全的宣传计划，协助卖家以最理想的条件出售物业。一般而论，曾经对经纪有过不愉快经验的卖家，绝大多数涉及三个理由，包括挂牌时期太长，以严重低于叫价出售物业，以及经律师多次托管物业后才成交。 作者：Joe Richer

▲GM组装厂外景（加通社资料图片） 多伦多高昂的楼价，让越来越多的自住者和投资客将眼光投向周边地区，在房地产市场受到管控之前，多伦多以东的杜兰区多次成为全国房价升幅最大的地区。然而2017年4月之后，该区房价下跌严重。日前通用汽车公司（General Motors，GM）宣布关闭杜兰区奥沙华的组装厂，会不会进一步打击该区的房地产投资？几位受访的房地产经纪认为，奥沙华房价下跌是受安省市场大环境所影响，GM是去还是留并非重要因素。不过，在GM关厂后，部分房东会受影响，但相信其中华人不多。 奥沙华市（Oshawa）位于大多伦多地区的东部，是杜兰区（Durham）的中心，也是加拿大2016年GDP增​​长最强的中等城市。奥沙华从2012年底开始在房地产市场崭露头角，当时安省政府宣布407高速公路将会东延的消息让市场为之振奋。加之汽车制造行业一直是奥沙华的经济支柱，很多人都看好投资奥沙华的房地产。 奥沙华市沿401高速公路去到多伦多市仅需25分钟的车程，沿407公路到万锦也只有约15分钟。华人之所以投资奥沙华，还因为该市北部的安省理工大学（University of Ontario Institute of Technology）和杜兰学院（Durham College）的扩招，以及未来加拿大第二大商业购物中心也选址在会在那里开业。一些人认为，投资买在学校旁，总不会错。 百年工厂支撑整个城市 通用汽车位于奥沙华的工厂是全球最大汽车工厂之一。早在2015年，位于奥沙华的GM生产线要迁往美国的消息就被人们关注和热议过。今年11月26日，通用汽车公司宣布预计在全球范围内关闭5个生产基地，将于明年年底前在北美裁员约8,000人，而位于奥沙华的汽车组装厂未能幸免，恐有约2,973名工人失业。随着GM厂关闭，大规模失业必将会引起涟漪反应，无可避免地冲击到工人、他们的家人以及相关群体。这不仅仅是奥沙华一个工厂的关闭，也会影响安​​省乃至全国的汽车制造业。而奥沙华这座城市中的经济、房地产、商业、零售、服务行业等也必然会受到居民失业后的连带影响。 奥沙华经济几年前已开始转型 杜兰区全职地产经纪Gina Zheng在接受星岛《都市地产》记者访问时表示，自己于2010年举家迁往奥沙华居住。 “我所有同事都是西人，没有华人。我们公司所有经纪，以及我本地的一些朋友，今天没有一个人在想房地产市场会如何这件事，完全没有人提。他们关心的都是：这么多人失业了，他们的孩子怎么办？整个奥沙华对GM工厂有一种很强的情感关联。以前奥沙华就等于GM，现在这个东西被拿掉了，整个城市的人都在伤心，没有人在考虑房地产。而投资客们，很多可能只是这个城市的stranger。” ▲杜兰区全职地产经纪Gina Zheng Gina形容，这一天的到来其实是一种鱼鲠在喉的感觉。 “GM这根鱼骨，吞下去不是，不要了也不是。它已不会带来真正的经济增长，但又是这个城市的旧日代表。此次事件对奥沙华短期房市影响肯定会有，至少心里影响是会有的。但是奥沙华的经济本身已经在几年前就开始转型，逐渐转向其它行业，例如，几所大学的扩建、医疗、改建、修补旧城区和扩建兴建大型mall 、plaza等。” GM并非投资奥沙华吸睛点 Gina认为，其实数年来，通用汽车工厂的存在并不是投资客选择奥沙华的原因。 “GM周围都是50年以上的旧房子。人们投资奥沙华的时候，不爱投资旧房。而且GM不单单是今天才有问题。甚至10年前、30年前都有不好的传言。其实准确地说，是2015年才有人真正往奥沙华来投资。而2012-2015期间，人们不来奥沙华投资的主要原因就是GM。GM裁员1万多人的时候，已经给奥沙华造成过很大冲击。奥沙华当时的产业太单一、太依靠GM了。” Gina回顾，GM大规模裁员后，在奥沙华靠近湖边和401以南的厂址所在区，开始逐渐落破，属于落后的贫困区了。 “我自己把奥沙华大致分为了4个区域。一是401以南GM工厂附近。二是401到市中心，是政府近年来花精力的地方。奥沙华是老城，城中在升级。以前小生意在这里难生存，因为人口、劳动力、消费力都不够。最主要的消费人群还不住在这里。市政府希望把它变成文化中心，拆迁改造，建高密度住宅，希望有更多人住进来。这几年很明显的改变是Costco开在城中附近，生意非常好。安省法庭也在城中。三是市中心北边Rossland附近，40年前是有钱人住的地方，人口集中、社区稳定，所以跌的不是很惨。四是Taunton以北的大学区和新房区，也是楼花投资亏损多的区域。” 不了解奥沙华的人，一定不知道一个小城能细分这么多带有不同特点的区域。 Gina分析，Taunton是奥沙华房地产楼花投资亏得最多的，也是离GM最远的区域。 “奥沙华市政府主要发展北部区域。越靠南，城区越老。越靠北，建设越新。407和两所大学，导致大家来北部炒楼花。华人进入奥沙华比其他族裔晚，二手房的接盘价格已经没有那么多优势。现在那个区域的房子大部分都不是自住而是出租，主要是学生，新移民家庭比较多。” 大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang对此表示认同：2016年帮客户在奥沙华买房，房子卖家都搬去了Bowmanville、Kingston等更东边的地方。奥沙华北边都是新移民群体。 ▲大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang Evan Tang在接受本报记者访问时表示，并不认为GM关厂会对奥沙华的房价有影响。 “奥沙华、皮克灵（Pickering）、阿积士（Ajax），甚至再往东走的Bowmanville，2017年之前是很火的。近来房价下跌，不是因为1万还是3000人失业，而是因为海外买家税、压力测试等政策。我觉得关厂新闻出来后市场上传言是小题大做。房价最主要还是看本质的相关政策，比如税和贷款。税是否欢迎海外投资、贷款是不是容易贷等。就算GM没倒，再雇佣1万工人，奥沙华的房价也不会起来。” Gina总结，房价跌时，奥沙华Taunton这片是受伤最重的区域。 “而这都不是因为GM，因为极少有员工住在这片去GM上班。因此GM关厂对本地房地产的影响不会太大。” GM关厂对楼市的影响 Gina相信， GM关厂的确会影响奥沙华，并且还会影响整个杜兰区甚至杜兰以外的区域。 “因为GM工厂不单创造了两千多个工作，还影响了两千多个家庭。相关的产业，甚至附近高等院校里的很多专业都是和它有关，实习点都在这里。说没有影响不可能，并且影响范围比我们想象得要广泛，要复杂。但我认为不会对房地产市场马上造成直接、非常大的冲击。这是我个人的看法。” 尽管如此，Gina认为，奥沙华有部分房东还是会受到GM关厂的影响。...

7、8月一般都是地产市场的淡季，但大多地区的豪宅市场却呈现另一番热闹景象，尤其是价值超过400万元的超级豪宅，销售量按年比较劲升34%，如果单看多伦多市，甚至出现惊人的5成增幅。地产业界预期，今年秋季的豪宅市场，将可保持升势，继续好景。 加拿大苏富比国际地产公司（Sotheby's International Realty Canada）9月底发表报告，对全国4大地产市场（温哥华、卡加里、满地可及大多伦多）在7、8月暑假期间的高端住宅销售情况作出分析。报告指出，在消费者信心及需求强劲，加上本国强大的经济基础，将在今个秋季推动全国几个最大房地产市场高端住宅类别的表现。 从全国范围来看，除了温哥华出现跌势外，其他地区的高端住宅市场，不论100万元及以上豪宅，还是400万元或以上的超级豪宅，销售量均有1成或更多的按年增长，表现令人满意。特别是升幅骄人的大多地区，与温哥华可谓对比鲜明。 温哥华豪宅挨打状态 在此期间，温哥华的高端住宅市场因为加息、税款及多项政府政策影响，导致买卖活动及房价都在走下坡。市内的单户家庭房屋、相连房屋及共管住宅类别的买卖，整个夏季都在挨打状态。与一年前比较，100万元及以上豪宅的销售量大跌24%，400万元以上超级豪宅更出现33%跌幅。 多伦多高端房产大回转 该公司总裁及首席执行官Brad Henderson表示，多伦多的高端地产市场已准备好在今个秋季来个大回转。自从2017年4月安省公平住房计划推出后，市场面对多项政策转变，加上按揭息口上升及更严格的贷款审批。不过，相关政策对市场的心理影响现已慢慢调节过来，预计秋季市场会更见活跃。   根据报告，加拿大本年第二季度的经济增长有2.9%，预计第三季度的经济增长步伐保持缓慢。不过，本国稳固的经济基础，将继续支撑加国的高端住宅市场，推高如多伦多及满地可等地的表现，也为吹着逆风的温哥华及卡加里等地提供缓冲。无可否认，每次加息都会影响消费者信心，削弱购房的购买力，但这情况只会出现在一般房屋市场，对于高价位的豪宅买家来说，影响不会明显。 失业率与楼市息息相关 本国的失业率，与楼市表现亦息息相关。今年8月份，加国失业率为6%。满地可及多伦多的失业率刚好在此水平。温哥华是本国各个大都会区失业率最低的城市，只有4.7%。 由于这3个城市的失业率继续维持近10年的低水平，加上职位增长，留住了原有的居民之余，更可吸引新居民迁入，稳住了传统的住宅市场以至高端地产市场的表现。可是，卡加里8月份的失业率微升至8.2%，加上脆弱的工资增长、石油及天然气行业职位回复速度缓慢，都拖累到该市高端地产市场的复苏步伐。 压力测试对豪宅影响小 今年初实施的房屋按揭压力测试，确实对传统地产市场带来重磅的影响。可是，在本国大部入主要豪宅市场，影响却轻微得多。不过，对于卡加里的高端市场，收紧借贷政策的确限制了其复苏步伐，但在满地可、多伦多及温哥华，有关政策的影响已被蒸发，能够影响市场的都是个别的地区性问题。 房屋可负担性的问题，对温哥华及多伦多的高端地产市场仍然发挥严竣影响。截至8月为止，单一家庭房屋基准价在温哥华东是153万元、温哥华西是328万元，而多伦多市的平均屋价也要124万元。这导致很多买家将目光转移至共管公寓或相连房屋市场，令需求增多，价格亦一同被拉高。由于购房成本增加，限制了一些买家的流动性与活跃程度，就算有意卖房的业主，亦因为市场上欠缺选择，最终只得暂时脱离房地产市场。 不过，报告认为大多地区(杜咸区、荷顿区、约克区、皮尔区及多伦多)进入秋季，高端地产市场已经从谷底反弹。去年4月的楼市调控辣招、收紧房贷政策以至早前的央行加息，种种阴霾都逐渐消散。随着消费者需求攀升，高端楼房放盘量再度活跃，预计可为今年余下的几个月带来价量齐升的表现。 多市豪宅成交量有骄人升幅 今年7、8月大多地区房价100万元或以上的住宅物业（包括共管、相连及独立房屋）销售共2,296间，按年录得19%升幅。同期400万元或以上超级豪宅有47宗成交，按年录得34%增幅。如果单看多伦多市，更分别有13%及52%的骄人升幅。 高端共管住宅市场在今个夏季的表现也超乎理想，成交价100万元或以上的共管物业，在大多地区录得28%升幅，在多伦多市也升了21%，销售量分别是199及170宗。超过400万元的超级豪华共管物业，全国大多地区只有4宗成交个案，且都是位于多伦多市内，但成交量只与去年持平。基于人口的转变及买家对都市生活的向往，使买家及投资者都将目光投放在市中心的共管公寓市场，为本地需求提供强力的支撑。 独立屋方面，大多地区共有1,916宗100万元或以上的成交个案，按年升了两成。多伦多市则有580宗成交，升幅12%。可是，碍于夏季放盘量不足，尤其100至250万元之间的放盘短缺，限制了成交量，否则升幅或许会更高一点。 大多地区400万元以上超级豪宅成交量也录得理想升幅，期内共有42宗易手个案，多伦多市内也有30间超级豪宅易主，按年升幅分别高达35%及50%。 该地产公司相信，随着更多新的放盘上市，买家又会再度活跃，市场保持在健康水平。大多地区的房价，在秋季应该有3至4%升幅。

■■大多区柏文单位的屋价持续上涨，过去12个月以来上升19.4%。CBC 星岛日报记者报道 大多伦多地区9月份的新屋动工量和销售量双双上升。建筑业及土地发展协会（BILD）的统计指出，柏文单位的屋价升势持续，过去12个月以来有19.4%的升幅，基准价达789,643元。 9月份有1,747间新屋成交，比8月份的974间显著增加了80%，当中低、中、高层柏文(Condo)、堆叠镇屋（Stacked Townhouse）和复式单位（Loft）1,494间，但仍较去年同期和10年平均减少20%。单户住宅包括独立屋、半独立屋和镇屋售出253间，也分别比去年同期和10年平均下跌28%和77%。 10个Condo和7个单户住宅项目在9月份动工，明显较8月份只有2个新项目大幅增加，令新屋库存量增至13,952间，包括8,820个Condo单位和5,132间单家庭住宅。 买家和建等商开始入市 ■大多伦多地区9月份新屋销售   获BILD委托统计的Altus顾问公司行政副总裁亚仙诺特(Patricia Arsenault)说，9月份的柏文成交量和动工量的大幅增加，超出正常的9月份市况，显示出越来越多持观望态度的买家和建筑商开始入市。 BILD总裁兼行政总裁韦基斯（David Wilkes）指出，市场消息令人鼓舞，但由于供应不足，消费者依然缺乏选择。根据过去12个月以来的销售情况，8,820间Condo只是相当于5个月的库存量。一个健康的地产市场应该要维持9至12个月的库存量。 Condo供应减少的其中一个因素是大多伦多地区的柏文价格与单户住宅屋价的差距缩窄。9月份的Condo基准价（Benchmark Price）比去年同期上升19.4%至789,643元，单户住宅的基准价却下跌7.1%至1,119,533元。 他说，建筑业及土地发展协会在刚结束的市政府选举中，成功令房屋供应和可负担能力成为选举的重要议题。协会现时期待与地方政府合作，清除在各市镇兴建房屋的障碍，以配合地区增长的需求。市政府向新屋征收的苛捐杂税应该公平合理，拨款兴建基建设施，减少繁文缛节，以及加快审批许可证和验屋。

加通社图 据加通社报道，加拿大两个最贵房市的豪宅销量比一年前有所下降，高端房市已显现出海外买家税带来的影响。 房产经纪公司Re/Max在年度报告中表示，多伦多和温哥华价格在100万到200万之间的独立屋销量比去年下降了35%。 多伦多价格在200万至300万之间的独立屋销量比一年前下降50%，温哥华下降22%。 多伦多房价超过300万的房屋销量下降44%，温哥华下降45%。 安省和卑诗省均已引入海外买家税，卑诗省还对价格超过300万的住房增加了财产转移税和教育税。 虽然豪宅销量减弱，但低端豪华共管公寓销量有所增加。带动低端豪华公寓销量的，主要是使用遗产购房的千禧代，以及试图缩小居住空间的婴儿潮一代。 （智苏编辑）

■■卑诗省低陆平原的放盘量增加，柏文单位升幅依然最高。加通社资料图片 星岛日报记者 全国房地产9月份的销售量稍微放缓。加拿大地产商会(CREA)的统计显示，成交量较8月略跌0.37%，是自今年4月以来首次回落；也比去年同期减少8.9%。全国平均屋价在过去12个月微升0.16%至487,000元。 全国有超过半数房地产市场在9月下滑，以卑诗省温哥华岛和亚省爱民顿市居首，金马蹄地区也有多个地区的市道欠佳；但大部分被卑诗省菲沙河谷和魁省满地可市的升势所抵消。有70%市场较去年同期差，主要是受卑诗省的主要城市，亚省卡加利和爱民顿，以及缅省温尼辟影响。 商会总裁苏高(Barb Sukkau)指出，市场上买家与挂牌数量之间的平衡，取决于地点、屋型和价位而定。利率增加和今年推出的新房屋贷款压力测试令买家受到更多限制。 全国四分三属均衡市场 卑诗省低陆平原和安省大多伦多地区的放盘量增加，带动新挂牌数量上升3.04%。全国有过半地区的放盘增加，抵消了其他地区超过3%的新挂牌数量减少。 商会首席经济师克朗普(Gregory Klump)表示，各地市况存有相当大的差异，对于有大量放盘而巿道缓慢的地区，买家有较大的议价空间；但对于买家踊跃，而供应短缺的地区，价格决定权在卖家手上。 销售放缓而新挂牌增加，令销售与新盘比率由7、8月的56.2%，稍回至54.4%。以过去多年的长期统计比较，全国有四分之三的市道在9月份属于均衡市场。 柏文单位升幅依然最高，在过去一年升8.4%，镇屋和排屋也有4.5%的增长；但独立平房和两层独立屋的价格则较去年同期下跌0.3%。 卑诗省低陆平原屋价升势放缓，大温哥华地区升2.2%，菲沙河谷升8.5%；维多利亚升8.7%，温哥华岛其他市镇也升13.2%。 金马蹄地区的贵湖市升8%，咸美顿-伯灵顿升6.1%，尼亚加拉地区升5.9%，大多伦多地区升2%，渥维尔-米顿升1.4%；但巴里市和周边地区则下跌3.6%。 渥太华在两层独立屋升7.9%的带动下，屋价比去年同期升6.9%。

■购买房屋选择贷款采用浮动或固定利率，应视乎对风险承担能力。星报资料图片 美国联储局提高息口，英伦银行（英国央行）也是10年来第二次加息，加拿大央行预期也会10月起逐步调高利率。房屋交易网站Zoocasa指出，加息影响房屋贷款，但浮动利率和固定利率各有利弊，主要视乎买家对未来风险的承受能力。 据Zoocasa执行编辑格雷厄姆（Penelope Graham）表示，加拿大8月份的通胀是自2011年以来首次超过3%；国内生产总值（GDP）也有所改善；房地产市场也适应了新的贷款规定，开始摆脱一年来的波动。因此，预期央行在10月24日宣布最优惠利率时，加息的可能性为三分二。 10月24日加息机率逾6成 固定利率基本上是锁定5年，浮动利率则是随着最优惠利率改变。她表示，由于利率不断下降，令浮动利率在过去10年非常受欢迎。加国央行从2017年中到目前已经调高了1%的利率，加息的趋势将持续。格雷厄姆又指出，即使明年继续加息，浮动利率仍然是置业者的最佳选择。 以目前固定利率和浮动利率分别为3.14%和2.44%、贷款 50万元计算，固定利率要月供2,402元，5年合共支付72,654元利息。 浮动利率的月供为2,225元，5年利息为56,172元。如果期间利率不变，采用浮动利率，可以节省超过10,000元供款和超过16,000元利息。假如利率每年上 升0.25%，浮动利率到第4年将开始高于固定利率，但由于前3年节省较多，5年利息为67,808元， 仍然比固定利率至少节省4,846元。如果利率以每年0.5%的幅度调升，固定利率将比浮动利率有利。 加拿大的最优惠利率在上世纪80年代，曾经短期间内升至超过20%。她指出，相信这种情况不易，再出现，但并非绝不可能。浮动利率向来是较佳的选择，不过固定利率所提供的稳定性，更受消费者欢迎。 业界称浮动利率 仍是较佳选择 ■运亨地产物业代理黎宇昌 浮动利率和固定利率向来是不少置业者难以抉择的问题。加拿大中央银行这个月的最优惠利率虽然未有变动，但市场预期利息会向上调整。鲲鹏国际总裁孙晓明表示，即使未来会加息，浮动利率仍然是较佳的选择。 孙晓明称，通常贷款时是选择利率较低以节省成本。目前浮动利率的息口仍较固定利率低。另外一个考虑因素，是浮动利率任何时候均可以转为固定利率，但固定利率却不能随时改为浮动利率。当利率固定后要变更，就需要支付罚金。 因此选择浮动利率的消费者，可以在加息后再决定是否改为固定利率。 她说，即使加国央行的最优惠利率再调高0.25%，浮动利率的息口仍然比固定利率低。 目前利率在加国史上仍属低点 她表示，虽然目前的利率与两年前相比是较高，但综合而言，现时的利率在加拿大历史上仍属低点。由于目前房屋价格很高，利率稍有变化贷款人就很敏感，有点惊慌。实际上，现时的利率在历史上仍然是低利率时期。这情况未来尚会维持一段时间，即使央行调整利率，也不会突然提高太多。 房屋贷款的问题不是由于利率增加，影响市场最大的是贷款政策的问题。她说，压力测试固然是个很大的因素。 另外，以往买家的首期如果超过35%，银行一般不需要查看收入证明或其他可负担能力的资料。现时即使有35%的首期，银行仍然要看收入证明，令贷款增加很大困难。 房市买家多自用 已预期加息 据运亨地产物业代理黎宇昌（见图）表示，市场上已经预计稍后加国中央银行会提高息口，因此最近入市的楼房加国买家，均对于楼市的前景非常有信心，大多数是用家，以及非常有实力。即使央行再加息0.25%，这些买家已经预算在内，不会因为加息而却步，反而因为未来将加息提前买屋；投资者则可能会因为加息而慎重考虑。 成交量已有所上升 黎宇昌称，目前地产市场相对去年同期和今春的成交量有所上升，买家查询和睇楼人数也增加。楼市趋势慢慢转向上升，当然不会是一两个月内，因为地产比较慢，但势头已经不再向下跌。他说，市场公布的平均价格包括公寓或柏文和独立屋。如果撇除公寓，独立屋的成交量和价格均呈升势。

资料图 据REM地产杂志报道，大麻合法化日期将近，有不少买家、卖家和地产经纪给地产专家Mark Weisleder打电话，询问新大麻法案对房屋租住买卖会有何影响。 Weisleder总结了5个最常见问题，如下： 1. 大麻合法后，每户人家能合法种植多少株？ 每户最多能种4株大麻，这其中也包括共管公寓单元和柏文单元。根据联邦法案，房屋外花园内种植的大麻也被算在这个数量限制内。每个省份会分别规定，是否允许在屋外种植大麻。 2. 怎样才算“安全”种植大麻？是否会有规范？ 目前尚未有关于“安全”定义的法规。你可能会需要请专业电工来安装合适的通气、排气设备，来确保植物不会长霉。 3. 大麻合法化后，卖家和地产经纪人是否还需要向买家公开此处曾经种植大麻的事实？ 这或将成为一个棘手的问题。如果过去种植大麻的历史被确定为“材料潜在缺陷”，那就必须公开。如果卖家明知道这座墙后面有霉，却不公开，可能会招来买家诉讼。 4. 可否阻止租户吸食或种植大麻？ 虽然大麻合法，但你可以在租屋合同中加入条款，禁止租户在室内吸食或种植大麻。如果租户在签署合同后做出这些事情，会让你在驱逐他们时更容易一点。虽然使用医用大麻的租户可能会提出人权问题，但在合同中加入这项条款有利于你的辩护。 5. 共管公寓（Condo）需要如何阻止租户吸食或种植大麻？ 个别共管公寓现在已经立下规矩，禁止一切吸烟、吸大麻、种植大麻的行为。也有公寓在场地内设置吸烟专区，或医用大麻吸食专区。其他人可能要等到公寓法规定不能对邻居构成骚扰，届时，如果邻居抽大麻影响到你，你可以采取相关制止行动。 （智苏编辑）

■■房产经纪抢生意，送上高档家具电器，请客户看球赛等，花招百出。网上图片 星岛日报综合报道 房地产市场虽然火爆，但竞争却日益白热化，所以经纪送礼物、削佣金的程度愈来愈烈。有人认为应立法管制，但有人相信最好的方式还是保持与客户的良好关系，培养其忠诚度。 多伦多房地产经纪多尼亚（Mike Donia）就是其中一个舍得砸钱回馈客户的经纪。遇上冰球迷客户，他会自掏腰包，请客户一起与前冰球明星去看球赛。 有一次某客户在3英亩的寓所举办生日派对，他送上了几只可爱小马。他也曾为客户准备1,000朵鲜花与价值3,000元、从欧洲空运来的高档巧克力。 促明确界定礼物非转介费 多尼亚说：“房地产市场变得很残酷，很多经纪在削减佣金，我需要想一些难得又有创意的贴心礼物。如果我能请你和你儿子去欣赏多伦多枫叶冰球队比赛，然后走入球员休息室，就像万事达卡宣传的一样，这绝对是无价的。” 当然，不是每个经纪都像多尼亚一样，拥有国际级大买家客户。不过，即使是普通的房产客户都承认，他们的经纪愈来愈用心，会特别送一些礼品表达感谢。有的经纪会送家电、油画，有的致送体育纪念品或俱乐部会员卡等。 但经纪人愈来愈大手笔，难免为市场带来混乱。全国大多数房地产协会都表示，他们不清楚法规是如何规范礼物的，部分业界人士提醒，应该要有更清楚的规范，明确界定礼物不是转介费，以免踩到某些法律的灰色地带。 多伦多房地产经纪商米勒(Amanda Miller)认为，最重要的是用心，时时关心客户，知道他们最近的动态与需求，就能适时送上令客户感受温暖贴心的礼物，她相信真正的心意不是可以直接标签价格的。 温哥华房地产经纪迪斯(Jerome Deis)表示，有些经纪已走出了纯粹送大礼或降佣金的模式，而是选择一年中，多次拜访客户，每次带份小心意礼物，例如趁著夏天烧烤季，送上一瓶独特的调味酱。主要是要与客户保持长久好关系，让客户成为朋友，会因此介绍更多好客户。

■俯瞰咸美顿市，图片上方为ArcelorMittal Dofasco钢铁厂（星报资料图片） 多伦多的高房价，把购买力推向外围城市，咸美顿及伯灵顿地区是受惠地区之一。有地产网站分析出在该地区购房所需的家庭收入，并归纳出房价最易负担的社区。 尽管自去年4月省府推出楼市调控辣招后，大多地区房价不断下挫，但其可负担性仍然令买家感到无奈，继而将购买力推向更外围城市。例如多伦多以西的咸美顿-伯灵顿地区(Hamilton-Burlington)，便吸引了大量首置人士及年轻家庭。纵观整个地区各分区的综合类型平均房价，最容易负担的才37万元。这个价位，在多市中心应该只够买一个一睡房共管公寓单位吧。 虽然咸美顿-伯灵顿不属于大多地区，但当地房地产市场，同样经历像416及905地区般的价量齐跌。 根据咸美顿-伯灵顿地产协会(Realtors Association of Hamilton-Burlington)的二手住宅交易报告，5月份整个地区所有种类住宅的二手楼房销售，共有1,317宗，相比去年同期的1,804宗，下跌了27%。 5月份各类型住宅平均售价为56.8万元，比去年5月份的62.3万元，下跌了8.8%。 6月份的行情有所好转，跌幅收窄：6月份整个地区所有种类住宅的二手楼房销售，共有1,257宗，比去年同期的1,465宗，下跌了14.2%。 6月份住宅平均售价近55万元，比去年同期的57万元，下跌了3.5%。 6月份市场比上月回暖 如果细分为咸美顿及伯灵顿两个城市，房地产市场的活跃程度则以前者为高。 6月份咸美顿市共有644宗二手楼房交易，按年减少17.2%，也比上月26.7%的跌幅有明显改善；平均售价为50.6万元，按年微跌1.5%。销售量减少主要是独立屋、半独立屋及镇屋等自由业权房屋，期间有525宗成交个案，比去年6月的642宗减少18.2%，优于上月3成的跌幅。平均售价是54.1万元，跌幅只有2.4%。共管物业方面，共有119宗交易，均价为35.4万元，跌幅分别是12.5%及1.5%。 伯灵顿市方面，6月份只有219宗二手住宅交易，均价为71.7万元，分别跌了17.1%及4.7%。值得留意的是，伯灵顿市的共管物业，5月份均价达51.6万元，按年录得7.8%的升幅；而6月份均价又回落至49.3万元，按年下跌6.3%。 6月份交易只有68宗，跌幅达30.6%。自由业权住宅的交易量有151宗，均价81.8万元，分别有9%及7.7%的跌幅，但好过5月24%及9.8%的跌幅。 事实上，整个咸美顿-伯灵顿地区的房价于过去10年不断增长，平均房价由2007年的27.5万元，升至2017年的57.6万元，10年增幅110%，复合年增长率7.69%。 买家1/4来自大多区 ■咸美顿-伯灵顿社区分布图（咸美顿-伯灵顿地产协会） 除了当地买家，还有一些从多伦多及邻近地区来的买家，当中不乏首次置业人士、单身千禧一代和年轻家庭。他们因为承受不了大多地区急速增长及越来越高的房价，最后选择到房价尚属可负担范围的咸美顿-伯灵顿地区置业。 区内的共管Condo市场，也是由这一班买家支撑。加上GO火车线伸延至当地，带来了往返多伦多市的便捷，令到咸美顿-伯灵顿地区置业的人，每4人便有1人来自大多地区。此外，由奥克维尔(Oakville)溢出的过量需求，也慢慢涌进伯灵顿市。 不过，由于销量与价格放缓，很多屋主都暂时搁置卖屋计划，令新上市放盘量减少。在咸美顿市，自由业权物业的6月份新增挂牌量有1,014间，共管物业则有136间，两者都比去年同期有所下跌，降幅分别是20.3%及27.7%。在伯灵顿市，自由业权物业的新放盘量更是大减39.2%，6月份新上市房盘只得220间；共管物业情况稍好，按年减少17%至112间。 房屋库存增 买家竞争降 即使新上市挂牌量减少，目前咸美顿-伯灵顿地区的在售楼房数量还是比去年同期有所增加的。特别是咸美顿市的自由业权物业，截至6月底，仍然有1,516间房屋在售，按年有11.6%增幅。伯灵顿市的共管物业更厉害，虽然只有164个活跃挂牌量，但已比去年同期增加32.3%。不过，针无两头利，在售楼盘数量增多，但销量又在下跌，代表正在市场上寻找新居的买家，有更多选择之余，亦可以慢慢看慢慢挑。因此，所有类别住房的待售日数，都有显著升幅。其中伯灵顿市共管物业，平均待售日数便由去年6月的16天，倍增至今年的32天；不过相比上月高达146%的增幅，还是有所改善。 地产网站Zoocasa最近曾以咸美顿-伯灵顿地区的5月份房价为基础，并可支付两成首期，计算出在区内各社区置业所需的家庭收入。以整个地区来说，平均房价56.8万元，大约需要年薪9万元。要是在房价最相宜的咸美顿中区(Hamilton Centre)，平均房价只是37万元，对家庭年收入的要求，只需6.4万元。 相比之下，密市平均房价为72.7万元，家庭入息要求便需11.7万元。如果在平均房价为86万元的多伦多市，所需家庭入息更要高达13.8万元。　 咸美顿-伯灵顿地区最易负担社区排行榜 社区 平均房价(2018年5月） 家庭入息要求 1. Hamilton Centre $371,111 $63,946 2. Hamilton East $385,044 $65,847 3. Dunnville $441,138...

资料图据星报报道，Re/MAX地产公司今天发布报告，多伦多市区独立屋价格在今年第二季度增加了17%，平均价格达$188万元，相较于头三月均价$160万元。多伦多地区的房价，除了共管公寓外，与去年相比一直保持平稳。根据地产局（TREB）数据：今年6月，共管公寓（condo）房价上升9.5%，整体房价上升2.5%。Re/MAX Integra的执行副总及地区主管Christopher Alexander说，传统独立屋房价将悄悄回升。第一和第二季度之间，独立屋房价在49个TREB区域保持平稳，几乎所有区域（65个区中有63个）的房屋销量都有所增加。虽然六月多伦多独立屋的平均房价超过一百万元，但在城市边境的5个区域，仍有均价低于$86万元的住房。这些区域包括：均价$732,854的地区：HumberClairevilleRexdale-KiplingThistletown-Beaumond Heights均价$742,670的地区：WoburnMorningside均价$752,292的地区：MalvernRouge均价$783,141的地区：Rockcliffe-SmytheKeesdale-Eglinton WestWeston均价$859,215的地区：Downsview-RodingGlenfield-Jane HeightsBlack CreekHumber Summit（智苏编辑）

大多伦多地区的房地产市道升温。多伦多地产局表示，6月份经电脑盘(MLS)的住宅成交量为8,082间，较去年同期上升2.4%，平均楼价也增加2%至807,871元。 地产局新主席Garry Bhaura对上任后第一份月报便带来利好消息感到高兴说，置业安居是一项长线投资。去年的市场波动是由于安省政府的辣招，加上联邦政府的压力测试推高房屋贷款成本，令买家撤出市场。现时有从去年低位回升的迹象。由于新放盘数量只有15,922间，较去年同期的19,561间减少了超过一成半，因此市况仍然相当紧张。 销售量比5月份增逾17% 统计显示，经季度调整后6月份的房屋销售量比5月增加17.6%，屋价也上升3.3%。屋价指数(HPI)仍比去年同期跌4.8%，但基本上与上月持平。平均屋价与屋价指数出现分歧的部分原因是房屋类型的差异。今年6月成交的物业以低层房屋居多。 独立屋的销售量增加，但屋价比去年同期仍下跌1.9%。半独立屋的反弹最强势，成交量增加8.1%，平均屋价也上升1.7%；多伦多市的平均屋价直迫100万元关口。镇屋也是量价齐升，成交量增加5.4%，平均价格上升至638,566元。Condo的销售继续偏软，但已经有所改善，5月份的成交量与去年同期比较减少15.5%，6月份已收窄至减少5.3%；但屋价是各类房屋之中升幅最高，升7.9%，多伦多市的柏文升9.5%至平均605,530元。 销售理想持续到明年 地产局市场分析总监Jason Mercer表示，预期销售好转的情况会持续到明年；但相信放盘不足的供应问题不会有改善。因此买家竞争会加剧，造成屋价上升的压力。希望新上台的安省政府，以及即将到来的地方政府选举，会将改善房屋供应列为施政重点。 德芙莲郡的库存量为大多伦多地区最低，只有1.8个月，其次是多伦多市的1.9个月；南闪高郡和约克区分别有5.1和4.6个月的库存量；其他地区的库存量均不足3个月。 Bhaura指出，地产局期待与新一届的省议员合作，并在市镇选举期间促使候选人和未来当选的民意代表，重视居者有其屋和可负担能力的问题。其中最重要的一项是确保新的市镇政府不再向买家徵收新的土地转让税(Land Transfer Tax)。省和地方政府应该明白到，民众极为反对土地转让税。土地转让税不仅是对置业者的一大障碍，也阻碍很多人换屋的意愿，令房屋供应更为紧张。 近八成民众冀减转让税 地产局在今年5月进行的民意调查发现，对77%民众希望省政府降低土地转让税，有68%更要求取缔土地转让税。多伦多市居民要求降低或取消土地转让税的比率，也分别有76%和69%。 Bhaura说，省市两级政府要增加房屋供应，才能有效解决可负担能力问题；特别是介乎独立屋和多层共管大楼之间的各类型房屋。 万锦烈市独立屋止跌回升 大多地区抢offer明显增加 大多伦多地区抢Offer的情况在7月份明显开始再次增多。运亨地产物业代理黎宇昌表示，物业与普通商品最大的分别是，每一间房屋都是非常独特。买家遇到心仪的物业，很多人不会介意多付出几万元。 他说，省政府推出的辣招令屋价和销售量下跌，至今已经超过一年市场趋于稳定。现时踏入旺季，很多买家也看到市况止跌的转捩点，因此再入场置业。今年6月大市的销售量和价格比去年同期均告上升。如果再仔细分析，可以发现万锦巿的独立屋是首先反弹，除了成交量之外，放盘到成交的挂牌日数也开始缩短。 供应量不足价格回升 6月份新挂牌量较去年低，也比5月份少。他说，房地产市场的升跌，很大程度受总挂牌数量的影响。当挂牌量降低，买家的竞争也会增加，价格自然开始回升。从目前市场发出的讯息，一些值得入市或投资的区，例如烈治文山的独立屋，由高位回落，现时止跌回升，是值得买家考虑。 他说，去年高峰期可以有20至30名买家抢一间屋，出价格也可以高达30至50万元。现时抢Offer的入数一般是两、三人，也只是增加3至5万元。抢Offer除了是物业本身的价值，以及给予买家的观感之外，也视乎销售手法。 高峰期有近九成的房屋采取压低放盘价，吸引买家抢Offer推高成交价格。他说，目前使用这种销售手法比往大幅减少，只有大约一、两成物业采取这种方法。由于业主和经纪觉得现时市场上的买家总人数比以前减少，如果再用这种手法，效果未必好。